Kernzonen
Schutzwürdige Ortsbilder wie Stadt- und Dorfkerne. Die Gemeinde kann Stellung, Masse und Erscheinung der Bauten besonders regeln; Nutzungsziffern nur, soweit sie dem Zonenzweck nicht zuwiderlaufen.
§ 50 PBG
Kanton Zürich · Planungs- und Baugesetz
Was darf ich im Kanton Zürich bauen?
Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Kanton Zürich mit einer Prüfung der Bebaubarkeit nach kantonalem Recht und Bau- und Zonenordnung. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht und was die Zonenordnung erlaubt. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
- Planungs- und Baugesetz
- Zonen und Ziffern
- Höhen und Abstände
- Altes und neues Recht
- Baubewilligung in Monaten
- Jede Zahl mit Beleg
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Vom amtlichen Plan zum Baufeld, vom Baufeld zur Hauptnutzfläche: Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen, im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Die Zonen
Welche Zonen das Gesetz kennt.
Zentrumszonen
Für eine dichte Überbauung von Stadt-, Orts- und Quartierzentren: Wohnen, Handel, Dienstleistung und mässig störendes Gewerbe.
§ 51 PBG
Wohnzonen
In erster Linie für Wohnbauten. Mässig störende Betriebe sind gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt.
§ 52 PBG
Industrie- und Gewerbezonen
Für Produktion, Gütergrossverteilung, Lager und Transport. Wohnungen sind nur für standortgebundene Betriebsangehörige gestattet.
§ 56 PBG
Zonen für öffentliche Bauten
Für Grundstücke, die zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt werden; dazu zählt auch der Bau von Alterswohnungen.
§ 60 PBG
Reservezonen
Land, dessen Nutzung noch offen ist. Bauen nur nach den Regeln für Bauten ausserhalb der Bauzonen, ohne Anspruch auf Erschliessung.
§ 65 PBG
Die Masse
Ziffern, Geschosse, Höhen.
Die Begriffe nach dem geltenden Planungs- und Baugesetz. Wo eine Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung noch nicht angepasst hat, gelten die bisherigen Fassungen; was dort anders ist, steht in der letzten Karte.
Ausnützungsziffer
Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten. Zürich schreibt die Ziffer in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§ 255 PBG
Baumassenziffer
Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden Terrain zur anrechenbaren Grundstücksfläche, in Kubikmetern je Quadratmeter. Häufig in Zürcher Gemeinden und in Gewerbezonen.
§ 258 PBG
Überbauungsziffer
Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche, gemessen innerhalb der projizierten Fassadenlinie, zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
§ 256 PBG
Vollgeschosse
Alle Geschosse ausser Unter-, Dach- und Attikageschossen. Vollgeschosse können durch Dach-, Attika- oder Untergeschosse ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Höchstens 25 m Fassadenhöhe, ausser wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279 und 281 PBG
Bisheriges Recht
In Gemeinden, die ihre Bau- und Zonenordnung noch nicht angepasst haben, ergibt sich die Gebäudehöhe aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss, sofern die Gemeinde nichts anderes bestimmt; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Auch Ziffern, Grenzabstand und Vollgeschosse werden dort nach den bisherigen Fassungen gemessen, etwa an der Fassade statt an der projizierten Fassadenlinie. Anpassung spätestens bis 29. Februar 2028.
§§ 254 bis 260, 275, 276 und 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung; Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015
Abstände
Vom Grundstück zum Baufeld.
Der Grenzabstand ist die Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie und der Grundstücksgrenze (§ 260 PBG), nach bisherigem Recht zwischen Fassade und Grenzlinie. Wo nicht an die Grenze gebaut werden darf, sind es mindestens 3,5 m (§ 270 PBG); die Gemeinde kann mehr verlangen. Fehlen Baulinien, gelten 6 m zu Strassen und Plätzen (§ 265 PBG). Was übrig bleibt, ist das Baufeld.
- Gebäudeabstand: die Summe der beidseitig nötigen Grenzabstände (§ 271 PBG)
- Waldabstand: im Zonenplan festgelegt, ausserhalb der Bauzonen 30 m zur Waldgrenze (§ 262 PBG)
- Näherbaurecht: durch nachbarliche Vereinbarung möglich (§ 270 Abs. 3 PBG)
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Mehr als die Regelbauweise
Arealüberbauung, Gestaltungsplan, Hochhaus.
Arealüberbauung
Die Bau- und Zonenordnung kann Arealüberbauungen mit Mindestarealfläche zulassen. Sie müssen besonders gut gestaltet sein und dürfen dafür von der Regelbauweise abweichen.
§§ 69, 71 und 72 PBG
Gestaltungsplan
Für ein bestimmtes Gebiet werden Zahl, Lage, Abmessungen und Nutzung der Bauten verbindlich festgelegt; von der Regelbauweise darf abgewichen werden. Auch Grundeigentümer können einen privaten Gestaltungsplan aufstellen.
§§ 83 und 85 PBG
Hochhäuser
Gebäude mit einer Fassadenhöhe von mehr als 25 m sind nur gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt.
§ 282 PBG
Preisgünstiger Wohnraum
Führen Zonenänderungen oder Gestaltungspläne zu mehr Ausnützung, kann ein Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum festgelegt werden.
§ 49b PBG
Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§§ 310 und 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage auf (§ 314 PBG).
- 04 · Wahrung von AnsprüchenWer Ansprüche wahren will, verlangt innert 20 Tagen seit der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids; ein Einspracheverfahren gibt es nicht (§ 315 PBG). Wer das versäumt, kann später nicht rekurrieren (§ 316 PBG).
- 05 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 06 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder Ihre Zone noch Baulinien, Abstände oder Sonderregeln. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle, bevor wir anrufen.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Kanton Zürich
Was das in der Praxis heisst.
Im Kanton Zürich leben nach amtlicher Statistik 1'632'918 Einwohnerinnen und Einwohner (Summe der Gemeinden, Stand 2025). Der Kanton umfasst 160 Gemeinden, und jede von ihnen regelt die Masse in ihrer eigenen Bau- und Zonenordnung.
Die amtlichen Zonenangaben (Stand 22. Oktober 2026) weisen für die Bauzonen im Kanton Zürich eine Fläche von 25'667 Hektar aus. Darauf liegen rund 234'100 Grundstücke. Bei 34'900 davon steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt also nicht, was auf einer einzelnen Parzelle möglich ist, sondern beschreibt das Gesamtbild der Bauzonen im Kanton. Für Eigentümerinnen und Eigentümer heisst das: Der Rahmen kommt vom Kanton, die Einzelheiten stehen vor Ort. Wer Bauzonen im Kanton Zürich verstehen will, beginnt deshalb bei der eigenen Parzelle und ihrer Zone. Dafür bietet sich die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück an. Sie geben die Adresse ein, und das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Wie sich der Verkauf eines Grundstücks im ganzen Kanton gestaltet, beschreibt die Kantonsseite zum Grundstückverkauf im Kanton Zürich.
Das kantonale Planungs- und Baugesetz legt den Rahmen fest und definiert die Dichtebegriffe. Die Ausnützungsziffer nach § 255 PBG setzt die anrechenbare Geschossfläche ins Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Die Überbauungsziffer steht in § 256 PBG, die Baumassenziffer in § 258 PBG. Der Kanton ist der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe nicht beigetreten. Begriffe aus anderen Kantonen lassen sich deshalb nicht einfach übertragen.
Die konkreten Masse regelt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Sie kann für jede Zone etwas anderes festlegen oder eine Grösse ausdrücklich offenlassen. Dazu kommen Schichten, die ein Baufeld zusätzlich formen. Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB).
Für Eigentümerinnen und Eigentümer heisst das: Die Zahl auf dem Papier ist erst ein Anfang. Wer ein Haus ersetzen, aufstocken oder ein Grundstück einbringen will, sollte zuerst klären, was die Zone zulässt und was das Grundbuch bindet. Mehr dazu finden Sie bei Ersatzneubau und Verdichtung. Die Zahl der bewilligten oder im Bau befindlichen Wohnungen liegt bei 23'200 (Stand 4. September 2026); sie sagt nichts über Ihr einzelnes Grundstück. Dieser Text ist keine Rechts- oder Steuerberatung; für verbindliche Auskünfte sind die Gemeinde und Ihre Fachperson zuständig.
Bevor über einen Preis gesprochen wird, rechnen wir. Wir stellen fest, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Das ist gerechnet, nicht geschätzt.
Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Wie wir rechnen, beschreibt die Methode für jede Parzelle. Danach entscheiden Sie, ob Sie den Direktankauf oder ein Exklusivmandat ohne Inserat wählen. Ihre Angaben bleiben vertraulich, und Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis Sie es wollen.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtnur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Preisfindungim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Daueroft Monatewenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot meist innert weniger Tage
KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar
Risikoscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Häufige Fragen
Was man uns dazu fragt.
Wie viele Grundstücke liegen im Kanton Zürich in Bauzonen?
Die amtlichen Zonenangaben (Stand 22. Oktober 2026) nennen rund 234'100 Grundstücke in Bauzonen. Bei 34'900 davon steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Was auf einer einzelnen Parzelle möglich ist, sagt diese Zahl nicht. Das hängt von der Zone, der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und weiteren Vorgaben ab.
Was legt die Bau- und Zonenordnung fest?
Die Bau- und Zonenordnung ist das Regelwerk der Gemeinde. Sie teilt das Gemeindegebiet in Zonen ein und legt fest, welche Masse dort gelten, oder lässt eine Grösse ausdrücklich offen. Der Kanton gibt mit dem Planungs- und Baugesetz den Rahmen vor. Gewässerraum, Lärm und Rechte im Grundbuch kommen zusätzlich dazu. Wir prüfen diese Ebenen gemeinsam mit Ihnen.
Woher weiss ich, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Aus dem Zonenplan Ihrer Gemeinde. Geben Sie oben Ihre Adresse ein: Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde. Was die Zone erlaubt, steht in der Bau- und Zonenordnung; wir rechnen es für Ihr Grundstück durch.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Baumassenziffer?
Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 255 PBG), die Baumassenziffer das Bauvolumen über Terrain je Quadratmeter Grundstück (§ 258 PBG). Die erste zählt die Flächen für Wohnen und Arbeiten, die zweite das ganze Volumen, also auch hohe Räume. Welche gilt, bestimmt die Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde.
Gilt in meiner Gemeinde altes oder neues Recht?
Beides kommt vor. Seit 1. März 2017 gelten im Planungs- und Baugesetz neue Begriffe wie Fassadenhöhe und Gesamthöhe. Bis eine Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028, gelten die bisherigen. Wir rechnen nach dem Recht, das in Ihrer Gemeinde gilt.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
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Amtliche Statistik, Stand 31. Dezember 2025 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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