Mehrfamilienhaus
Käufer lesen zuerst den Mieterspiegel und fragen dann, was die Zone auf derselben Parzelle zusätzlich zulässt.
Renditeobjekt verkaufen · Stadt und Kanton Zürich
Renditeobjekt verkaufen in Zürich: ohne Inserat, mit belegter Rechnung.
Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus oder vermietete Gewerbeliegenschaft in Zürich: Wir rechnen zuerst, was Käufer rechnen, also Mietertrag, Zustand und Reserve nach der Bau- und Zonenordnung. Dann wählen Sie Exklusivmandat ohne Inserat oder Direktankauf durch uns. Ihre Mieter erfahren vom Verkauf erst, wenn es nötig ist.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
In zwei Schritten zur kostenlosen Beratung und Vorabklärung · Sitz Wallisellen · +41 44 500 11 10
Kostenloses Gespräch
Renditeobjekt in Zürich verkaufen: in zwei Schritten zum Gespräch.
Zuerst die Adresse, Ihre Parzelle erscheint im Luftbild; danach Ihre Angaben. Mit Mieterspiegel rechnen wir genau. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Rendite mit Reserve. So lesen Käufer ein Renditeobjekt.
Der Film zeigt an einem maskierten Beispiel, wie Investoren den Mietertrag von heute neben den Ertrag nach Aufstockung oder Ersatzneubau stellen.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was wir vermitteln
Was in Zürich als Renditeobjekt gilt.
Ein Renditeobjekt kauft man wegen seines Mietertrags; Käufer sagen auch Renditeliegenschaft, Anlageobjekt oder Anlageimmobilie.
Wohn- und Geschäftshaus
In der Stadt Zürich ist mindestens der im Zonenplan festgelegte Anteil der anrechenbaren Fläche als Wohnfläche zu realisieren. Das bestimmt mit, was ein Käufer umnutzen darf.
Art. 6 Abs. 1 BZO 2016 Stadt Zürich
Vermietete Gewerbeliegenschaft
Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt für Geschäftsräume 6 Monate, für Wohnungen 3 Monate; die Laufzeit der Mietverträge prägt den Preis.
Art. 266c und 266d OR
Gewerbe und Areal verkaufen →Mietertrag und Recht
Brutto, netto, Mietrecht: mit welcher Miete Käufer rechnen.
Käufer rechnen mit der Bruttorendite, dem Mietertrag pro Jahr im Verhältnis zum Kaufpreis, und mit der Nettorendite nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und Leerstand. Rechnung und Rechner zeigt Ertragswert in fünf Schritten.
Kein übersetzter Ertrag
Missbräuchlich sind Mietzinse, die einen übersetzten Ertrag bringen oder auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Übersetzt ist ein Kaufpreis, der den Ertragswert auf Basis orts- oder quartierüblicher Mietzinse erheblich übersteigt.
Art. 269 OR · Art. 10 VMWG
Formularpflicht im Kanton Zürich
Liegt der Leerwohnungsbestand im Kanton bei höchstens 1,5 Prozent, ist für neue Mietverträge über Wohnräume das amtliche Formular mit bisherigem und neuem Mietzins zu verwenden.
Art. 270 Abs. 2 OR · § 229b EG ZGB ZH · LS 235.41 · Art. 19 Abs. 3 VMWG
Anfechtung des Anfangsmietzinses
Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache anfechten, etwa bei erheblicher Erhöhung gegenüber dem früheren Mietzins. Die Formulare gehören deshalb ins Dossier.
Art. 270 Abs. 1 lit. a und b OR
Reserve nach Bauordnung
Erhalten, aufstocken oder neu bauen?
Was zulässig ist, ordnet die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde nach dem kantonalen Planungs- und Baugesetz (§ 49 Abs. 1 PBG ZH), in der Stadt Zürich die BZO 2016. Wir rechnen drei Wege mit dem Mietertrag danach. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Zustand und Substanz
Zustand und Heizung: was ein Käufer am Haus prüft.
Dach, Fassade, Leitungen und Heizung entscheiden mit, ob ein Käufer erhält oder neu baut. Im Kanton Zürich gilt seit 1. September 2022: Wird der Wärmeerzeuger eines bestehenden Gebäudes ersetzt, sind ausschliesslich erneuerbare Energien einzusetzen, wenn das technisch möglich ist und die Lebenszykluskosten um höchstens 5 Prozent steigen; sonst darf der Anteil nicht erneuerbarer Energie höchstens 90 Prozent des massgebenden Energiebedarfs betragen (§ 11 Abs. 2 und 4 EnerG ZH).
Bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten (§ 357 Abs. 1 PBG ZH).
Gewährleistung seit 2026
Mängel offenlegen: warum das Sie schützt.
Seit dem 1. Januar 2026 kann der Käufer eines Grundstücks Mängel innert 60 Tagen rügen, versteckte ab Entdeckung; kürzere Fristen sind unwirksam (Art. 219a Abs. 1 OR). Die Ansprüche verjähren 5 Jahre nach dem Eigentumserwerb, zulasten des Käufers unabänderlich (Art. 219a Abs. 3 OR).
Eine Wegbedingung der Gewährleistung ist ungültig, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat (Art. 199 OR). Für Mängel, die der Käufer beim Kauf kannte, haftet der Verkäufer nicht (Art. 200 Abs. 1 OR). Darum halten wir bekannte Mängel schriftlich im Dossier fest.
Wer kauft
Wer Renditeobjekte in Zürich kauft und was jeder braucht.
Nach unseren Referenzen begleitet unser Team auch Transaktionen von 20 bis 50 Millionen Franken und mehr, in der ganzen Schweiz mit Schwerpunkt im Kanton Zürich. Selbst bauen wir nicht.
Pensionskassen
Bezogen auf das Gesamtvermögen gelten Grenzen von 30 Prozent für Immobilien und 5 Prozent je Immobilie. Erweitern darf eine Kasse sie gestützt auf ihr Reglement, wenn sie die Einhaltung der Anlagegrundsätze im Anhang der Jahresrechnung schlüssig darlegt.
Art. 50 Abs. 4, 53 Abs. 1 lit. c, 54b Abs. 1 und 55 lit. c BVV 2
Immobilienfonds
Miteigentum darf ein Fonds nur mit beherrschendem Einfluss halten; die Risiken verteilt er nach Objekt, Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage.
Art. 59 Abs. 2 und 62 KAG
Family Offices und private Investoren
Sie entscheiden oft ohne Anlagekomitee. Die Adresse erfahren sie erst nach geprüftem Finanzierungsnachweis und unterzeichneter Vertraulichkeit.
Käufer aus dem Ausland
Personen im Ausland brauchen für den Erwerb von Grundstücken eine Bewilligung der kantonalen Behörde, auch für Anteile an einer Immobiliengesellschaft, die nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert ist. Keine braucht es unter anderem für die ständige Betriebsstätte eines Gewerbes; gewerbsmässige Vermietung von Wohnraum begründet keine solche. Verweigert wird sie bei unzulässiger Kapitalanlage.
Art. 2 Abs. 1 und 2 lit. a, 4 Abs. 1 lit. e und 12 lit. a BewG · Art. 3 BewV
Mieter und Diskretion
Die Mietverträge gehen mit, und Ihre Mieter erfahren es zur rechten Zeit.
Ein Renditeobjekt verkaufen Sie mit seinen Mietern: Das Mietverhältnis geht mit dem Eigentum auf den Käufer über (Art. 261 Abs. 1 OR). Früher als nach Vertrag kann der Käufer Wohn- und Geschäftsräume nur bei dringendem Eigenbedarf kündigen, mit gesetzlicher Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR); tut er es, haften Sie dem Mieter für den Schaden (Art. 261 Abs. 3 OR). Ist die Miete im Grundbuch vorgemerkt, muss jeder neue Eigentümer den Gebrauch nach Vertrag dulden (Art. 261b OR).
Diskretion heisst: kein Inserat, kein Schild, keine offenen Besichtigungstage.
Unterlagen
Was Käufer in Zürich zusätzlich prüfen.
Die Grundliste steht unter Unterlagen für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses. In Zürich kommt Folgendes dazu.
- Formulare zum Anfangsmietzins der letzten Neuvermietungen (Art. 270 Abs. 2 OR)
- Anmerkungen im Grundbuch, etwa ein Mehrwertausgleich (§ 7 Abs. 3 MAG)
- Grundpfandrechte und eine allfällige Schuldübernahme (Art. 832 und 845 ZGB)
- Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer wegen des Pfandrechts der Gemeinde (§ 208 StG ZH)
- Heizung mit Baujahr und Energieträger (§ 11 EnerG ZH)
- Vorkaufsrechte, Miteigentum und Baurechte (Art. 682 ZGB)
Zwei Wege
Direktankauf oder Exklusivmandat?
Beide Wege kommen ohne Inserat aus. Mehr unter Direktankauf durch uns und So funktioniert das Exklusivmandat.
Direktankauf durch unsExklusivmandat
Käuferwir selbst, mit eigenen Mittelngeprüfte Pensionskassen, Fonds, Family Offices und Investoren
Preisein begründetes Angebot von unsaus Ertrag, Zustand und Reserve hergeleitet und verhandelt
Mieterin der Regel eine Besichtigungwenige Besichtigungen, nur mit Ihrer Freigabe
Honorarkeines, wir sind KäuferErfolgshonorar mit dem Verkauf (Art. 413 Abs. 1 OR)
Passt gut fürErbschaften, Zeitdruck, grossen Erneuerungsbedarfstabilen Ertrag oder belegte Reserve
Ablauf
Renditeobjekt verkaufen in Zürich: in vier Schritten.
Den ganzen Weg bis zum Grundbuch zeigt So läuft der Verkauf ab.
- 01 · GesprächGrundstückprüfung mit Zone und Bestand, dazu Ihre Ziele. Kostenlos.
- 02 · RechnungMietertrag aus dem Mieterspiegel, Zustand und Reserve nach der Bau- und Zonenordnung.
- 03 · Ihr WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat ohne Inserat, das Dossier nur nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 04 · NotariatBeurkundung beim Notariat (§ 1 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 NotG ZH), Eigentum mit dem Grundbucheintrag (Art. 656 Abs. 1 ZGB).
Steuern im Kanton Zürich
Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf eines Renditeobjekts.
Die Grundstückgewinnsteuer erheben die politischen Gemeinden; steuerpflichtig ist, wer verkauft (§ 205 und § 217 StG ZH). Tarif, Zuschlag und Ermässigung nach Besitzdauer zeigt Grundstückgewinnsteuer in Zürich berechnen.
Liegt die massgebende Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, darf anstelle des damaligen Erwerbspreises der Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren angerechnet werden (§ 220 Abs. 2 StG ZH). Übliche Mäklerprovisionen und ein geleisteter Mehrwertausgleich sind anrechenbar (§ 221 Abs. 1 lit. c und f StG ZH).
Diese Seite informiert allgemein und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
Im Kanton Zürich
Was im Kanton Zürich gilt, mit Tarif, Besitzdauer und Aufschub, steht auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Mehrwertausgleich
Auf- und Umzonung: was beim Verkauf gilt.
Bei Auf- und Umzonungen regeln die Zürcher Gemeinden den Ausgleich in ihrer Bau- und Zonenordnung: Freifläche 1'200 bis 2'000 m², kleinere Grundstücke nur bei einem Mehrwert über CHF 250'000, Abgabe höchstens 40 Prozent des um CHF 100'000 gekürzten Mehrwerts (§ 19 Abs. 1 bis 4 MAG). In der Stadt Zürich sind es seit 1. April 2022 40 Prozent und 1'200 m² (Art. 81d BZO 2016).
Die rechtskräftige Abgabe wird im Grundbuch angemerkt (§ 7 Abs. 3 MAG). Die kantonale Abgabe wird bei einer Veräusserung mit dem Übergang des Eigentums fällig (§ 10 Abs. 3 MAG); bei einem Wechsel ohne Fälligkeit, etwa durch Erbgang oder Schenkung, geht die Pflicht auf die Rechtsnachfolger über (§ 6 Abs. 1 MAG). Für den Ausgleich der Gemeinden erklärt § 20 Abs. 3 MAG § 10 Abs. 1 und 2 für analog anwendbar, nicht Abs. 3. Wer eine angemerkte Abgabe trägt, regelt deshalb der Kaufvertrag.
Notariat und Grundbuch
Beurkundung und Grundbuch in Stadt und Kanton Zürich.
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 Abs. 1 OR). Im Kanton Zürich führt das Notariat das Grundbuch und errichtet die öffentlichen Urkunden (§ 1 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 und lit. b NotG ZH). In der Stadt Zürich sind die Notariatskreise nach Stadtquartieren eingeteilt (§ 2 Abs. 3 NotG ZH), heute 11: Altstadt, Altstetten, Aussersihl, Enge, Fluntern, Höngg, Hottingen, Oerlikon, Riesbach, Unterstrass und Wiedikon (LS 242.5).
Sie sind Käufer oder Investor? Dann gilt der andere Weg.
Objekte aus unseren Mandaten und unserem eigenen Portfolio stellen wir einzeln vor, nach Prüfung und unterzeichneter Vertraulichkeit.
Häufige Fragen
Renditeobjekt verkaufen in Zürich: die häufigsten Fragen.
Wie verkaufe ich ein Renditeobjekt in Zürich ohne Inserat?
Im Exklusivmandat: Wir stellen Ihre Liegenschaft einem kleinen Kreis geprüfter Käufer vor. Adresse und Dossier erhält nur, wer Identität und Finanzierung belegt und die Vertraulichkeitsvereinbarung unterschrieben hat. Oder Sie verkaufen direkt an uns, ohne Käufersuche. Mehr unter Off Market Immobilien verkaufen.
Wie wird der Preis eines Renditeobjekts ermittelt?
Käufer rechnen vom nachhaltigen Nettoertrag aus und kapitalisieren ihn; dazu kommen Zustand und Reserve nach der Bauordnung. Grenzen setzt das Mietrecht: Mietzinse auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis sind missbräuchlich (Art. 269 OR, Art. 10 VMWG). Einen Preis nennen wir erst mit Ihrem Mieterspiegel.
Wie bleibt der Verkauf gegenüber meinen Mietern diskret?
Ohne Inserat, ohne Schild und ohne offene Besichtigungstage. Käufer erfahren die Adresse erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Besichtigungen, die für den Verkauf nötig sind, muss der Mieter gestatten; wir kündigen sie einzeln und rechtzeitig an (Art. 257h Abs. 2 und 3 OR).
Welche Steuern fallen beim Verkauf im Kanton Zürich an?
Die Grundstückgewinnsteuer der Gemeinde; steuerpflichtig ist, wer verkauft (§ 205 und § 217 StG ZH). Ihre Höhe hängt von Gewinn und Besitzdauer ab (§ 225 StG ZH); eine Handänderungssteuer gibt es seit 2005 nicht mehr (§§ 227 bis 233 StG ZH, aufgehoben). Gehört das Objekt einer Gesellschaft, klären Sie die Steuerfolgen mit Ihrer Steuerberatung.
Muss ich vor dem Verkauf sanieren?
Nein, ein Verkauf im Ist-Zustand ist möglich. Legen Sie aber bekannte Mängel offen: Seit 1. Januar 2026 kann der Käufer Mängel innert 60 Tagen rügen (Art. 219a Abs. 1 OR), und eine Wegbedingung der Gewährleistung ist bei arglistig verschwiegenen Mängeln ungültig (Art. 199 OR).
Was, wenn meine Liegenschaft eine Reserve hat?
Dann kann ein Käufer sie mitbezahlen, sofern sie belegt ist. Wir rechnen nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde Erhalt, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, jeweils mit dem Mietertrag danach. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht. Mehr unter Aufstockung und Attika und Ersatzneubau und Verdichtung.
Wer kauft Renditeobjekte in Zürich?
Pensionskassen, Anlagestiftungen, Immobilienfonds, Family Offices, Immobilienfirmen und private Investoren, jede Gruppe mit eigenen Grenzen. Eine Pensionskasse legt in eine einzelne Immobilie grundsätzlich höchstens 5 Prozent ihres Vermögens an (Art. 54b Abs. 1 BVV 2, Erweiterung nach Art. 50 Abs. 4 BVV 2), ein Immobilienfonds hält Miteigentum nur mit beherrschendem Einfluss (Art. 59 Abs. 2 KAG).
Was geschieht beim Verkauf mit einem Mehrwertausgleich?
Eine rechtskräftige Abgabe ist im Grundbuch angemerkt (§ 7 Abs. 3 MAG). Die kantonale Abgabe wird mit dem Übergang des Eigentums fällig (§ 10 Abs. 3 MAG); für den Ausgleich der Gemeinden verweist § 20 Abs. 3 MAG nur auf die Fälligkeit bei der Überbauung.
Was kostet der Verkauf, und wer bezahlt das Honorar?
Gespräch und Grundstückprüfung sind kostenlos, beim Direktankauf durch uns gibt es kein Honorar. Im Exklusivmandat entsteht ein Erfolgshonorar erst, wenn der Kaufvertrag dank unserer Vermittlung zustande kommt (Art. 413 Abs. 1 OR). Unser Honorar zahlt immer nur eine Seite, nie beide. Wer es trägt, legen wir im Mandat offen fest. Ein Mäkler, der vertragswidrig auch für die Gegenseite tätig ist, verliert seinen Lohn (Art. 415 OR).
Wie lange dauert der Verkauf eines Renditeobjekts?
Eine feste Dauer versprechen wir nicht; den Takt bestimmen Prüfung und Finanzierung des Käufers und der Termin beim Notariat. Mit vollständigem Mieterspiegel und Grundbuchauszug rechnet ein Käufer rasch. Beim Direktankauf durch uns erhalten Sie in der Regel innert Tagen ein Angebot, nachdem wir die Unterlagen gesehen haben.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026