Baurecht oder Verkauf
Beim Verkauf geht das Eigentum auf den Käufer über, Sie erhalten den Preis. Im Baurecht bleibt das Land Ihres: Ein anderer baut darauf und bezahlt Ihnen einen Baurechtszins, als selbständiges Baurecht höchstens 100 Jahre lang, danach fallen die Bauten gegen Entschädigung an Sie. Was besser passt, hängt von Kapitalbedarf, Familie und Steuern ab.
Baurecht oder Verkauf
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen, was auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf, und zeigen Ihnen beide Wege. Ein erstes Gespräch ist unverbindlich und bleibt unter uns.
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Der Begriff
Ein Baurecht ist in der Schweiz eine Dienstbarkeit: Ihr Grundstück wird mit dem Recht belastet, dass jemand auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk errichten oder beibehalten darf (Art. 779 Abs. 1 ZGB). Der Boden gehört weiter Ihnen. Das Bauwerk kann einen eigenen Eigentümer haben, wenn sein Bestand als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist (Art. 675 Abs. 1 ZGB).
Das Recht ist, wenn nichts anderes vereinbart wird, übertragbar und vererblich (Art. 779 Abs. 2 ZGB). Ist das Baurecht selbständig und dauernd, kann es als eigenes Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden (Art. 779 Abs. 3 ZGB). Dafür muss es unter anderem auf wenigstens 30 Jahre begründet sein (Art. 655 Abs. 3 Ziff. 2 ZGB), als selbständiges Recht darf es höchstens 100 Jahre dauern (Art. 779l Abs. 1 ZGB).
Ein Grundstück, zwei Eigentümer
Was gebaut werden darf, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Wie gebaut wird, steht im Baurechtsvertrag: Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten sowie die Benutzung nicht überbauter Flächen sind für jeden Erwerber des Baurechts und des belasteten Grundstücks verbindlich (Art. 779b Abs. 1 ZGB).
Wir rechnen für Ihre Parzelle, was darauf gebaut werden darf. Das ist die Grundlage jedes Vergleichs, auch für die Frage, was auf Ihrem Grundstück erlaubt ist.
Der Vergleich
Dieselbe Parzelle, zwei Wege. Die Tabelle zeigt, was jeweils gilt und welcher Artikel es regelt.
Der Geldfluss
Der Verkauf bringt den ganzen Betrag sofort, das Baurecht verteilt die Einnahmen über Jahrzehnte. Am Ende verlangt das Baurecht auch eine Zahlung von Ihnen: Beim Heimfall leistet der Grundeigentümer dem bisherigen Bauberechtigten für die heimfallenden Bauwerke eine angemessene Entschädigung (Art. 779d Abs. 1 ZGB). Dafür gehören Ihnen dann Land und Gebäude.
Höhe und Anpassung des Zinses vereinbaren die Parteien im Vertrag. Für die Entschädigung verlangt das Gesetz, dass sie angemessen ist (Art. 779d Abs. 1 ZGB); wie sie bemessen wird, legen Baurechtsverträge in der Regel genauer fest. Die Grundlage jeder Rechnung ist, was auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf. Das rechnen wir für Sie, die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos.
Schematische Darstellung ohne Zahlen. Höhe und Anpassung des Zinses vereinbaren die Parteien, die Entschädigung muss angemessen sein.
Der Ablauf
Der Baurechtszins
Der Baurechtszins ist das Entgelt für den Boden. Das Gesetz nennt keine Höhe, er wird im Vertrag vereinbart.
Wie hoch der Zins ist und wie er sich mit der Zeit anpasst, etwa nach einem Index oder in festen Stufen, steht im Vertrag. Hier entscheidet sich, ob Sie über Jahrzehnte angemessen entschädigt werden.
Art. 779a Abs. 2 und 779b Abs. 2 ZGB
Der Grundeigentümer hat Anspruch auf ein Pfandrecht am eingetragenen Baurecht, im Höchstbetrag von drei Jahresleistungen. Es kann jederzeit eingetragen werden, solange das Baurecht besteht.
Art. 779i Abs. 1 und 779k Abs. 1 ZGB
Zins und weitere vertragliche Bestimmungen können im Grundbuch vorgemerkt werden, wenn die Parteien das vereinbaren. Sollen sie vorgemerkt werden, brauchen sie zu ihrer Gültigkeit die öffentliche Beurkundung.
Art. 779a Abs. 2 und 779b Abs. 2 ZGB
Am Ende des Baurechts
Heimfall
Geht das Baurecht unter, fallen die bestehenden Bauwerke dem Grundeigentümer heim: Sie werden Bestandteile seines Grundstücks.
Art. 779c ZGB
Entschädigung
Für die heimfallenden Bauwerke leistet der Grundeigentümer dem bisherigen Bauberechtigten eine angemessene Entschädigung. Sie haftet den Gläubigern, denen das Baurecht verpfändet war. Wird sie nicht bezahlt oder sichergestellt, kann ein Grundpfandrecht mit demselben Rang eingetragen werden, spätestens drei Monate nach dem Untergang des Baurechts.
Art. 779d ZGB
Verlängerung
Das Baurecht kann jederzeit in der für die Begründung vorgeschriebenen Form auf eine neue Dauer von höchstens 100 Jahren verlängert werden. Eine zum Voraus eingegangene Verpflichtung dazu ist nicht verbindlich.
Art. 779l Abs. 2 ZGB
Vorzeitiger Heimfall
Überschreitet der Bauberechtigte in grober Weise sein Recht oder verletzt er vertragliche Verpflichtungen, kann der Grundeigentümer den vorzeitigen Heimfall herbeiführen. Das geht nur gegen angemessene Entschädigung, bei der sein schuldhaftes Verhalten als Herabsetzungsgrund berücksichtigt werden kann.
Art. 779f und 779g Abs. 1 ZGB
Der Vertrag
Der Baurechtsvertrag bindet Sie und Ihre Nachfolger über Jahrzehnte. Was er offen lässt, regelt das Gesetz, und das passt nicht immer zu Ihren Absichten. Diese Punkte sollten vor der Beurkundung geklärt sein:
Steuern
Besteuert wird der Gewinn, soweit der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Im Kanton Zürich erheben die politischen Gemeinden die Steuer. Je länger Sie das Grundstück besitzen, desto tiefer die Steuer: Im Kanton Zürich ermässigt sie sich ab fünf vollen Jahren schrittweise, nach 20 Jahren um 50 Prozent. Eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht mehr.
Art. 12 Abs. 1 StHG · §§ 205, 216 und 225 StG · §§ 227 bis 233 StG aufgehoben
Grundstückgewinnsteuer berechnen →Der Baurechtszins zählt zum steuerbaren Einkommen: Steuerbar sind Einkünfte aus Baurechtsverträgen. Ob eine Einmalzahlung für die Einräumung des Baurechts der Grundstückgewinnsteuer unterliegt, hängt davon ab, ob die Belastung die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstücks dauernd und wesentlich beeinträchtigt und dafür ein Entgelt entrichtet wird. Das beurteilt das Steueramt im Einzelfall.
Art. 21 Abs. 1 lit. c DBG · § 21 Abs. 1 lit. c StG · Art. 12 Abs. 2 lit. c StHG · § 216 Abs. 2 lit. b StG
Wir leisten keine Steuerberatung. Wir zeigen, welche Fragen offen sind, und ziehen auf Wunsch Ihre Steuerberatung bei.
Die Entscheidung
Beides lässt sich sauber regeln. Wer als Gegenleistung lieber eine Wohnung im Neubau erhalten möchte, findet den Weg unter Land gegen Wohnung tauschen. Wer verkaufen will, findet den Weg unter Bauland verkaufen und den Wert belegen, mit uns als Käufer im Direktankauf ohne Provision oder diskret im Exklusivmandat ohne Inserat.
Erbengemeinschaft
Gehört das Grundstück einer Erbengemeinschaft, verfügen die Erben über die Erbschaftsgegenstände gemeinsam (Art. 602 Abs. 2 ZGB). Bei Miteigentum braucht die Veräusserung oder Belastung der Sache die Übereinstimmung aller Miteigentümer, wenn nichts anderes vereinbart ist (Art. 648 Abs. 2 ZGB). Für den Verkauf wie für das Baurecht heisst das in der Regel: Alle müssen zustimmen.
Beim Baurecht bleibt das Land ungeteilt, beim Verkauf wird der Erlös verteilt. Auf Begehren eines Miterben kann die zuständige Behörde bis zur Teilung eine Vertretung bestellen (Art. 602 Abs. 3 ZGB). Mehr unter geerbtes Haus verkaufen.
Teil des Grundstücks
Ein Baurecht muss nicht das ganze Grundstück erfassen. Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten sowie die Benutzung der nicht überbauten Flächen, die mit dem Baurecht in Anspruch genommen werden, legt der Vertrag fest; diese Bestimmungen binden jeden Erwerber (Art. 779b Abs. 1 ZGB). Ein selbständiges Baurecht kann auch flächenmässig ausgeschieden werden; seine Grenzen werden dann wie die eines Grundstücks vermessen (Art. 21 Abs. 1 GBV). So lässt sich ein Teil im Baurecht vergeben, ohne das Grundstück abzuparzellieren.
Wann sich eine Teilung stattdessen lohnt, steht unter Grundstück teilen und Teil verkaufen.
Wenn ein Baurecht schon besteht
Wer ein Grundstück im Baurecht besitzt, kann das Baurecht übertragen, wenn nichts anderes vereinbart ist (Art. 779 Abs. 2 ZGB). Ist das Baurecht selbständig und dauernd, hat der Grundeigentümer ein Vorkaufsrecht am Baurecht und der Bauberechtigte ein Vorkaufsrecht am belasteten Grundstück, soweit dieses durch sein Recht in Anspruch genommen wird (Art. 682 Abs. 2 ZGB). Ausschliessen oder ändern lassen sich diese Vorkaufsrechte nur mit einer öffentlich beurkundeten Vereinbarung (Art. 681b Abs. 1 ZGB).
Wer verkauft, muss die Vorkaufsberechtigten über Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags in Kenntnis setzen; sie haben drei Monate Zeit, ihr Recht auszuüben (Art. 681a Abs. 1 und 2 ZGB). Prüfen Sie vor einem Kauf oder Verkauf Restdauer, Zins und Heimfall: Je kürzer die Restdauer, desto weniger lässt sich über die Zukunft des Objekts sagen.
Kanton Zürich
Was auf einem Grundstück im Baurecht gebaut werden darf, bestimmt nicht der Vertrag allein: Bauten brauchen eine behördliche Bewilligung (Art. 22 Abs. 1 RPG), und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde gilt für den Bauberechtigten wie für jeden Eigentümer. Das Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich verlangt eine baurechtliche Bewilligung für die Erstellung neuer Gebäude (§ 309 Abs. 1 lit. a PBG); über Baugesuche entscheidet in der Regel die örtliche Baubehörde (§ 318 PBG).
Steuerlich gilt im Kanton Zürich: Der Baurechtszins ist steuerbares Einkommen (§ 21 Abs. 1 lit. c StG), der Verkauf löst die Grundstückgewinnsteuer der Gemeinde aus (§§ 205 und 216 Abs. 1 StG), und eine Handänderungssteuer gibt es nicht mehr (§§ 227 bis 233 StG, aufgehoben seit 1. Januar 2005). Unser Hauptsitz liegt im Kanton Zürich, darum rechnen wir zuerst nach Zürcher Recht.
Häufige Fragen
Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Der Verkauf bringt Kapital sofort und schliesst die Sache ab, wird aber mit der Grundstückgewinnsteuer belastet. Das Baurecht bringt über Jahrzehnte Einnahmen und lässt das Land in der Familie, bindet Sie aber als selbständiges Recht bis zu 100 Jahre und endet mit einer Entschädigung, die Sie zahlen. Wir zeigen Ihnen die Zahlen, die dafür nötig sind.
Ein selbständiges Baurecht kann auf höchstens 100 Jahre begründet werden (Art. 779l Abs. 1 ZGB). Als eigenes Grundstück ins Grundbuch aufnehmen lässt es sich nur, wenn es unter anderem auf wenigstens 30 Jahre begründet ist (Art. 655 Abs. 3 Ziff. 2 ZGB). Verlängern lässt es sich jederzeit auf eine neue Dauer von höchstens 100 Jahren (Art. 779l Abs. 2 ZGB), nicht aber durch eine Verpflichtung zum Voraus.
Geht das Baurecht unter, fallen die bestehenden Bauwerke dem Grundeigentümer heim und werden Bestandteile seines Grundstücks (Art. 779c ZGB). Er leistet dem bisherigen Bauberechtigten dafür eine angemessene Entschädigung (Art. 779d Abs. 1 ZGB). Wie sie berechnet wird, steht in der Regel im Vertrag, deshalb lohnt sich der Blick darauf vor der Unterschrift.
Das Gesetz legt keine Höhe fest. Der Zins wird im Baurechtsvertrag vereinbart, ebenso seine Anpassung. Zur Sicherung können Sie ein Pfandrecht am Baurecht verlangen, höchstens für drei Jahresleistungen (Art. 779i Abs. 1 ZGB). Welcher Zins für Ihr Grundstück angemessen ist, hängt davon ab, was darauf gebaut werden darf.
Ja. Das Rechtsgeschäft über die Errichtung eines Baurechts gilt nur mit öffentlicher Beurkundung (Art. 779a Abs. 1 ZGB). Das gilt auch für Baurechtszins und weitere Bestimmungen, die im Grundbuch vorgemerkt werden sollen (Art. 779a Abs. 2 ZGB). Ein Kaufvertrag über ein Grundstück braucht sie ebenfalls (Art. 216 Abs. 1 OR).
Ihr Land vererben Sie wie jedes Grundstück, mit Baurecht und Baurechtszins. Das Baurecht selbst ist, wenn nichts anderes vereinbart wird, übertragbar und vererblich (Art. 779 Abs. 2 ZGB), sodass auch der Bauberechtigte es weitergeben kann. Die Bestimmungen über Inhalt und Umfang binden jeden Erwerber (Art. 779b Abs. 1 ZGB).
Grundsätzlich gilt das Baurecht bis zum Ablauf der vereinbarten Dauer, wenn die Parteien es nicht einvernehmlich aufheben. Überschreitet der Bauberechtigte in grober Weise sein Recht oder verletzt er vertragliche Verpflichtungen, kann der Grundeigentümer den vorzeitigen Heimfall herbeiführen, indem er die Übertragung des Baurechts auf sich verlangt (Art. 779f ZGB). Das geht nur gegen angemessene Entschädigung (Art. 779g Abs. 1 ZGB). Dieselben Regeln gelten für ein Recht zur vorzeitigen Aufhebung wegen Pflichtverletzung, das Sie sich im Vertrag vorbehalten (Art. 779h ZGB).
Ja. Steuerbar sind die Erträge aus unbeweglichem Vermögen, ausdrücklich auch Einkünfte aus Baurechtsverträgen (Art. 21 Abs. 1 lit. c DBG, im Kanton Zürich § 21 Abs. 1 lit. c StG). Ob eine Einmalzahlung für die Einräumung des Baurechts der Grundstückgewinnsteuer unterliegt, prüft das Steueramt im Einzelfall (Art. 12 Abs. 2 lit. c StHG, § 216 Abs. 2 lit. b StG).
Ja. Wo die Bauten stehen und welche Flächen der Bauberechtigte mitbenutzt, legt der Baurechtsvertrag fest; diese Bestimmungen binden jeden späteren Erwerber (Art. 779b Abs. 1 ZGB). Das Grundstück muss dafür nicht geteilt werden. Wie eine Teilung abläuft, steht unter Teilung und Teilverkauf im Überblick.
Eine Erbengemeinschaft verfügt gemeinsam über die Erbschaftsgegenstände (Art. 602 Abs. 2 ZGB), bei Miteigentum braucht die Veräusserung oder Belastung die Übereinstimmung aller (Art. 648 Abs. 2 ZGB). Das gilt für den Verkauf wie für das Baurecht. Auf Begehren eines Miterben kann die zuständige Behörde eine Vertretung bestellen (Art. 602 Abs. 3 ZGB).
Verkauf oder Baurecht ist keine Frage des Geschmacks, sondern der Zahlen. Wir legen sie Ihnen offen.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026
