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Parzelle anzeigen →Kostenlose Grundstückprüfung · Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen
Bebaubarkeit prüfen: was steckt in Ihrem Grundstück?
Die Grundstückprüfung prüft die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks: Zone, Ausnützung, Geschosse, Abstände und Einschränkungen. Sie sehen zuerst das Öffentliche im Luftbild und im Katasterplan, danach rechnen wir, was baurechtlich möglich wäre. Als Grundlage fürs Behalten, Entwickeln oder Verkaufen, im Kanton Zürich und in der ganzen Schweiz.
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Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
In drei Stufen
Bebaubarkeit prüfen in drei Stufen: vom Luftbild zur belegten Zahl.
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Was darin steckt
Was steht, was die Bauordnung erlaubt, wie viel Reserve darin liegt und was das für Sie bedeutet. Persönlich, innert zwei Arbeitstagen, nie per E-Mail.
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Als Analyse
Grundstücks-Akte, Nutzungsreserve, Machbarkeitsstudie oder Gesamtdossier, jede Zahl mit Zustand und Beleg im amtlichen Original.
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Was heisst «bebaubar»?
Ein Grundstück ist bebaubar, wenn eine Baubewilligung möglich ist. Dafür muss das Vorhaben dem Zweck der Nutzungszone entsprechen, und das Land muss erschlossen sein (Art. 22 Abs. 2 lit. a und b RPG); die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten (Art. 22 Abs. 3 RPG). Erschlossen ist Land, wenn eine hinreichende Zufahrt besteht und Wasser-, Energie- und Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 Abs. 1 RPG).
Welche Zone gilt, steht im Nutzungsplan, und dieser ist für jedermann verbindlich (Art. 21 Abs. 1 RPG). Im Kanton Zürich unterscheidet das Planungs- und Baugesetz (PBG) Kern-, Quartiererhaltungs-, Zentrums-, Wohn-, Industrie- und Gewerbezonen sowie Zonen für öffentliche Bauten (§ 48 Abs. 2 PBG). Wie viel dort gebaut werden darf, ordnet die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, etwa über Ziffern, Abstände, Höhen und die Geschosszahl (§ 49 Abs. 2 lit. a bis c PBG).
Bebaubar heisst also nicht: bewilligt. Eine behördliche Bewilligung braucht, wer ein Gebäude neu erstellt oder baulich verändert (Art. 22 Abs. 1 RPG; § 309 Abs. 1 lit. a PBG). Die Grundstückprüfung ersetzt sie nicht. Sie zeigt Ihnen vorher, womit Sie rechnen können.
Was die Grundstückprüfung prüft
Zehn Punkte, Linie für Linie.
Der Check folgt derselben Kette wie jede unserer Analysen: Grundstück, Baufeld, Bestand, neu möglich. Bestand und Zulässiges messen wir in derselben Grösse. Sonst entstehen Reserven, die es nicht gibt.
- Grundstück: Fläche und Grenzen. Angerechnet wird nur der Teil in der Bauzone, ohne die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung; Hauszufahrten zählen mit (§ 259 Abs. 1 und 2 PBG).
- Zone: Bauzone oder nicht, und welche Zonenart. Sie bestimmt, was erlaubt ist (§ 48 Abs. 2 PBG).
- Ausnützung: welche Ziffer gilt, Ausnützungs-, Überbauungs- oder Baumassenziffer, und wie viel Fläche oder Volumen daraus folgt (§§ 255, 256 und 258 PBG).
- Geschosse und Höhen: Zahl der Vollgeschosse, Fassadenhöhe und Gesamthöhe, soweit die Gemeinde sie regelt (§ 49 Abs. 2 lit. b und c PBG). Wo die Bau- und Zonenordnung noch nicht angepasst ist, heissen sie Gebäudehöhe und Firsthöhe.
- Abstände und Baulinien: Der kantonale Mindestabstand zur Grundstücksgrenze beträgt für Gebäude in der Regel 3,5 m (§ 270 Abs. 1 PBG). Baulinien begrenzen die Bebauung (§ 96 Abs. 1 PBG).
- Wald und Gewässer: Gebäude dürfen die im Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie nicht überschreiten; ausserhalb des Bauzonengebiets beträgt der Abstand zur Waldgrenze 30 m (§ 262 Abs. 1 PBG). Entlang von Gewässern legen die Kantone den Gewässerraum fest (Art. 36a Abs. 1 GSchG).
- Erschliessung: Zufahrt, Wasser, Energie und Abwasser (Art. 19 Abs. 1 RPG). Ohne erschlossenes Land gibt es keine Bewilligung (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG).
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Wohnungen und Flächen. Widerspricht ein bestehendes Gebäude den heutigen Vorschriften, können Umbau und Erweiterung unter den Voraussetzungen von § 357 Abs. 1 PBG trotzdem möglich sein.
- Lärm und Naturgefahren: Gebäude für den längeren Aufenthalt von Personen werden in lärmbelasteten Gebieten grundsätzlich nur bewilligt, wenn die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden können, soweit dies verhältnismässig ist (Art. 22 Abs. 1 USG). Gebiete, die durch Naturgefahren erheblich bedroht sind, halten die Kantone in den Grundlagen ihrer Richtplanung fest (Art. 6 Abs. 2 lit. c RPG).
- Schutz, Rechte und Lasten: Ortsbild und Denkmal, dazu Dienstbarkeiten wie Wegrechte, die ein Grundstück zugunsten eines anderen belasten (Art. 730 Abs. 1 ZGB). In Kernzonen braucht schon der Abbruch eine Bewilligung (§ 309 Abs. 1 lit. c PBG).
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Drei Wege
Selbst nachlesen, Grundstückprüfung oder Analyse: was passt zu Ihnen?
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Zonenplan und Bauordnung
Zonenplan, Bau- und Zonenordnung und Baulinienplan liegen bei der Gemeinde. Das kostet nichts, aber Zeit und Fachwissen: Welche Ziffer gilt, was zur Fläche zählt und wie Bestand und Zulässiges zu vergleichen sind, steht selten auf einer Seite.
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Kanton Zürich
Bebaubarkeit prüfen im Kanton Zürich: zwei Ziffern, zwei Rechnungen.
Im Kanton Zürich legt jede Gemeinde Zonen und Masse in ihrer eigenen Bau- und Zonenordnung fest. Zwei Nachbargemeinden können bei gleicher Parzelle Verschiedenes erlauben. Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche (§ 255 Abs. 1 PBG), die Baumassenziffer das Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden Terrain zur anrechenbaren Grundstücksfläche (§ 258 Abs. 1 PBG).
Welche der beiden gilt, steht in der Bau- und Zonenordnung. Wie die eine funktioniert, erklärt Ausnützungsziffer berechnen, wie die andere, Bauvolumen nach Baumassenziffer. Bestand und Zulässiges werden je nach Ziffer in Fläche oder in Volumen verglichen, nie gemischt.
Wichtig ist auch die Fassung. Die Gemeinden passen ihre Bau- und Zonenordnung bis spätestens 29. Februar 2028 an eine Änderung des Planungs- und Baugesetzes an, die seit 1. März 2017 in Kraft ist. Bis dahin gelten in einer Gemeinde ohne angepasste Ordnung unter anderem die Bestimmungen über Ziffern, Abstände und Baulinien in der früheren Fassung (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 1 und 2 PBG). Wir rechnen jede Parzelle nach der Fassung, die in ihrer Gemeinde gilt.
Wo steht was? Der Zonenplan zeigt die Zone, die Bau- und Zonenordnung die Masse, der Baulinienplan die Linien, die die Bebauung begrenzen. Die Grundstückprüfung legt sie für Ihre Parzelle übereinander. Was Sie darauf bauen dürfen, fasst Was darf ich auf meinem Grundstück bauen als Überblick zusammen.
Unterlagen
Welche Unterlagen brauchen Sie, um selbst zu prüfen?
Wer die Bebaubarkeit selbst prüft, braucht sechs Unterlagen. Die Planunterlagen liegen bei der Gemeinde, die Rechte und Lasten beim Grundbuchamt.
- Zonenplan der Gemeinde: zeigt die Zone Ihrer Parzelle
- Bau- und Zonenordnung: Ziffern, Höhen, Geschosse und Abstände je Zone
- Baulinienplan: Linien, die die Bebauung begrenzen (§ 96 Abs. 1 PBG)
- Grundbuchauszug: Dienstbarkeiten und weitere Lasten (Art. 730 Abs. 1 ZGB)
- Pläne und Bewilligungen des Bestands: Baujahr, Flächen und frühere Umbauten
- Mietzinsspiegel und Mietverträge, wenn Mieter im Haus wohnen
Fehler vermeiden
Fünf Fehler beim Prüfen der Bebaubarkeit.
- Nur die Zone ansehen. Baulinien, Abstände, Wald, Gewässer und Lärm können weniger erlauben, als die Zone vermuten lässt.
- Die Ziffer verwechseln. Ausnützungs- und Baumassenziffer messen Fläche und Volumen. Wer sie vermischt, rechnet falsch (§ 255 Abs. 1 und § 258 Abs. 1 PBG).
- Bestand und Zulässiges in verschiedenen Grössen vergleichen. Dann entstehen Reserven, die es nicht gibt, oder Überschreitungen, die keine sind.
- Einen alten Plan lesen. Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, werden Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst (Art. 21 Abs. 2 RPG). Massgebend ist der heutige Stand.
- Die Erschliessung annehmen. Ohne hinreichende Zufahrt und Leitungen in der Nähe gibt es keine Bewilligung (Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG).
So läuft der Check
Fünf Schritte, keiner davon verpflichtet.
- Adresse eingebenIhre Parzelle erscheint sofort: Luftbild, Katasterplan, Fläche, Zone, Gemeinde.
- Check anfragenName und Telefon oder E-Mail genügen. Sie erhalten eine Referenznummer.
- Wir rechnenBauordnung, Baufeld, Bestand und Einschränkungen, aus amtlichen Originalen.
- Wir kommen mit FaktenInnert zwei Arbeitstagen, persönlich: was steht, was möglich wäre, was es bedeutet.
- Sie entscheidenBehalten, entwickeln oder verkaufen, direkt an uns oder im Exklusivmandat. Oder einfach wissen, worauf Sie sitzen.
Abgrenzung
Was die Grundstückprüfung nicht ist.
Die Grundstückprüfung ist keine Baubewilligung und kein Vorentscheid der Gemeinde. Verbindlich sind der Nutzungsplan (Art. 21 Abs. 1 RPG) und der Entscheid der Baubehörde. Er ist auch keine Rechtsberatung: Wo eine Vorschrift Ihrer Gemeinde unklar ist, empfehlen wir die Rückfrage bei der Bauverwaltung.
Er ist ausserdem keine Bewertung. Was Ihre Immobilie wert sein könnte, zeigt die kostenlose Bewertung. Die steuerliche Bewertung ist wieder etwas Drittes: Für die Vermögenssteuer bewertet der Kanton Zürich Grundstücke nach Dienstanweisungen des Regierungsrates, teils schematisch nach einer Formel (§ 39 Abs. 3 StG ZH). Das ist kein Marktpreis und sagt nichts über die Bebaubarkeit.
Nach der Prüfung
Nach der Grundstückprüfung: was jetzt?
Wer eine Reserve sieht, hat drei Wege. Sie behalten die Liegenschaft und entwickeln sie selbst, mit der Analyse als Grundlage für Architekt und Bank. Sie verkaufen diskret im Exklusivmandat ohne Inserat. Oder Sie verkaufen direkt an uns, wie es der Direktankauf bei uns beschreibt.
Wie viel Reserve noch ungenutzt ist, rechnen Sie mit dem Rechner für die Nutzungsreserve in drei Zahlen aus.
Häufige Fragen
Was uns Eigentümer zuerst fragen.
Ist Land ausserhalb der Bauzone bebaubar?
Nur ausnahmsweise. Ausserhalb der Bauzone braucht es eine besondere Bewilligung: Der Zweck der Baute muss einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordern, und es dürfen keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 24 Abs. 1 RPG). Wann Land neu eingezont werden kann, erklärt die Seite Bauerwartungsland und Einzonung.
Wie finde ich heraus, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Die Zone steht im Zonenplan der Gemeinde. In der Grundstückprüfung sehen Sie sie mit Fläche und Gemeinde, sobald Sie Ihre Adresse eingegeben haben. Verbindlich ist der Nutzungsplan der Gemeinde (Art. 21 Abs. 1 RPG).
Gilt das in jedem Kanton gleich?
Nein. Der Bund legt die Grundsätze fest, die Raumplanung obliegt den Kantonen (Art. 75 Abs. 1 BV). Im Kanton Zürich gilt das Planungs- und Baugesetz, und die Gemeinden ordnen die Einzelheiten in ihrer Bau- und Zonenordnung (§ 49 PBG). Auch Bezeichnungen sind nicht einheitlich: Dieselbe Zonenbezeichnung kann in einem anderen Kanton etwas anderes meinen.
Ersetzt die Grundstückprüfung die Baubewilligung?
Nein. Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden (Art. 22 Abs. 1 RPG). Im Kanton Zürich gilt das unter anderem für den Neubau und die bauliche Veränderung von Gebäuden (§ 309 Abs. 1 lit. a PBG). Der Check zeigt vorher, womit Sie rechnen können.
Woher stammen die Angaben?
Aus amtlichen Originalen von Gemeinde, Kanton und Bund. Jede Zeile im gelieferten Dokument trägt ihren Zustand (amtlich, hergeleitet, keine Vorgabe oder noch nicht erfasst) und den Beleg im Original.
Zeigen Sie die Rechenwege?
Die Ergebnisse gehören Ihnen, mit Beleg für jede Zahl. Wie wir im Einzelnen gewichten, bleibt im Haus.
Was ist der Unterschied zur Bewertung?
Die Grundstückprüfung sagt, was baurechtlich möglich ist. Die Bewertung für Ihre Immobilie ordnet dem Objekt eine Bandbreite zu und bezieht die Reserve ein. Der Check ist eine Grundlage der Bewertung, nicht ihr Ersatz.
Verpflichtet mich der Check zu einem Verkauf?
Nein. Er ist eine Auswertung, kein Verkaufsauftrag. Was Sie mit dem Ergebnis tun, bleibt Ihre Sache.
Erfährt jemand davon?
Nein. Kein Inserat, kein Anruf bei Nachbarn oder Mietern. Rückruf auf Wunsch von neutraler Nummer.
Was kostet der Check?
Die Ansicht Ihrer Parzelle und das erste Gespräch sind kostenlos. Eine schriftliche Analyse können Sie bestellen, die Grundstücks-Akte im Shop ab CHF 99.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026