W2
Wohnzone 2
rund 490 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 35 %
- Vollgeschosse
- 2
Russikon · Bezirk Pfäffikon · Kanton Zürich
Immobilien in Russikon
Was ist meine Liegenschaft in Russikon wert, und was darf darauf gebaut werden? Yaacoubi Immobilien AG prüft und begleitet Immobilien in Russikon: Wir rechnen zuerst mit amtlichen Zahlen, danach folgt der Direktankauf oder das Exklusivmandat ohne Inserat. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
4'687Einwohner · 2025
113 %Steuerfuss · 2026
1,06 %Leerwohnungsziffer
118 haBauzonen
60Wohnungen bewilligt oder im Bau
DÖV-Güteklasse, überwiegend
- Vier Ortschaften
- Diskret, ohne Inserat
- Russikon im Blick
- Bau- und Zonenordnung gelesen
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Amtliche Statistik
Verkaufen in Russikon
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Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Russikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Russikon im Profil
Wohnen, bauen und verkaufen in Russikon.
Wer sich mit Immobilien in Russikon befasst, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 118 Hektar, verteilt auf rund 1'400 Grundstücke (Stand Zonenangaben 13. Oktober 2026). Das Zonenbild besteht aus Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie einer Kernzone. Für jede dieser Zonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest. Wie viel ein Grundstück hergibt, hängt also von seiner Zone ab.
Unter den Bauzonen-Grundstücken sind rund 210 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie sagt also nicht allein etwas über unbebautes Land. Publiziert wurden in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 40 Baugesuche. Bewilligt oder im Bau sind rund 60 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Beim Gebäudebestand tragen 26 Prozent der Grundstücke Bauten aus der Zeit vor 1960 (Stand Gebäudedaten 4. September 2026). Für Eigentümer kann das bedeuten, dass ein Ersatzneubau oder eine Erneuerung ein Thema ist, wenn das Gebäude älter ist. Ein Überblick dazu findet sich unter Ersatzneubau und Verdichtung in Russikon.
In Russikon lebten 2025 4'687 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,3 Prozent. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Russikon, Gündisau, Madetswil und Rumlikon.
Der Wohnungsbestand in Russikon liegt bei rund 2'100 Wohnungen (Stand 1. Juni 2026). Die Leerwohnungsziffer betrug 1,06 Prozent am Stichtag 1. Juni 2026. Sie gibt an, wie viele Wohnungen am Stichtag leer standen, gemessen am gesamten Bestand. Der Steuerfuss beträgt 113 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Er bestimmt, wie viel die Gemeinde auf die einfache Staatssteuer erhebt, und gehört zu den laufenden Kosten des Wohnens. Für Eigentümer lohnt es sich, diese Zahlen als Hintergrund zu kennen, bevor ein Verkauf geplant wird.
Lage und Umgebung
Wo Russikon liegt.
Russikon liegt rund 19 km östlich von Zürich, im Bezirk Pfäffikon.
In der Nähe liegen Weisslingen, Fehraltorf, Wildberg, Wila und Zell.
Russikon liegt im Bezirk Pfäffikon, von Zürich aus gesehen östlich. Die Stadt Zürich ist rund 19 Kilometer entfernt. Zu den Nachbarorten zählen Weisslingen, Fehraltorf, Wildberg, Wila und Zell (ZH). Für einen Verkauf ist die Lage ein Faktor unter mehreren, den wir zusammen mit Zone, Grösse und Gebäude in die Rechnung aufnehmen. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr stufen die amtlichen Angaben überwiegend in die Güteklasse D ein. Zuständig für Eigentumsübertragungen ist das Grundbuchamt Pfäffikon.
Lage und Umgebung
KantonKanton Zürich amtlich
BezirkPfäffikon amtlich
Distanz zu Zürichrund 19 km östlich hergeleitet
ÖV-Güteklasse, überwiegendD hergeleitet
Gemeinden in der NäheWeisslingen, Fehraltorf, Wildberg, Wila, Zell hergeleitet
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Pfäffikon amtlich
Distanz, Richtung und Gemeinden in der Nähe ab dem Zentrum der Gemeinde, gerundet
Ortschaften
Die Ortschaften von Russikon.
Zur Gemeinde Russikon gehören vier Ortschaften: Russikon, Gündisau, Madetswil und Rumlikon. Für jede rechnen wir nach derselben Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
- 8332Russikon
- 8322Gündisau
- 8322Madetswil
- 8332Rumlikon
Russikon in Zahlen
Die Gemeinde in Zahlen.
Was den Markt in Russikon prägt: Bevölkerung, Leerstand, Steuerfuss, Bautätigkeit und der Bestand an Grundstücken und Wohnungen. Amtliche Werte unverändert mit Stichtag, von uns gezählte Werte gerundet.
Nach Einwohnern ist Russikon eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Pfäffikon, der 10 Gemeinden zählt.
Die Bevölkerung von Russikon ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Russikon im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Russikon etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Russikon gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
Russikon · Kanton ZürichGemeinde in Zahlen
Einwohnerinnen und Einwohner4'687amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+6,3 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,06 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde113 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
Wohnungen bewilligt oder im Bau60hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate40hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen118 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke1'400hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude210hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196026 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen130hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte590 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt PfäffikonamtlichSitz in Pfäffikon
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Bau- und Zonenordnung
Was darf in Russikon gebaut werden?
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Russikon vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 20 % und 50 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
In Russikon kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen und eine Kernzone vor. In allen legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest. Eine Vorgabe bleibt in keiner dieser Zonen ausdrücklich offen. Was auf einem Grundstück möglich ist, ergibt sich daher aus der Zone und den dort geltenden Massen, die unterhalb als Liste stehen.
Wie die Ausnützungsziffer funktioniert, erklärt die Seite zur Ausnützungsziffer berechnen. Für ein einzelnes Grundstück prüfen wir die Bebaubarkeit mit der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit. Allgemeine Regeln zum Bauen im Kanton finden Sie unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Das Ergebnis ist eine Rechnung mit Belegen, keine Schätzung.
Wohnzonen
W1
Wohnzone 1
rund 300 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 20 %
- Vollgeschosse
- 1
Wohnzonen mit Gewerbe
WG2
Wohnzone G2
rund 100 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 35 %
- Vollgeschosse
- 2
WG3
Wohnzone G3
rund 75 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 50 %
- Vollgeschosse
- 3
Kern- und Zentrumszonen
K2
Kernzone 2
rund 100 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 45 %
- Vollgeschosse
- 2
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Wert
Was den Wert in Russikon bestimmt.
Den Wert einer Liegenschaft in Russikon bestimmen mehrere Faktoren gemeinsam: Zone, Grösse, Lage am Hang und Alter der Gebäude. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 590 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 310 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter.
Hanglage ist in Russikon ein Thema: 38 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 51 Prozent liegen am Hang, davon 11 Prozent steil. Hang kann Baukosten und Gestaltung beeinflussen. Wie wir vorgehen, zeigt die Seite Immobilie bewerten in Russikon.
Die Werte unten sind von uns aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet und nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
19 %
1919 bis 1945
2 %
1946 bis 1960
5 %
1961 bis 1980
30 %
1981 bis 2000
22 %
2001 bis 2010
10 %
ab 2011
12 %
Gezählt ist je Grundstück das älteste Gebäude, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
310 m²Mitte 590 m²950 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
38 %
Hanglage, 10 bis 25 %
51 %
steiler Hang, über 25 %
11 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Ihr Anliegen in Russikon
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Jedes Thema mit den Zahlen und Regeln der Gemeinde, dem Rechtlichen und dem Weg zum Ziel.
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Bauzonen-Grundstücke: rund 1'400
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Mietertrag heute, Reserve morgen: so rechnen Investoren, und so rechnen wir.
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Grundstücke in Arbeitszonen oder mit Gewerbebau: rund 35
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Grundstücke in der Landwirtschaftszone: rund 540
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Grundstücke mit Gebäuden vor 1980: rund 710
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Eine Bandbreite statt einer Zahl aus dem Bauch, im Gespräch erklärt.
Bauzonen-Grundstücke: rund 1'400
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Ihr Grundstück gegen eine neue Wohnung im Neubau, am selben Ort.
Grundstücke ohne Gebäude oder mit Bau vor 1980: rund 800
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Was darf ich bauen?
Was darf ich in Russikon bauen?
Zonen, Ausnützung, Geschosse, Höhen und Abstände nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, verständlich erklärt.
Grundstücke in Zonen mit amtlichen oder belegten Massen: rund 1'100
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Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau und Verdichtung in Russikon
Wenn das Grundstück mehr erlaubt, als heute steht: Ersatzneubau geprüft.
Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980: rund 390
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Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
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Immobilie diskret verkaufen, ohne Inserat: direkt an uns oder an geprüfte Käufer wie Family Offices und Investoren.
Mehr erfahren →Für alle Zürcher Gemeinden
Was der Kanton vorgibt.
Was in Russikon gebaut werden darf, folgt aus dem Planungs- und Baugesetz des Kantons (§§ 45, 46, 48 und 49 PBG) und der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde mit ihren Ziffern für die Dichte (§§ 255, 256 und 258 PBG). Beim Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn (§ 205 StG ZH), eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht. Mehr dazu auf Grundstück verkaufen im Kanton Zürich und Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Verkaufen in der Gemeinde
So verkaufen Sie in Russikon.
Wer erbt, wer sich pensionieren lässt oder wessen Haus zu gross geworden ist, muss nicht sofort entscheiden. Wir zeigen zuerst, was das Grundstück hergibt, und rechnen mit amtlichen Zahlen. Danach stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und auch von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Es gibt kein Inserat, kein Schild und kein Portal. Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis Sie es wollen. Ein Grundstückkauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Mehr zum ersten Schritt finden Sie im Ablauf eines Verkaufs.
Makler oder Exklusivmandat?
Makler mit Inserat oder Exklusivmandat?
Ein Makler mit Inserat macht eine Liegenschaft öffentlich bekannt und sammelt Anfragen. Das ist ein bewährter Weg und passt, wenn Sichtbarkeit gewünscht ist. Im Exklusivmandat ohne Inserat läuft die Vermittlung still, mit einem Ansprechpartner und einem belegten Preis. Das Exklusivmandat ist ein Mäklervertrag: Ein Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Welcher Weg passt, besprechen wir mit Ihnen im Gespräch.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Dauerhäufig mehrere Monate mit vielen Terminenwenige, gezielt ausgewählte GesprächeAngebot in der Regel innert Tagen
KostenInserate, Fotos und Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar
Risikoeine geplatzte Finanzierung wirft zurückFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · Die AdresseMit der Adresse sehen wir Grundstück, Zone und Gebäude auf einen Blick.
- 02 · Die RechnungInnert zwei Arbeitstagen: was steht, was erlaubt wäre und was das für den Preis heisst.
- 03 · Das GesprächBei Ihnen zu Hause, in unserem Büro oder am Telefon. Zahlen besprechen wir persönlich, nie per E-Mail.
- 04 · Der EntscheidSie wählen: Direktankauf oder Exklusivmandat mit fester Laufzeit von 3, 6 oder 12 Monaten.
- 05 · Die KäuferGeprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · Der NotarterminBeurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe, von uns begleitet.
Heute und neu möglich
Ein Grundstück, zwei Zustände.
Auf manchem Grundstück dürfte mehr stehen, als heute steht. Ob das auch für Ihres in Russikon zutrifft, rechnen wir aus, bevor ein Preis fällt.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Häufige Fragen
Was man uns in Russikon zuerst fragt.
Wie hoch ist der Steuerfuss in Russikon?
Der Steuerfuss von Russikon beträgt 113 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Er legt fest, wie viel Prozent der einfachen Staatssteuer die Gemeinde erhebt. Er gehört zu den laufenden Kosten für Eigentümer, die in der Gemeinde wohnen. Für den Verkauf spielt er eine Nebenrolle, die Rechnung zum Grundstück steht im Vordergrund.
Wie viele Baugesuche und Bauzonen-Grundstücke gibt es in Russikon?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 40 Baugesuche publiziert. Die Bauzonen umfassen 118 Hektar mit rund 1'400 Grundstücken, davon rund 210 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Wie das für Ihr Grundstück gilt, klären wir im Gespräch.
Kaufen Sie Grundstücke in Russikon auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Kann eine Person die Liegenschaft übernehmen?
Ja. Sie wird dann zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet (Art. 617 ZGB), und die anderen Erben werden ausbezahlt. Damit das fair ist, braucht es eine nachvollziehbare Zahl. Wo ein Gericht oder eine Behörde eine anerkannte Schätzung verlangt, ziehen wir eine zugelassene Fachperson bei.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Weiter im Kanton ZürichGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im ExklusivmandatSo rechnen wir
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Russikon?
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