Ausnützungsziffer (AZ)
Anrechenbare Geschossfläche geteilt durch anrechenbare Grundstücksfläche. Ein Begriff des kantonalen Rechts: In Ziffer 8 der Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) kommt er nicht vor.
§ 255 Abs. 1 PBG ZH
Ausnützungsziffer
Ausnützungsziffer berechnen: so viel Fläche ist erlaubt.
Die Ausnützungsziffer (AZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Zulässige Geschossfläche gleich Grundstücksfläche mal Ausnützungsziffer: Bei 850 m² und 120 Prozent sind es 1'020 m². Hier sehen Sie die Formel, was zählt und welche Kantone die Ziffer nicht mehr kennen.
Ausnützung
Ausnützung Ihres Grundstücks prüfen lassen.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Sie erhalten die zulässige Ausnützung Ihrer Parzelle und die Reserve, persönlich erklärt.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Definition
Was ist die Ausnützungsziffer? Ein Verhältnis, keine Fläche.
Die Ausnützungsziffer begrenzt, wie viel Geschossfläche auf einem Grundstück gebaut werden darf. Sie ist keine Fläche, sondern ein Verhältnis: die anrechenbare Geschossfläche, geteilt durch die anrechenbare Grundstücksfläche. Im Kanton Zürich steht diese Definition in § 255 Abs. 1 PBG (neue Fassung). Die frühere Fassung bestimmt sie in § 254 Abs. 1 über die «massgebliche Grundfläche».
Bauordnungen können die Ziffer in Prozent angeben, so die Bau- und Zonenordnung von Höri in der Tabelle der Grundmasse («Ausnützungsziffer max. %»). Aus 120 Prozent wird beim Rechnen der Faktor 1,2. Welche Räume anrechenbar sind und welche Grundstücksfläche zählt, regeln Kanton und Gemeinde. Eine Ausnützungsziffer lässt sich darum nie ohne die Bauordnung lesen, aus der sie stammt.
Formel und Beispiel
Ausnützungsziffer Formel und Beispiel: Fläche mal Ziffer.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Ausnützungsziffer gleich anrechenbare Geschossfläche geteilt durch anrechenbare Grundstücksfläche. Umgestellt: Die zulässige anrechenbare Geschossfläche ist die anrechenbare Grundstücksfläche mal die Ausnützungsziffer.
anrechenbare Grundstücksfläche850 m²
Ausnützungsziffer120 Prozent, Faktor 1,2
zulässige anrechenbare Geschossfläche1'020 m²
heute anrechenbar, rund122 m²
Reserve, rechnerisch, rund898 m²
Den Bestand messen wir in derselben Grösse: Heute stehen rund 122 m² anrechenbare Geschossfläche, das sind 12 Prozent der zulässigen. Die Hauptnutzfläche, in der gewohnt wird, ist kleiner und darf nicht gegen die Ziffer gehalten werden.
Rechnen Sie selbst
Ausnützungsziffer und Reserve in drei Zahlen.
Grundstücksfläche mal Ausnützungsziffer ergibt die zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder Ihre Zone noch Baulinien, Abstände oder Dienstbarkeiten. Er genügt, um zu entscheiden, ob sich der belegte Wert lohnt.
Kanton Zürich
Typische Ausnützungsziffern im Kanton Zürich: was Wohnzonen erlauben.
Ausgewertet haben wir die Wohnzonen der Zürcher Gemeinden, für die Ausnützungsziffer und Vollgeschosszahl amtlich vorliegen, Stand 26. Oktober 2026. Jede Gemeinde legt ihre eigene Ziffer fest. Für Ihr Grundstück gilt nur die Zahl Ihrer Bau- und Zonenordnung, nie ein Mittelwert.
MitteDie Hälfte der Zonen liegt zwischen
2 Vollgeschosse35 Prozent30 und 40 Prozent · 155 Zonen in 75 Gemeinden
3 Vollgeschosse60 Prozent55 und 60 Prozent · 57 Zonen in 53 Gemeinden
4 Vollgeschosse80 Prozent70 und 85 Prozent · 13 Zonen in 12 Gemeinden
Die Ziffern im Vergleich
AZ, GFZ, BMZ und ÜZ: vier Ziffern, vier Grössen.
Die Ziffern werden oft verwechselt. Sie messen Verschiedenes und lassen sich nicht ineinander umrechnen, ohne die Definition der Gemeinde zu kennen.
Geschossflächenziffer (GFZ)
Summe aller Geschossflächen geteilt durch anrechenbare Grundstücksfläche. Zur Geschossfläche zählen Haupt-, Neben-, Verkehrs-, Konstruktions- und Funktionsflächen.
IVHB Ziffer 8.2
Baumassenziffer (BMZ)
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain geteilt durch anrechenbare Grundstücksfläche, in Kubikmetern je Quadratmeter. Mehr unter Baumassenziffer und Bauvolumen.
IVHB Ziffer 8.3 · § 258 Abs. 1 PBG ZH
Überbauungsziffer (ÜZ)
Anrechenbare Gebäudefläche geteilt durch anrechenbare Grundstücksfläche. Als Gebäudefläche gilt die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie.
IVHB Ziffer 8.4 · § 256 Abs. 1 PBG ZH
Anrechenbare Geschossfläche im Kanton Zürich
Welche Flächen zählen zur Ausnützungsziffer? Vier Regeln.
Was anrechenbar ist, bestimmt das kantonale Recht. Im Kanton Zürich gilt nach der neuen Fassung des Gesetzes (zur früheren siehe unten):
Räume in Vollgeschossen
Anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder dafür verwendbaren Räume in Vollgeschossen, samt den dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräumen und samt inneren Trennwänden.
§ 255 Abs. 2 PBG ZH
Dach-, Attika- und Untergeschosse
Entsprechende Flächen zählen nur, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe.
§ 255 Abs. 3 PBG ZH
Nebenräume
Durch Verordnung können der Wohnlichkeit oder der Arbeitsplatzgestaltung dienende Nebenräume als nicht anrechenbar erklärt werden. Welche das sind, regelt die Verordnung.
§ 255 Abs. 4 PBG ZH
Anrechenbare Grundstücksfläche
Es zählen die in der entsprechenden Bauzone liegenden Grundstücksflächen oder Grundstücksteile. Die Flächen der Hauszufahrten werden angerechnet, die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung nicht.
§ 259 Abs. 1 und 2 PBG ZH · IVHB Ziffer 8.1
Dach, Attika, Untergeschoss
Die Schwelle: ab wann Dach und Attika mitzählen.
Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen im Kanton Zürich nur, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (§ 255 Abs. 3 PBG).
Im Musterbeispiel sind 4 Vollgeschosse zulässig. Die zulässige Ausnützung von 1'020 m², geteilt durch 4, ergibt 255 m² je Geschoss. Ein Attikageschoss bis zu dieser Fläche zählt nicht zur Ausnützung. Hätte ein Untergeschoss 300 m² solcher Räume, zählten nur die überschiessenden 45 m².
Vollgeschosse können durch Dach-, Attika- oder Untergeschosse ersetzt werden. Zusammen dürfen sie die erlaubte Zahl der Vollgeschosse aber nicht überschreiten (§ 276 Abs. 2 PBG). Was ein Dach-, Attika- oder Untergeschoss ist, definiert § 275 PBG.
Darum lohnt sich bei einer Aufstockung oder einem Dachausbau der Blick auf die Schwelle: Ein Attikageschoss bis zu dieser Fläche zählt nicht zur Ausnützung, bei einem grösseren zählt der überschiessende Teil. Wie viel Wohnraum oben möglich ist, zeigt die Seite Aufstockung prüfen.
Kanton Zürich
Welche Fassung gilt? Das hängt von Ihrer Gemeinde ab.
Die Gemeinden müssen ihre Bau- und Zonenordnungen bis spätestens am 29. Februar 2028 an die Änderung des Planungs- und Baugesetzes vom 14. September 2015 anpassen. Bis dahin bleiben unter anderem die §§ 254 bis 259 PBG in der früheren Fassung anwendbar (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015).
Die frühere Fassung sagt: Ausnützungs-, Überbauungs- und Freiflächenziffer geben das Verhältnis der anrechenbaren Fläche zur massgeblichen Grundfläche wieder (§ 254 Abs. 1 PBG, frühere Fassung). Massgebliche Grundfläche ist die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzone; Waldabstandsflächen, soweit sie mehr als 15 m hinter der Waldabstandslinie liegen, Wald und offene Gewässer fallen ausser Ansatz (§ 259 PBG, frühere Fassung).
Die neue Fassung spricht von der anrechenbaren Grundstücksfläche (§ 259 PBG). Auch die Aufzählung der Geschosse unterscheidet sich: Die frühere Fassung nennt Dach- und Untergeschosse (§ 255 Abs. 2 PBG, frühere Fassung), die neue zusätzlich die Attikageschosse (§ 255 Abs. 3 PBG).
Mehr Ausnützung?
Wann die Zonenziffer nicht das letzte Wort ist. Areal und Gestaltungsplan.
Die Bau- und Zonenordnung kann in den Bauzonen Arealüberbauungen zulassen und muss dabei Mindestarealflächen festlegen (§ 69 PBG). Für solche Areale kann sie Bauvorschriften enthalten, die von den Bestimmungen für die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abweichen. Die Abstände gegenüber Waldungen, Gewässern, Nachbargrundstücken und Strassen, ausser Strassen, die vorwiegend der Arealerschliessung dienen, dürfen dabei nicht verringert werden (§ 72 Abs. 1 und 2 PBG).
Gestaltungspläne legen für umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend fest und dürfen von der Regelbauweise abweichen (§ 83 Abs. 1 PBG). Bei Arealen unterschiedlicher Zonenzugehörigkeit sind beschränkte Ausnützungsverschiebungen zulässig (§ 72 Abs. 3 PBG).
Ob für Ihr Grundstück eine solche Sonderregel gilt und was sie zulässt, steht in der Bauordnung oder im Plan. Wir rechnen die Grundausnützung der Zone und einen allfälligen Bonus getrennt, damit man sieht, woher jede Fläche kommt.
Welche Ziffer gilt wo?
Fünf Kantone, fünf Antworten.
Die Ausnützungsziffer ist ein Begriff des kantonalen Rechts. Die IVHB kennt sie nicht: Ziffer 8 ihres Anhangs 1 nennt Geschossflächenziffer, Baumassenziffer, Überbauungsziffer und Grünflächenziffer. Zürich führt sie im Gesetz weiter. In den vier anderen Kantonen der Tabelle bilden andere Ziffern die Grundlage.
Was das Recht kenntFundstelle
ZürichAusnützungs-, Überbauungs-, Grünflächen- und Baumassenziffer§ 251 lit. a und §§ 255 bis 258 PBG ZH
LuzernÜberbauungs- und Grünflächenziffer; die Ausnützungsziffer steht nur noch unter den weiter geltenden älteren Bestimmungen im Anhang 1§§ 25 und 27 sowie § A1-24 PBG LU
St. GallenBaumassenziffer und Grünflächenziffer; gesetzlich verlangt der Nutzungsplan Gesamthöhe und Grenzabstand; eine Ausnützungsziffer führt das Gesetz nichtArt. 79 Abs. 1, Art. 87 und 87a PBG SG
BernGeschossflächen-, Baumassen-, Überbauungs- und Grünflächenziffer; die Verordnung über die Begriffe und Messweisen kennt keine AusnützungszifferArt. 28 bis 31 BMBV BE
NidwaldenGesamthöhe und Überbauungsziffer sind vom Reglement der Gemeinde festzulegen, die Grünflächenziffer ist möglich; eine Ausnützungsziffer führt das Gesetz nichtArt. 102 Abs. 1, Art. 104 Abs. 1 und 2 PBG NW
Ablauf
Ausnützungsziffer berechnen in fünf Schritten.
- Ziffer nachlesenIn der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde steht in der Tabelle der Grundmasse, welche Ziffer in Ihrer Zone gilt und in welcher Form.
- Fläche bestimmenDie anrechenbare Grundstücksfläche ist nicht immer die Fläche im Grundbuch: Es zählt, was in der Bauzone liegt, dazu die Hauszufahrten.
- Zulässiges rechnenAnrechenbare Grundstücksfläche mal Ausnützungsziffer als Faktor ergibt die zulässige anrechenbare Geschossfläche.
- Bestand in derselben Grösse messenAnrechenbare Geschossfläche gegen anrechenbare Geschossfläche, nicht gegen Wohn- oder Hauptnutzfläche.
- Reserve prüfenDie Differenz ist die Reserve, rechnerisch. Ob sie sich bauen lässt, zeigen Baufeld, Höhen und Abstände.
Was wir immer wieder sehen
Sechs Fehler beim Berechnen.
Prozent und Faktor verwechseln
120 Prozent sind der Faktor 1,2, nicht 120. Wer mit der Prozentzahl multipliziert, rechnet um das Hundertfache zu gross.
Die falsche Fläche nehmen
Es zählt die anrechenbare Grundstücksfläche. Hauszufahrten zählen mit, die Erschliessung nicht (§ 259 PBG).
Wohnfläche statt Geschossfläche
Die Wohn- und Hauptnutzfläche ist kleiner als die anrechenbare Geschossfläche. Wer sie gegen die Ziffer hält, überschätzt die Reserve.
Dach und Attika falsch zählen
Sie zählen erst über der Schwelle von § 255 Abs. 3 PBG. Wer sie ganz zählt oder ganz weglässt, rechnet falsch.
Die Fassung verwechseln
In Zürich gilt je nach Gemeinde noch die Fassung vor dem 1. März 2017. Dann lauten § 255 und § 259 PBG anders.
Die Ziffer allein entscheiden lassen
Baufeld, Abstände und Höhen können weniger zulassen, als die Ziffer erlaubt.
Weiter
Was die Ziffer nicht sagt, und wie es weitergeht.
Die Ausnützungsziffer sagt, wie viel Fläche gebaut werden darf, aber nicht wo und nicht wie hoch. Dafür gelten Abstände, Baulinien, Geschosszahl und Höhen. Die ganze Prüfung in ihrer Reihenfolge finden Sie unter Was darf ich auf meinem Grundstück bauen. Wo die Bauordnung statt der Fläche ein Volumen begrenzt, hilft die Seite zur Baumassenziffer weiter.
Wie viel Reserve ein bestehendes Haus lässt, zeigt Nutzungsreserve berechnen. Welche Fläche daraus in Szenarien entsteht, rechnet die Machbarkeitsstudie fürs Grundstück aus unserem Shop für Analysen; was danach kommt, beschreibt Projektentwicklung fürs Grundstück. Was eine Reserve für einen Verkauf bedeutet, besprechen wir persönlich: im Exklusivmandat ohne Inserat oder beim Direktankauf durch uns. Eine Bewilligung stellen wir nie in Aussicht, das entscheidet allein die Baubehörde.
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Von der Ziffer zur Fläche.
Aus der Ausnützungsziffer wird eine Fläche, die man bewohnen kann. Der Film zeigt Baufeld und Hauptnutzfläche nach Bauordnung, Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Häufige Fragen
Was uns Eigentümer zur Ausnützungsziffer fragen.
Wie berechnet man die Ausnützungsziffer?
Anrechenbare Geschossfläche geteilt durch anrechenbare Grundstücksfläche (§ 255 Abs. 1 PBG). Bei 850 m² Grundstück und 120 Prozent Ausnützungsziffer sind es 1'020 m² anrechenbare Geschossfläche. Welche Räume anrechenbar sind, regeln Kanton und Gemeinde.
Wie finde ich die Ausnützungsziffer meines Grundstücks heraus?
In drei Schritten. Erstens die Zone: Sie steht im Zonenplan der Gemeinde; die Pläne nach dem Raumplanungsgesetz sind öffentlich (Art. 4 Abs. 3 RPG), und die kostenlose Parzellenansicht zeigt Ihre Zone sofort. Zweitens die Ziffer: In der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde steht sie in der Tabelle der Grundmasse dieser Zone, oft in Prozent. Drittens die Fassung: Im Kanton Zürich gilt je nach Gemeinde noch die frühere Fassung von § 255 und § 259 PBG. Im Zweifel gibt das Bauamt der Gemeinde Auskunft.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungsziffer und Geschossflächenziffer?
Beide setzen Geschossflächen ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Die Geschossflächenziffer der IVHB zählt die Summe aller Geschossflächen: Haupt-, Neben-, Verkehrs-, Konstruktions- und Funktionsflächen (IVHB Ziffer 8.2). Die Ausnützungsziffer zählt nur, was das kantonale Recht als anrechenbar bestimmt. Im Kanton Zürich sind es Räume in Vollgeschossen samt Erschliessungsflächen und Sanitärräumen (§ 255 Abs. 2 PBG).
Zählen Keller, Dachgeschoss und Attika zur Ausnützung?
Im Kanton Zürich zählen Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (§ 255 Abs. 3 PBG). Nebenräume kann die Verordnung als nicht anrechenbar erklären (§ 255 Abs. 4 PBG).
Gibt es die Ausnützungsziffer in jedem Kanton?
Nein. Die IVHB kennt sie nicht. Das Zürcher Gesetz führt sie weiter (§ 255 PBG), das Luzerner nennt sie nur noch unter den älteren Bestimmungen im Anhang (§ A1-24 PBG LU). Das St. Galler Gesetz und die Berner Verordnung über die Begriffe und Messweisen kennen sie nicht.
Ist die Ausnützungsziffer 0,5 oder 50 Prozent?
Beides kann dasselbe meinen: 50 Prozent entsprechen dem Faktor 0,5. Massgebend ist, wie die Bauordnung die Ziffer angibt. Rechnen Sie immer mit dem Faktor, nicht mit der Prozentzahl.
Wie berechne ich die Reserve?
Zulässige anrechenbare Geschossfläche minus bestehende anrechenbare Geschossfläche, in derselben Grösse. Im Musterbeispiel sind es 1'020 m² zulässig und rund 122 m² bestehend, also rund 898 m² Reserve, rechnerisch. Ob sie sich bauen lässt, hängt von Baufeld, Höhen und Abständen ab.
Welche Grundstücksfläche zählt?
Die anrechenbare Grundstücksfläche: die in der Bauzone liegenden Teile des Grundstücks. Hauszufahrten werden angerechnet, die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung nicht (§ 259 PBG; IVHB Ziffer 8.1). Liegt ein Teil des Grundstücks in einer anderen Zone, zählt er nicht für die Ziffer der Bauzone.
Darf ich die Ausnützungsziffer überschreiten?
Nur ausnahmsweise. Im Kanton Zürich ist von Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen ihre Durchsetzung unverhältnismässig erscheint; die Ausnahme darf nicht gegen Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen (§ 220 Abs. 1 und 2 PBG). Bestehende Bauten, die heutigen Vorschriften widersprechen, dürfen umgebaut und erweitert werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für neue oder weiter gehende Abweichungen, etwa mehr Ausnützung, braucht es aber eine Ausnahmebewilligung (§ 357 Abs. 1 PBG). Und die Bau- und Zonenordnung kann für Arealüberbauungen Vorschriften enthalten, die von der Regelbauweise abweichen (§ 72 Abs. 1 PBG). Ob eine Ausnahme möglich ist, entscheidet die Baubehörde; wir stellen keine in Aussicht.
Reicht die Ausnützungsziffer für eine Baubewilligung?
Nein, sie ist eine von mehreren Voraussetzungen. Baufeld, Höhen, Abstände, Gestaltungsplan und Schutz müssen ebenfalls stimmen, und die Bewilligung ist nur zu erteilen, wenn das Vorhaben den Vorschriften entspricht (§ 320 PBG). Eine Bewilligung stellen wir nie in Aussicht.
Aus der Ziffer wird eine Zahl für Ihr Grundstück.
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Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026