Aussenmasse des Baukörpers
Als Bauvolumen über dem massgebenden Terrain gilt das Volumen des Baukörpers in seinen Aussenmassen.
§ 258 Abs. 2 PBG ZH · IVHB Ziffer 8.3
Baumassenziffer
Baumassenziffer berechnen: wie viel Volumen auf Ihr Land darf.
Die Baumassenziffer (BMZ) ist das Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden Terrain zur anrechenbaren Grundstücksfläche, in Kubikmetern je Quadratmeter. Zulässiges Bauvolumen gleich Grundstücksfläche mal Baumassenziffer. Hier sehen Sie die Formel, was zum Volumen zählt und wo sich die Kantone unterscheiden.
Bauvolumen
Das Bauvolumen Ihres Grundstücks prüfen lassen.
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Definition
Was ist die Baumassenziffer? Raum statt Fläche.
Die Baumassenziffer begrenzt das Bauvolumen. Sie ist das Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden Terrain zur anrechenbaren Grundstücksfläche (§ 258 Abs. 1 PBG; IVHB Ziffer 8.3). Gemessen wird in Kubikmetern je Quadratmeter Grundstücksfläche.
Eine Zone mit Baumassenziffer 2,4 erlaubt also 2,4 m³ Bauvolumen je Quadratmeter Land. Anders als die Ausnützungsziffer zählt sie nicht Fläche, sondern Raum: den Raum, den der Baukörper in seinen Aussenmassen einnimmt. Eine höhere Decke verbraucht deshalb mehr von der Baumasse.
Formel und Beispiel
Fläche mal Ziffer ergibt das zulässige Bauvolumen.
SchnittMusterbeispiel · fiktive Parzelle
Baumassenziffer gleich Bauvolumen über dem massgebenden Terrain geteilt durch anrechenbare Grundstücksfläche. Umgestellt: Das zulässige Bauvolumen ist die anrechenbare Grundstücksfläche mal die Baumassenziffer.
anrechenbare Grundstücksfläche850 m²
Baumassenziffer (angenommen)2,4 m³ je m²
Neubau im Schnitt, über dem Terrain, rund3'954 m³
zulässiges Bauvolumen2'040 m³
Der Neubau im Schnitt, vier Vollgeschosse und ein Attikageschoss, hätte rund 3'954 m³ Bauvolumen über dem Terrain. Bei einer Baumassenziffer von 2,4 sind 2'040 m³ zulässig: In einer solchen Zone wäre das Haus um rund 1'914 m³ zu gross. Fassadenhöhe, Gesamthöhe, Abstände und Gebäudelänge begrenzen es zusätzlich. Das Volumen allein sagt noch nicht, wie das Gebäude aussehen darf.
Was zählt zum Bauvolumen?
Vier Regeln, die das Volumen bestimmen.
Was als Bauvolumen gilt, ist im Kanton Zürich im Gesetz geregelt (hier die neue Fassung, die frühere steht weiter unten), anderswo in Verordnung oder Reglement.
Offene Gebäudeteile
Die Volumen offener Gebäudeteile, die weniger als zur Hälfte durch Abschlüsse umgrenzt sind, werden im Kanton Zürich nicht angerechnet. Die IVHB und das Berner Recht rechnen sie zu einem festgelegten Anteil an.
§ 258 Abs. 3 PBG ZH · IVHB Ziffer 8.3 · Art. 29 Abs. 3 BMBV BE
Wärmedämmung
Wird die Konstruktionsstärke der Fassade und des Dachs aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen. Eine nachträglich angebrachte Aussenwärmedämmung ist unbeachtlich.
§ 258 Abs. 4 und § 253 a Abs. 2 PBG ZH
Massgebendes Terrain
Gemessen wird ab dem natürlich gewachsenen Geländeverlauf. Lässt er sich wegen früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr feststellen, gilt der natürliche Geländeverlauf der Umgebung. Aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain im Planungs- oder Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden.
IVHB Ziffer 1.1
Vergleich
Baumassenziffer oder Ausnützungsziffer? Der Unterschied.
Beide Ziffern begrenzen, wie viel gebaut werden darf, aber in verschiedenen Grössen. Welche in Ihrer Zone gilt, schreibt die Bauordnung vor.
AusnützungszifferBaumassenziffer
Gemessen wirddie Fläche der anrechenbaren Geschossedas Volumen des Baukörpers über dem Terrain
EinheitProzent oder FaktorKubikmeter je Quadratmeter
Raumhöhespielt für die Ziffer keine Rolle, es zählt die Flächegeht ins Volumen ein: eine höhere Decke braucht mehr Baumasse
Dach und UntergeschossDach-, Attika- und Untergeschosse zählen erst über einer Schwelle (§ 255 Abs. 3 PBG)Der Baukörper zählt in seinen Aussenmassen über dem Terrain (§ 258 Abs. 2 PBG)
Bestand vergleichenFläche gegen FlächeVolumen gegen Volumen
In der BauordnungTabelle der Grundmasse mit «Ausnützungsziffer max. %», etwa in HöriTabelle der Grundmasse mit «Baumassenziffer max. m³/m²», etwa in Oberengstringen (Art. 27)
Bestand
Warum der Bestand anders verglichen wird. Volumen gegen Volumen.
Wer wissen will, wie viel Reserve ein Haus lässt, muss Bestand und Zulässiges in derselben Grösse messen. Gilt in der Zone eine Baumassenziffer, vergleicht man Volumen mit Volumen. Die Geschossfläche des Hauses gegen ein zulässiges Volumen zu halten, führt in die Irre.
Besonders deutlich wird das bei Häusern mit Satteldach: Bei gleicher Geschossfläche haben sie ein anderes Volumen als ein Haus mit Flachdach. Wo die Zone die Fläche begrenzt, rechnet man mit der Fläche, wo sie das Volumen begrenzt, mit dem Volumen.
Wie das bei einer Fläche funktioniert, zeigt Ausnützungsziffer berechnen. Die ganze Reserve eines bestehenden Hauses rechnen Sie mit der Seite Nutzungsreserve berechnen.
Wer misst wie?
Drei Kantone, drei Antworten.
Die Baumassenziffer steht in vielen Rechtsordnungen, aber nicht überall mit denselben Regeln. Die Unterschiede liegen im Detail, und im Detail liegt oft die Reserve.
BauvolumenOffene Gebäudeteile
ZürichVolumen des Baukörpers in seinen Aussenmassen über dem massgebenden Terrain (§ 258 Abs. 2 PBG)Nicht angerechnet, wenn weniger als zur Hälfte durch Abschlüsse umgrenzt (§ 258 Abs. 3 PBG)
St. GallenVolumen des Baukörpers in seinen Aussenmassen über einer horizontalen Ebene durch den Niveaupunkt (Art. 87 Abs. 2 PBG SG)Die Volumina offener Gebäudeteile werden nicht angerechnet (Art. 87 Abs. 3 PBG SG)
BernVolumen des Baukörpers in seinen Aussenmassen über dem massgebenden Terrain (Art. 29 Abs. 2 BMBV)Zu einem festgelegten Anteil angerechnet (Art. 29 Abs. 3 BMBV)
Kanton Zürich
Frühere und neue Fassung: zwei Definitionen derselben Ziffer.
Auch die Baumassenziffer kennt im Kanton Zürich zwei Fassungen. Die frühere sagt: Bei der Baumassenziffer gilt der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen als anrechenbar. Ausser Ansatz fallen Räume, die als öffentliche Verkehrsflächen benützt werden oder sich innerhalb des Witterungsbereichs unter vorspringenden freitragenden Bauteilen befinden (§ 258 Abs. 1 und 2 PBG, frühere Fassung). Die Baumassenziffer bestimmt, wie viele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den Quadratmeter Grundfläche entfallen dürfen (§ 254 Abs. 2 PBG, frühere Fassung).
Die neue Fassung definiert die Ziffer als Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden Terrain zur anrechenbaren Grundstücksfläche (§ 258 Abs. 1 PBG). Die Gemeinden müssen ihre Bau- und Zonenordnungen bis spätestens am 29. Februar 2028 anpassen. Bis dahin bleiben unter anderem die §§ 254 bis 259 PBG in der früheren Fassung anwendbar (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015).
Zonen mit Baumassenziffer gibt es in Zürcher Gemeinden tatsächlich: In der Bau- und Zonenordnung von Oberengstringen sind die Wohnzonen nach der Baumassenziffer benannt, «W/2.3» steht für 2,3 m³ je m² (Art. 27, beschlossen am 14. Juni 2021).
Ablauf
Baumassenziffer prüfen in vier Schritten.
- Ziffer und Fassung nachlesenIn der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde steht, ob in Ihrer Zone eine Baumassenziffer gilt und in welcher Fassung des Gesetzes sie gemessen wird.
- Fläche bestimmenDie anrechenbare Grundstücksfläche bestimmt das Bauvolumen. Zur Bauzone gehören nur die dort liegenden Teile des Grundstücks.
- Zulässiges rechnenAnrechenbare Grundstücksfläche mal Baumassenziffer ergibt das zulässige Bauvolumen in Kubikmetern.
- Bestand als Volumen messenDas bestehende Volumen über dem Terrain abziehen. Der Rest ist die Reserve, rechnerisch. Danach prüfen Sie Höhen, Abstände und Baufeld.
Was wir immer wieder sehen
Fünf Fehler beim Berechnen.
Fläche mit Volumen gleichsetzen
Eine Baumassenziffer von 2,4 heisst nicht 240 Prozent Ausnützung. Es sind zwei verschiedene Grössen.
Unterirdisches mitrechnen
Das Bauvolumen zählt über dem massgebenden Terrain (§ 258 Abs. 1 PBG). Teile unter dem Terrain gehören nicht dazu.
Die Dämmung falsch zählen
Über 35 cm zählt die Konstruktionsstärke nur bis 35 cm, und eine nachträgliche Aussendämmung ist unbeachtlich (§ 258 Abs. 4, § 253 a Abs. 2 PBG).
Das Terrain falsch ansetzen
Massgebend ist der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Eine spätere Aufschüttung hebt ihn nicht an, es sei denn, das Terrain wird in einem Verfahren abweichend festgelegt (IVHB Ziffer 1.1).
Die Fassung verwechseln
Im Kanton Zürich gilt je nach Gemeinde noch die frühere Fassung von § 258 PBG mit dem «oberirdischen umbauten Raum».
Weiter
Was die Ziffer nicht sagt, und wie es weitergeht.
Die Baumassenziffer sagt, wie viel Raum gebaut werden darf, aber nicht wo und nicht wie hoch. Die ganze Prüfung in ihrer Reihenfolge finden Sie unter Was darf ich auf meinem Grundstück bauen. Wenn das heutige Haus weniger Volumen nutzt, als zulässig wäre, kann ein Ersatzneubau mit mehr Wohnraum eine Möglichkeit sein.
Was eine Reserve für einen Verkauf bedeutet, besprechen wir persönlich: im Exklusivmandat ohne Inserat oder beim Direktankauf durch uns. Eine Bewilligung stellen wir nie in Aussicht, das entscheidet allein die Baubehörde.
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Häufige Fragen
Was uns Eigentümer zur Baumassenziffer fragen.
Wie berechnet man die Baumassenziffer?
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain geteilt durch anrechenbare Grundstücksfläche (§ 258 Abs. 1 PBG). Bei 850 m² Grundstück und einer Baumassenziffer von 2,4 m³ je m² sind es 2'040 m³ zulässiges Bauvolumen.
Was ist der Unterschied zwischen Baumassenziffer und Ausnützungsziffer?
Die Baumassenziffer begrenzt das Volumen des Baukörpers über dem Terrain, die Ausnützungsziffer die anrechenbare Geschossfläche. Bei der Baumassenziffer geht die Raumhöhe ins Mass ein, bei der Ausnützungsziffer nicht. Wie die Fläche gerechnet wird, lesen Sie unter Ausnützungsziffer erklärt.
Zählt der Keller zur Baumassenziffer?
Das Bauvolumen zählt über dem massgebenden Terrain (§ 258 Abs. 1 PBG; IVHB Ziffer 8.3). Teile unter dem Terrain zählen deshalb nicht. Ragt ein Untergeschoss über das Terrain hinaus, zählt der Teil darüber. Was als Untergeschoss gilt, regelt im Kanton Zürich § 275 Abs. 3 PBG.
Zählen offene Gebäudeteile wie Balkone zur Baumasse?
Das hängt vom Kanton ab. Offene Gebäudeteile, die weniger als zur Hälfte durch Abschlüsse umgrenzt sind, werden im Kanton Zürich nicht angerechnet (§ 258 Abs. 3 PBG), im Kanton St. Gallen ebenfalls nicht (Art. 87 Abs. 3 PBG SG). Im Kanton Bern werden sie zu einem festgelegten Anteil angerechnet (Art. 29 Abs. 3 BMBV).
Wo finde ich die Baumassenziffer meiner Zone?
In der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde, in der Tabelle der Grundmasse Ihrer Zone. Die Pläne nach dem Raumplanungsgesetz sind öffentlich (Art. 4 Abs. 3 RPG). Welche Zone Ihre Parzelle hat, zeigt die kostenlose Parzellenansicht sofort.
Gibt es die Baumassenziffer in jedem Kanton?
Nicht in jedem Gesetz. Das Zürcher Gesetz (§ 258 PBG), das St. Galler Gesetz (Art. 87 PBG SG) und die Berner Verordnung (Art. 29 BMBV) kennen sie. Das Luzerner Gesetz nennt in seinem aktuellen Text nur die Überbauungs- und die Grünflächenziffer (§§ 25 und 27 PBG LU), das Nidwaldner die Überbauungsziffer neben der Gesamthöhe (Art. 104 Abs. 1 PBG NW).
Reicht die Baumassenziffer, um die Höhe zu kennen?
Nein. Sie begrenzt das Volumen, nicht die Höhe. Fassadenhöhe und Gesamthöhe legt die Bauordnung gesondert fest (im Kanton Zürich §§ 278, 279 und 281 PBG), und die Abstände begrenzen das Baufeld zusätzlich (§ 270 PBG).
Was passiert, wenn mein Haus mehr Volumen hat als erlaubt?
Bestehende Bauten, die Bauvorschriften widersprechen, dürfen im Kanton Zürich unter den Voraussetzungen von § 357 Abs. 1 PBG umgebaut, erweitert und anders genutzt werden. Für neue oder weiter gehende Abweichungen bleiben Ausnahmebewilligungen vorbehalten.
Aus der Ziffer wird eine Zahl für Ihr Grundstück.
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Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026