Fläche und Zuschnitt
Ein schmales oder schräges Grundstück trägt weniger als ein rechteckiges gleicher Grösse, weil das Baufeld kleiner ausfällt.
Grundstück verkaufen
Grundstück und Bauland verkaufen: zuerst rechnen, dann entscheiden.
Wer ein Grundstück oder Bauland verkauft, sollte zuerst wissen, was darauf gebaut werden darf und was ein Käufer dafür tragen kann. Yaacoubi Immobilien in Wallisellen rechnet Ihre Parzelle nach der Bauordnung Ihrer Gemeinde durch. Verkauft wird diskret: direkt an uns oder über ein Exklusivmandat ohne Inserat.
Erste Einschätzung kostenlos · Rückmeldung innert zwei Arbeitstagen · kein Inserat
Bauland verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Ein erstes Gespräch ist unverbindlich und bleibt unter uns.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Ein Käufer bezahlt für das, was er bauen und vermieten kann. Genau das rechnen wir, bevor ein Preis fällt.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was den Wert bestimmt
Was bestimmt den Wert eines Grundstücks? Sechs Grössen.
Ein Grundstück ist so viel wert, wie ein Käufer darauf bauen und vermieten kann, abzüglich dessen, was ihn daran hindert. Eine Zahl nennen wir erst nach der Rechnung.
Zone und Masse
Ausnützung, Geschosse und Höhen legt die Bauordnung der Gemeinde fest. Wir lesen sie mit Artikel und Seite im Original.
Baufeld
Baulinien, Grenz- und Gebäudeabstände, Gewässer und Wald formen die Fläche, auf der gebaut werden darf.
Erschliessung
Erschlossen ist Land mit hinreichender Zufahrt und nahen Wasser-, Energie- und Abwasserleitungen.
Art. 19 Abs. 1 RPG
Planungsstand
Laufende Revisionen, Gestaltungs- oder Quartierpläne können mehr erlauben oder Auflagen bringen.
Lasten
Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren und Schutz: Wir legen sie offen, bevor ein Käufer sie findet.
Art. 958, Art. 959 Abs. 1, Art. 962 ZGB
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
So rechnen wir Bauland
Vom Baufeld zur Hauptnutzfläche.
Auf dem Musterbeispiel: 850 m² Grundstück, Baulinie 6,00 m, Grenzabstand 5,00 m. Im Baufeld haben 4 Vollgeschosse und eine Attika Platz: rund 801 m² Hauptnutzfläche, etwa 10 Wohnungen.
Für Ihre Parzelle rechnen wir mit den Werten Ihrer Gemeinde, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Unterlagen
Welche Unterlagen verlangt ein Käufer für ein Grundstück?
Ein ernsthafter Käufer prüft, bevor er bietet. Wir stellen die Unterlagen mit Ihnen zusammen und beschaffen, was fehlt. Was Ihre Parzelle baurechtlich hergibt, zeigt die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück.
- Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten, Vormerkungen, Anmerkungen und Pfandrechten (Art. 970 Abs. 1 ZGB)
- Katasterplan mit Grenzen und Fläche
- Bau- und Zonenordnung mit Zonenplan und Baulinien der Gemeinde
- amtlicher Auszug der Eigentumsbeschränkungen für Ihre Parzelle
- Dienstbarkeitsverträge zu den Einträgen
- Angaben zur Erschliessung und zu Erschliessungsbeiträgen
- Eintrag im Kataster der belasteten Standorte, falls vorhanden
- bei bebauten Grundstücken: Baubewilligungen, Pläne und Mietverträge
Kosten und Steuern
Was fällt beim Verkauf an, und was gilt im Kanton Zürich?
Diese Posten rechnen wir in Ihren Nettoerlös ein. Verbindlich rechnet die Steuer das Steueramt.
Notariat und Grundbuch
Der Kaufvertrag gilt nur mit öffentlicher Beurkundung, Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag. Die Gebühren legt der Kanton fest, wer sie trägt, regelt der Vertrag.
Art. 216 Abs. 1 OR · Art. 656 Abs. 1 ZGB
Grundstückgewinnsteuer
Besteuert wird der Gewinn: Erlös minus Anlagekosten. Im Kanton Zürich erheben die Gemeinden die Steuer in Stufen von 10 bis 40 Prozent; Gewinne unter CHF 5'000 bleiben steuerfrei. Mehr unter Grundstückgewinnsteuer und Verkaufskosten.
Art. 12 Abs. 1 StHG · § 205, § 225 Abs. 1 und 5 StG ZH
Besitzdauer und Steuererklärung
Im Kanton Zürich sinkt die Steuer mit der Besitzdauer: Ermässigung ab dem fünften vollen Jahr, nach 20 Jahren um 50 Prozent; unter zwei Jahren gilt ein Zuschlag. Die Steuererklärung geht innert 30 Tagen nach der Handänderung an das Gemeindesteueramt.
§ 225 Abs. 2 und 3, § 226 StG ZH
Mehrwertabgabe
Neu eingezontes Land löst eine Abgabe aus, im Kanton Zürich 20 Prozent des Mehrwerts; liegt der Mehrwert unter CHF 30'000, entfällt sie. Sie wird bei der Überbauung oder beim Verkauf fällig und ist bei der Grundstückgewinnsteuer abziehbar.
Art. 5 Abs. 1bis und 1sexies RPG · § 4 Abs. 1 und 2, § 10 Abs. 1 und 3 MAG ZH · § 221 Abs. 1 lit. f StG ZH
Handänderungssteuer
Im Kanton Zürich ist sie seit 1. Januar 2005 aufgehoben. In anderen Kantonen kann sie anfallen, das klären wir vor dem Angebot.
§§ 227 bis 233 StG ZH (aufgehoben)
Mäklerlohn und Provision
Der Mäklerlohn ist verdient, wenn der Vertrag durch Nachweis oder Vermittlung zustande kommt; einen unverhältnismässig hohen Lohn kann das Gericht auf Antrag herabsetzen. Im Kanton Zürich ist eine übliche Mäklerprovision bei der Grundstückgewinnsteuer als Aufwendung anrechenbar. Beim Direktankauf ohne Makler entsteht kein Mäklerlohn.
Art. 413 Abs. 1 und Art. 417 OR · § 221 Abs. 1 lit. c StG ZH
Verkaufen oder Baurecht
Grundstück verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Im Baurecht bleibt das Land Ihr Eigentum, ein anderer darf darauf bauen und zahlt einen Baurechtszins. Mehr unter Baurecht oder Verkauf im Vergleich. Wer eine Neubauwohnung möchte, findet den Weg unter Land gegen Wohnung tauschen.
VerkaufBaurecht
Eigentumgeht mit dem Grundbucheintrag auf den Käufer überbleibt bei Ihnen, der Berechtigte darf bauen (Art. 779 Abs. 1 ZGB)
Dauerendgültigals selbständiges Recht höchstens 100 Jahre, verlängerbar (Art. 779l ZGB)
Ertragder Kaufpreis in einer Summelaufender Baurechtszins, mit Anspruch auf ein Pfandrecht für höchstens drei Jahresleistungen (Art. 779i Abs. 1 ZGB)
Bauten am Endegehören dem Käuferfallen heim, gegen angemessene Entschädigung (Art. 779c, 779d Abs. 1 ZGB)
Formöffentliche Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR)öffentliche Beurkundung (Art. 779a Abs. 1 ZGB)
SteuerGrundstückgewinnsteuer auf den Gewinnkann einer Veräusserung gleichstehen, wenn die Belastung die Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert dauernd und wesentlich beeinträchtigt und dafür ein Entgelt bezahlt wird (Art. 12 Abs. 2 lit. c StHG, § 216 Abs. 2 lit. b StG ZH)
Teilung
Grundstück teilen und nur einen Teil verkaufen: geht das?
Ja, mit Vorbereitung. Die neuen Grenzen vermisst ein im Geometerregister eingetragener Ingenieur-Geometer (Art. 44 Abs. 1 VAV). Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Anmerkungen müssen je Teilstück bereinigt werden, den Antrag stellt die Eigentümerschaft beim Grundbuchamt (Art. 974a Abs. 1 und 2 ZGB). Ein Grundpfand wird mangels anderer Abrede nach dem Wert auf die Teile verteilt (Art. 833 Abs. 1 ZGB).
Steuerlich zählt der verkaufte Teil: Der Erwerbspreis wird nach dem Wertverhältnis beim Erwerb anteilmässig angerechnet, Aufwendungen, soweit sie diesen Teil betreffen (§ 224 Abs. 1 und 2 StG ZH), eine Mehrwertabgabe im Verhältnis zu seinem Wertanteil (§ 10 Abs. 4 MAG ZH). Ablauf und Kosten zeigt Grundstück teilen und Teil verkaufen.
Vorkaufsrechte
Welche Vorkaufsrechte können den Verkauf bremsen?
Wer ein Vorkaufsrecht hat, kann das Grundstück zu den Bedingungen übernehmen, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat, wenn der Vorkaufsvertrag nichts anderes vorsieht (Art. 216d Abs. 3 OR). Gesetzlich haben es etwa Miteigentümer gegenüber jedem, der einen Anteil erwirbt (Art. 682 Abs. 1 ZGB), und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 Abs. 2 ZGB). Gesetzliche Vorkaufsrechte gehen den vertraglichen vor (Art. 681 Abs. 3 ZGB).
Ein vertragliches Vorkaufsrecht ohne zum Voraus bestimmten Preis kann schriftlich vereinbart werden (Art. 216 Abs. 3 OR), mit festem Preis braucht es die öffentliche Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR). Es gilt höchstens 25 Jahre und kann im Grundbuch vorgemerkt werden (Art. 216a OR, Art. 959 Abs. 1 ZGB).
Der Verkäufer muss die berechtigte Person über Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags informieren (Art. 216d Abs. 1 OR); sie hat drei Monate ab Kenntnis Zeit (Art. 216e OR). Im Kanton Zürich haben Gemeinde oder Kanton ein gesetzliches Vorkaufsrecht an Grundstücken in der Freihalte- oder Erholungszone, das im Grundbuch angemerkt ist (§ 64 Abs. 1 PBG). Bei landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken können Nachkommen ein Vorkaufsrecht haben (Art. 42 BGBB): Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen.
Belastete Standorte
Was gilt, wenn das Grundstück im Kataster der belasteten Standorte steht?
Die Kantone führen einen öffentlich zugänglichen Kataster der belasteten Standorte (Art. 32c Abs. 2 USG). Steht Ihr Grundstück darin, braucht die Veräusserung oder Teilung die Bewilligung der Behörde. Sie wird erteilt, wenn vom Standort keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind, die Kostendeckung sichergestellt ist oder ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Veräusserung besteht (Art. 32dbis Abs. 3 USG).
Käufer
Wer kauft Bauland? Käufer mit ganz verschiedenen Zielen.
Projektentwickler und Bauunternehmen rechnen mit Baukosten und Verkaufsfläche, Genossenschaften und Pensionskassen halten langfristig, Family Offices und private Investoren suchen Reserve und Lage, Nachbarn runden das eigene Grundstück ab. Wie diese Gruppen rechnen, steht unter Wer Grundstücke kauft.
Geprüfte Käufer hinterlegen bei uns ihr Suchprofil und erhalten ein Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit, so bleibt der Verkauf Off-Market ohne Inserat.
Käufer aus dem Ausland
Darf ein Käufer aus dem Ausland Ihr Grundstück kaufen?
Personen im Ausland brauchen für den Erwerb von Grundstücken eine Bewilligung der kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG); als Erwerb gilt auch ein Baurecht (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Bewilligungsfrei sind unter anderem Betriebsstätten und die Hauptwohnung am Wohnsitz (Art. 2 Abs. 2 BewG). Ohne rechtskräftige Bewilligung bleibt der Vertrag unwirksam (Art. 26 Abs. 1 BewG). Darum klären wir den Status jedes Käufers vor dem Notartermin.
Landwirtschaftsland
Gilt für Landwirtschaftsland etwas anderes?
Ja. Das bäuerliche Bodenrecht gilt für landwirtschaftliche Grundstücke ausserhalb der Bauzone (Art. 2 Abs. 1 lit. a BGBB), nicht aber für kleine Grundstücke unter 25 Aren, bei Rebland unter 15 Aren, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören (Art. 2 Abs. 3 BGBB). Wer ein unterstelltes Grundstück erwerben will, braucht eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 BGBB); sie wird verweigert, wenn der Erwerber nicht Selbstbewirtschafter ist oder ein übersetzter Preis vereinbart wurde (Art. 63 Abs. 1 lit. a und b BGBB). Für Land in der Bauzone gilt das Gesetz grundsätzlich nicht, Ausnahmen regelt Art. 2 Abs. 2 BGBB. Land vor der Einzonung beschreibt Bauerwartungsland und Einzonung.
Privat oder ohne Makler
Grundstück privat verkaufen, ohne Makler: geht das?
Ja. Der Vertrag braucht in jedem Fall die öffentliche Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR). Die Fallen liegen davor: ein Wert, den niemand nachgerechnet hat, ein Käufer ohne gesicherte Finanzierung, ein übersehenes Vorkaufsrecht und ein Inserat, das Nachbarn und Mieter früh erreicht.
Beim Direktankauf durch Yaacoubi entfällt diese Arbeit, weil wir Käufer sind. Wer mehrere Käufer vergleichen möchte, wählt das Exklusivmandat und beauftragt uns in zwei Schritten.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Direktankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Was wir zusagen, beurkunden wir.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Entscheid innert Tagen
Exklusivmandat
Wir vermitteln leise.
An einen kleinen Kreis geprüfter Käufer: Family Offices, Pensionskassen, Banken, Projektentwickler und private Investoren, ohne Inserat.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Bewilligung und Zeitpunkt
Mit Baubewilligung verkaufen oder selber bauen?
Bauten dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden; Voraussetzung ist unter anderem, dass das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 1 und 2 RPG). Im Kanton Zürich erlischt eine baurechtliche Bewilligung nach drei Jahren, wenn nicht vorher mit der Ausführung begonnen wurde; die Frist beginnt mit dem Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist (§ 322 Abs. 1 und 3 PBG).
Ob sich ein Projekt vor dem Verkauf lohnt, hängt von Kosten, Zeit und Risiko ab; viele Käufer rechnen ohnehin ihr eigenes. Was die Bauordnung zulässt, erklärt Was darf ich auf meinem Grundstück bauen?. Wer unbebautes Bauland lange hält, sollte wissen: Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren (Art. 15 Abs. 2 RPG).
Der Ablauf
Wie läuft der Verkauf ab: vom Gespräch bis zum Grundbucheintrag?
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung und beim Angebot.
- 01 · FaktenWir rechnen Ihre Parzelle durch und kommen mit Fakten, kostenlos, innert zwei Arbeitstagen.
- 02 · UnterlagenGrundbuchauszug, Pläne und Eigentumsbeschränkungen stellen wir mit Ihnen zusammen.
- 03 · WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat, ohne Inserat.
- 04 · KäuferGeprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 05 · PrüfungVorkaufsrechte, Bewilligungen und Lasten klären wir vor dem Vertrag.
- 06 · BeurkundungKaufvertrag mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR). Eine bestehende Hypothek wird aus dem Kaufpreis abgelöst.
- 07 · Eintrag und SteuerDas Eigentum geht mit dem Grundbucheintrag über (Art. 656 Abs. 1 ZGB), im Kanton Zürich folgt die Steuererklärung (§ 226 StG ZH).
In Ihrem Kanton
Ihre Gemeinde, Ihr Kanton.
Was in Ihrer Gemeinde gebaut werden darf, wie viele Grundstücke es dort gibt und wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: zusammengestellt je Kanton und Gemeinde.
Kanton Zürich
Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich
Alle Gemeinden des Kantons mit ihren Ortschaften, Zonen und Zahlen, dazu das Vorgehen für einen diskreten Verkauf vor Ort.
Grundstück verkaufen im Kanton Zürich →Häufige Fragen
Was Eigentümer beim Grundstückverkauf zuerst fragen.
Muss ich etwas bezahlen, um den Wert zu erfahren?
Nein. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und verpflichtet zu nichts. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop der Analysen bestellen.
Wie viel ist mein Grundstück wert?
Das hängt von Zone, Baufeld, Bestand, Erschliessung und Lasten ab. Eine Zahl nennen wir erst nach der Rechnung und erklären sie Zeile für Zeile.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?
Das hängt weniger vom Markt ab als von Ihrer Lage: von der Besitzdauer (im Kanton Zürich sinkt die Steuer ab dem fünften vollen Jahr, § 225 Abs. 3 StG ZH) und von laufenden Planungen.
Muss ich einen Notar beiziehen?
Ja. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück gilt nur mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR, Art. 657 Abs. 1 ZGB). Eigentümer wird der Käufer erst mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB).
Wir sind mehrere Eigentümer: Wer muss unterschreiben?
In der Regel alle. Miteigentümer brauchen für den Verkauf die Zustimmung aller, wenn sie nicht einstimmig etwas anderes vereinbart haben (Art. 648 Abs. 2 ZGB); Erben verfügen gemeinsam (Art. 602 Abs. 2 ZGB). Für das Haus oder die Wohnung der Familie braucht es die ausdrückliche Zustimmung des Ehegatten (Art. 169 Abs. 1 ZGB).
Kann ich an einen Nachbarn verkaufen?
Ja, der Verkauf läuft gleich ab. Für einen Nachbarn kann Ihre Fläche das eigene Grundstück abrunden, das verändert seine Rechnung. Ob sein Angebot passt, zeigt der Vergleich mit anderen Käufern.
Hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht?
Im Kanton Zürich an Grundstücken in der Freihalte- oder Erholungszone: Dort steht der Gemeinde oder dem Kanton ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, das im Grundbuch angemerkt ist und innert drei Monaten nach der Mitteilung des Verkaufs ausgeübt werden muss (§ 64 Abs. 1 und 3 PBG). Das gleiche Vorkaufsrecht hat der Träger eines öffentlichen Werks an Grundstücken im Werkplan (§ 118 Abs. 1 PBG). Vertraglich vereinbarte Vorkaufsrechte können im Grundbuch vorgemerkt sein (Art. 959 Abs. 1 ZGB); wir lesen den Auszug vor dem Vertrag.
Was geschieht mit einer Hypothek auf dem Grundstück?
Ein Grundpfand wird beim Notartermin aus dem Kaufpreis abgelöst. Bei einer Festhypothek kann die Bank für die vorzeitige Auflösung eine Entschädigung verlangen.
Was kostet es, mit Ihnen zu verkaufen?
Beim Direktankauf entsteht keine Provision, weil wir Käufer sind. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf (Art. 413 Abs. 1 OR); die Konditionen legen wir vor der Unterschrift offen.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir arbeiten gerne mit Ihnen. Wir haben unsere Kontakte, wir kaufen auch selbst, wir vermitteln, betreuen und begleiten den Verkauf mit grosser Sorgfalt, im Exklusivmandat. Wer seriös und sauber verkaufen will, braucht einen Partner, der für beide Seiten stimmt.»
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026