Diskretion im Umfeld
Nachbarn, Bekannte und Geschäftspartner lesen kein Inserat und sehen kein Schild. Bei Familienbesitz und bekannten Liegenschaften ist das oft der wichtigste Grund.
Verkaufen und kaufen ohne Inserat
Off-Market Immobilien: verkaufen, ohne dass es jeder erfährt.
Off-Market heisst: Eine Liegenschaft wird nicht inseriert, sondern einem kleinen Kreis geprüfter Käufer vorgestellt, die vorher eine Vertraulichkeitsvereinbarung unterschrieben haben. Bei Yaacoubi Immobilien in Wallisellen verkaufen Sie so Grundstücke, Häuser und Renditeliegenschaften im Kanton Zürich und in der Schweiz: im Exklusivmandat oder durch Direktankauf bei uns.
Kein Inserat · geprüfte Käufer · Honorar erst bei Erfolg · Kanton Zürich und Schweiz
Kostenloses Gespräch
Verkaufen oder kaufen, ohne Inserat.
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Für Eigentümer
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In zwei Schritten zur kostenlosen Beratung und Vorabklärung: was Sie verkaufen, bis wann und auf welchem Weg.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Für Käufer und Investoren
Sie möchten kaufen oder investieren?
Hinterlegen Sie Ihr Suchprofil. Passt ein Objekt aus unseren Mandaten, melden wir uns, zuerst mit Region und Eckdaten.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Begriff
Was heisst Off-Market bei Immobilien?
Off-Market heisst: Ein Grundstück oder eine Liegenschaft wird verkauft, ohne öffentlich angeboten zu werden. Es gibt kein Inserat auf einem Portal, kein Schild vor dem Haus und keine offene Besichtigung. Stattdessen stellen wir die Liegenschaft einzelnen Käufern vor, die zum Objekt passen und vorher eine Vertraulichkeitsvereinbarung unterschrieben haben.
Geschrieben wird es auch Off Market oder Offmarket. Andere Wörter für dasselbe sind stille Vermarktung, diskrete Vermittlung, diskreter Verkauf, Verkauf ohne Inserat und Verkauf unter der Hand; kauft der Vermittler selbst, spricht man von diskretem Ankauf. Gemeint ist immer das Prinzip, dass Sie bestimmen, wer vom Verkauf erfährt. Nicht gemeint ist ein Verkauf ausserhalb des Rechts: Der Kaufvertrag braucht die öffentliche Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR), und der Käufer wird erst mit dem Eintrag im Grundbuch Eigentümer (Art. 656 Abs. 1 ZGB).
Off-Market ist auch keine Zusage für einen höheren Preis. Es ist ein anderer Weg: weniger Aufmerksamkeit, dafür gezielter, ruhiger und mit mehr Kontrolle für die Verkäuferin oder den Verkäufer. Ob er zu Ihrer Liegenschaft passt, sagen wir Ihnen ehrlich, auch wenn die Antwort «Inserat» lautet.
Gründe
Warum Eigentümer ohne Inserat verkaufen.
Wer still verkauft, hat meist einen konkreten Anlass. Diese sechs Anlässe sind typisch.
Ruhe für die Mieter
Ein öffentliches Inserat verunsichert Mieter. Beim stillen Verkauf gibt es keine offenen Termine, nur einzelne, angekündigte Besichtigungen. Die Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 Abs. 1 OR).
Erbengemeinschaft
Mehrere Erben verfügen über die Liegenschaft gemeinsam (Art. 602 Abs. 2 ZGB). Ein ruhiger Verkauf erspart der Familie offene Besichtigungen und Fragen von aussen.
Betriebsgrundstücke
Wer ein Gewerbe- oder Betriebsgrundstück verkauft, möchte Kunden, Mitarbeitende und Lieferanten nicht verunsichern, bevor der Verkauf feststeht.
Kein Preisdruck von aussen
Ein Inserat zeigt jedem, wie lange eine Liegenschaft schon angeboten wird. Ohne Inserat gibt es keine Angebotsdauer, die den Preis drückt.
Zeit für den Entscheid
Sie bestimmen, wann Käufer das Dossier sehen und welches Angebot Sie annehmen. Es entsteht kein Besichtigungstourismus.
Objektarten
Welche Liegenschaften sich für den stillen Verkauf eignen.
Ein stiller Verkauf lohnt sich, wenn die Liegenschaft einen Wert hat, der sich erklären lässt, und Käufer sie gezielt suchen. Bei der gewöhnlichen Eigentumswohnung ist ein Inserat oft der naheliegende Weg; wie Wohnung verkaufen funktioniert, steht auf der eigenen Seite, und wir sagen Ihnen, wenn ein Inserat besser zu Ihnen passt. Besonders geeignet sind diese Objektarten:
- Bauland und Grundstücke mit Reserve: Käufer rechnen mit Zone, Baufeld und zulässiger Fläche.
- Mehrfamilienhäuser und Renditeliegenschaften: Anleger prüfen Mietertrag, Zustand und Reserve.
- Häuser mit Landreserve und Abbruchobjekte: Zonen, die mehr erlauben, als heute darauf steht.
- Gewerbe- und Mischareale: Entwickler und Bauunternehmen suchen Flächen mit Entwicklungspotenzial.
- Höfe und Land ausserhalb der Bauzone: Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 BGBB).
Vergleich
Off-Market oder Inserat: was Sie bekommen.
Beide Wege sind legitim. Welcher besser passt, hängt von der Liegenschaft und von Ihnen ab.
Inserat auf PortalenOff-Market bei Yaacoubi
Sichtbarkeitjeder sieht Adresse, Bilder und Preisnur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeit
Käuferkreisgross und unbekannt, auch Neugierigeklein, persönlich geprüft, mit Finanzierungsnachweis
PreisfindungKonkurrenz vieler Interessentenvorgerechnet aus Zone, Reserve und Bestand, mit weniger Konkurrenz
ZeitWochen bis Monate mit Besichtigungenhängt vom passenden Käufer ab, kürzer oder länger als ein Inserat
Mieter und Nachbarnsehen das Inserat sofortNachbarn sehen kein Inserat, Mieter erfahren es mit der angekündigten Besichtigung
KostenInserate, Fotos, oft VorauszahlungHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf (Art. 413 Abs. 1 OR)
Rückzugjeder Rückzug ist öffentlichohne Aufsehen, wenn kein Angebot passt
Preis
Wie der Preis ohne Inserat entsteht.
Ohne Inserat gibt es keinen Markttest durch viele Interessenten. Der Preis stützt sich deshalb auf eine Rechnung, die Sie nachvollziehen können: Was steht heute auf dem Grundstück, was erlaubt die Bauordnung der Gemeinde, wie gross ist die Reserve, und welche Rechte und Lasten liegen darauf. Jede Zahl ist gekennzeichnet als amtlich, hergeleitet oder offen.
Aus dieser Rechnung entsteht ein Preisrahmen mit Bandbreite, kein einzelner Wunschpreis. Käufer prüfen ihn mit ihren eigenen Zahlen. Weicht ein Angebot ab, sehen Sie genau, an welcher Annahme es liegt. So verhandeln beide Seiten über Zahlen und nicht über Gefühle. Wie wir rechnen, steht unter So rechnen wir Ihr Grundstück.
Abgrenzung
Off-Market oder Bieterverfahren?
Im Bieterverfahren geben mehrere Interessenten bis zu einer Frist ihr Angebot ab, und der Preis entsteht im Wettbewerb. Das setzt einen grossen Interessentenkreis voraus und macht den Verkauf öffentlich. Es eignet sich für Liegenschaften mit breiter Nachfrage.
Off-Market verhandelt einzeln: mit wenigen Käufern, die das Objekt verstehen und dafür bezahlen können. Der Preis stützt sich auf die Rechnung nach der Bauordnung, nicht auf den Druck einer Frist. Das passt zu Grundstücken mit Reserve, zu Renditeliegenschaften und zu Liegenschaften, bei denen Diskretion zählt.
Wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt. Wer zuerst den Wert kennen möchte, beginnt mit der kostenlosen Bewertung.
Ehrlich abgewogen
Vorteile und Grenzen.
Das spricht dafür
- Diskretion gegenüber Nachbarn, Mietern und Umfeld
- ein kleiner, geprüfter Käuferkreis statt Besichtigungstourismus
- kein Preisdruck durch eine lange Angebotsdauer
- ein Dossier mit allen amtlichen Originalen, bevor ein Käufer es sieht
- Sie geben jede Besichtigung und jedes Angebot selbst frei
Das sollten Sie wissen
- weniger Interessenten als bei einem Inserat
- kein Marktpreis aus offener Konkurrenz, dafür ein vorgerechneter Preisrahmen
- Diskretion hat Grenzen: Grundbuch, Vorkaufsrechte und Mieter bleiben, siehe unten
- der Erfolg hängt von einem passenden Käuferkreis ab; ohne passenden Käufer bleibt der Verkauf offen
- findet sich kein Käufer, prüfen wir den Direktankauf, oder Sie entscheiden sich doch für ein Inserat
Recht
Wo Diskretion endet.
Ein stiller Verkauf bleibt ein Verkauf nach Schweizer Recht. Vier Punkte sollten Sie kennen, bevor Sie sich auf Diskretion verlassen.
Das Grundbuch ist nicht geheim
Wer ein Interesse glaubhaft macht, kann Einsicht in das Grundbuch verlangen (Art. 970 Abs. 1 ZGB). Ohne Interesse erhält jede Person Auskunft über die Bezeichnung des Grundstücks, den Eigentümer, die Eigentumsform und das Erwerbsdatum (Art. 970 Abs. 2 ZGB). Die Kantone dürfen ausserdem die Veröffentlichung des Erwerbs vorsehen (Art. 970a Abs. 1 ZGB).
Vorkaufsrechte bleiben
Ein Vorkaufsrecht kann geltend gemacht werden, wenn das Grundstück verkauft wird (Art. 216c Abs. 1 OR). Der Verkäufer muss die berechtigte Person über Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags informieren (Art. 216d Abs. 1 OR). Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben zum Beispiel Miteigentümer, wenn ein Anteil an eine Person ausserhalb der Gemeinschaft verkauft wird (Art. 682 Abs. 1 ZGB); gesetzliche Vorkaufsrechte gehen den vertraglichen vor (Art. 681 Abs. 3 ZGB).
Mieter erfahren es
Mieter müssen Besichtigungen gestatten, soweit sie für den Verkauf notwendig sind (Art. 257h Abs. 2 OR). Der Vermieter muss sie rechtzeitig ankündigen und Rücksicht nehmen (Art. 257h Abs. 3 OR). Das Mietverhältnis geht auf den Käufer über (Art. 261 Abs. 1 OR). Früher, als der Mietvertrag es erlaubt, kann der neue Eigentümer Wohn- und Geschäftsräume nur bei dringendem Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte kündigen, mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR).
Der Vertrag wird beurkundet
Ein Grundstückkauf braucht die öffentliche Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR). Das gilt auch für Vorverträge und für Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen (Art. 216 Abs. 2 OR); nur ein Vorkaufsvertrag, der den Kaufpreis nicht im Voraus bestimmt, ist schriftlich gültig (Art. 216 Abs. 3 OR). Wer vor dem Notartermin etwas unterschreibt, sollte vorher klären, was es rechtlich bedeutet.
Wir klären Rechte und Lasten, Vorkaufsrechte und Mietverhältnisse, bevor ein Käufer das Dossier sieht. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.
Ablauf
So läuft ein Verkauf ohne Inserat ab.
Sechs Schritte. In jedem entscheiden Sie.
- 01 · PrüfungWir prüfen Ihre Liegenschaft anhand der amtlichen Unterlagen: Zone, Bestand, Reserve, Rechte und Lasten. Sie sehen das Ergebnis vor jedem Käufer. Einen ersten Blick auf Ihre Parzelle gibt die Grundstückprüfung im Luftbild.
- 02 · GesprächWir besprechen das Ergebnis persönlich: Preisrahmen, Empfehlung und der Weg, Exklusivmandat oder Direktankauf. Sie unterschreiben erst, wenn alles stimmt. Wer schon entschlossen ist, kann den Verkauf direkt beauftragen.
- 03 · DossierExposé, vorgerechnete Szenarien und alle amtlichen Originale in einer Datei. Was fehlt, beschaffen wir.
- 04 · Stille AnspracheAusgewählte Käufer aus unserem Kreis erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal.
- 05 · AngeboteWir prüfen Finanzierungsnachweis und Bedingungen jedes Angebots. Sie wählen, oder Sie sagen Nein.
- 06 · BeurkundungKaufvertrag, öffentliche Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR) und Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB): Wir begleiten Sie bis zum Schluss.
Für Käufer
Wie Käufer an Off-Market-Objekte kommen.
Wer kaufen möchte, findet diese Objekte nicht auf Portalen. Bei uns gibt es drei Wege. Wie ein Objekt in Umrissen aussieht, zeigen fiktive Musterbeispiele in der Form unserer Mandate.
Vermittlung
Wir stellen geprüften Käufern einzelne Objekte vor, bevor sie auf den Markt kommen, vom Grundstück bis zum Areal und, nach unseren Referenzen, auch bei Transaktionen von 20 bis 50 Millionen Franken und mehr. Jedes Objekt ist vorgerechnet: Baufeld, Hauptnutzfläche, Bestand, Mietertrag.
Zur diskreten Vermittlung →Suchmandat
Sie hinterlegen Ihr Suchprofil. Wir gleichen es mit unserem Bestand, unseren Mandaten und unserem Kreis von Eigentümern ab, die diskret verkaufen möchten. Passt ein Objekt, melden wir uns einzeln.
Suchprofil hinterlegen →Club Deal
Für einzelne Projekte bilden wir einen kleinen Kreis geprüfter Investoren, nur auf persönliche Anfrage, ohne Rendite- oder Anlageversprechen und ohne Anlageberatung.
Zum Club Deal →Käuferprüfung
Wie wir Käufer prüfen.
Bevor ein Käufer ein Dossier sieht, prüft eine Person Identität, wirtschaftlich berechtigte Personen, Herkunft der Mittel und Finanzierungsnachweis. Es gibt keinen automatischen Zugang. Danach unterschreibt der Käufer eine Vertraulichkeitsvereinbarung mit Konkurrenzausschluss, die auch die Person hinter einer Firma bindet.
Personen im Ausland brauchen für den Erwerb von Grundstücken eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG); wer als Person im Ausland gilt, regelt Art. 5 BewG. Keine Bewilligung braucht es, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Gewerbes, Handwerksbetriebs oder freien Berufes dient oder wenn es dem Erwerber als natürlicher Person als Hauptwohnung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient (Art. 2 Abs. 2 lit. a und b BewG). Wir klären die Bewilligungspflicht, bevor Unterlagen fliessen.
Welche Käufergruppen es gibt und was sie suchen, erklärt die Seite Investoren und Käufergruppen.
Film · gut 80 Sekunden
Wo nichts inseriert ist. Für Käufer erklärt.
Wie aus einem Suchprofil ein passendes Angebot wird: aus unserem Kreis von Eigentümern, vertraulich und mit einem Dossier aus amtlichen Originalen.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Kanton Zürich
Off-Market im Kanton Zürich.
Wir arbeiten vom Hauptsitz in Wallisellen aus für Eigentümer im ganzen Kanton Zürich: von der Stadt Zürich über das Glattal und den Zürichsee bis nach Winterthur und ins Unterland. Jede Gemeinde hat ihre eigene Bau- und Zonenordnung. Was auf einem Grundstück zulässig ist, bestimmt den Wert, und genau das rechnen wir vor dem ersten Käufergespräch nach der Bauordnung Ihrer Gemeinde. Eine erste Antwort gibt die Grundstückprüfung mit Luftbild und Katasterplan.
Erzielen Sie beim Verkauf einen Gewinn, fällt im Kanton Zürich eine Grundstückgewinnsteuer an: Die politischen Gemeinden erheben sie (§ 205 StG ZH) auf dem Gewinn aus der Handänderung (§ 216 Abs. 1 StG ZH), steuerpflichtig ist der Veräusserer (§ 217 StG ZH). Beim Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung wird sie aufgeschoben (§ 216 Abs. 3 lit. a StG ZH). Mehr dazu unter Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf.
Beurkundung und Grundbucheintrag laufen über die zuständigen Stellen am Ort der Liegenschaft. Wir koordinieren die Termine mit Ihnen, der Käuferschaft und der Bank. Wer hinter dem Haus steht, zeigt die Seite über den Gründer Hafid Yaacoubi.
Kosten
Was kostet ein Verkauf ohne Inserat?
Das Exklusivmandat ist ein Mäklervertrag (Art. 412 Abs. 1 OR). Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist (Art. 413 Abs. 1 OR). Bei uns ist das Honorar ein Erfolgshonorar: Ohne Verkauf schulden Sie keines. Wird kein Betrag festgelegt, gilt eine bestehende Taxe, sonst der übliche Lohn (Art. 414 OR). Darum legen wir Höhe, Laufzeit und Auslagen vor der Unterschrift schriftlich fest. Ein unverhältnismässig hoher Mäklerlohn kann der Richter beim Grundstückkauf auf Antrag des Schuldners auf einen angemessenen Betrag herabsetzen (Art. 417 OR).
Beim Direktankauf entfällt die Vermittlung: Wir sind selbst die Käufer, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Welche Kosten ausserhalb des Honorars anfallen, etwa für Beurkundung, Grundbuch und Steuern, besprechen wir im Gespräch, bevor Sie sich entscheiden. Die beiden Wege im Detail: Exklusivmandat und Honorar und Direktankauf durch Yaacoubi.
Im Kanton Zürich
Wer im Kanton Zürich Bauland oder eine Renditeliegenschaft kaufen möchte, findet das Vorgehen auf der Seite Immobilien kaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Off-Market Immobilien: die häufigsten Fragen.
Was heisst Off-Market bei Immobilien?
Die Liegenschaft wird nicht inseriert, sondern einzelnen, geprüften Käufern vorgestellt, die vorher eine Vertraulichkeitsvereinbarung unterschrieben haben. Rechtlich bleibt es ein normaler Grundstückkauf mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR) und Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB).
Erziele ich ohne Inserat einen guten Preis?
Der Preis hängt von Lage, Zone, Reserve und Zustand ab, nicht von der Sichtbarkeit. Ohne Inserat gibt es weniger Konkurrenz, dafür sprechen wir Käufer an, die für genau dieses Objekt bezahlen. Wir rechnen vorab nach der Bauordnung und besprechen den Preisrahmen mit Ihnen. Eine Zusage zu einem bestimmten Preis geben wir nicht.
Wer erfährt vom Verkauf?
Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nicht verhindern lässt sich, was das Gesetz offenlegt: das Grundbuch (Art. 970 ZGB), die Information der Vorkaufsberechtigten (Art. 216d Abs. 1 OR) und Besichtigungen in vermieteten Räumen (Art. 257h Abs. 2 OR).
Gilt ein Vorkaufsrecht auch bei einem stillen Verkauf?
Ja. Das Vorkaufsrecht kann geltend gemacht werden, wenn das Grundstück verkauft wird (Art. 216c Abs. 1 OR), unabhängig davon, ob inseriert wurde. Der Verkäufer muss die berechtigte Person über Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags informieren (Art. 216d Abs. 1 OR). Wir prüfen den Grundbuchauszug darauf, bevor wir einen Käufer ansprechen.
Was geschieht mit den Mietern?
Das Mietverhältnis geht mit dem Eigentum auf den Käufer über (Art. 261 Abs. 1 OR). Früher, als der Mietvertrag es erlaubt, kann der neue Eigentümer Wohn- und Geschäftsräume nur bei dringendem Eigenbedarf kündigen, und dann mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Besichtigungen müssen Mieter gestatten, soweit sie für den Verkauf notwendig sind (Art. 257h Abs. 2 OR).
Was kostet ein Verkauf ohne Inserat?
Prüfung und erstes Gespräch sind kostenlos. Bei uns ist das Honorar ein Erfolgshonorar: Es ist verdient, wenn der Vertrag infolge unserer Vermittlung zustande kommt (Art. 413 Abs. 1 OR). Die Höhe legen wir vor der Unterschrift schriftlich fest. Beim Direktankauf entfällt die Vermittlung, weil wir selbst kaufen.
Wir sind eine Erbengemeinschaft. Geht ein stiller Verkauf?
Ja. Die Erben verfügen gemeinsam über die Liegenschaft (Art. 602 Abs. 2 ZGB); ohne andere Vorschrift braucht es dafür den einstimmigen Beschluss aller Gesamteigentümer (Art. 653 Abs. 2 ZGB). Mehr unter Erbschaft und Liegenschaft.
Kann ich später doch noch inserieren?
Das ist eine Frage des Mandats. Laufzeit und Bedingungen stehen schriftlich im Mandat, vor der Unterschrift offengelegt. Ein stiller Verkauf schliesst eine spätere öffentliche Vermarktung nicht aus. Sie entscheiden, ob und wann.
Wie komme ich als Käufer an Off-Market-Objekte?
Mit einem Suchprofil im Suchmandat: Sie halten fest, was Sie suchen, wir gleichen es mit unserem Bestand, unseren Mandaten und unserem Kreis von Eigentümern ab. Passt ein Objekt, melden wir uns einzeln, zuerst mit Region und Eckdaten. Adresse und Unterlagen folgen nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
Dürfen auch Käufer aus dem Ausland kaufen?
Personen im Ausland brauchen für den Erwerb von Grundstücken eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Ausgenommen ist unter anderem der Erwerb einer ständigen Betriebsstätte oder, für eine natürliche Person, der Hauptwohnung am Ort ihres rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes (Art. 2 Abs. 2 lit. a und b BewG). Wir klären das, bevor Unterlagen fliessen.
Sie möchten kaufen?
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Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026