Das Haus
Baujahr, Zustand, Grundriss und die Erneuerungen der letzten Jahre: was ein Käufer heute bewohnen kann und was er in den nächsten Jahren investieren muss.
Haus verkaufen
Ihr Haus verkaufen. Mit dem Wert des Bodens.
Sie möchten Ihr Haus verkaufen? Für Einfamilienhäuser in Zürich und der Deutschschweiz gibt es bei uns zwei Wege: Wir kaufen direkt mit eigenen Mitteln, oder wir verkaufen diskret im Exklusivmandat, ohne Inserat. Bevor ein Preis fällt, rechnen wir, was Ihr Grundstück nach der Bauordnung Ihrer Gemeinde trägt. Oft steckt im Boden mehr, als das Haus vermuten lässt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Haus verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrem Haus.
Zuerst die Adresse, dann Ihre Angaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
- Haus und Boden gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Direktankauf mit eigenen Mitteln
- Exklusivmandat
- Ein Notartermin
- Auch für Erbengemeinschaften
Was ein Haus wert ist
Ein Haus hat zwei Werte.
Der eine steht auf dem Grundstück, der andere steckt im Boden. Käufer rechnen beide. Darum rechnen wir sie, bevor wir mit Ihnen über einen Preis sprechen.
Der Boden
Was die Bauordnung auf Ihrem Grundstück erlaubt: Geschosse, Höhen, Abstände. Auf vielen Einfamilienhaus-Grundstücken wäre heute deutlich mehr Wohnfläche zulässig, als darauf steht.
Der passende Käufer
Eine Familie bezahlt für das Haus, ein Projektentwickler für den Boden. Wer weiss, welcher Käufer zu Ihrem Haus passt, verkauft ruhiger und besser.
Welches Haus?
Jedes Haus hat seinen Käufer.
Einfamilienhaus mit grossem Grundstück
Ein Haus aus den 1960er- oder 1970er-Jahren auf einem grossen Grundstück ist für eine Familie ein Zuhause und für einen Projektentwickler eine Reserve. Wir zeigen Ihnen beide Rechnungen nebeneinander.
Ob Ersatzneubau, Erweiterung oder Verkauf im heutigen Zustand: Den Weg wählen Sie. Wer am Ort bleiben möchte, prüft Land gegen eine neue Wohnung.
- Bestand und zulässige Fläche nach Bauordnung
- Wert für eine Familie und für einen Entwickler
- Verkauf, Ersatzneubau oder Tausch gegen eine Wohnung
Reihenhaus und Doppelhaus
Bei Reihen- und Doppelhäusern zählen Lage im Quartier, Garten und Zustand und die Regeln, die mit dem Nachbarn verbinden: gemeinsame Mauern, Wegrechte und andere Dienstbarkeiten im Grundbuch.
Wir lesen diese Einträge vor dem Verkauf, damit kein Käufer im letzten Moment Fragen stellt.
- Dienstbarkeiten und Anmerkungen geprüft
- Zustand und Erneuerungen belegt
- Käufer aus dem Quartier und darüber hinaus
Villa, Seesicht, besondere Liegenschaft
Bei besonderen Häusern zählt, wer davon erfährt. Wir sprechen nur Käufer an, die zu Ihrem Haus passen und die Vertraulichkeit unterschrieben haben: ohne Inserat, ohne Schild, ohne Besichtigungstourismus.
- Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit
- jede Besichtigung mit Ihrer Freigabe
- Käufer mit geprüfter Finanzierung
Haus mit Erneuerungsbedarf
Ein Haus mit Sanierungsbedarf ist kein Makel, sondern eine Frage der Rechnung: Was kostet die Erneuerung, was brächte ein Ersatzneubau, was bezahlt ein Käufer im heutigen Zustand?
Wir kaufen auch im Ist-Zustand, ohne dass Sie vorher renovieren oder räumen.
- Erneuerung, Ersatzneubau oder Verkauf im Ist-Zustand
- Übernahme ohne vorherige Renovation
- ein Notartermin, keine Zwischenschritte
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus verkaufen, mit Sorgfalt.
Ein Ehepaar verkauft nach vielen Jahren sein Haus. Der Film zeigt, wie wir das Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Preis vorschlagen und den Verkauf diskret bis zum Notar begleiten.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was im Boden steckt
Das Haus von heute, der Boden von morgen.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Auf dem Musterbeispiel steht ein Einfamilienhaus mit rund 97 m² Hauptnutzfläche. Die zulässige Ausnützung ist erst zu 12 Prozent genutzt. Im Baufeld hätten 4 Vollgeschosse und eine Attika Platz.
Grundstück850 m²
× Ausnützungsziffer120 %
= zulässige anrechenbare Geschossfläche1'020 m²
Hauptnutzfläche heuterund 97 m²
Hauptnutzfläche neu möglichrund 801 m²
Genau diese Differenz sucht ein Projektentwickler. Für Ihr Haus rechnen wir mit den Werten Ihrer Gemeinde und zeigen Ihnen beide Seiten, bevor Sie entscheiden. Den Richtwert können Sie auch selbst rechnen: mit dem Rechner für die Nutzungsreserve. Wie die Ziffern der Bauordnung rechnen, erklären Ausnützungsziffer erklärt und Baumassenziffer erklärt.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle · gerundet, ohne Bonus und Abzüge.
So verkaufen Sie Ihr Haus
Sieben Schritte bis zur Schlüsselübergabe.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung und beim Angebot. Alles andere bereiten wir vor.
- 01 · UnterlagenGrundbuchauszug, Pläne, Gebäudeversicherung, Belege der Erneuerungen. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · BewertungHaus und Boden gerechnet und mit Ihnen besprochen, kostenlos und persönlich.
- 03 · WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit geprüften Käufern.
- 04 · KäuferDossier nur nach unterzeichneter Vertraulichkeit, Besichtigungen nur mit Ihrer Freigabe.
- 05 · FinanzierungBevor wir ein Angebot empfehlen, prüfen wir den Finanzierungsnachweis des Käufers.
- 06 · KaufvertragEntwurf durch das Notariat, öffentliche Beurkundung.
- 07 · ÜbergabeEintrag im Grundbuch, Zahlung, Schlüssel. Nutzen und Gefahr gehen am vereinbarten Tag über.
Haus verkaufen
Checkliste Hausverkauf: diese Unterlagen brauchen Sie.
Mit vollständigen Unterlagen entscheiden Käufer und Banken rascher. Was fehlt, beschaffen wir mit Ihnen; amtliche Grundlagen wie Zonenplan und Bauordnung holen wir selbst.
- Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten und Grundpfandrechten
- Pläne, Grundrisse und Schnitte
- Nachweis der Gebäudeversicherung
- Belege der Erneuerungen mit Jahreszahl: Küche, Bad, Fenster, Heizung, Dach
- Baubewilligungen für Anbauten und Umbauten
- Angaben zu Heizung und Nebenkosten der letzten Jahre
- Mietverträge, falls eine Wohnung vermietet ist
- bei der Familienwohnung die Zustimmung des Ehegatten (Art. 169 Abs. 1 ZGB)
Privat oder begleitet
Selbst verkaufen oder mit uns?
Viele Eigentümer verkaufen ihr Haus nur einmal im Leben. Der Unterschied liegt weniger im Inserat als in der Vorbereitung.
Privat mit InseratMit Yaacoubi Immobilien
Preisaus Inseraten in der Nachbarschaft abgeleitetaus Haus und Boden gerechnet, Zeile für Zeile erklärt
Käuferwer auf das Inserat antwortetgeprüfte Käufer, die genau so ein Haus suchen
Besichtigungenviele, oft ohne Finanzierungsnachweiswenige, nur nach Ihrer Freigabe
Unterlagenselbst zusammensuchenbeschafft und geprüft, mit allen amtlichen Originalen
Vertragselbst mit dem Notariat koordinierenmit dem Notariat vorbereitet, bis zur Beurkundung begleitet
DiskretionAdresse, Bilder und Preis im Netzkein Inserat, kein Schild
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Hausverkauf gilt.
Ohne Notar kein Verkauf
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird. Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Art. 216 Abs. 1 OR · Art. 656 Abs. 1 und 657 Abs. 1 ZGB
Familienwohnung: beide stimmen zu
Ist das Haus die Wohnung der Familie, braucht der Verkauf die ausdrückliche Zustimmung des Ehegatten, auch wenn das Haus nur einem gehört.
Art. 169 Abs. 1 ZGB
Mängel offen nennen
Ohne Ausschluss haften Sie für Mängel auch dann, wenn Sie sie nicht kannten. Bei älteren Häusern wird die Gewährleistung darum oft wegbedungen. Was Sie über Mängel wissen, sagen Sie trotzdem offen: Für arglistig verschwiegene Mängel gilt der Ausschluss nicht.
Art. 197 Abs. 1 und 2 · Art. 199 OR
Rügefrist seit 2026
Seit dem 1. Januar 2026 beträgt die Frist für die Mängelrüge beim Grundstückkauf 60 Tage; Mängel, die bei der üblichen Prüfung nicht erkennbar waren, rügt der Käufer innert 60 Tagen nach der Entdeckung. Die Ansprüche verjähren fünf Jahre nach dem Eigentumserwerb.
Art. 219a Abs. 1 und 3 OR
Mieter bleiben
Ist das Haus oder eine Einliegerwohnung vermietet, geht der Mietvertrag mit dem Eigentum auf den Käufer über.
Art. 261 Abs. 1 OR
Nutzen und Gefahr
Ist ein Übernahmetag vereinbart, gehen Nutzen und Gefahr im Zweifel erst an diesem Tag auf den Käufer über. Bis dahin tragen Sie das Risiko, etwa für Schäden am Haus.
Art. 220 OR
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Notariat, Anwalt und Steuerberatung ziehen wir bei, wo es sie braucht.
Kosten und Steuern
Was vom Preis bei Ihnen bleibt.
Grundstückgewinnsteuer. Besteuert wird der Gewinn, nicht der Preis. Wie der Kanton Zürich ihn rechnet, steht im nächsten Abschnitt; alle Posten und den Steueraufschub erklären wir unter Grundstückgewinnsteuer und Verkaufskosten.
Ersatzbeschaffung. Wer sein dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Haus verkauft, kann die Steuer aufschieben, soweit er den Erlös innert angemessener Frist für ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz verwendet (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG; im Kanton Zürich § 216 Abs. 3 lit. i StG).
Hypothek. Sie wird beim Notartermin aus dem Kaufpreis abgelöst. Wird eine Festhypothek vor Ablauf aufgelöst, verlangt die Bank in der Regel eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt. Die drei Wege und den Ablauf beim Notar erklärt Haus verkaufen mit Hypothek.
Notariat und Grundbuch. Gebühren und eine allfällige Handänderungssteuer regelt der Kanton; wer sie trägt, steht im Kaufvertrag. Wir rechnen alle Posten in Ihren Nettoerlös ein.
Haus verkaufen im Kanton Zürich
Was beim Hausverkauf im Kanton Zürich gilt.
Gewinn und Besitzdauer. Besteuert wird der Gewinn, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG ZH); für die Berechnung von Gewinn und Besitzdauer zählt die letzte Handänderung (§ 219 Abs. 2). Je länger Sie das Haus besitzen, desto tiefer fällt die Steuer aus: Nach fünf vollen Jahren ermässigt sie sich um 5 Prozent, nach zwanzig vollen Jahren um 50 Prozent (§ 225 Abs. 3). Wer weniger als zwei Jahre Eigentümer war, zahlt einen Zuschlag (§ 225 Abs. 2). Die Steuererklärung geht innert 30 Tagen nach der Handänderung an das Gemeindesteueramt; die Frist ist erstreckbar (§ 226).
Was sich abziehen lässt. Anrechenbar sind unter anderem Aufwendungen für Umbauten und andere dauernde Verbesserungen (§ 221 Abs. 1 lit. a StG ZH) sowie übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten für Erwerb und Veräusserung (lit. c). Liegt die massgebende Handänderung mehr als zwanzig Jahre zurück, dürfen Sie den Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig Jahren anrechnen (§ 220 Abs. 2). Bewahren Sie darum die Rechnungen der Erneuerungen auf.
Keine Handänderungssteuer. Der Kanton Zürich erhebt seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr (§§ 227 bis 233 StG ZH, aufgehoben). Es bleiben die Gebühren für Notariat und Grundbuch.
Geerbtes Haus. Die Erbschaft selbst löst keine Grundstückgewinnsteuer aus, sie wird aufgeschoben (§ 216 Abs. 3 lit. a StG ZH). Beim späteren Verkauf zählt für Gewinn und Besitzdauer die frühere Handänderung, die nicht auf den Erbgang zurückgeht (§ 219 Abs. 3), meist der Erwerb durch die Erblasserin oder den Erblasser. Mehr dazu unter geerbtes Haus verkaufen.
Was auf dem Grundstück möglich ist. Welche Fläche Ihr Haus nutzen dürfte, steht in der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde. Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, erklären wir Schritt für Schritt.
Steuerberatung leisten wir nicht. Wie die Steuer für Ihren Fall ausfällt, rechnet Ihre Steuerberatung vorab.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Direktankauf
Wir kaufen Ihr Haus.
Mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und aus Erbengemeinschaften. Ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin, den Sie bestimmen.
- Angebot in der Regel innert Tagen
- keine Besichtigungen durch Dritte
- Übernahme im Ist-Zustand
Exklusivmandat
Wir finden den passenden Käufer.
Stille Ansprache geprüfter Käufer aus unserem Kreis, ohne Inserat. Sie geben jede Besichtigung und jedes Angebot selbst frei. Ein Honorar entsteht erst mit dem Verkauf.
- ein Ansprechpartner bis zum Notar
- Laufzeit 3, 6 oder 12 Monate
- Honorar erst bei Erfolg
Haus diskret verkaufen
Kein Inserat, kein Schild, kein Aufsehen im Quartier.
Ein Inserat zeigt Adresse, Bilder und Preis jedem, der sucht, auch den Nachbarn. Wer sein Haus diskret verkaufen möchte, verzichtet darauf. So gehen wir vor:
- Wir sprechen nur Käufer an, die zu Ihrem Haus passen.
- Das Dossier mit der Adresse erhalten sie erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- Besichtigt wird nur mit Ihrer Freigabe.
- Ohne Inserat bleibt im Netz kein Preis stehen, der eine spätere Verhandlung belastet.
Diskret und rechtlich sauber
Honorar und Besichtigung im Recht.
Im Exklusivmandat vermitteln wir im Rahmen eines Mäklervertrags. Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist (Art. 412 Abs. 1 und Art. 413 Abs. 1 OR). Ohne Verkauf entsteht kein Honorar.
Ist eine Einliegerwohnung vermietet, muss der Mieter Besichtigungen gestatten, soweit sie für den Verkauf notwendig sind. Der Vermieter muss sie rechtzeitig anzeigen und auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen (Art. 257h Abs. 2 und 3 OR). Wir halten die Zahl der Besichtigungen darum klein.
Wie ein Verkauf ohne öffentliche Ausschreibung abläuft, steht unter Off-Market-Immobilien verkaufen und kaufen.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir arbeiten gerne mit Ihnen. Wir haben unsere Kontakte, wir kaufen auch selbst, wir vermitteln, betreuen und begleiten den Verkauf mit grosser Sorgfalt, im Exklusivmandat. Wer seriös und sauber verkaufen will, braucht einen Partner, der für beide Seiten stimmt.»
Ihre Lebenslage
Wenn der Verkauf einen Anlass hat.
Geerbt
Ein Haus aus der Familie verkaufen
Für alle Erben dieselbe Rechnung und ein Weg, der für alle stimmt.
Weiter →
Pensionierung
Kleiner wohnen, ohne Druck
Verkaufen und neu wohnen oder mit Wohnrecht im Haus bleiben.
Weiter →
Land gegen Wohnung
Am selben Ort neu wohnen
Ihr Grundstück gegen eine Wohnung im Neubau, der darauf entsteht.
Weiter →Häufige Fragen
Was Eigentümer zum Hausverkauf fragen.
Was ist mein Haus wert?
Das hängt von Haus und Boden ab: von Zustand, Ausbau und Lage einerseits und davon, was die Bauordnung auf dem Grundstück erlaubt, andererseits. Wir rechnen beides, erklären Ihnen die Zahl Zeile für Zeile und besprechen sie persönlich, kostenlos und unverbindlich. Anfragen können Sie über die kostenlose Bewertung für Eigentümer stellen.
Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Im Direktankauf erhalten Sie ein Angebot in der Regel innert Tagen; den Notartermin richten wir nach Ihnen. Im Exklusivmandat hängt die Dauer vom Haus und vom passenden Käufer ab. Die Laufzeit des Mandats vereinbaren wir mit 3, 6 oder 12 Monaten.
Welche Unterlagen brauche ich?
Grundbuchauszug, Grundrisse und Pläne, Angaben zur Gebäudeversicherung, Belege über Erneuerungen und, falls vorhanden, Mietverträge. Amtliche Grundlagen wie Zonenplan und Bauordnung beschaffen wir selbst, ebenso fehlende Pläne. Wir gehen die Liste mit Ihnen durch, damit beim Notar nichts fehlt und Käufer und Bank rasch entscheiden können.
Kann ich verkaufen und im Haus wohnen bleiben?
Ja, mit einer Nutzniessung oder einem Wohnrecht, die im Grundbuch eingetragen werden (Art. 745 Abs. 1 und 746 Abs. 1 ZGB; Wohnrecht Art. 776 Abs. 1 und 3 ZGB). Das sichert Ihr Zuhause und wirkt sich auf den Preis aus. Eine andere Lösung ist Land gegen Wohnung: eine neue Wohnung auf Ihrem eigenen Grundstück.
Muss ich mein Haus vor dem Verkauf renovieren?
Nein. Ob sich eine Erneuerung lohnt, zeigt die Rechnung: Oft bezahlt ein Käufer für den Boden und plant ohnehin neu. Kleine Arbeiten wie eine gründliche Reinigung oder eine Reparatur können sich lohnen, eine grosse Sanierung kurz vor dem Verkauf selten. Wir kaufen auch im Ist-Zustand und sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihr Haus mehr bringt.
Darf ich an jemanden aus dem Ausland verkaufen?
Das hängt vom Käufer ab. Schweizer Bürgerinnen und Bürger brauchen keine Bewilligung, auch mit Wohnsitz im Ausland, ebenso Staatsangehörige der EU und EFTA mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz und andere Ausländer mit dem Recht, sich in der Schweiz niederzulassen (Art. 5 Abs. 1 lit. a und abis BewG). Andere Personen im Ausland brauchen eine Bewilligung der kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG), ausser das Haus dient ihnen als Hauptwohnung am Ort ihres rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes (Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG). Als reine Kapitalanlage wird die Bewilligung verweigert (Art. 12 lit. a BewG). Wir klären das, bevor Unterlagen fliessen.
Altes Haus als Bauland verkaufen: lohnt sich das?
Ja, wenn die Bauordnung auf dem Grundstück deutlich mehr Fläche zulässt, als das Haus nutzt. Dann bezahlt ein Käufer für den Boden und plant ein neues Gebäude. Für den Verkauf brauchen Sie keine Baubewilligung. Der Käufer braucht sie für den Neubau (Art. 22 Abs. 1 RPG; im Kanton Zürich § 309 Abs. 1 lit. a PBG), und sie setzt voraus, dass das Land erschlossen ist und der Bau dem Zweck der Zone entspricht (Art. 22 Abs. 2 RPG). Ob Ihr Grundstück Reserve trägt, können Sie selbst vorrechnen; wie ein Käufer daraus einen Neubau rechnet, steht unter Ersatzneubau und Verdichtung. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht: Ob gebaut werden darf, entscheidet die Baubehörde.
Wie verkaufe ich mein Haus diskret?
Ohne Inserat und ohne Schild. Wir sprechen nur Käufer an, die zu Ihrem Haus passen; Adresse und Dossier erhalten sie erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit, besichtigt wird nur mit Ihrer Freigabe. Den Rahmen bildet das Exklusivmandat ohne Inserat, bei dem das Honorar erst mit dem Verkauf entsteht (Art. 413 Abs. 1 OR). Wer gar keine Käufer empfangen möchte, wählt den Direktankauf durch uns.
Wir sind mehrere Erben: Wer muss den Verkauf unterschreiben?
Alle Erben gemeinsam, solange keine Vertretung besteht: Die Erben sind Gesamteigentümer der Erbschaftsgegenstände und verfügen über die Rechte der Erbschaft gemeinsam, unter Vorbehalt vertraglicher oder gesetzlicher Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse (Art. 602 Abs. 2 ZGB). Auf Begehren eines Miterben kann die zuständige Behörde für die Erbengemeinschaft bis zur Teilung eine Vertretung bestellen (Art. 602 Abs. 3 ZGB). Wir begleiten Erbengemeinschaften mit einer Rechnung, die für alle gleich ist; das Wichtigste steht unter Erbengemeinschaft und Hausverkauf.
Wann ist der richtige Zeitpunkt, mein Haus zu verkaufen?
Den einen richtigen Zeitpunkt gibt es nicht, und eine Marktprognose geben wir nicht ab. Entscheidend sind Ihre Lebenslage, der Ablauf einer Hypothek, der Zustand des Hauses und die Besitzdauer: Im Kanton Zürich ermässigt sich die Grundstückgewinnsteuer mit jedem vollen Jahr zwischen dem fünften und dem zwanzigsten Besitzjahr (§ 225 Abs. 3 StG ZH). Wer Klarheit will, lässt Haus und Boden früh rechnen, bevor der Anlass drängt.
Ein Haus verkauft man selten. Darum gut vorbereitet.
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026