Kanton Zürich · Ein- und Aufzonungen
Im Kanton Zürich begleitet Yaacoubi Immobilien AG Eigentümerinnen und Eigentümer beim Verkauf von Grundstücken vor und nach Ein- oder Aufzonungen. Wir klären zuerst, ob eine Planänderung läuft, rechnen den Fall mit amtlichen Belegen und halten im Kaufvertrag fest, wer die Mehrwertabgabe trägt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Mehrwertausgleich
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir prüfen den Planungsstand Ihrer Gemeinde und rechnen den Wert vor und nach der Planung.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Zwei Abgaben, zwei Anlässe
Wird Land neu einer Bauzone zugewiesen oder eine Zone für öffentliche Bauten umgezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe von 20 Prozent des Mehrwerts. Beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30'000, wird keine Abgabe erhoben.
§§ 2 und 4 MAG · Art. 5 Abs. 1bis RPG
Darf dank einer Auf- oder Umzonung mehr gebaut werden, kann die Gemeinde in ihrer Bau- und Zonenordnung eine eigene Abgabe vorsehen. Auch Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften können darunter fallen.
§ 19 Abs. 1 MAG
Die kommunale Abgabe beträgt höchstens 40 Prozent des Mehrwerts, nachdem dieser um CHF 100'000 gekürzt wurde. Den Satz legt die Gemeinde fest.
§ 19 Abs. 3 MAG
Grundstücke unter der Freifläche der Gemeinde, festgelegt zwischen 1'200 und 2'000 m², sind ausgenommen, ausser der Mehrwert übersteigt CHF 250'000.
§ 19 Abs. 2 und 4 MAG
Bemessung
Die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt, in dem die Massnahme in Kraft tritt.
§ 3 MAG
Gerechnet wird mit den Landpreismodellen des Kantons, bei besonderen Verhältnissen oder auf Verlangen mit einer Einzelschätzung. Den ermittelten Mehrwert erhalten Eigentümer mit der Planauflage und können innert 30 Tagen Stellung nehmen.
§§ 12 bis 16 MAV
Gemeinde und Bauherrschaft können den Ausgleich in einem städtebaulichen Vertrag regeln, etwa mit einem Beitrag an öffentlichen Raum oder an Infrastruktur.
§ 19 Abs. 6 und § 21 MAG
Rechenbeispiel
Ein Grundstück von 2'400 m² in einer Gemeinde, die den höchsten Satz von 40 Prozent festgelegt hat, wird aufgezont. Vom Mehrwert gehen zuerst CHF 100'000 ab, auf den Rest wird die Abgabe berechnet.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Fiktive Zahlen, Grundstück über der Freifläche. Den Mehrwert bemisst die Gemeinde; Satz und Freifläche stehen in ihrer Bau- und Zonenordnung.
Fälligkeit
Die kantonale Abgabe wird fällig, wenn das Grundstück überbaut wird, mit der Baufreigabe, oder wenn es vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums. Erbgang, Erbvorbezug, güterrechtliche Auseinandersetzung und Schenkung gelten nicht als Verkauf.
§ 10 Abs. 1 und 3 MAG · Art. 5 Abs. 1bis RPG
Die kommunale Abgabe wird nur mit der Baufreigabe fällig. Ein Verkauf löst sie nicht aus, die Abgabepflicht geht auf den Käufer über. Erweiterungen unter 100 m² anrechenbarer Geschossfläche und Sanierungen lösen sie ebenfalls nicht aus.
§§ 6 und 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Eine rechtskräftig festgesetzte Abgabe wird im Grundbuch angemerkt und ist mit einem gesetzlichen Pfandrecht am Grundstück gesichert. Käufer sehen sie deshalb im Grundbuchauszug; geregelt wird sie im Kaufvertrag.
§§ 7 Abs. 3, 9 und 24 MAG
Eine bezahlte Mehrwertabgabe, kantonal oder kommunal, zählt bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen und senkt den steuerbaren Gewinn.
§ 221 Abs. 1 lit. f StG ZH · Art. 5 Abs. 1sexies RPG
Auszonung
Schränkt eine Planung ein Grundstück so ein, dass es einer Enteignung gleichkommt, wird die Eigentümerschaft voll entschädigt. Ob das zutrifft, ist eine Rechtsfrage des Einzelfalls.
Art. 5 Abs. 2 RPG
Der kantonale Mehrwertausgleichsfonds beteiligt sich an den Entschädigungen, welche die Gemeinden bei Auszonungen leisten.
§ 16 MAG
Rechtsberatung leisten wir nicht. Für die Frage, ob ein Anspruch besteht, ziehen wir eine Anwältin oder einen Anwalt bei.
Was das für Ihren Verkauf heisst
Steht eine Ein- oder Aufzonung bevor, ändert sich der Wert Ihres Grundstücks und damit der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf. Wir prüfen den Planungsstand Ihrer Gemeinde, rechnen den Wert vor und nach der Planung und zeigen, welche Abgabe auf einen Käufer zukommt. So verhandeln Sie mit offenen Karten.
Kanton Zürich
Der Kanton Zürich gliedert sich in die Bezirke Affoltern, Andelfingen, Bülach, Dielsdorf, Dietikon, Hinwil, Horgen, Meilen, Pfäffikon, Uster, Winterthur und Zürich. Zusammen umfassen sie 160 Gemeinden, und jede hat ihre eigene Bau- und Zonenordnung. Für die Mehrwertabgabe Kanton Zürich heisst das: Der kantonale Rahmen ist derselbe, die Ausgestaltung bei Auf- und Umzonungen liegt bei der Gemeinde. Wer ein Grundstück verkaufen will, schaut deshalb zuerst in die Ordnung der eigenen Gemeinde.
Die Bauzonen des Kantons messen 25'667 Hektar (Stand 22. Oktober 2026). Sie umfassen rund 234'100 Grundstücke, davon sind rund 34'900 ohne Gebäude; die Zahl zählt laufende Ersatzneubauten mit. Für Eigentümerinnen und Eigentümer solcher Grundstücke kann eine Planänderung den Wert verändern, und damit auch eine mögliche Abgabe. Im Kanton leben 1'632'918 Einwohnerinnen und Einwohner (Summe der Gemeinden, Stand 2025). Bewilligt oder im Bau sind rund 23'200 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Was das für Ihr Grundstück bedeutet, hängt von Ihrer Gemeinde und Ihrer Parzelle ab. Wer sich vorab ein Bild machen will, findet bei Was im Kanton Zürich gebaut werden darf die Grundlagen zum Bauen. Verbindlich gibt die zuständige Behörde Auskunft.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Abgabe auf dem Mehrwert. Bei Auf- und Umzonungen kann die Gemeinde eine eigene Abgabe vorsehen, den Satz legt sie innerhalb des kantonalen Höchstsatzes fest. Für Eigentümerinnen und Eigentümer zählt, in welcher Lebenslage sie sich befinden: Erbschaft, Pensionierung, Trennung, ein Haus, das zu gross wird, oder eine auslaufende Hypothek. In jedem dieser Fälle lohnt sich ein Blick darauf, ob eine Planänderung läuft oder absehbar ist. Wer sich zur Frage der Steuern beim Verkauf informieren will, findet Hinweise unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Beim Verkauf entscheidet der Zeitpunkt. Die kantonale Abgabe auf einer Einzonung wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums. Erbgang und Schenkung gelten dabei nicht als Verkauf. Die kommunale Abgabe auf einer Auf- oder Umzonung wird erst mit der Baufreigabe fällig und geht bei einem Verkauf auf den Käufer über. Deshalb gehört in den Kaufvertrag ausdrücklich, wer welche Abgabe trägt. Dieser Vertrag ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird. Eine festgesetzte Abgabe wird im Grundbuch angemerkt und ist mit einem gesetzlichen Pfandrecht am Grundstück gesichert. Gemeinde und Bauherrschaft können den Ausgleich auch in einem städtebaulichen Vertrag regeln. Verbindlich gibt die zuständige Behörde Auskunft. Das hier ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
Bevor über einen Preis gesprochen wird, rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Dazu gehört die Frage, ob eine Planänderung läuft. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten und sprechen mit Ihnen, nie per E-Mail. Danach wählen Sie: Direktankauf durch uns oder ein Exklusivmandat ohne Inserat. In beiden Fällen halten wir im Vertrag fest, wer die Mehrwertabgabe trägt.
Inserat, Mandat, Ankauf
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Häufige Fragen
Der Kanton zählt 160 Gemeinden, und die Bauzonen messen 25'667 Hektar (Stand 22. Oktober 2026). Darin liegen rund 234'100 Grundstücke. Jede Gemeinde regelt Auf- und Umzonungen in ihrer eigenen Bau- und Zonenordnung. Ob Ihr Grundstück von einer Planänderung berührt ist, klären wir mit Ihnen anhand der amtlichen Unterlagen.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt, in dem sie in Kraft tritt (§ 3 MAG). Verbindlich gibt die Behörde Auskunft.
Das hängt von der Abgabe ab. Die kantonale Abgabe auf einer Einzonung wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 Abs. 1 und 3 MAG). Die kommunale Abgabe auf einer Auf- oder Umzonung wird nur mit der Baufreigabe fällig, ein Verkauf löst sie nicht aus (§ 20 Abs. 3 MAG, § 21 MAV).
Als Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt des Inkrafttretens (§ 3 MAG). Gerechnet wird mit den Landpreismodellen des Kantons; bei besonderen Verhältnissen oder auf Verlangen wird einzeln geschätzt. Den ermittelten Mehrwert erhalten Eigentümer mit der Planauflage und können innert 30 Tagen Stellung nehmen (§§ 12 bis 16 MAV).
Ja. Eine bezahlte Mehrwertabgabe gilt bei der Grundstückgewinnsteuer als Aufwendung und wird vom Gewinn abgezogen (§ 221 Abs. 1 lit. f StG ZH, Art. 5 Abs. 1sexies RPG). Das gilt für die kantonale wie für die kommunale Abgabe. Bewahren Sie die Verfügung und den Zahlungsbeleg deshalb sorgfältig auf, auch über Jahrzehnte.
Wer durch eine Planung so eingeschränkt wird, dass es einer Enteignung gleichkommt, wird voll entschädigt (Art. 5 Abs. 2 RPG). Der kantonale Mehrwertausgleichsfonds beteiligt sich an den Entschädigungen, welche die Gemeinden bei Auszonungen leisten (§ 16 MAG). Ob ein Anspruch besteht, ist eine Rechtsfrage; wir ziehen dafür eine Anwältin oder einen Anwalt bei.
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Amtliche Statistik, Stand 31. Dezember 2025 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.
