Was darf ich bauen

Was darf ich auf meinem Grundstück bauen?

Was Sie bauen dürfen, bestimmen die Zone, in der Ihr Grundstück liegt, und die Bauordnung Ihrer Gemeinde: wie viel Fläche, wie viele Geschosse, wie hoch, wie nah an der Grenze. Wir prüfen es in einer festen Reihenfolge. Geben Sie Ihre Adresse ein, und Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild.

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Bauprofile auf einer Wiese: Holzstangen mit Latten markieren einen geplanten Baukörper, dahinter Häuser, See und Berge

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Die kurze Antwort

Zone, Ziffer, Höhe, Abstand: vier Antworten ergeben ein Baufeld.

Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Eine Bewilligung setzt voraus, dass sie dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 1 und 2 RPG). Was in der Zone im Einzelnen gilt, steht nicht im Bundesrecht, sondern im kantonalen Recht und in der Bauordnung Ihrer Gemeinde.

Im Kanton Zürich ergibt sich die zulässige bauliche Nutzung nach Ausnützung, Bauweise und Nutzweise aus der Bau- und Zonenordnung und aus den Bauvorschriften (§ 250 Abs. 1 PBG). Die Bau- und Zonenordnung geht den Bauvorschriften des kantonalen Rechts vor, soweit sie sich innerhalb der Rechtsetzungsbefugnis der Gemeinde hält (§ 250 Abs. 2 PBG).

Diese Seite führt Sie durch die Prüfung in der Reihenfolge, in der wir sie machen. Sie informiert allgemein, ersetzt keine Rechtsberatung und stellt keine Bewilligung in Aussicht. Entscheiden darf allein die Baubehörde.

Unsere Reihenfolge

Neun Schritte, immer in derselben Reihenfolge.

Wer in der falschen Reihenfolge prüft, rechnet mit einer Ziffer, die das Baufeld gar nicht zulässt. Darum beginnen wir bei der Zone und enden bei der Bewilligung.

ZoneIn welcher Zone liegt das Grundstück, und erlaubt sie, was Sie vorhaben?
ZifferWie viel Fläche oder Volumen lässt die Ausnützungs-, Baumassen- oder Überbauungsziffer zu?
Geschosse und HöhenWie viele Vollgeschosse, welche Fassaden- und Gesamthöhe sind erlaubt?
Abstände und BaulinienWie nah dürfen Sie an Grenze, Strasse, Wald und Gewässer heranbauen?
BaufeldWas bleibt auf dem Grundstück übrig, wenn alle Abstände abgezogen sind?
ÜberlagerungenGilt ein Gestaltungsplan, eine Kernzone, ein Schutz, eine Gefahr oder eine Lärmvorgabe?
ErschliessungIst das Land erschlossen, und ist die Zufahrt gesichert?
BestandWas steht heute, und was darf damit geschehen?
BewilligungWie läuft das Verfahren, und was lässt sich vorab klären?

Schritt 1 · Zone

In welcher Zone liegt mein Grundstück? Sie entscheidet, was überhaupt zulässig ist.

Nutzungspläne ordnen die zulässige Nutzung des Bodens und unterscheiden vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen (Art. 14 Abs. 1 und 2 RPG). Sie sind für jedermann verbindlich (Art. 21 Abs. 1 RPG), und die Pläne sind öffentlich (Art. 4 Abs. 3 RPG).

Innerhalb der Bauzone unterscheidet das kantonale Recht weiter (Art. 18 Abs. 1 RPG). Im Kanton Zürich können die Gemeinden Kernzonen, Quartiererhaltungszonen, Zentrumszonen, Wohnzonen, Industrie- und Gewerbezonen sowie Zonen für öffentliche Bauten vorsehen (§ 48 Abs. 2 PBG). Wohnzonen sind in erster Linie für Wohnbauten bestimmt (§ 52 Abs. 1 PBG).

Liegt das Grundstück ausserhalb der Bauzone, etwa in der Landwirtschaftszone (Art. 16 Abs. 1 RPG), gelten andere Regeln. Wer dort etwas bauen will, das nicht dem Zweck der Zone entspricht, braucht eine Ausnahme. Die Grundregel: Der Zweck muss einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordern, und es dürfen keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 24 Abs. 1 RPG). Wie Land zur Bauzone wird, lesen Sie unter Bauerwartungsland und Einzonung.

Schritt 2 · Ziffer

Wie viel darf ich bauen? Die Ziffern der Zone.

Die zulässige Ausnützung wird im Kanton Zürich durch Ausnützungs-, Überbauungs-, Grünflächen- und Baumassenziffern festgelegt, dazu durch die Bestimmungen über Abstände, Geschosszahl, Gebäudelänge und Gebäudebreite (§ 251 PBG). Welche Ziffer in Ihrer Zone gilt, legt die Bau- und Zonenordnung fest (§ 49 Abs. 2 lit. a PBG).

Die Ausnützungsziffer berechnen Sie aus der anrechenbaren Geschossfläche, bei der Baumassenziffer zählt das Bauvolumen über dem Terrain. Die Überbauungsziffer setzt die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie ins Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 256 Abs. 1 PBG). Andere Kantone kennen nicht alle diese Ziffern: Luzern führt in seinem Gesetz die Überbauungs- und die Grünflächenziffer (§ 23 Abs. 1 PBG LU), Nidwalden die Überbauungsziffer neben der Gesamthöhe (Art. 104 Abs. 1 PBG NW).

Rechnen Sie eine Ziffer nie für sich allein. Sie sagt, wie viel gebaut werden darf, aber nicht wohin und nicht wie hoch.

Schritt 3 · Geschosse und Höhen

Wie hoch darf ich bauen?

Geschosse und Höhen begrenzen das Haus von oben. Die Begriffe sind im Kanton Zürich im Gesetz definiert, die Zahlen legt die Gemeinde fest. Die Paragrafen unten nennen die neue Fassung; wo eine Gemeinde ihre Bauordnung noch nicht angepasst hat, gilt die frühere (siehe «Zwei Fassungen» weiter unten).

Vollgeschosse

Vollgeschosse sind alle Geschosse eines Gebäudes ausser Unter-, Dach- und Attikageschossen. Bei gestaffelten Gebäuden wird ihre Zahl für jeden Gebäudeteil getrennt ermittelt (§ 275 Abs. 1 PBG).

Dach- und Attikageschoss

Ein Dachgeschoss hat eine Kniestockhöhe bis 1,5 m (§ 275 Abs. 2 PBG). Ein Attikageschoss sitzt auf dem Flachdach und ist bei den fiktiven Traufseiten um das halbe Mass seiner Höhe zurückversetzt (§ 275 Abs. 4 PBG). Beide können Vollgeschosse ersetzen, zusammen aber nicht mehr als die erlaubte Zahl (§ 276 Abs. 2 PBG).

Fassadenhöhe

Die Fassadenhöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion und der dazugehörigen Fassadenlinie (§ 278 Abs. 1 PBG). Das Gesetz setzt unter Vorbehalt der Hochhäuser eine Obergrenze von 25 m, im Übrigen bestimmen die Gemeinden das Mass (§ 279 Abs. 1 und 2 PBG).

Gesamthöhe und Hochhaus

Die Gesamthöhe misst vom höchsten Punkt der Dachkonstruktion auf das massgebende Terrain darunter (§ 281 PBG). Gebäude mit einer Fassadenhöhe von mehr als 25 m sind Hochhäuser und nur gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt (§ 282 PBG).

Unbebaute Wiese am Dorfrand mit Wohnhäusern, einem See und Hügeln im Hintergrund

Schritt 4 · Abstände und Baulinien

Wie nah darf ich an Grenze, Strasse und Wald?

Der Grenzabstand ist die Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie und der Grundstücksgrenze (§ 260 Abs. 1 PBG, neue Fassung). Im Kanton Zürich dürfen Gebäude, sofern nicht Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt ist, die im Abstand von 3,5 m parallel zur Grenze verlaufende Linie nicht überschreiten (§ 270 Abs. 1 PBG). Die Bau- und Zonenordnung kann eigene Abstandsvorschriften erlassen (§ 49 Abs. 2 lit. b PBG). Von den kantonalen Mindestabständen darf sie abweichen, wo das Gesetz es vorsieht, etwa für Kleinbauten und Anbauten (§ 49 Abs. 3 PBG).

Gegenüber Verkehrsanlagen bestimmen in erster Linie die Verkehrsbaulinien den Abstand (§ 264 Abs. 1 PBG). Fehlen Baulinien und ist keine nötig, halten oberirdische Gebäude 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und 3,5 m gegenüber Wegen ein, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt (§ 265 Abs. 1 PBG). Innerhalb der Baulinien dürfen grundsätzlich nur Bauten und Anlagen erstellt werden, die dem Zweck der Baulinien nicht widersprechen (§ 99 Abs. 1 PBG).

Gegenüber dem Wald gilt die im Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie, ausserhalb des Bauzonengebiets ein Abstand von 30 m zur forstrechtlichen Waldgrenze (§ 262 Abs. 1 PBG). Das Bundesrecht verpflichtet die Kantone, einen Mindestabstand vom Waldrand vorzuschreiben (Art. 17 Abs. 2 WaG) und den Raumbedarf der Gewässer festzulegen, den Gewässerraum (Art. 36a Abs. 1 GSchG).

Schritt 5 · Baufeld

Was bleibt, wenn alle Abstände abgezogen sind?

Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle

Die Parzelle ist 850 m² gross. Nach den Abständen zu Strasse und Grenzen bleibt das Baufeld, die Fläche, auf der ein Gebäude stehen darf.

Zieht man von der Parzelle die Abstände ab, bleibt das Baufeld. Erst darin lässt sich prüfen, ob die Ziffer und die Höhen wirklich ausgeschöpft werden können. Oft ist das Baufeld das, was die Reserve begrenzt, nicht die Ziffer.

Grundstück850 m²

Ausnützungsziffer120 Prozent

zulässige anrechenbare Geschossfläche1'020 m²

zulässige Vollgeschosse4

Wie die Ausnützungsziffer rechnet, steht unter so berechnen Sie die Ausnützungsziffer.

Musterbeispiel · fiktive Parzelle · gerundet, ohne Bonus und Abzüge.

Schritt 6 · Überlagerungen

Was das Grundmass ergänzt oder ersetzt.

Über der Zone können weitere Festlegungen liegen. Sie verkleinern das Baufeld oder ändern die Masse. Wir prüfen sie, bevor wir eine Zahl nennen.

Kernzone

Kernzonen umfassen schutzwürdige Ortsbilder, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen (§ 50 Abs. 1 PBG). Die Bau- und Zonenordnung kann besondere Vorschriften über Masse und Erscheinung der Bauten enthalten (§ 50 Abs. 3 PBG).

Gestaltungsplan, Sonderbauvorschriften, Arealüberbauung

Gestaltungspläne legen für umgrenzte Gebiete Zahl, Lage und äussere Abmessungen der Bauten bindend fest und dürfen von der Regelbauweise abweichen (§ 83 Abs. 1 PBG), ebenso Sonderbauvorschriften (§ 80 Abs. 1 PBG). Arealüberbauungen setzen eine Mindestarealfläche voraus (§ 69 PBG).

Wald, Gewässer und Gefahren

Wald und Gewässerraum können das Baufeld verkleinern (Art. 17 WaG, Art. 36a GSchG). Liegt das Grundstück in einem Gefahrengebiet, klären wir mit der Gemeinde, welche Auflagen gelten.

Lärm

In den Nutzungszonen gelten Empfindlichkeitsstufen von I bis IV, in Wohnzonen etwa die Stufe II, in Mischzonen die Stufe III (Art. 43 Abs. 1 LSV). Bei Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen gelten Belastungsgrenzwerte (Art. 41 Abs. 1 LSV).

Ortsbild und Denkmal

Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Gebäudegruppen und Gebäude, die als wichtige Zeugen einer Epoche erhaltenswürdig sind (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). Bauten müssen so gestaltet sein, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (§ 238 Abs. 1 PBG).

Planungszone

Wird eine Nutzungsplanung angepasst, kann eine Planungszone gelten. Darin darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte. Sie gilt höchstens fünf Jahre, das kantonale Recht kann verlängern (Art. 27 Abs. 1 und 2 RPG).

Schritt 7 und 8 · Erschliessung und Bestand

Ist das Land erschlossen, und was steht schon?

Land ist erschlossen, wenn eine hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- und Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 Abs. 1 RPG). Ohne Erschliessung gibt es keine Bewilligung (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG).

Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen im Kanton Zürich unter den Voraussetzungen von § 357 Abs. 1 PBG umgebaut, erweitert und anders genutzt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weiter gehende Abweichungen bleiben Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

Wie viel Reserve ein bestehendes Haus lässt, rechnen Sie unter Nutzungsreserve berechnen. Wir vergleichen dabei Bestand und Zulässiges immer in derselben Grösse.

Schritt 9 · Bewilligung

Wie läuft die Baubewilligung ab? Die Stationen im Kanton Zürich.

Eine baurechtliche Bewilligung ist nötig für die Erstellung neuer oder die bauliche Veränderung bestehender Gebäude (§ 309 Abs. 1 lit. a PBG). Das Verfahren folgt festen Stationen.

Aussteckung: Darstellbare Vorhaben sind vor der öffentlichen Bekanntmachung auszustecken (§ 311 Abs. 1 PBG). Das Baugespann zeigt, was geplant ist.
Auflage: Die Gesuchsunterlagen liegen während 20 Tagen öffentlich auf (§ 314 Abs. 4 PBG).
Kein Einspracheverfahren: Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert 20 Tagen seit der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids. Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 315 Abs. 1 und 3, § 316 Abs. 1 PBG).
Entscheid: Die Behörden entscheiden innert zwei Monaten seit der Vorprüfung, bei Neubauten und grösseren Umbauten innert vier Monaten (§ 319 Abs. 1 PBG). Die Bewilligung ist zu erteilen, wenn das Vorhaben den Vorschriften entspricht (§ 320 PBG).
Rekurs: Anordnungen können beim Baurekursgericht angefochten werden (§ 329 Abs. 1 PBG). Das Bundesrecht verlangt wenigstens ein Rechtsmittel (Art. 33 Abs. 2 RPG).
Gültigkeit: Eine Bewilligung erlischt nach drei Jahren, wenn nicht vorher mit der Ausführung begonnen worden ist (§ 322 Abs. 1 PBG).
Vorentscheid: Über Fragen von grundlegender Bedeutung für die spätere Bewilligungsfähigkeit können Vorentscheide eingeholt werden (§ 323 Abs. 1 PBG).

Je Kanton, je Gemeinde

«W2» heisst nicht überall dasselbe.

Zonenbezeichnungen sind keine einheitliche Sprache. Dieselbe Kombination aus Buchstabe und Zahl kann Geschosse, eine Höhe oder ein Volumen meinen, und manche Gemeinden umschreiben die Zone nur über die zulässigen Hausarten. Die Beispiele stammen aus Reglementen, die wir am Original gelesen haben. Massgebend ist immer die Bauordnung Ihrer Gemeinde.

Zonenname im ReglementWas die Zahl bedeutet

Höri ZH«Wohnzone, 2 Geschosse (W2)»Zwei Geschosse (Bau- und Zonenordnung vom 7. Dezember 2022)

Oberengstringen ZH«Wohnzone 2.3 (W/2.3)»Baumassenziffer von 2,3 m³ je m² (Art. 27 Bau- und Zonenordnung, beschlossen am 14. Juni 2021)

Fischingen TG«W 2 Wohnzone 2-geschossig»Zwei Geschosse (Baureglement, Ausgabe 2005)

Wängi TG«Wohnzone W2»Keine Geschosszahl: Die Zone ist über Hausarten umschrieben, Einfamilien- bis Mehrfamilienhäuser mit höchstens fünf Wohnungen (Art. 6 Abs. 3 Baureglement vom 29. November 2018)

Buochs NW«Wohnzone W14»Maximale Gesamthöhe von 14 m (Art. 12 Bau- und Zonenreglement vom 10. September 2024)

Berg SG«W2a Wohnzone zweigeschossig»Zwei Geschosse (Art. 6 Baureglement). Das heutige Gesetz verlangt im Nutzungsplan eine Gesamthöhe (Art. 79 Abs. 1 PBG SG).

Zürcher Stadtquartier mit Blockrand aus der Luft, im Hintergrund der Zürichsee

Kanton Zürich

Im Kanton Zürich gelten zwei Fassungen nebeneinander.

Das Planungs- und Baugesetz wurde am 14. September 2015 geändert, die Änderung ist seit dem 1. März 2017 in Kraft. Die Gemeinden müssen ihre Bau- und Zonenordnungen bis spätestens am 29. Februar 2028 anpassen. Bis dahin bleiben unter anderem die §§ 251, 254 bis 260, 275, 276 und 278 bis 281 PBG in der früheren Fassung anwendbar (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015).

Die frühere Fassung spricht von Gebäudehöhe und Firsthöhe. Die Gebäudehöhe ergibt sich aus der erlaubten Vollgeschosszahl und den Verkehrsbaulinien (§ 278 Abs. 1 PBG, frühere Fassung), und wo die Bauordnung nichts anderes bestimmt, rechnet man mit 3,3 m je Geschoss, in Zentrums- und Industriezonen mit 4 m, plus 1,5 m für die Erhebung des Erdgeschosses (§ 279 Abs. 1 PBG, frühere Fassung). Die neue Fassung kennt Fassadenhöhe und Gesamthöhe (§§ 278 und 281 PBG).

Welche Fassung gilt, hängt davon ab, ob Ihre Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung schon angepasst hat. So können zwei Zürcher Gemeinden mit gleich benannten Zonen verschieden rechnen.

Was wir immer wieder sehen

Sechs Fehler bei der Bebaubarkeit.

Die Zahl im Zonennamen falsch lesen

W2 kann zwei Geschosse, eine Höhe oder ein Volumen bedeuten. Nur das Reglement der Gemeinde sagt es.

Die Ziffer ohne Baufeld rechnen

Abstände, Baulinien und Wald können weniger Fläche übrig lassen, als die Ziffer erlaubt.

Verschiedene Grössen vergleichen

Bestand und Zulässiges gehören in dieselbe Grösse: anrechenbare Geschossfläche gegen anrechenbare Geschossfläche, nicht gegen die Wohnfläche.

Alte und neue Fassung verwechseln

Im Kanton Zürich kann je nach Gemeinde noch die Fassung des Gesetzes vor dem 1. März 2017 gelten.

Dienstbarkeiten übersehen

Wegrechte, Näherbaurechte und andere Lasten stehen im Grundbuch, nicht im Zonenplan, und können das Bauen einschränken (Art. 730 Abs. 1 ZGB).

Überlagerungen vergessen

Gestaltungsplan, Kernzone, Schutz oder Planungszone können das Grundmass ersetzen oder einschränken.

Danach

Was Sie mit dem Ergebnis tun können.

Wenn klar ist, was zulässig ist, zeigt der Vergleich mit dem Bestand, wie viel Reserve im Grundstück liegt. Schriftlich und in Szenarien rechnet das die Machbarkeitsstudie fürs Grundstück aus unserem Shop für Analysen. Dann haben Sie drei Wege.

Selbst bauen

Mehr Wohnraum auf dem eigenen Grundstück, durch Anbau oder Neubau.

Aufstockung statt Abbruch →

Ersetzen

Ein Neubau an der Stelle des alten Hauses, wo die Bauordnung mehr zulässt, als heute steht.

Ersatzneubau und Verdichtung →

Verkaufen

Eine belegte Reserve ist ein Argument. Wir kaufen direkt oder verkaufen diskret, ohne Inserat.

Diskret verkaufen im Exklusivmandat →

Film · gut 100 Sekunden

Linie für Linie. Vom Grundstück zum Baufeld.

Der Film zeigt, wie aus der Bau- und Zonenordnung ein Baufeld und daraus eine Hauptnutzfläche wird: Szenarien mit Bandbreite, ein maskiertes Analysebeispiel aus Zürich und ein Dossier mit amtlichen Originalen.

Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.

Im Kanton Zürich

Welche Vorgaben das kantonale Baugesetz und die Bau- und Zonenordnungen der Gemeinden machen, erklärt die Seite Was im Kanton Zürich gebaut werden darf.