Der Gewinn
Besteuert wird nur, was der Erlös über den Anlagekosten liegt: Erwerbspreis oder Ersatzwert plus Aufwendungen.
Art. 12 Abs. 1 StHG · § 219 Abs. 1 StG ZH
Steuern und Kosten beim Verkauf
Grundstückgewinnsteuer berechnen und Verkaufskosten kennen.
Wer in der Schweiz ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung mit Gewinn verkauft, bezahlt in der Regel eine Grundstückgewinnsteuer. Besteuert wird der Gewinn, also der Verkaufspreis minus die Anlagekosten. Hier sehen Sie, wie Sie die Grundstückgewinnsteuer berechnen, am Beispiel des Kantons Zürich mit Tarif, Besitzdauer und Rechenbeispiel. Yaacoubi Immobilien rechnet sie in Ihren Nettoerlös ein, bevor Sie entscheiden; verbindlich veranlagt sie die Gemeinde.
Nettoerlös
Was bleibt bei Ihnen?
Zuerst die Adresse, dann Ihre Angaben. Wir rechnen Preis und Nettoerlös und besprechen beides persönlich. Steuerberatung leisten wir nicht; wir ziehen sie auf Wunsch bei.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
- Gewinn statt Preis
- Anlagekosten belegt
- Besitzdauer gerechnet
- Aufschub geprüft
- Kosten im Nettoerlös
- Mit Ihrer Steuerberatung
Die Grundlagen
Vier Grössen bestimmen die Steuer.
Die Anlagekosten
Kaufpreis von damals und wertvermehrende Investitionen. Wer Belege aufbewahrt hat, bezahlt weniger Steuer.
§§ 220 und 221 StG ZH
Die Besitzdauer
Die Kantone müssen kurzfristige Gewinne stärker besteuern. Wie sie bei langer Besitzdauer entlasten, regelt jeder Kanton; Zürich ermässigt die Steuer um bis zu 50 Prozent.
Art. 12 Abs. 5 StHG · § 225 StG ZH
Der Kanton
Tarif, Zuschläge, Ermässigungen und Abzüge legt jeder Kanton selbst fest. Die Steuer geht an Kanton oder Gemeinde, nicht an den Bund: Bei der direkten Bundessteuer sind Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Privatvermögen steuerfrei.
Art. 1 Abs. 3 und Art. 2 StHG · Art. 16 Abs. 3 DBG
Die Rechnung
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?
Wer die Grundstückgewinnsteuer berechnen will, geht in drei Schritten vor. Zuerst der Gewinn: Verkaufspreis minus Anlagekosten, also Erwerbspreis oder Ersatzwert plus Aufwendungen (Art. 12 Abs. 1 StHG; § 219 Abs. 1 StG ZH). Dann der Tarif: Er richtet sich im Kanton Zürich nach der Höhe des Gewinns (§ 225 Abs. 1 StG ZH). Zuletzt die Besitzdauer: Sie erhöht oder ermässigt die Steuer (§ 225 Abs. 2 und 3 StG ZH).
Den Rahmen setzt der Bund, die Zahlen setzen die Kantone: Das Steuerharmonisierungsgesetz schreibt die Grundstückgewinnsteuer vor und überlässt Tarife, Sätze und Freibeträge den Kantonen (Art. 1 Abs. 3 und Art. 2 Abs. 1 lit. d StHG). Im Kanton Zürich erheben die politischen Gemeinden die Steuer (§ 205 StG ZH). Steuerpflichtig ist der Veräusserer (§ 217 StG ZH), und Gewinne unter CHF 5'000 werden nicht besteuert (§ 225 Abs. 5 StG ZH).
Der Zürcher Tarif
Tarif der Grundstückgewinnsteuer in Zürich: 10 bis 40 Prozent, Stufe für Stufe.
Der Satz steigt mit dem Gewinn, aber nur auf dem jeweiligen Gewinnteil: Jede Stufe wird für sich berechnet (§ 225 Abs. 1 StG ZH).
SatzSteuer auf diesem Gewinnteil
die ersten CHF 4'00010 ProzentCHF 400
die weiteren CHF 6'00015 ProzentCHF 900
die weiteren CHF 8'00020 ProzentCHF 1'600
die weiteren CHF 12'00025 ProzentCHF 3'000
die weiteren CHF 20'00030 ProzentCHF 6'000
die weiteren CHF 50'00035 ProzentCHF 17'500
Gewinnteile über CHF 100'00040 Prozent40 Rappen je Franken
bei einem Gewinn von CHF 100'000Summe der sechs StufenCHF 29'400
Besitzdauer
Zuschlag bei kurzem Besitz, Ermässigung bei langem.
Das Beispiel der Musterrechnung unten, ein Gewinn von CHF 405'000: Die Steuer nach Grundtarif beträgt CHF 151'400 (CHF 29'400 auf den ersten CHF 100'000 plus 40 Prozent auf CHF 305'000). Die anrechenbare Besitzdauer verändert diese Steuer (§ 225 Abs. 2 und 3 StG ZH).
AnpassungSteuer im Beispiel
weniger als 1 Jahrplus 50 ProzentCHF 227'100
weniger als 2 Jahreplus 25 ProzentCHF 189'250
2 Jahre bis unter 5 volle Jahrekeine AnpassungCHF 151'400
5 volle Jahreminus 5 ProzentCHF 143'830
10 volle Jahreminus 20 ProzentCHF 121'120
15 volle Jahreminus 35 ProzentCHF 98'410
20 Jahre und mehrminus 50 ProzentCHF 75'700
Musterrechnung
Vom Verkaufspreis zur Steuer.
SchemaBesitzdauer und Steuer, ohne Massstab
Ein Ehepaar verkauft sein Haus, das es vor 12 Jahren gekauft und später erweitert hat. So entsteht der Gewinn und daraus die Steuer:
VerkaufspreisCHF 1'450'000
minus Erwerbspreis von damalsCHF 920'000
minus wertvermehrende Investitionen (Anbau, Dachausbau)CHF 85'000
minus Mäklerprovision, Insertion und AbgabenCHF 40'000
= steuerbarer GrundstückgewinnCHF 405'000
Steuer nach Grundtarif (§ 225 Abs. 1 StG ZH)CHF 151'400
minus Ermässigung, 12 volle Jahre, 26 Prozent (§ 225 Abs. 3 StG ZH)CHF 39'364
= GrundstückgewinnsteuerCHF 112'036
Das sind rund 28 Prozent des Gewinns. Hätte das Ehepaar nach anderthalb Jahren verkauft, käme ein Zuschlag von 25 Prozent dazu. Verbindlich veranlagt die Gemeinde; wir rechnen für Ihren Nettoerlös gemeinsam mit Ihrer Steuerberatung.
Musterbeispiel, fiktive Zahlen zur Veranschaulichung. Welche Kosten abziehbar sind und wie hoch die Steuer ist, entscheidet die Gemeinde bei der Veranlagung.
Anlagekosten
Was den Gewinn senkt und was nicht.
Entscheidend ist, ob eine Ausgabe den Wert dauernd erhöht hat oder ihn nur erhalten hat. Im Kanton Zürich zählen Aufwendungen für Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, Grundeigentümerbeiträge, übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten, mit der Handänderung verbundene Abgaben und ein geleisteter Mehrwertausgleich (§ 221 Abs. 1 StG ZH).
werterhaltend: zählt nichtwertvermehrend: senkt den Gewinn
GebäudeReparaturen und RevisionenAnbauten, Umbauten, neue Bauten
EinrichtungenErsatz ausgedienter Anlagen in gleicher Artzusätzliche Einrichtungen, die den Wert dauernd erhöhen
GrundstückPflege von Garten und UmgebungBodenverbesserungen und Erschliessung
Beiträgelaufende GebührenBeiträge an Strassen, Trottoirs und Kanalisationen
Steuerlichmeist schon bei der Einkommenssteuer abgezogenerhöhen die Anlagekosten beim Verkauf
Steueraufschub
Wann die Steuer später kommt.
Nach dem Steuerharmonisierungsgesetz wird die Grundstückgewinnsteuer in fünf Fällen nicht erhoben, sondern aufgeschoben (Art. 12 Abs. 3 StHG). Der Kanton Zürich kennt dieselben Fälle und weitere für Unternehmen (§ 216 Abs. 3 StG ZH).
Erbschaft und Schenkung
Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung. Mehr zur Lage der Erben unter Erbengemeinschaft: Haus verkaufen.
Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG · § 216 Abs. 3 lit. a StG ZH
Unter Ehegatten
Eigentumswechsel im Zusammenhang mit dem Güterrecht oder einer Scheidung, wenn beide einverstanden sind.
Art. 12 Abs. 3 lit. b StHG · § 216 Abs. 3 lit. b StG ZH
Ersatzbeschaffung des Eigenheims
Verkauf des dauernd und ausschliesslich selbst bewohnten Hauses oder der Wohnung, wenn der Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz fliesst. Mehr zum Wohnungsverkauf unter Eigentumswohnung verkaufen.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG · § 216 Abs. 3 lit. i StG ZH
Landwirtschaftlicher Ersatz
Verkauf land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke, wenn der Erlös in ein selbst bewirtschaftetes Ersatzgrundstück fliesst. Mehr unter Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen.
Art. 12 Abs. 3 lit. d StHG · § 216 Abs. 3 lit. h StG ZH
Landumlegungen
Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung und Landumlegungen bei Enteignung.
Art. 12 Abs. 3 lit. c StHG · § 216 Abs. 3 lit. c StG ZH
Weitere Kosten
Was beim Verkauf sonst noch anfällt.
Handänderungssteuer
Ob ein Kanton beim Verkauf eine Handänderungssteuer erhebt und wie hoch sie ist, regelt er selbst. Im Kanton Zürich gibt es keine: Die §§ 227 bis 233 StG ZH sind aufgehoben. Wo es sie gibt, bestimmen kantonales Recht und Kaufvertrag, wer sie bezahlt.
§§ 227 bis 233 StG ZH (aufgehoben) · kantonales Recht
Notariat und Grundbuch
Der Kaufvertrag über ein Grundstück gilt nur mit öffentlicher Beurkundung. Für Beurkundung und Grundbucheintrag fallen Gebühren an; wie hoch sie sind, regelt der Kanton, und wer sie trägt, der Kaufvertrag. Im Kanton Zürich sind mit der Handänderung verbundene Abgaben bei der Grundstückgewinnsteuer abziehbar. Wie der Verkauf bis zur Beurkundung abläuft, zeigt der Ablauf eines Verkaufs.
Art. 216 Abs. 1 OR · § 221 Abs. 1 lit. d StG ZH
Vermittlungsprovision
Übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten für Erwerb und Veräusserung zählen im Kanton Zürich zu den anrechenbaren Aufwendungen und senken den steuerbaren Gewinn. Im Exklusivmandat mit Erfolgshonorar ist das Honorar erst geschuldet, wenn der Vertrag dank unserer Vermittlung zustande kommt.
§ 221 Abs. 1 lit. c StG ZH · Art. 412 und 413 OR
Mehrwertausgleich
Wurde für eine Einzonung ein Ausgleich bezahlt, wird er bei der Grundstückgewinnsteuer als Aufwendung vom Gewinn abgezogen. Mehr dazu unter Bauerwartungsland und Einzonung.
Art. 5 Abs. 1sexies RPG · § 221 Abs. 1 lit. f StG ZH
Sicherheit für beide Seiten
Warum ein Teil des Preises beim Notar bleibt.
Für Grundsteuern steht den Gemeinden im Kanton Zürich an den betroffenen Grundstücken ein gesetzliches Pfandrecht zu (§ 208 StG ZH). Solche Pfandrechte des kantonalen Rechts können auch ohne Eintrag im Grundbuch entstehen (Art. 836 Abs. 2 ZGB).
Darum regelt der Kaufvertrag, wie die Steuer gesichert wird, zum Beispiel indem ein Teil des Kaufpreises zurückbehalten oder direkt an das Steueramt überwiesen wird. Das schützt den Käufer und gibt Ihnen Klarheit, was Ihnen am Ende bleibt.
Fristen und Ablauf
Fristen und Ablauf im Kanton Zürich.
Nach dem Verkauf reicht die verkaufende Person dem Gemeindesteueramt innert 30 Tagen nach der Handänderung eine Steuererklärung ein; die Frist ist erstreckbar (§ 226 StG ZH). Das Gemeindesteueramt bereitet die Einschätzung vor, die Notariate und Grundbuchämter wirken dabei mit (§ 209 StG ZH). Entscheiden muss der Gemeindevorstand oder eine von ihm gewählte Kommission (§ 210 Abs. 1 StG ZH).
Gegen den Entscheid kann Einsprache erhoben werden (§ 211 StG ZH). Gegen den Einspracheentscheid ist der Rekurs ans Steuerrekursgericht möglich (§ 212 StG ZH), danach die Beschwerde ans Verwaltungsgericht (§ 213 StG ZH). Das Recht, Grundsteuern zu veranlagen, verjährt fünf Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem die Handänderung stattfand (§ 215 Abs. 1 StG ZH).
Vermeidbare Fehler
Fünf Fehler, die Steuer kosten.
Vieles lässt sich vermeiden, wenn Sie vor der Unterschrift rechnen:
- Belege nicht aufbewahrt. Der Erwerbspreis und die Aufwendungen für Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen senken den Gewinn (§ 221 Abs. 1 lit. a StG ZH).
- Unterhalt und Wertvermehrung verwechselt. Anrechenbar sind dauernde Verbesserungen, nicht der laufende Unterhalt.
- Die Steuer nicht eingerechnet. Wer erst nach dem Notartermin rechnet, plant mit einem zu hohen Nettoerlös. Eine kostenlose Bewertung mit Nettoerlös zeigt die Zahl vorher.
- Die Frist verpasst. Die Steuererklärung ist innert 30 Tagen nach der Handänderung einzureichen (§ 226 StG ZH).
- Den Aufschub nicht geklärt. Beim Eigenheim hängt er davon ab, dass der Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt fliesst (§ 216 Abs. 3 lit. i StG ZH). Klären Sie das vor der Unterschrift.
So rechnen wir Ihren Nettoerlös
Vom Preis zu dem, was bleibt.
- 01 · BelegeKaufvertrag von damals, Rechnungen der wertvermehrenden Investitionen, Beiträge an Erschliessung.
- 02 · GewinnVerkaufspreis minus Anlagekosten und abziehbare Kosten des Verkaufs.
- 03 · SteuerEingeordnet nach dem Tarif Ihres Kantons, der Höhe des Gewinns und der Besitzdauer.
- 04 · Weitere KostenBeurkundung, Grundbuch, Ablösung der Hypothek, Vermittlung.
- 05 · PrüfungAuf Wunsch mit Ihrer Steuerberatung, bevor Sie unterschreiben.
- 06 · SicherstellungIm Kaufvertrag geregelt, damit nach dem Notartermin keine Fragen offen sind.
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Verkauf, gut vorbereitet.
Ein Ehepaar verkauft nach vielen Jahren sein Haus. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten. Steuern und Kosten rechnen wir dabei von Anfang an mit.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Je nach Objekt
Dieselbe Rechnung, andere Besonderheiten.
Bauland
Bei Bauland zählen zusätzlich Einzonung und Mehrwertausgleich.
Bauland verkaufen →Eigenheim
Beim selbst bewohnten Haus kann der Aufschub bei Ersatzbeschaffung die Steuer verschieben.
Haus verkaufen →Vermietete Liegenschaft
Im Privatvermögen gilt dieselbe Rechnung, nur der Aufschub für das Eigenheim entfällt: Er verlangt dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung. Gehört die Liegenschaft zum Geschäftsvermögen, gelten andere Regeln.
Art. 12 Abs. 3 lit. e und Abs. 4 StHG · Art. 18 Abs. 2 DBG
Renditeliegenschaft verkaufen →Land gegen Wohnung
Als Erlös gilt der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers. Wie das beim Tausch gegen eine Wohnung zu rechnen ist, klären Sie vor der Unterschrift mit Ihrer Steuerberatung.
§ 222 StG ZH
Land gegen Wohnung →Zwei Wege
Wissen, was bleibt. Dann verkaufen.
Kostenlose Bewertung
Preis und Nettoerlös
Was Ihr Grundstück wert ist und was nach Steuern und Kosten bei Ihnen bleibt, im persönlichen Gespräch.
Bewertung anfragen →Verkauf
Direktankauf oder Exklusivmandat
Ob wir selbst kaufen oder den passenden Käufer finden: Die Steuerfolgen rechnen wir in jeden Weg ein.
Verkaufen mit uns →Im Kanton Zürich
Was im Kanton Zürich gilt, mit Tarif, Besitzdauer und Aufschub, steht auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Was man uns zur Grundstückgewinnsteuer fragt.
Wer bezahlt die Grundstückgewinnsteuer?
Steuerpflichtig ist der Veräusserer (§ 217 StG ZH). Im Kanton Zürich erheben die politischen Gemeinden die Steuer (§ 205 StG ZH). Weil den Gemeinden für Grundsteuern ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück zusteht (§ 208 StG ZH), regelt der Kaufvertrag, wie die Steuer gesichert wird. Wir achten darauf, dass sie vor der Unterschrift grob berechnet und im Vertrag sauber geregelt ist, damit nach dem Verkauf keine Überraschung folgt.
Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich?
Das hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Der Tarif steigt von 10 Prozent auf den ersten CHF 4'000 bis 40 Prozent auf Gewinnteilen über CHF 100'000; bei einem Gewinn von CHF 100'000 beträgt die Steuer CHF 29'400 (§ 225 Abs. 1 StG ZH). Dazu kommen ein Zuschlag bei kurzer Besitzdauer oder eine Ermässigung bei langer (§ 225 Abs. 2 und 3 StG ZH). Gewinne unter CHF 5'000 werden nicht besteuert (§ 225 Abs. 5 StG ZH).
Gibt es im Kanton Zürich eine Handänderungssteuer?
Nein. Die Bestimmungen über die Handänderungssteuer (§§ 227 bis 233 StG ZH) sind aufgehoben. Beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbucheintrag an; wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag. In anderen Kantonen kann das anders sein, denn jeder Kanton regelt es selbst.
Wie lange muss ich ein Grundstück besitzen, damit die Steuer sinkt?
Im Kanton Zürich ermässigt sich die Steuer ab 5 vollen Jahren Besitz um 5 Prozent, nach 10 Jahren um 20 Prozent, nach 15 Jahren um 35 Prozent und ab 20 Jahren um 50 Prozent. Wer weniger als 2 Jahre besitzt, bezahlt einen Zuschlag von 25 Prozent, unter 1 Jahr von 50 Prozent (§ 225 Abs. 2 und 3 StG ZH). Nach Bundesrecht müssen die Kantone kurzfristige Gewinne stärker besteuern (Art. 12 Abs. 5 StHG); die Sätze legt jeder Kanton fest.
Gibt es auch eine Steuer beim Bund?
Nicht für Privatpersonen: Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Privatvermögen sind bei der direkten Bundessteuer steuerfrei (Art. 16 Abs. 3 DBG). Die Grundstückgewinnsteuer erheben Kantone und Gemeinden. Gehört die Liegenschaft zum Geschäftsvermögen, etwa eines eigenen Betriebs oder eines Landwirtschaftsbetriebs, gelten andere Regeln (Art. 18 Abs. 2 DBG); das klären Sie mit Ihrer Treuhänderin oder Ihrem Steuerberater.
Was gilt, wenn ich die Liegenschaft geerbt habe?
Der Erbgang selbst löst keine Grundstückgewinnsteuer aus; sie wird aufgeschoben (Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG; § 216 Abs. 3 lit. a StG ZH). Verkaufen die Erben später, zählt für Gewinn und Besitzdauer die frühere Handänderung, in der Regel der Kauf durch die verstorbene Person (§ 219 Abs. 3 StG ZH). Bewahren Sie deshalb Unterlagen zum damaligen Kauf und zu späteren Investitionen auf. Mehr unter geerbte Liegenschaft verkaufen.
Kann ich Renovationen abziehen?
Aufwendungen für Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen sind anrechenbar (§ 221 Abs. 1 lit. a StG ZH) und senken den Gewinn. Reiner Unterhalt gehört nicht dazu; er wurde in der Regel schon bei der Einkommenssteuer abgezogen. Auch übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten sowie mit der Handänderung verbundene Abgaben zählen (§ 221 Abs. 1 lit. c und d StG ZH). Bewahren Sie die Rechnungen auf; sie sind die Grundlage.
Kann ich die Steuer aufschieben, wenn ich wieder kaufe?
Bei einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft, also einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung, ja: Wird der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet, wird die Steuer aufgeschoben (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG; § 216 Abs. 3 lit. i StG ZH). Verkaufen Sie später das Ersatzobjekt, stellt der Kanton Zürich für Gewinn und Besitzdauer auf den Erwerb des früheren Eigenheims ab (§ 219 Abs. 4 StG ZH). Für eine vermietete Liegenschaft gilt dieser Aufschub nicht.
Muss ich Steuer bezahlen, wenn ich mit Verlust verkaufe?
Ohne Gewinn fällt keine Grundstückgewinnsteuer an: Besteuert wird nur, was der Erlös über den Anlagekosten liegt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Verkaufen Sie ein Grundstück in Teilen, können Verluste aus Teilveräusserungen nach der vollständigen Veräusserung den Anlagekosten der mit Gewinn veräusserten Parzellen anteilmässig zugerechnet werden (§ 224 Abs. 3 StG ZH). Gebühren können trotzdem anfallen. Halten Sie die Belege zu Kauf und Investitionen bereit.
Wann muss ich die Steuererklärung einreichen?
Im Kanton Zürich innert 30 Tagen nach der Handänderung beim Gemeindesteueramt; die Frist lässt sich erstrecken (§ 226 StG ZH). Die Gemeinde veranlagt die Steuer; gegen ihren Entscheid sind Einsprache, Rekurs und Beschwerde möglich (§§ 211 bis 213 StG ZH).
Erst rechnen, dann unterschreiben.
Steuern und Kosten gehören in jede Entscheidung über einen Verkauf.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026