Der Erlös
Ausgangspunkt ist der Verkaufspreis, zusammen mit allem, was der Käufer darüber hinaus übernimmt oder leistet.
Kanton Zürich · Steuern beim Verkauf
Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich
Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften im Kanton Zürich und legt die Steuerfolgen offen dar. Bevor über einen Preis gesprochen wird, rechnen wir mit Belegen aus amtlichen Originalen. Verbindlich veranlagt die Gemeinde. Dies ist keine Steuerberatung.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
- Grundstückgewinnsteuer
- Eine Steuer der Gemeinde
- Erlös minus Anlagekosten
- Besitzdauer zählt
- Aufschub bei Ersatzbeschaffung
- Keine Handänderungssteuer
Nettoerlös rechnen
Was bleibt Ihnen nach dem Verkauf?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Preis, Steuer und Kosten und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
So entsteht der steuerbare Gewinn
Vom Verkaufspreis zum Grundstückgewinn.
Die Anlagekosten
Abgezogen werden der damalige Erwerbspreis und die wertvermehrenden Aufwendungen, etwa ein Anbau, ein zusätzlich ausgebautes Geschoss oder Beiträge an die Erschliessung. Reiner Unterhalt zählt nicht.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Kosten von Kauf und Verkauf
Auch übliche Kosten von Kauf und Verkauf mindern den Gewinn, zum Beispiel ein Vermittlungshonorar, Inserate und die Abgaben für Beurkundung und Grundbuch. Welche Belege zählen, prüft das Steueramt.
§ 221 Abs. 1 lit. c und d StG ZH
Ersatzwert bei langem Besitz
Für lange gehaltene Grundstücke kennt das Gesetz statt des Erwerbspreises einen Ersatzwert. Im Kanton Zürich darf bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren der Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren angerechnet werden.
§ 220 Abs. 2 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Bezahlte Mehrwertabgabe
Eine bezahlte Mehrwertabgabe, kantonal oder kommunal, zählt bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen und senkt den steuerbaren Gewinn.
§ 221 Abs. 1 lit. f StG ZH · Art. 5 Abs. 1sexies RPG
Satz, Besitzdauer, Gemeinde
Die Steuer erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Der Satz steigt mit dem Gewinn von 10 bis 40 Prozent. Ab fünf vollen Jahren Besitz ermässigt sich die Steuer, nach 20 Jahren um die Hälfte; bei weniger als zwei Jahren kommt ein Zuschlag dazu.
§§ 205 und 225 StG ZH
Rechenbeispiel
So rechnet sich der Gewinn.
Ein Einfamilienhaus, 2004 gekauft, 2012 um einen Anbau erweitert, heute verkauft. Vom Verkaufspreis gehen Erwerbspreis, wertvermehrende Investitionen und die Kosten von Kauf und Verkauf ab. Was bleibt, ist der steuerbare Grundstückgewinn.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
VerkaufspreisCHF 1'850'000
Erwerbspreis, Kauf 2004minus CHF 920'000
Wertvermehrende Investition, Anbau 2012minus CHF 180'000
Kosten von Kauf und Verkaufminus CHF 46'000
Steuerbarer GrundstückgewinnCHF 704'000
Fiktive Zahlen. Die Steuer auf diesem Gewinn berechnet das Steueramt der Gemeinde nach Satz und Besitzdauer; wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös mit Ihrer Steuerberatung.
Aufschub
Wann die Steuer aufgeschoben wird.
Erbgang
Wer erbt, bezahlt beim Erbgang keine Grundstückgewinnsteuer. Sie wird erst fällig, wenn die Erben später verkaufen; massgebend ist dann der frühere Erwerb.
§§ 216 Abs. 3 lit. a und 219 Abs. 3 StG ZH
Ehegatten
Eigentumswechsel zwischen Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht oder einer Scheidung werden aufgeschoben, wenn beide einverstanden sind.
§ 216 Abs. 3 lit. b StG ZH
Ersatzbeschaffung
Wer sein selbst bewohntes Haus oder seine Wohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist für selbst bewohntes Eigentum in der Schweiz einsetzt, kann die Steuer aufschieben lassen.
§ 216 Abs. 3 lit. i StG ZH · Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Steuerberatung leisten wir nicht. Die verbindliche Rechnung macht Ihre Steuerberatung oder das Steueramt; wir ziehen sie auf Wunsch bei.
Vom Verkauf zur Veranlagung
Vier Schritte, keiner davon überraschend.
Wer früh rechnet, kennt seinen Nettoerlös, bevor er unterschreibt.
- 01 · Vorher rechnenWir rechnen Gewinn und Steuer als Bandbreite, damit Sie wissen, was Ihnen bleibt.
- 02 · Belege sammelnKaufvertrag von damals, Rechnungen der wertvermehrenden Arbeiten, Kosten des Verkaufs.
- 03 · BeurkundungDas Notariat beurkundet den Kauf; im Kaufvertrag wird geregelt, wie die Steuer sichergestellt wird.
- 04 · VeranlagungDie Gemeinde veranlagt die Grundstückgewinnsteuer nach dem Verkauf.
Was wir für Sie tun
Ihr Nettoerlös, bevor Sie entscheiden.
Wir rechnen den Preis, die Grundstückgewinnsteuer als Bandbreite, die Kosten und die Ablösung der Hypothek. So sehen Sie, was Ihnen nach dem Verkauf tatsächlich bleibt, und können Wege vergleichen: verkaufen, warten oder Land gegen eine neue Wohnung tauschen.
Kanton Zürich
Was das in der Praxis heisst.
Im Kanton Zürich leben 1'632'918 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025, Art der Zahl: Summe der Gemeinden). Sie verteilen sich auf 160 Gemeinden in zwölf Bezirken, vom Bezirk Zürich über den Bezirk Winterthur bis zum Bezirk Andelfingen. Hinter jeder Zahl stehen Haushalte, und manche stehen irgendwann vor einem Verkauf. Steht die Pensionierung an, kann ein Haus zu gross werden. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann ein Anlass sein, den Verkauf zu prüfen.
Bei einem Verkauf im Kanton Zürich erhebt die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer, und die verkaufende Person bezahlt sie (§§ 205 und 217 StG ZH). Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) verzeichnen 234'100 Grundstücke in Bauzonen auf einer Fläche von 25'667 Hektar. Davon sind 34'900 Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Wohnungen bewilligt oder im Bau: 23'200 (Stand 4. September 2026). Welche Steuer auf Ihr Grundstück entfällt, hängt von Ihrem Einzelfall ab, und das rechnen wir gemeinsam mit Ihnen durch. Wer wissen will, was auf einer Parzelle erlaubt ist, findet Antworten unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Steuerbar ist der Gewinn: der Erlös abzüglich Erwerbspreis, wertvermehrender Aufwendungen und der üblichen Kosten von Kauf und Verkauf. Reiner Unterhalt zählt nicht (§§ 219 bis 221 StG ZH). Für Eigentümerinnen und Eigentümer heisst das: Der Nettoerlös ist nicht der Verkaufspreis. Wer früh rechnet, sieht, welcher Betrag nach der Steuer übrig bleibt, und plant Folgeschritte wie eine neue Wohnung oder eine Hypothekenablösung ruhiger.
Mit langer Besitzdauer ermässigt sich die Steuer, wer kurz nach dem Kauf wieder verkauft, bezahlt einen Zuschlag (§ 225 StG ZH). Bei lange gehaltenen Grundstücken darf statt des Erwerbspreises ein Ersatzwert angerechnet werden (§ 220 StG ZH). Eine bezahlte Mehrwertabgabe senkt den steuerbaren Gewinn (§ 221 StG ZH); mehr dazu unter Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an.
Einige Lebenslagen kennen einen Aufschub. Der Erbgang selbst löst keine Grundstückgewinnsteuer aus; sie wird erst beim späteren Verkauf fällig (Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG). Ein Eigentumswechsel zwischen Ehegatten im Zusammenhang mit der Scheidung löst in der Regel noch keine Steuer aus (Art. 12 Abs. 3 lit. b StHG). Wer sein selbst bewohntes Haus verkauft und innert angemessener Frist wieder selbst bewohntes Eigentum erwirbt, kann die Steuer aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Halten Sie Kaufvertrag, Rechnungen zu Umbauten und Nachweise zu Kosten bereit. Unsere Seite zur geerbten Liegenschaft erklärt den Erbfall genauer.
Wir beginnen mit der Rechnung, nicht mit einem Preis: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich; wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail.
Danach stehen zwei Wege offen: der Direktankauf, bei dem wir selbst kaufen, oder das Exklusivmandat ohne Inserat mit Honorar erst bei Erfolg. In beiden Fällen legen wir die Steuerfolgen offen dar. Verbindlich berechnet sie die Gemeinde; wir ersetzen weder Steuer noch Rechtsberatung.
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtnur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Preisfindungim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Daueroft Monate mit vielen Besichtigungengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenWerbung, Fotos und ein Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Risikoscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Häufige Fragen
Was man uns dazu fragt.
Wie gross ist der Kanton Zürich, in dem die Steuer anfällt?
Im Kanton Zürich leben 1'632'918 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025) in 160 Gemeinden. Die Grundstückgewinnsteuer erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt (§§ 205 und 217 StG ZH). Welche Gemeinde zuständig ist, bestimmt also die Lage Ihres Grundstücks, nicht Ihr Wohnort.
Löst eine Erbschaft die Grundstückgewinnsteuer aus?
Nein, der Erbgang selbst löst keine Grundstückgewinnsteuer aus (Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG). Sie wird erst fällig, wenn die Liegenschaft später verkauft wird. Für Erbengemeinschaften lohnt es sich deshalb, vor dem Verkauf den Nettoerlös zu rechnen. Wir besprechen das gerne im Gespräch; verbindlich veranlagt die Gemeinde.
Senkt eine lange Besitzdauer die Steuer?
Ja. Ab fünf vollen Jahren Besitz ermässigt sich die Steuer, nach 20 Jahren um die Hälfte; wer weniger als zwei Jahre nach dem Kauf wieder verkauft, bezahlt einen Zuschlag (§ 225 StG ZH). Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren darf zudem der Wert von vor 20 Jahren angerechnet werden (§ 220 Abs. 2 StG ZH). Wir rechnen beides für Ihren Fall durch.
Was zählt als wertvermehrende Investition?
Arbeiten, die den Wert dauerhaft erhöhen: ein Anbau, ein zusätzlich ausgebautes Dachgeschoss oder Beiträge an Strassen und Leitungen der Erschliessung (§ 221 Abs. 1 StG ZH). Reiner Unterhalt zählt nicht; er ist in der Regel bei der Einkommenssteuer abziehbar. Bewahren Sie die Rechnungen auf, auch wenn die Arbeiten Jahrzehnte zurückliegen.
Wird beim Erben schon Steuer fällig?
Nein. Der Erbgang selbst löst keine Grundstückgewinnsteuer aus (§ 216 Abs. 3 lit. a StG ZH). Verkauft die Erbengemeinschaft später, zählt für den Gewinn der frühere Erwerb, in der Regel durch die verstorbene Person (§ 219 Abs. 3 StG ZH). Erbschaftssteuer bezahlen Ehegatten, eingetragene Partner und Nachkommen im Kanton Zürich keine (§ 11 ESchG ZH).
Kann ich die Steuer aufschieben, wenn ich wieder kaufe?
Bei selbst bewohntem Eigentum ja: Wird der Erlös innert angemessener Frist für ein neues selbst bewohntes Haus oder eine Wohnung in der Schweiz verwendet, wird die Steuer aufgeschoben (§ 216 Abs. 3 lit. i StG ZH). Fällig wird sie später, wenn auch das neue Objekt verkauft wird.
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Amtliche Statistik, Stand 31. Dezember 2025 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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