Grosse Reserve
Das Haus nutzt nur einen kleinen Teil der zulässigen Ausnützung. Die Differenz ist der Kern jeder Rechnung.
Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau: abbrechen und neu bauen. Mehr Wohnraum am selben Ort.
Ein Ersatzneubau ersetzt ein bestehendes Gebäude durch einen Neubau, meist mit mehr Wohnfläche. Yaacoubi Immobilien rechnet für Eigentümer in der Deutschschweiz, ob sich auf ihrem Grundstück ein Ersatzneubau lohnt: was heute steht, was die Bauordnung erlaubt und was dazwischen liegt. Viele ältere Häuser nutzen nur einen Teil dessen, was zulässig wäre. Ob Sie selbst bauen oder verkaufen, entscheiden Sie.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Ersatzneubau
Was steckt in Ihrem Grundstück?
Zuerst die Adresse, dann Ihre Angaben. Wir rechnen Bestand und Reserve und melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
- Bestand nachgerechnet
- Bauordnung mit Artikel
- Szenarien nebeneinander
- Mieter berücksichtigt
- Verkauf an Entwickler
- Diskret, ohne Inserat
Heute und neu möglich
Drei Wege zu mehr Wohnraum.
Ein Einfamilienhaus wird zu zwei Mehrfamilienhäusern, ein Wohnblock zu einem dichteren Neubau, drei Hausparzellen zu einem Ensemble. Welcher Weg auf Ihrem Grundstück zulässig ist, steht in der Bauordnung Ihrer Gemeinde.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Bestand und Neubau im gleichen Massstab
Was heute steht, was morgen stehen darf.
SchnittMusterbeispiel · fiktive Parzelle
Ob sich ein Ersatzneubau rechnet, zeigt der Vergleich in derselben Grösse. Zuerst die anrechenbare Fläche: heute rund 122 m², zulässig 1'020 m². Erst danach rechnen wir auf die Hauptnutzfläche um, die Fläche, in der gewohnt wird: rund 97 m² heute und rund 801 m² nach einem Neubau, etwa 10 Wohnungen. Einen ersten Richtwert für Ihr Grundstück rechnen Sie selbst unter Nutzungsreserve berechnen.
Grundstück850 m²
zulässige anrechenbare Geschossfläche1'020 m²
heute anrechenbarrund 122 m²
nach einem Neubau anrechenbar938 m²
Hauptnutzfläche heuterund 97 m²
Hauptnutzfläche neu möglichrund 801 m²
Wer lieber erweitert als abbricht, findet die Alternative unter Aufstockung statt Abbruch.
Der Ablauf
Ablauf eines Ersatzneubaus: Planung, Bewilligung, Mieter, Bau.
Ablauf eines Ersatzneubausschematisch, ohne Dauer
Ein Ersatzneubau ist für Eigentümer nicht nur eine Baustelle, sondern eine Folge von Verfahren, die teils gleichzeitig laufen.
- Bewilligung: Der Neubau braucht eine Baubewilligung (Art. 22 RPG); Rechtsmittel können das Verfahren verlängern
- Mieter: Eine Kündigung ist auf Verlangen zu begründen, und Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 271 und 272 OR)
- Abbruch: erst, wenn Bewilligung und Mietverhältnisse geklärt sind
- Neubau und Bezug: Die Bauzeit ist oft der kürzere Teil des Weges
Wer früh plant und die Mieter offen informiert, gewinnt Zeit.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle · gerundet, ohne Bonus und Abzüge.
Wann es sich rechnet
Sechs Zeichen für einen Ersatzneubau.
Substanz am Ende
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen sind gleichzeitig fällig. Eine Erneuerung wäre fast ein Neubau.
Grundrisse von gestern
Kleine Zimmer, wenig Licht, kein Lift: Was der Markt sucht, lässt sich im Bestand kaum bauen.
Nachfrage am Ort
Lage, Erschliessung und Leerstand der Gemeinde zeigen, ob neue Wohnungen gefragt sind.
Die Zone passt
Die Bau- und Zonenordnung erlaubt die Nutzung, die Sie planen, mit den nötigen Geschossen, Höhen und Abständen.
Kein Schutz im Weg
Kernzone, Ortsbild, Denkmal oder Inventar können einen Abbruch erschweren oder ausschliessen. Das prüfen wir zuerst.
Die Kostenblöcke
Was kostet ein Ersatzneubau? Acht Blöcke.
Was ein Ersatzneubau kostet, hängt vom Grundstück, vom Projekt und von der Zeit ab. Auch für die Baukosten eines Mehrfamilienhauses in der Schweiz, ob je Quadratmeter Wohnfläche oder je Kubikmeter, wäre eine Faustzahl bei dieser Streuung unseriös. Wir zeigen Ihnen die Blöcke, aus denen sich die Kosten zusammensetzen, und rechnen sie für Ihr Grundstück als Bandbreite.
Abbruch und Entsorgung
Rückbau des Hauses, Trennung und Entsorgung der Baustoffe, Schutz der Nachbarschaft.
Schadstoffe im Bestand
Bei älteren Häusern ist Asbest ein Thema, dazu andere Schadstoffe. Eine Untersuchung vor dem Abbruch zeigt, was entsorgt werden muss.
Neubau
Rohbau, Ausbau und Haustechnik. Der grösste Block, abhängig von Fläche, Standard und Bauart.
Umgebung und Erschliessung
Zufahrt, Parkplätze, Aussenräume, Leitungen und Werkanschlüsse.
Gebühren und Anschlüsse
Baubewilligung, Anschlussgebühren, Notariat und Grundbuch, je nach Gemeinde und Kanton verschieden.
Planung und Honorare
Architektur, Ingenieure, Fachplaner und Bauleitung.
Finanzierung
Zinsen für den Baukredit während der Bauzeit und die Eigenmittel, die eine Bank für den Neubau verlangt.
Mietausfall und Übergang
Wo vermietet ist, fallen die Mieten während der Bauzeit weg. Dazu kommen Kosten, wenn Mietern Ersatz angeboten wird.
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Wo ein Haus stand, wohnen heute mehrere Familien.
Ein Ehepaar verkauft nach vielen Jahren sein Haus. Der Film zeigt, wie wir prüfen, was die Bau- und Zonenordnung auf dem Grundstück erlaubt, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten. Wo früher ein Einfamilienhaus stand, finden am Ende mehrere Familien ein Zuhause.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Sanierung oder Ersatzneubau
Erneuern oder neu bauen?
Beide Wege haben ihre Berechtigung. Entscheidend sind Reserve, Substanz, Mieter und Zeit.
Sanierung im BestandErsatzneubau
Wohnflächebleibt etwa gleichwächst bis zum zulässigen Mass
Mieterkönnen teils bleibenKündigung, unter Umständen Erstreckung
Bewilligungje nach EingriffBaubewilligung für den Neubau
Grundrissedurch den Bestand vorgegebenfrei innerhalb der Bauordnung
EnergieVerbesserung mit Kompromissenheutiger Standard
ErtragMietzinserhöhung nur für Mehrleistungenneue Mieten für neue Wohnungen
Vom Einfamilienhaus zum Mehrfamilienhaus
Aus dem Einfamilienhaus ein Mehrfamilienhaus machen.
Aus einem Einfamilienhaus ein Mehrfamilienhaus machen geht auf zwei Wegen: umbauen und erweitern, oder ersetzen. Ein Einfamilienhaus auf grosser Parzelle lässt sich ersetzen, wenn die Zone ein Mehrfamilienhaus zulässt und die Ausnützung reicht. Gerechnet wird mit den Werten Ihrer Gemeinde: Ausnützung oder Baumasse, Geschosse, Höhen, Abstände. Wie die Ziffern funktionieren, erklären wir unter Ausnützungsziffer erklärt und Baumassenziffer erklärt.
Was auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf, steht unter Was darf ich bauen. Dann haben Sie drei Wege: selbst bauen, das Grundstück verkaufen oder es gegen eine Wohnung im Neubau tauschen. Auch ein Gewerbegebäude kann durch Wohnungen ersetzt werden, wo die Zone Wohnen zulässt; eine blosse Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen ist dagegen eine Nutzungsänderung, die im Kanton Zürich ebenfalls eine baurechtliche Bewilligung braucht (§ 309 Abs. 1 lit. b PBG).
Aufzonung
Aufzonung und Mehrwertausgleich.
Eine Aufzonung verbessert die Nutzungsmöglichkeiten einer Bauzone, so umschreibt es das Zürcher Mehrwertausgleichsgesetz (§ 1 lit. c MAG). Sie kann einen Ersatzneubau erst möglich machen: mehr Geschosse, eine höhere Ausnützung. Planungsvorteile gleicht das kantonale Recht aus, denn die Kantone regeln einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile von Planungen (Art. 5 Abs. 1 RPG).
Im Kanton Zürich regeln die Gemeinden den Ausgleich von Planungsvorteilen, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, in ihrer Bau- und Zonenordnung (§ 19 Abs. 1 MAG). Sie können eine Abgabe von höchstens 40 Prozent des um CHF 100'000 gekürzten Mehrwerts vorsehen (§ 19 Abs. 3 MAG). Grundstücke unter einer Freifläche, die die Gemeinde zwischen 1'200 und 2'000 m² festlegt, sind ausgenommen, ausser der Mehrwert beträgt mehr als CHF 250'000 (§ 19 Abs. 2 und 4 MAG). Die bezahlte Abgabe ist bei der Grundstückgewinnsteuer als Aufwendung abziehbar (Art. 5 Abs. 1sexies RPG; § 221 Abs. 1 lit. f StG).
Ob in Ihrer Gemeinde ein Ausgleich gilt und wie hoch er ist, steht in der Bau- und Zonenordnung. Wir lesen sie für Ihr Grundstück.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Ersatzneubau gilt.
Verdichten ist gewollt
Bund, Kantone und Gemeinden sollen die Siedlungsentwicklung nach innen lenken und brachliegende oder ungenügend genutzte Flächen in Bauzonen besser nutzen.
Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG
Ohne Bewilligung kein Neubau
Bauten dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Voraussetzung sind die passende Zone und ein erschlossenes Grundstück.
Art. 22 RPG
Nachbarn können sich wehren
Gegen Verfügungen, die sich auf das Raumplanungsrecht stützen, sieht das kantonale Recht wenigstens ein Rechtsmittel vor. Rechtsmittel verlängern das Verfahren.
Art. 33 Abs. 2 RPG
Mieter: Kündigung und Erstreckung
Eine Kündigung muss auf Verlangen begründet werden und kann angefochten werden, wenn sie Treu und Glauben verletzt. Wohnungsmieter können eine Erstreckung von insgesamt höchstens vier Jahren verlangen. Wie wir vermietete Häuser bewerten und verkaufen, steht unter Renditeliegenschaft verkaufen.
Art. 271, 272 und 272b OR
Stockwerkeigentum (StWE): meist braucht es alle
Ein Haus im Stockwerkeigentum abzubrechen und neu zu bauen, braucht in der Regel die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer oder die Aufhebung der Gemeinschaft. Ist das Haus seit mehr als 50 Jahren in Stockwerkeigentum aufgeteilt und wegen seines schlechten baulichen Zustands nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar, kann jeder Stockwerkeigentümer die Aufhebung verlangen; wer die Gemeinschaft fortsetzen will, kann sie durch Abfindung der übrigen abwenden.
Art. 647d Abs. 2, 712f Abs. 3 Ziff. 2 und Abs. 4, 712g Abs. 1 ZGB
Schutz und Ortsbild
Ob ein Gebäude geschützt oder inventarisiert ist, regelt das kantonale und kommunale Recht. Wir prüfen es, bevor irgendjemand plant.
kantonales Recht · Bau- und Zonenordnung
Rechtsberatung leisten wir nicht. Für Kündigungen und Mietrecht ziehen wir einen Anwalt bei.
Finanzierung
Neubau auf eigenem Grundstück finanzieren.
Ein Neubau braucht Kapital. Das Grundstück gehört bereits Ihnen: Ob und in welcher Höhe eine Bank es als Eigenmittel anrechnet, entscheidet sie im Einzelfall. Ein Baukredit wird oft in Etappen ausbezahlt, passend zum Baufortschritt. Wer Kapital, Zeit und Risiko nicht tragen will, verkauft an einen Entwickler oder tauscht Land gegen Wohnung.
Kanton Zürich
Ersatzneubau im Kanton Zürich.
Der Neubau eines Gebäudes braucht im Kanton Zürich eine baurechtliche Bewilligung (§ 309 Abs. 1 lit. a PBG), der Abbruch von Gebäuden in Kernzonen ebenfalls (lit. c). Die örtliche Baubehörde macht das Vorhaben öffentlich bekannt, die Gesuchsunterlagen liegen 20 Tage auf (§ 314 Abs. 1 und 4 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert 20 Tagen seit der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids; ein Einspracheverfahren gibt es nicht (§ 315 Abs. 1 und 3 PBG). Wer die Frist verpasst, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG).
Welche Ausnützung, welche Geschosse und welche Abstände gelten, hängt davon ab, ob Ihre Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung schon an die Änderung des Planungs- und Baugesetzes vom 14. September 2015 angepasst hat. Die Frist dafür läuft bis zum 29. Februar 2028; bis zur Anpassung bleiben unter anderem die Bestimmungen über Ausnützung, Geschosse, Höhen und Abstände in der früheren Fassung anwendbar (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, PBG).
Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht (§§ 227 bis 233 StG, aufgehoben). Die Grundstückgewinnsteuer folgt dem Steuergesetz (§ 216 Abs. 1 StG), mehr dazu unter Grundstückgewinnsteuer und Verkaufskosten.
Vom Bestand zum Neubau
Was auf der Baustelle entsteht.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Selbst bauen oder verkaufen
Nicht jeder Eigentümer will Bauherr werden.
Ein Ersatzneubau braucht Kapital, Zeit und Nerven. Viele Eigentümer verkaufen deshalb an einen Entwickler oder Bauträger, der das Risiko übernimmt. Wie ein solches Angebot zustande kommt und worauf Sie achten sollten, erklären wir unter Bauträger-Angebot prüfen lassen.
Wer am Ort bleiben möchte, kann sein Grundstück auch gegen eine Wohnung im Neubau tauschen: Land gegen Wohnung.
Wer selbst entwickeln möchte, findet die Phasen vom Potenzial bis zur Bewilligung unter Projektentwicklung fürs Grundstück. Den ersten Schritt, den Vergleich von Erhalt und Ersatzneubau in Szenarien, rechnet die Machbarkeitsstudie fürs Grundstück aus unserem Shop für Analysen.
So gehen wir vor
Vom ersten Gespräch bis zum Entscheid.
- 01 · GrundstückZone, Masse, Abstände und Schutz nach der Bauordnung Ihrer Gemeinde.
- 02 · BestandGebäude, Baujahr, Flächen und Mieter, aus den amtlichen Gebäudedaten nachgerechnet.
- 03 · SzenarienErhalt, Erweiterung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Hauptnutzfläche und Ertrag.
- 04 · GesprächWas die Zahlen für Sie heissen, persönlich und ohne Druck.
- 05 · Ihr WegSelbst bauen, an einen Entwickler verkaufen, an uns verkaufen oder Land gegen Wohnung.
Zwei Wege
Wir rechnen vor. Sie entscheiden.
Direktankauf
Wir kaufen Häuser mit Reserve.
Einfamilienhäuser, ältere Bauten und Abbruchobjekte, deren Zone mehr erlaubt, als heute darauf steht, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt.
Direktankauf →Exklusivmandat
Der passende Entwickler.
Wir sprechen Entwickler, Bauunternehmen und Investoren aus unserem Kreis an, vertraulich und mit einem Dossier, das jede Zahl belegt.
Exklusivmandat →Häufige Fragen
Was man uns zum Ersatzneubau fragt.
Ersatzneubau oder Sanierung: was lohnt sich?
Das hängt von der Reserve, vom Zustand des Gebäudes und von Ihren Zielen ab. Ist viel zulässige Fläche ungenutzt und die Substanz am Ende, spricht vieles für einen Neubau. Wir rechnen beide Wege nebeneinander und sagen Ihnen offen, welcher mehr bringt.
Was kostet ein Ersatzneubau, und wie hoch sind die Baukosten pro Quadratmeter oder Kubikmeter?
Das hängt von Grundstück, Projekt und Zeit ab, deshalb nennen wir hier keine Zahl je Quadratmeter oder Kubikmeter. Die Kosten setzen sich aus Abbruch und Entsorgung, Schadstoffen, Neubau, Umgebung, Gebühren, Planung, Finanzierung und Mietausfall zusammen. Für Ihr Grundstück rechnen wir sie als Bandbreite und stellen sie dem Ertrag gegenüber.
Was passiert mit meinen Mietern?
Für einen Ersatzneubau müssen die Mietverhältnisse in der Regel gekündigt werden. Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden, Mieter können eine Erstreckung verlangen, bei Wohnungen insgesamt höchstens vier Jahre (Art. 271, 272 und 272b OR). Wer früh und offen informiert, gewinnt Zeit.
Wie lange dauert ein Ersatzneubau?
Planung, Bewilligung und die Fristen für die Mieter dauern oft länger als der Bau selbst. Rechtsmittel können das Verfahren verlängern. Eine verlässliche Dauer lässt sich erst nennen, wenn Projekt, Gemeinde und Mietsituation bekannt sind. Wir zeigen Ihnen früh, welche Schritte aufeinander folgen und wo Sie Zeit gewinnen, etwa mit offener Information der Mieter und einer sorgfältigen Vorabklärung bei der Gemeinde.
Brauche ich für den Abbruch eine Bewilligung?
Für den Neubau braucht es eine Baubewilligung (Art. 22 RPG). Im Kanton Zürich ist zudem der Abbruch von Gebäuden in Kernzonen bewilligungspflichtig (§ 309 Abs. 1 lit. c PBG); andere Kantone regeln den Abbruch eigenständig. Bei geschützten oder inventarisierten Gebäuden ist ein Abbruch oft ausgeschlossen. Das prüfen wir zuerst. Auch Schadstoffe im Bestand und die Entsorgung gehören in die Planung, bevor ein Termin feststeht.
Können Nachbarn den Neubau verhindern?
Nachbarn können Rechtsmittel einlegen; das kantonale Recht sieht wenigstens eines vor (Art. 33 Abs. 2 RPG). Im Kanton Zürich verlangen sie dafür innert 20 Tagen seit der Bekanntmachung die Zustellung des Entscheids, ein Einspracheverfahren gibt es nicht (§ 315 Abs. 1 und 3 PBG). Ein Rechtsmittel verlängert das Verfahren, ob es Erfolg hat, hängt vom Projekt ab. Ein Projekt, das Zone, Abstände und Höhen einhält, steht rechtlich auf festerem Grund.
Kann ich an einen Entwickler verkaufen, bevor gebaut wird?
Ja, das ist häufig. Der Entwickler rechnet vom fertigen Projekt zurück, was er für das Grundstück bezahlen kann. Damit Sie den Preis einordnen können, rechnen wir dieselbe Rechnung für Ihre Seite. Wichtig sind dabei die Bedingungen, Fristen und Sicherheiten im Vertrag, etwa wenn der Kauf erst mit der Baubewilligung wirksam werden soll.
Kann ich im Neubau eine Wohnung behalten?
Ja, mit Land gegen Wohnung: Sie bringen Ihr Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau. Der Vertrag, die Sicherheiten und die Steuern sind dabei besonders sorgfältig zu regeln. Alles dazu steht unter Grundstück gegen Wohnung tauschen.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auch bei einem Einfamilienhaus?
Wenn die Zone mehr zulässt als ein Einfamilienhaus, oft ja. Entscheidend ist die Reserve: die zulässige anrechenbare Geschossfläche gegen die heute anrechenbare, beide in derselben Grösse. Ob der Ersatzneubau den Wert des Grundstücks steigert, zeigt erst die Rechnung: Eine Wertsteigerung entsteht dort, wo die Reserve genutzt wird, zugesagt ist sie nie. Wir rechnen das für Ihr Grundstück und sagen Ihnen, ob selbst bauen, verkaufen oder tauschen sinnvoll ist.
Was ist innere Verdichtung, und was heisst verdichtetes Bauen?
Innere Verdichtung heisst, Wohnraum dort zu schaffen, wo schon gebaut ist, statt neues Land einzuzonen. Verdichtetes Bauen in der Schweiz folgt dem Raumplanungsgesetz: Es verlangt, die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken und ungenügend genutzte Flächen in Bauzonen besser zu nutzen (Art. 1 und 3 RPG). Für Eigentümer heisst das: Wo die Bauordnung mehr zulässt, als heute steht, liegt oft eine Reserve, die ein Ersatzneubau nutzen kann.
Mehr Wohnraum am selben Ort. Gut gerechnet.
Wir zeigen Ihnen, was Ihr Grundstück hergibt, bevor Sie entscheiden.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026