Mehr Fläche erlaubt als gebaut
Die Bauordnung lässt deutlich mehr zu, als heute steht, etwa auf einem Einfamilienhaus-Grundstück in einer Zone mit drei oder vier Geschossen.
Nutzungsreserve berechnen →Projektentwicklung
Projektentwicklung fürs Grundstück: aus Land wird ein Projekt.
Projektentwicklung heisst, aus einem Grundstück ein Vorhaben zu machen, das sich bewilligen, bauen und verkaufen oder halten lässt. Wir rechnen das Potenzial für Grundstücke in der ganzen Schweiz, prüfen den Weg und begleiten Eigentümer bis zum Entscheid: selbst entwickeln, an einen Projektentwickler verkaufen oder Land gegen Wohnung. Selbst bauen wir nicht.
Projektentwicklung
Sprechen wir über Ihr Grundstück.
Zuerst die Adresse, dann Ihre Angaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
- Potenzial zuerst gerechnet
- Fünf Phasen
- Vorentscheid statt Vermutung
- Projektentwickler aus unserem Kreis
- Land gegen Wohnung
- Selbst bauen wir nicht
Begriff
Was ist Projektentwicklung? Der Weg vom Land zum Projekt.
Projektentwicklung verbindet Grundstück, Recht, Planung und Markt: Was darf gebaut werden, was wird gebraucht, was kostet es, und wer kauft oder mietet es am Ende? Erst wenn alle vier Antworten zusammenpassen, entsteht ein Projekt, das sich finanzieren lässt.
Ein Projektentwickler kauft dafür Land oder ältere Liegenschaften, plant mit Architekten, holt die Bewilligung ein und verkauft danach Wohnungen im Stockwerkeigentum oder das ganze Projekt an einen Anleger. Wie Projektentwickler entscheiden, beschreibt die Seite Käufergruppen: Projektentwickler.
Für Eigentümer stellt sich eine andere Frage: Lohnt es sich, selbst zu entwickeln, oder ist der Verkauf an einen Entwickler der bessere Weg? Diese Frage beantworten wir mit Zahlen, bevor jemand plant.
Ablauf
Die fünf Phasen einer Projektentwicklung.
Jede Phase endet mit einem Entscheid. Wer in der ersten Phase sorgfältig rechnet, verliert in den späteren weniger Zeit.
- 01 · PotenzialZone, Ziffern, Baufeld und Bestand: was die Bauordnung zulässt und welche Fläche daraus entsteht. Das leistet die Machbarkeitsstudie aus unserem Shop.
- 02 · Konzept und VariantenVolumen, Nutzung und, im Wohnbau, der Wohnungsmix in Varianten, dazu die Frage, welche Käufer oder Mieter das Ergebnis suchen.
- 03 · Vorprojekt und VorentscheidEin Architekturbüro zeigt das Gebäude. Grundlegende Fragen lassen sich mit einem Vorentscheid verbindlich klären (§ 323 Abs. 1 und § 324 PBG).
- 04 · Bauprojekt und BewilligungGebaut werden darf nur mit Bewilligung (Art. 22 Abs. 1 RPG; § 309 Abs. 1 lit. a PBG); erteilt wird sie, wenn das Vorhaben den Vorschriften entspricht (§ 320 PBG).
- 05 · Verkauf, Bau oder HaltenDas bewilligte Projekt wird gebaut und vermietet oder in Stockwerkeigentum aufgeteilt (Art. 712a Abs. 1 ZGB), oder es wird als Ganzes an einen Anleger verkauft.
Schnellverfahren
Projektentwicklung im Schnellverfahren: das Potenzial zuerst.
Oft beginnt eine Projektentwicklung mit langen Abklärungen, bevor feststeht, ob sich das Grundstück überhaupt eignet. Im Schnellverfahren drehen wir die Reihenfolge um: Zuerst rechnen wir, was die Bauordnung zulässt und welche Hauptnutzfläche daraus entsteht, in Szenarien mit Bandbreite. Das geht schnell, weil wir Zone, Bestand und die Masse der Bauordnung für die meisten Grundstücke der Deutschschweiz aus den amtlichen Unterlagen bereits aufbereitet haben; was fehlt, weisen wir als offen aus.
Erst wenn die Zahlen tragen, folgen Konzept, Varianten und die Wahl des Wegs. Die Grundlage ist die Machbarkeitsstudie fürs Grundstück für CHF 1'900 aus unserem Shop für Analysen; die Unterlagen zur Projektentwicklung im Schnellverfahren enthält das Gesamtdossier für CHF 5'000.
Anzeichen
Wann lohnt sich eine Projektentwicklung? Vier Zeichen.
Ältere Bauten
Gebäude, deren Erneuerung viel kostet, sind oft Kandidaten für einen Ersatzneubau; manchmal genügt eine Aufstockung.
Ersatzneubau und Verdichtung →Grösse und Areal
Ab einer gewissen Fläche kann die Bauordnung Arealüberbauungen mit eigenen Regeln zulassen; die Mindestarealfläche legt die Gemeinde fest (§ 69 PBG).
Gemeinsam mit Nachbarn
Zwei oder drei Parzellen zusammen ergeben oft ein besseres Baufeld als jede allein, wie im Bild darunter.
Gemeinsam entwickeln
Drei Parzellen, ein Projekt.
Wo drei Eigentümer gemeinsam entwickeln, entsteht oft ein ruhigeres und grösseres Baufeld als auf drei einzelnen Grundstücken.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Kosten und Risiko
Was eine Projektentwicklung kostet, und wer das Risiko trägt.
Kosten entstehen, lange bevor gebaut wird: Architektur und Fachplanung, Abklärungen zu Baugrund und Lärm, Gebühren für Vorentscheid und Bewilligung, Finanzierung und Zeit. Wer selbst entwickelt, trägt diese Kosten und das Risiko, dass ein Projekt anders bewilligt wird als geplant.
Wer an einen Projektentwickler verkauft, gibt dieses Risiko ab, verzichtet aber auf einen Teil der Marge. Dazwischen liegen Wege wie der Verkauf mit Bedingung oder Land gegen Wohnung. Feste Beträge nennen wir nicht, weil sie von Grundstück, Grösse und Weg abhängen; die Grobkosten des Baus zeigt die Machbarkeitsstudie aus dem Shop für Analysen mit Bandbreite.
Dauer
Wie lange dauert eine Projektentwicklung? Die Fristen des Verfahrens.
Die Planung selbst dauert je nach Grösse unterschiedlich lange. Danach zählen die Fristen der Behörden: Im Kanton Zürich entscheiden sie innert zwei Monaten seit der Vorprüfung, bei der erstmaligen Beurteilung von Neubau- und grösseren Umbauvorhaben innert vier Monaten (§ 319 Abs. 1 PBG). Rechtsmittel können das Verfahren verlängern.
Eine Bewilligung erlischt nach drei Jahren, wenn nicht vorher mit der Ausführung begonnen worden ist; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch einer bestehenden Baute als Baubeginn (§ 322 Abs. 1 PBG). Wer ein bewilligtes Projekt kauft, prüft darum dieses Datum.
Sind Wohnungen vermietet, kommen die Fristen des Mietrechts dazu: Mieter können eine Erstreckung verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR).
Für Eigentümer
Drei Wege für Eigentümer: entwickeln, verkaufen, tauschen.
Selbst entwickeln
Sie behalten das Grundstück, beauftragen Planung und Bau und tragen Kosten und Risiko. Am Ende gehört Ihnen das Ergebnis, zum Vermieten oder Verkaufen. Wer Kosten und Risiko teilen will, entwickelt mit einem Partner, etwa in einem Joint Venture: Sie bringen das Grundstück ein, der Partner Planung und Finanzierung; wie Gewinn und Risiko verteilt werden, regelt ein Vertrag.
An einen Projektentwickler verkaufen
Der Käufer übernimmt Planung, Bewilligung und Risiko. Der Kauf kann an eine Bedingung geknüpft werden, etwa an die Baubewilligung.
Art. 151 Abs. 1 OR
Angebot prüfen →Land gegen Wohnung oder Baurecht
Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, oder Sie geben es im Baurecht ab: Jemand erhält das Recht, auf Ihrem Boden ein Bauwerk zu errichten.
Art. 779 Abs. 1 ZGB
Land gegen Wohnung →Recht
Der Rechtsrahmen: Bauzone, Erschliessung, Bewilligung.
Gebaut wird in der Bauzone. Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen (Art. 15 Abs. 1 RPG). Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 Abs. 1 RPG).
Im Kanton Zürich erlässt jede Gemeinde eine Bau- und Zonenordnung (§ 45 Abs. 1 PBG), die die zulässige bauliche Nutzung durch Bestimmungen über Ausnützung, Bauweise und Nutzweise näher ordnen kann (§ 49 Abs. 1 PBG). Für neue Gebäude und die bauliche Veränderung bestehender braucht es die baurechtliche Bewilligung (§ 309 Abs. 1 lit. a PBG).
Für bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, gelten eigene Regeln für Umbau und Erweiterung; überwiegende öffentliche oder nachbarliche Interessen dürfen nicht entgegenstehen, und für neue oder weiter gehende Abweichungen braucht es eine Ausnahmebewilligung (§ 357 Abs. 1 PBG). Ob ein Projekt bewilligt wird, entscheidet die Baubehörde; wir stellen keine Bewilligung in Aussicht.
Aus Sicht des Käufers
Was Projektentwickler an einem Grundstück prüfen.
Baufeld und Fläche
Wie viel Hauptnutzfläche im Baufeld tatsächlich Platz findet, nicht nur, was die Ziffer erlaubt.
Bewilligungsweg
Ob das Projekt in der Regelbauweise möglich ist oder einen Gestaltungsplan braucht.
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, vorgemerkte Vorkaufs- oder Kaufsrechte und Anmerkungen im Grundbuch.
Art. 959 Abs. 1 ZGB
Mieter
Ob Mietverhältnisse bestehen und wie viel Zeit ihre Beendigung braucht.
Erschliessung und Baugrund
Zufahrt, Leitungen, Baugrund und mögliche Belastungen des Bodens.
Markt
Wer das Ergebnis kauft oder mietet und welche Wohnungen in der Gemeinde gesucht sind.
Verkauf an Entwickler
Grundstück an einen Projektentwickler verkaufen: was in den Vertrag gehört.
Der Kauf kann an eine Bedingung geknüpft werden, etwa an eine rechtskräftige Baubewilligung (Art. 151 Abs. 1 OR). Ein Kaufsrecht, mit dem sich der Entwickler das Grundstück sichert, braucht die öffentliche Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR), ebenso der Kaufvertrag selbst (Art. 216 Abs. 1 OR).
Besteht ein Vorkaufsrecht, muss der Verkäufer die Berechtigten über Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags in Kenntnis setzen (Art. 216d Abs. 1 OR); sie haben ab Kenntnis drei Monate Zeit, es auszuüben (Art. 216e OR).
Liegt Ihnen bereits ein Angebot vor, rechnen wir es zurück: Angebot eines Bauträgers prüfen. Wer lieber gar keinen Käufer suchen möchte, wählt den Direktankauf durch uns. Im Exklusivmandat stellen wir das Grundstück diskret und ohne Inserat geprüften Projektentwicklern vor.
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Wie Entwickler ein Grundstück lesen.
Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, Szenarien mit Hauptnutzfläche als Bandbreite und ein Analysebeispiel aus Zürich, maskiert.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Häufige Fragen
Was Eigentümer zur Projektentwicklung fragen.
Was macht ein Projektentwickler?
Er kauft Land oder ältere Liegenschaften, plant mit Architekten, holt die Bewilligung ein und verkauft danach Wohnungen oder das ganze Projekt. Wie er rechnet, steht unter Projektentwickler erklärt.
Welche Phasen hat eine Projektentwicklung?
Fünf: Potenzial, Konzept und Varianten, Vorprojekt und Vorentscheid, Bauprojekt und Bewilligung, schliesslich Verkauf, Bau oder Halten.
Was kostet eine Projektentwicklung?
Das hängt von Grundstück, Grösse und Weg ab. Den ersten Schritt, das Potenzial, rechnet die Machbarkeitsstudie aus unserem Shop für CHF 1'900; die Unterlagen zur Projektentwicklung im Schnellverfahren enthält das Gesamtdossier für CHF 5'000. Planung und Bewilligung durch ein Architekturbüro bezahlt, wer entwickelt.
Wie lange dauert eine Projektentwicklung?
Das hängt vom Projekt ab. Feste Fristen hat das Verfahren: Im Kanton Zürich entscheiden die Behörden innert zwei bzw. vier Monaten seit der Vorprüfung (§ 319 Abs. 1 PBG), und eine Bewilligung erlischt nach drei Jahren ohne Baubeginn (§ 322 Abs. 1 PBG).
Kann ich als Eigentümer mitentwickeln?
Ja, etwa mit Land gegen Wohnung: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau. Oder Sie geben das Land im Baurecht ab (Art. 779 Abs. 1 ZGB).
Was ist die Projektentwicklung im Schnellverfahren?
Wir rechnen zuerst das Potenzial in Szenarien mit Bandbreite, bevor jemand plant. Erst wenn die Zahlen tragen, folgen Konzept und die Wahl des Wegs.
Brauche ich vor der Projektentwicklung eine Machbarkeitsstudie?
Sie ist der sinnvolle erste Schritt, weil sie zeigt, ob sich eine Projektentwicklung lohnt. Anfragen können Sie sie über den Shop oder die Seite Machbarkeitsstudie.
Wer trägt das Risiko?
Wer entwickelt. Verkaufen Sie an einen Projektentwickler, trägt er das Risiko der Bewilligung, meist zu einem Preis, der dieses Risiko berücksichtigt. Mit einer Bedingung im Kaufvertrag lässt es sich aufteilen (Art. 151 Abs. 1 OR).
Zuerst das Potenzial, dann der Weg.
Sehen Sie Ihre Parzelle im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026