Grundstück
Im rechtlichen Sinn sind Grundstücke die Liegenschaften, die im Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte wie ein Baurecht, die Bergwerke und die Miteigentumsanteile an Grundstücken.
Art. 655 ZGB
Immobilienwissen
Immobilienwissen: Begriffe rund ums Grundstück, kurz erklärt.
Was ist eine Ausnützungsziffer, was ein Grenzabstand, was steht im Grundbuch, was gilt in einer Erbengemeinschaft? Yaacoubi Immobilien erklärt hier die Begriffe, die beim Kaufen, Verkaufen, Erben und Bauen in der Schweiz zählen, jeweils mit der Rechtsgrundlage, meist mit dem Gesetzesartikel. Dieses Immobilienwissen ist nach Themen geordnet.
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- Grundstück
- Grundbuch
- Erbengemeinschaft
- Bauzone
- Ausnützungsziffer
- Grenzabstand
- Stockwerkeigentum
- Grundstückgewinnsteuer
- Off-Market
- Bodenrecht
Grundstück und Eigentum
Wem was gehört.
Parzelle
Im Alltag das Grundstück, wie es im Plan mit seinen Grenzen erscheint. Im Grundbuch trägt es eine Grundstücksnummer der Gemeinde und eine eidgenössische Grundstücksidentifikation.
Art. 18 GBV
Grundstück teilen
Aus einem Grundstück werden mehrere Teilstücke. Dabei müssen für jedes Teilstück die Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Anmerkungen bereinigt werden; der Eigentümer beantragt beim Grundbuchamt, welche Einträge zu löschen und welche auf die Teilstücke zu übertragen sind. Eine Dienstbarkeit besteht auf allen Teilen weiter, wenn sich ihre Ausübung nicht auf einzelne Teile beschränkt. Ob eine Teilung baurechtlich möglich ist, sagt die Bauordnung. Mehr unter Grundstück teilen.
Art. 974a und Art. 743 Abs. 1 und 2 ZGB
Miteigentum
Mehrere Personen besitzen eine Sache nach Bruchteilen. Jeder kann seinen Anteil verkaufen; für den Verkauf der ganzen Sache braucht es grundsätzlich alle.
Art. 646 und 648 ZGB
Gesamteigentum
Mehrere Personen besitzen eine Sache gemeinsam, etwa als Erbengemeinschaft. Verfügen können sie grundsätzlich nur einstimmig, solange die Gemeinschaft dauert.
Art. 602, 652 und 653 ZGB
Stockwerkeigentum
Ein Miteigentumsanteil am ganzen Grundstück mit dem Sonderrecht, bestimmte Räume allein zu nutzen und innen auszubauen. Boden, Dach, Fassade und Tragwerk bleiben gemeinschaftlich. Mehr unter Wohnung verkaufen.
Art. 712a und 712b ZGB
Wertquote
Der Anteil einer Stockwerkeinheit am Wert der ganzen Liegenschaft, in Bruchteilen mit gemeinsamem Nenner. Nach ihr richten sich die Beiträge an die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten.
Art. 712e und 712h ZGB
Erneuerungsfonds
Rücklage der Stockwerkeigentümer für Unterhalt und Erneuerung. Er gehört der Gemeinschaft, nicht der einzelnen Wohnung.
Art. 712l und 712m ZGB
Dienstbarkeit
Eine Last auf einem Grundstück zugunsten eines anderen, etwa ein Wegrecht, ein Durchleitungsrecht oder ein Näherbaurecht. Sie entsteht mit dem Eintrag im Grundbuch und gilt auch für spätere Eigentümer.
Art. 730 und 731 ZGB
Baurecht
Das Recht, auf fremdem Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu behalten. Als selbständiges Recht dauert es mindestens 30 und höchstens 100 Jahre; danach fallen die Bauten gegen Entschädigung an den Grundeigentümer. Ob ein Baurecht oder ein Verkauf besser passt, zeigt Baurecht oder Verkauf.
Art. 655, 779, 779c, 779d und 779l ZGB
Nutzniessung und Wohnrecht
Die Nutzniessung gibt den vollen Genuss eines Grundstücks, das Wohnrecht die Befugnis, darin zu wohnen. Beide werden im Grundbuch eingetragen; das Wohnrecht ist weder übertragbar noch vererblich.
Art. 745, 746 und 776 ZGB
Grundpfand und Schuldbrief
Ein Grundpfand sichert eine Forderung mit dem Grundstück, als Grundpfandverschreibung oder als Schuldbrief. Hypotheken werden meist mit Schuldbriefen gesichert.
Art. 793 und 842 ZGB
Vorkaufsrecht
Das Recht, ein Grundstück zu den Bedingungen zu kaufen, die der Eigentümer mit einem Dritten vereinbart hat. Es ist gesetzlich, etwa unter Miteigentümern, oder vertraglich für höchstens 25 Jahre. Die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung gilt nicht als Vorkaufsfall.
Art. 682 ZGB · Art. 216a bis 216e OR
Kaufsrecht
Das Recht, ein Grundstück später zu einem vereinbarten Preis zu kaufen. Es muss öffentlich beurkundet werden und kann höchstens für zehn Jahre vereinbart und vorgemerkt werden.
Art. 216 und 216a OR
Erbe und Teilung
Wenn ein Haus geerbt wird.
Bis zur Teilung gehört eine geerbte Liegenschaft allen Erben gemeinsam. Diese Begriffe zeigen, wer was entscheiden darf und wie eine Erbengemeinschaft zum Verkauf kommt.
Erbengemeinschaft
Beerben mehrere Erben eine Person, besteht unter ihnen bis zur Teilung eine Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten der Erbschaft. Die Erben sind Gesamteigentümer der Erbschaftsgegenstände und verfügen grundsätzlich gemeinsam. Wie eine Erbengemeinschaft ein Haus verkauft, steht unter Erbengemeinschaft: Haus verkaufen.
Art. 602 Abs. 1 und 2 ZGB
Vertretung der Erbengemeinschaft
Auf Begehren eines Miterben kann die zuständige Behörde für die Erbengemeinschaft bis zur Teilung eine Vertretung bestellen. Bis dahin verfügen die Erben unter Vorbehalt der vertraglichen oder gesetzlichen Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse gemeinsam.
Art. 602 Abs. 2 und 3 ZGB
Erbteilung
Jeder Miterbe kann zu beliebiger Zeit die Teilung der Erbschaft verlangen, soweit er nicht durch Vertrag oder Gesetz zur Gemeinschaft verpflichtet ist. Bei der Teilung haben die Erben alle den gleichen Anspruch auf die Gegenstände der Erbschaft, wenn keine andern Vorschriften gelten. Einigen sie sich über die Teilung oder Zuweisung einer Sache nicht, ist sie zu verkaufen und der Erlös zu teilen.
Art. 604 Abs. 1, Art. 610 Abs. 1 und Art. 612 Abs. 2 ZGB
Teilungsvertrag
Der Vertrag, mit dem die Erben die Erbschaft unter sich aufteilen. Er braucht die schriftliche Form. Für den Grundbucheintrag genügt bei der Erbteilung die schriftliche Zustimmung aller Miterben oder ein schriftlicher Teilungsvertrag.
Art. 634 Abs. 2 ZGB · Art. 64 Abs. 1 lit. b GBV
Erbbescheinigung
Eine Bescheinigung der zuständigen Behörde, dass die eingesetzten Erben unter Vorbehalt der Ungültigkeitsklage und der Erbschaftsklage als Erben anerkannt sind. Für den Eintrag im Grundbuch dient bei einem Erbgang die Bescheinigung, dass die erwerbenden Personen als einzige gesetzliche und eingesetzte Erben anerkannt sind. Das Eigentum erwerben die Erben mit dem Erbfall, im Grundbuch verfügen können sie aber erst nach der Eintragung.
Art. 559 Abs. 1, Art. 560 und Art. 656 Abs. 2 ZGB · Art. 65 Abs. 1 lit. a GBV
Willensvollstrecker
Eine Person, die die verstorbene Person in einer letztwilligen Verfügung mit der Vollstreckung ihres Willens beauftragt hat. Sie vertritt diesen Willen, verwaltet die Erbschaft, bezahlt die Schulden, richtet die Vermächtnisse aus und führt die Teilung nach den Anordnungen der verstorbenen Person oder nach dem Gesetz aus.
Art. 517 Abs. 1 und Art. 518 Abs. 2 ZGB
Anrechnungswert
Der Wert, zu dem einem Erben bei der Teilung ein Grundstück angerechnet wird: der Wert im Zeitpunkt der Teilung, im Gesetz Verkehrswert genannt. Können sich die Erben nicht verständigen, legen amtlich bestellte Sachverständige ihn fest. Das ist eine rechtliche Grösse und nicht unsere Bewertung. Für landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke gilt das bäuerliche Bodenrecht.
Art. 617, Art. 618 Abs. 1 und Art. 619 ZGB
Ausgleichung und Erbvorbezug
Die gesetzlichen Erben sind gegenseitig verpflichtet, alles zur Ausgleichung zu bringen, was ihnen die verstorbene Person bei Lebzeiten auf Anrechnung an ihren Erbanteil zugewendet hat. Ein Erbvorbezug ist eine solche Zuwendung zu Lebzeiten. Steuerlich wird die Grundstückgewinnsteuer bei Erbvorbezug aufgeschoben.
Art. 626 Abs. 1 ZGB · Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG
Erbschaftssteuer
Die Steuer auf dem Vermögen, das beim Tod einer Person auf die Erben übergeht. Im Kanton Zürich erhebt sie der Kanton. Ehegatten, eingetragene Partner und Nachkommen der verstorbenen Person sind dort befreit; andere Erben bezahlen nach dem Tarif des Gesetzes; für einige, etwa Eltern oder Geschwister, gelten Freibeträge. Andere Kantone regeln das selbst.
§§ 1, 11, 21 und 22 ESchG ZH
Register und Pläne
Wo was steht.
Diese Register und Pläne werden von Bund, Kantonen und Gemeinden geführt. Sie sind die Grundlage jeder seriösen Abklärung.
Grundbuch
Das öffentliche Register der Rechte an Grundstücken: Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen. Eigentum an einem Grundstück entsteht in der Regel mit dem Eintrag.
Art. 656 und 942 ZGB
Grundbuchauszug
Wer ein Interesse glaubhaft macht, erhält Einsicht oder einen Auszug. Ohne Interesse erfährt jede Person Bezeichnung und Beschreibung des Grundstücks, den Eigentümer, die Eigentumsform und das Erwerbsdatum.
Art. 970 ZGB
Vormerkung und Anmerkung
Vorgemerkt werden persönliche Rechte wie Vorkaufs-, Kaufs- oder Mietrechte; sie wirken dann gegenüber späteren Rechten. Angemerkt werden öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, die für ein bestimmtes Grundstück verfügt sind.
Art. 959 und 962 ZGB
E-GRID
Die eidgenössische Grundstücksidentifikation: eine Kennung, unter der jedes Grundstück landesweit eindeutig im Datenaustausch erscheint. Sie lässt keine Rückschlüsse auf das Grundstück zu.
Art. 18 und 19 GBV
Amtliche Vermessung
Vermarkt und vermisst die Grenzen der Grundstücke und stellt den Plan für das Grundbuch bereit. Auf ihr beruht die Beschreibung jedes Grundstücks im Grundbuch.
Art. 29 GeoIG · Art. 950 ZGB
Katasterplan
Der Plan der Grundstücke mit Grenzen, Grundstücksnummern und Gebäuden, im Grundbuch als Plan für das Grundbuch geführt.
Art. 29 Abs. 2 lit. e GeoIG
ÖREB-Kataster
Der Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen zeigt, was für ein Grundstück öffentlich-rechtlich gilt und nicht im Grundbuch angemerkt ist, etwa Nutzungsplanung, Lärmempfindlichkeit, Gewässerraum oder belastete Standorte. Sein Inhalt gilt als bekannt.
Art. 16 und 17 GeoIG · Art. 2 und 3 ÖREBKV
Gebäude- und Wohnungsregister
Das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) verzeichnet Gebäude, Wohnungen und Bauprojekte der Schweiz mit ihren Stammdaten wie Baujahr, Geschosse und Wohnungen. Es wird vom Bund geführt.
Art. 1 und 2 VGWR
Zonen und Planung
Was wo gebaut werden darf.
Richtplan
Der Plan des Kantons für seine räumliche Entwicklung, unter anderem für Grösse und Lage des Siedlungsgebiets. Er bindet die Behörden, nicht direkt die Eigentümer, und wird vom Bundesrat genehmigt.
Art. 8a, 9 und 11 RPG
Nutzungsplan und Zonenplan
Ordnet die zulässige Nutzung des Bodens und unterscheidet Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen. Er ist für alle verbindlich, nach der Genehmigung durch den Kanton.
Art. 14, 21 und 26 RPG
Bau- und Zonenordnung
Die Vorschriften der Gemeinde zu jeder Zone: Masse, Geschosse, Höhen, Abstände und Sonderregeln. Je nach Kanton heisst sie auch Baureglement oder Bau- und Nutzungsordnung. Was sie für Ihr Grundstück bedeutet, erklärt Was darf ich bauen?
kantonales und kommunales Recht
Bauzone
Land, das sich für die Überbauung eignet und voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt wird. Überdimensionierte Bauzonen müssen reduziert werden.
Art. 15 RPG
Landwirtschaftszone
Land für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung oder den produzierenden Gartenbau, das von Überbauungen weitgehend freigehalten werden soll.
Art. 16 und 16a RPG
Einzonung und Mehrwertausgleich
Die Zuweisung von Land zu einer Bauzone. Der Planungsvorteil wird mit mindestens 20 Prozent ausgeglichen, fällig bei Überbauung oder Verkauf. Mehr unter Bauerwartungsland und Einzonung.
Art. 5 Abs. 1bis und Art. 15 Abs. 4 RPG
Erschliessung
Land ist erschlossen, wenn eine hinreichende Zufahrt besteht und Wasser-, Energie- und Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
Art. 19 RPG
Baubewilligung
Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Voraussetzung sind die passende Zone und ein erschlossenes Grundstück. Den Weg vom Potenzial bis zur Bewilligung beschreibt Projektentwicklung fürs Grundstück.
Art. 22 RPG
Bauen ausserhalb der Bauzone
Ausserhalb der Bauzone sind Bauten nur zulässig, wenn ihr Zweck diesen Standort erfordert oder eine besondere Bestimmung sie erlaubt. Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten, die nicht mehr zonenkonform sind, sind in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt; wurden sie rechtmässig erstellt oder geändert, können sie mit Bewilligung erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden.
Art. 24 ff. RPG, besonders Art. 24c
Fruchtfolgefläche
Besonders gutes Ackerland, das die Kantone sichern müssen. Eingezont werden darf es nur unter strengen Voraussetzungen.
Art. 3 Abs. 2 lit. a RPG · Art. 30 RPV
Gewässerraum
Der Raum entlang von Gewässern, den die Kantone für die natürlichen Funktionen, den Hochwasserschutz und die Nutzung der Gewässer festlegen. Er schränkt das Bauen ein.
Art. 36a GSchG
Waldabstand
Bauten in Waldesnähe sind nur zulässig, wenn sie den Wald nicht beeinträchtigen. Den Mindestabstand zum Waldrand legen die Kantone fest.
Art. 17 WaG
Lärmempfindlichkeitsstufe
Jede Nutzungszone hat eine Empfindlichkeitsstufe von I bis IV, etwa II in Wohnzonen und III in Mischzonen. Nach ihr richten sich die Lärmgrenzwerte.
Art. 43 LSV
Gestaltungsplan und Arealüberbauung
Sonderregeln für ein bestimmtes Gebiet, die vom Grundmass der Zone abweichen können. Wie sie heissen und was sie erlauben, regeln Kanton und Gemeinde.
kantonales und kommunales Recht
Kernzone
Zone für historische Ortskerne, in der Erhalt und Gestaltung im Vordergrund stehen. Masse und Regeln legt die Gemeinde fest, oft ohne Ausnützungsziffer.
kommunales Recht
Masse und Höhen
Wie viel gebaut werden darf.
Viele Kantone haben die Baubegriffe mit der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) vereinheitlicht, nicht alle. Die Ziffern beziehen sich auf deren Anhang 1. Massgebend bleibt die Bauordnung Ihrer Gemeinde.
Ausnützungsziffer
Das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Sie ist kein Begriff der IVHB; Kantone, die sie weiter verwenden, regeln selbst, welche Flächen anrechenbar sind. Manche geben sie in Prozent an. Die Rechnung mit Beispiel steht unter Ausnützungsziffer berechnen.
kantonales Recht
Geschossflächenziffer
Das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Zur Geschossfläche gehören Haupt-, Neben-, Verkehrs-, Konstruktions- und Funktionsflächen.
IVHB Ziffer 8.2
Baumassenziffer
Das Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden Terrain zur anrechenbaren Grundstücksfläche, in Kubikmetern je Quadratmeter. Wie sich daraus das zulässige Volumen ergibt, zeigt Baumassenziffer berechnen.
IVHB Ziffer 8.3
Überbauungsziffer
Das Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als Gebäudefläche gilt die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie.
IVHB Ziffer 8.4
Grünflächenziffer
Das Verhältnis der natürlichen oder bepflanzten, nicht versiegelten Bodenflächen zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
IVHB Ziffer 8.5
Hauptnutzfläche
Einer der Bestandteile der Geschossfläche, neben Neben-, Verkehrs-, Konstruktions- und Funktionsflächen: der Teil, der dem eigentlichen Zweck des Gebäudes dient, bei Wohnbauten etwa die Wohn- und Schlafzimmer. Sie ist die Fläche, die genutzt und vermietet wird.
IVHB Ziffer 8.2, Bestandteil der Geschossfläche
Vollgeschoss
Alle Geschosse eines Gebäudes ausser Unter-, Dach- und Attikageschossen. Bei gestaffelten Gebäuden wird die Zahl je Gebäudeteil ermittelt.
IVHB Ziffer 6.1
Untergeschoss
Ein Geschoss, dessen fertiger Boden im Mittel höchstens bis zum zulässigen Mass über die Fassadenlinie hinausragt.
IVHB Ziffer 6.2
Dachgeschoss
Ein Geschoss, dessen Kniestockhöhe das zulässige Mass nicht überschreitet.
IVHB Ziffer 6.3
Attikageschoss
Ein zusätzliches Geschoss auf einem Flachdach, das bei mindestens einer ganzen Fassade um ein festgelegtes Mass zurückversetzt ist. Mehr unter Aufstockung eines Hauses.
IVHB Ziffer 6.4
Fassadenhöhe
Der grösste Höhenunterschied zwischen der Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade und der dazugehörigen Fassadenlinie am massgebenden Terrain.
IVHB Ziffer 5.2
Gesamthöhe
Der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain.
IVHB Ziffer 5.1
Grenzabstand
Die Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie und der Parzellengrenze. Wie gross er sein muss, bestimmen Kanton und Gemeinde.
IVHB Ziffer 7.1
Gebäudeabstand
Die Entfernung zwischen den projizierten Fassadenlinien zweier Gebäude.
IVHB Ziffer 7.2
Baulinie
Eine Linie, welche die Bebauung begrenzt, insbesondere zur Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und Flächen und zur baulichen Gestaltung.
IVHB Ziffer 7.3
Gebäudelänge
Die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, das die projizierte Fassadenlinie umfasst.
IVHB Ziffer 4.1
SchnittBegriffe nach IVHB, Musterbeispiel
So hängen die Masse zusammen. Alle Höhen werden ab dem massgebenden Terrain gemessen, in der Regel dem natürlich gewachsenen Geländeverlauf (IVHB Ziffer 1.1).
- Fassadenhöhe: bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade
- Gesamthöhe: bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion
- Attikageschoss: auf dem Flachdach, an mindestens einer ganzen Fassade zurückversetzt
- Grenzabstand: von der projizierten Fassadenlinie bis zur Parzellengrenze
Wie diese Masse ein zusätzliches Geschoss erlauben oder begrenzen, steht auf der Seite zur Aufstockung, verlinkt beim Begriff Attikageschoss.
Kauf und Verkauf
Wie ein Grundstück den Eigentümer wechselt.
Öffentliche Beurkundung
Kaufverträge über Grundstücke sind nur gültig, wenn eine Urkundsperson sie öffentlich beurkundet. Dasselbe gilt für Vorverträge sowie Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrechte mit festem Preis.
Art. 216 OR · Art. 657 ZGB
Eigentumsübertragung
Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Bei Erbgang, Enteignung oder Urteil entsteht das Eigentum schon vorher.
Art. 656 ZGB
Nutzen und Gefahr
Ist ein Übernahmetermin vereinbart, gehen Nutzen und Gefahr im Zweifel erst an diesem Tag auf den Käufer über.
Art. 220 OR
Gewährleistung
Der Verkäufer haftet für zugesicherte Eigenschaften und erhebliche Mängel. Bei bestehenden Bauten kann die Haftung wegbedungen werden, ausser für arglistig verschwiegene Mängel. Seit 2026 gilt beim Grundstückkauf eine Rügefrist von 60 Tagen; bei Bauten, die noch errichtet werden oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurden, kann der Käufer zudem eine unentgeltliche Verbesserung verlangen.
Art. 197, 199 und 219a OR
Mäklervertrag
Der Mäkler weist eine Gelegenheit zum Abschluss nach oder vermittelt ihn. Sein Lohn ist verdient, wenn der Vertrag dank seiner Tätigkeit zustande kommt. Im Exklusivmandat vermittelt nur ein Partner.
Art. 412 und 413 OR
Exklusivmandat
Eine Form des Mäklervertrags, bei der der Eigentümer während der Laufzeit nur einen Partner mit der Vermittlung beauftragt. Honorar, Laufzeit und Auslagen stehen vor der Unterschrift im Vertrag. Der Lohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist. Mehr unter Exklusivmandat: Immobilie diskret verkaufen.
Art. 412 Abs. 1 und Art. 413 Abs. 1 OR
Off-Market
Eine Liegenschaft ist off market, wenn sie nicht öffentlich auf Portalen oder in Inseraten angeboten wird, sondern diskret an geprüfte Interessenten gelangt. Ein Rechtsbegriff ist das nicht, es gibt dafür keinen Gesetzesartikel. Rechtlich gilt wie bei jedem Verkauf: Der Kaufvertrag über ein Grundstück braucht die öffentliche Beurkundung. Mehr unter Off-Market Immobilien.
kein Rechtsbegriff · Art. 216 Abs. 1 OR
Familienwohnung
Das Haus oder die Wohnung der Familie darf ein Ehegatte nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des andern verkaufen.
Art. 169 ZGB
Kauf bricht Miete nicht
Wird eine vermietete Liegenschaft verkauft, geht der Mietvertrag mit dem Eigentum auf den Käufer über.
Art. 261 OR
Personen im Ausland
Als Personen im Ausland gelten vor allem Staatsangehörige der EU und EFTA ohne Wohnsitz in der Schweiz, andere Ausländerinnen und Ausländer ohne Niederlassungsbewilligung sowie Gesellschaften mit Sitz im Ausland oder unter ausländischer Beherrschung; Schweizer Bürgerinnen und Bürger nie. Sie brauchen für den Erwerb von Grundstücken grundsätzlich eine kantonale Bewilligung. Ausgenommen sind etwa die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz und Grundstücke, die als ständige Betriebsstätte dienen; eine reine Kapitalanlage in Wohnliegenschaften wird grundsätzlich nicht bewilligt.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Steuern und Abgaben
Was der Staat beim Verkauf erhebt.
Grundstückgewinnsteuer
Steuer der Kantone und Gemeinden auf dem Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks. Kurzfristige Gewinne werden stärker besteuert. Mehr unter Grundstückgewinnsteuer berechnen.
Art. 2 und 12 StHG
Anlagekosten
Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich der wertvermehrenden Aufwendungen. Was der Erlös über die Anlagekosten hinaus bringt, ist der steuerbare Gewinn.
Art. 12 Abs. 1 StHG
Besitzdauer
Die Zeit zwischen dem massgebenden Erwerb und dem Verkauf eines Grundstücks. Die Kantone müssen kurzfristig realisierte Gewinne stärker besteuern. Im Kanton Zürich erhöht sich die Steuer bei weniger als 1 Jahr um 50 Prozent und bei weniger als 2 Jahren um 25 Prozent; ab vollen 5 Jahren ermässigt sie sich, bei 20 Jahren und mehr um 50 Prozent. Bei einem Erwerb durch Erbgang zählt die frühere Handänderung.
Art. 12 Abs. 5 StHG · § 219 Abs. 3 und § 225 Abs. 2 und 3 StG ZH
Ersatzwert
Für lange gehaltene Grundstücke kann an die Stelle des Erwerbspreises ein Ersatzwert treten. Im Kanton Zürich darf bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren der Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren angerechnet werden. Das ist ein steuerlicher Wert und nicht unsere Bewertung.
Art. 12 Abs. 1 StHG · § 220 Abs. 2 StG ZH
Steueraufschub
In bestimmten Fällen wird die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben, sondern aufgeschoben, etwa beim Erbgang, unter Ehegatten oder bei einer Ersatzbeschaffung.
Art. 12 Abs. 3 StHG
Ersatzbeschaffung
Wer sein dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Haus oder seine Wohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Steuer aufschieben lassen.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Handänderungssteuer
Steuer auf der Übertragung eines Grundstücks, die nicht jeder Kanton erhebt. Ob und wie hoch, regelt der Kanton. Der Kanton Zürich erhebt keine: Seine Bestimmungen über die Handänderungssteuer sind aufgehoben.
kantonales Recht · §§ 227 bis 233 StG ZH (aufgehoben)
Mehrwertabgabe
Der Ausgleich für den Planungsvorteil einer Einzonung, mindestens 20 Prozent, fällig bei Überbauung oder Verkauf. Ob und wie auch Auf- und Umzonungen ausgeglichen werden, mancherorts durch die Gemeinde und mit eigener Fälligkeit, regelt das kantonale Recht. Bei der Grundstückgewinnsteuer ist die bezahlte Abgabe als Aufwendung abziehbar.
Art. 5 Abs. 1, 1bis und 1sexies RPG
Gesetzliches Pfandrecht
Ein Pfandrecht, das das Gesetz einräumt, etwa den Handwerkern für ihre Arbeit an einem Grundstück oder dem Gemeinwesen nach kantonalem Recht, im Kanton Zürich den Gemeinden für die Grundsteuern.
Art. 836 und 837 ZGB · § 208 StG ZH
Bauhandwerkerpfandrecht
Handwerker und Unternehmer können für ihre Forderungen ein Pfandrecht am Grundstück eintragen lassen, spätestens vier Monate nach Vollendung ihrer Arbeit, auch wenn ihr Auftraggeber ein anderer Unternehmer ist.
Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 und 839 ZGB
Landwirtschaft
Wenn das Land ausserhalb der Bauzone liegt.
Bäuerliches Bodenrecht
Regelt den Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke ausserhalb der Bauzone: Bewilligung, Preisgrenze, Vorkaufsrechte, Teilungsverbote. Kleine Grundstücke unter 25 Aren, bei Rebland unter 15 Aren, sind ausgenommen, wenn sie nicht zu einem Gewerbe gehören. Mehr unter Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen.
Art. 2 BGBB
Landwirtschaftliches Gewerbe
Eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der Produktion dient und mindestens eine Standardarbeitskraft braucht.
Art. 7 BGBB
Selbstbewirtschafter
Wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, bei einem Gewerbe, dieses persönlich leitet. In der Regel dürfen nur Selbstbewirtschafter landwirtschaftliche Grundstücke erwerben.
Art. 9 und 63 BGBB
Ertragswert
Das Kapital, das mit dem Ertrag eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks bei landesüblicher Bewirtschaftung zum durchschnittlichen Zinssatz für erste Hypotheken verzinst werden kann.
Art. 10 BGBB
Übersetzter Preis
Ein Erwerbspreis, der die Preise vergleichbarer Grundstücke der Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt. Die Kantone können bis 15 Prozent zulassen.
Art. 66 BGBB
Realteilungs- und Zerstückelungsverbot
Von einem Gewerbe dürfen grundsätzlich keine einzelnen Grundstücke abgetrennt und landwirtschaftliche Grundstücke nicht in Teile unter 25 Aren zerlegt werden. Ausnahmen bewilligt die kantonale Behörde.
Art. 58 bis 60 BGBB
Landwirtschaftliche Pacht
Wird verpachtetes Land verkauft, tritt der Käufer in den Pachtvertrag ein, mit Ausnahmen etwa beim Erwerb zur Selbstbewirtschaftung.
Art. 14 und 15 LPG
Häufige Fragen
Was man uns zu den Begriffen fragt.
Was ist der Unterschied zwischen Grundbuch und ÖREB-Kataster?
Das Grundbuch zeigt die privatrechtlichen Verhältnisse: Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und angemerkte Beschränkungen. Der ÖREB-Kataster zeigt die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, die nicht im Grundbuch angemerkt sind, etwa Zonen, Lärmempfindlichkeit oder Gewässerraum (Art. 16 GeoIG). Für ein Grundstück braucht es deshalb beide: das Grundbuch für Rechte und Lasten, den Kataster für das, was gebaut und genutzt werden darf.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Geschossflächenziffer?
Beide setzen Geschossflächen ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Die Geschossflächenziffer der IVHB zählt alle Geschossflächen; die Ausnützungsziffer zählt nur, was das kantonale Recht als anrechenbar bestimmt. Welche Ziffer gilt, steht in der Bauordnung Ihrer Gemeinde. Vergleichen Sie Zahlen aus zwei Gemeinden deshalb nie, ohne die Definition zu kennen: Dieselbe Zahl kann je nach Ziffer eine ganz andere Fläche bedeuten.
Was bedeutet die Zahl in einer Zonenbezeichnung wie «W2»?
Meist steht «W» für eine Wohnzone. Die Zahl bedeutet je nach Kanton und Gemeinde Verschiedenes: die Zahl der Vollgeschosse, eine Höhe in Metern oder nur einen Namen. Massgebend ist allein, was die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde für diese Zone festlegt.
Wer darf einen Grundbuchauszug verlangen?
Wer ein Interesse glaubhaft macht, erhält Einsicht oder einen Auszug. Ohne Interesse erfährt jede Person Bezeichnung und Beschreibung des Grundstücks, den Eigentümer, die Eigentumsform und das Erwerbsdatum (Art. 970 ZGB). Für weitergehende Angaben, etwa zu Grundpfandrechten, braucht es das glaubhaft gemachte Interesse.
Was ist der Unterschied zwischen einer Erbengemeinschaft und Miteigentum?
Bei der Erbengemeinschaft haben die Erben keine Bruchteile am Haus: Sie verfügen gemeinsam, und über einen Bruchteil der Sache kann niemand verfügen (Art. 602 Abs. 2 sowie Art. 653 Abs. 2 und 3 ZGB). Wer aus der Gemeinschaft heraus will, verlangt die Teilung der Erbschaft (Art. 604 Abs. 1 ZGB). Beim Miteigentum hat jede Person einen Anteil, den sie veräussern und verpfänden kann (Art. 646 Abs. 3 ZGB). Mehr unter geerbte Liegenschaft verkaufen.
Zählt beim Verkauf eines geerbten Hauses die Besitzdauer der Eltern?
Im Kanton Zürich ja: Bei einem Erwerb durch Erbgang wird für Gewinn und Besitzdauer auf die frühere Handänderung abgestellt, die nicht auf den Erbgang zurückgeht (§ 219 Abs. 3 StG ZH). Wie andere Kantone das regeln, steht in deren Steuergesetz. Den Zürcher Tarif mit Rechenbeispiel finden Sie unter Tarif und Rechenbeispiel zur Grundstückgewinnsteuer.
Was bedeutet Off-Market beim Immobilienverkauf?
Die Liegenschaft wird ohne Inserat und ohne Portal verkauft, im kleinen Kreis geprüfter Interessenten. Für Eigentümer zählt dabei vor allem die Diskretion: Nachbarn, Mieter und Markt erfahren nur, was Sie möchten. Rechtlich ändert sich nichts, auch hier braucht der Kaufvertrag die öffentliche Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR). Wie das abläuft, steht unter Verkauf ohne Inserat und Portal.
Wo finde ich die Bauordnung meiner Gemeinde?
Die Pläne nach dem Raumplanungsgesetz sind öffentlich (Art. 4 Abs. 3 RPG): Bauordnung und Zonenplan erhalten Sie bei der Gemeinde, oft auch auf ihrer Website. Massgebend ist die geltende, vom Kanton genehmigte Fassung (Art. 26 RPG). Was sie für Ihre Parzelle bedeutet, erklären wir im Gespräch.
Begriffe sind das eine. Ihr Grundstück das andere.
Was die Begriffe für Ihre Parzelle bedeuten, zeigen wir Ihnen gerne.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026