Verkaufen mit laufender Hypothek
Ein Haus lässt sich jederzeit verkaufen, auch wenn eine Hypothek darauf lastet. Meist wird sie beim Notartermin aus dem Kaufpreis abgelöst, und Sie erhalten den Rest. Kosten entstehen vor allem dann, wenn eine Festhypothek vor ihrem Ablauf aufgelöst wird. Hier stehen die drei Wege, der Ablauf beim Notar und was mit dem Schuldbrief geschieht.
Haus verkaufen mit Hypothek
Zuerst die Adresse, dann Ihre Angaben. Kennen Sie den Ablauf Ihrer Hypothek, schreiben Sie ihn ins Anliegen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Die Grundfrage
Eine Hypothek ist ein Kredit der Bank, gesichert mit einem Grundpfand auf Ihrem Haus. Das Grundpfand wird als Grundpfandverschreibung oder als Schuldbrief bestellt (Art. 793 Abs. 1 ZGB); in der Praxis ist es meist ein Schuldbrief. Es hindert den Verkauf nicht: Wird das belastete Grundstück veräussert, bleiben die Haftung des Grundpfandes und des Schuldners unverändert, wenn nichts anderes verabredet ist (Art. 832 Abs. 1 ZGB, für den Schuldbrief über Art. 845 ZGB).
Ein Käufer will das Haus aber frei von Ihrer Schuld übernehmen. Darum wird die Hypothek beim Verkauf fast immer abgelöst: Die Bank erhält ihren Betrag aus dem Kaufpreis, der Schuldbrief geht an Sie oder gleich an die Bank des Käufers. Eine Bewilligung der Bank für den Verkauf verlangt das Gesetz nicht. Was mit dem Kredit geschieht, regelt aber Ihr Hypothekarvertrag; darum gehört er an den Anfang jeder Planung. Ob Sie direkt an uns oder diskret im Exklusivmandat verkaufen, ändert an der Ablösung nichts.
Drei Wege
Welcher Weg offensteht, hängt vom Vertrag mit Ihrer Bank und vom Käufer ab. Am häufigsten ist der erste.
Ihre Bank nennt den Betrag, der am Tag der Übergabe offen ist. Beim Notartermin wird er aus dem Kaufpreis bezahlt, den Rest erhalten Sie. Danach überträgt die Bank den Register-Schuldbrief oder gibt den Papier-Schuldbrief heraus; eine Grundpfandverschreibung wird gelöscht.
Art. 853 und 826 ZGB
Den Hypothekarvertrag mit Zins und Laufzeit übernimmt der Käufer nur, wenn Ihre Bank einverstanden ist. Für die Pfandschuld selbst gilt eine Sonderregel: Übernimmt der Käufer sie, werden Sie frei, wenn die Bank nicht binnen Jahresfrist nach der Mitteilung des Grundbuchverwalters schriftlich erklärt, Sie beibehalten zu wollen. Interessant ist die Übernahme, wenn Ihre Festhypothek einen tieferen Zins hat, als ihn der Käufer heute erhielte.
Art. 176 Abs. 1 und 183 OR · Art. 832 Abs. 2, 834 und 845 ZGB
Manche Hypothekarverträge erlauben, eine Festhypothek auf eine neue Liegenschaft zu übertragen. Ob und wie, steht in Ihrem Vertrag; die Bank prüft das neue Objekt und Ihre Tragbarkeit erneut. Fragen Sie danach, bevor Sie den Verkaufstermin festlegen.
Beim Notar
Die Ablösung ist Teil der Vorbereitung. Sie unterschreiben einmal beim Notar, alles andere ist vorher abgestimmt.
Hypothekarmodelle
Festhypothek. Zins und Laufzeit sind fest vereinbart. Das Gesetz erlaubt dem Schuldner, schon vor dem Verfalltag zu erfüllen, sofern sich aus dem Vertrag oder den Umständen nichts anderes ergibt (Art. 81 Abs. 1 OR). Hypothekarverträge regeln genau das: Eine Festhypothek lässt sich vor ihrem Ablauf in der Regel nur gegen eine Entschädigung auflösen, die Vorfälligkeitsentschädigung.
Saron-Hypothek. Der Zins folgt dem Referenzsatz, gebunden sind Sie an eine vereinbarte Rahmenlaufzeit. Ob und zu welchen Bedingungen Sie vorher aussteigen können, regelt der Vertrag; manche Banken verlangen auch hier eine Gebühr oder eine Entschädigung.
Variable Hypothek. Sie ist meist mit einer Frist von einigen Monaten kündbar. Wer früh plant, kündigt auf den Verkaufstermin und vermeidet Kosten.
Wie hoch eine Entschädigung ausfällt, rechnet nur Ihre Bank nach Ihrem Vertrag. Wir nennen keine Beträge, sondern holen die Ablöseofferte früh ein und legen den Termin, wenn möglich, so, dass sie klein bleibt. Finanzierungsberatung leisten wir nicht.
Vorfälligkeit
Die Bank verlangt die Entschädigung, weil sie mit Ihrem Zins bis zum Ende der Laufzeit gerechnet hat. Häufig berechnet sie die Differenz zwischen dem vereinbarten Zins und dem Zins, zu dem sie das Geld für die Restlaufzeit wieder anlegen kann. Je kürzer die Restlaufzeit, desto kleiner ist sie meist. Vier Hebel helfen:
Schuldbrief
Durch den Schuldbrief wird eine persönliche Forderung begründet, die grundpfändlich sichergestellt ist (Art. 842 Abs. 1 ZGB). Er wird entweder als Register-Schuldbrief im Grundbuch oder als Papier-Schuldbrief mit einem Titel ausgestaltet (Art. 843 ZGB).
Ist die Schuldbriefforderung getilgt, kann der Schuldner verlangen, dass die Bank der Übertragung des Register-Schuldbriefs auf seinen Namen zustimmt oder den Papier-Schuldbrief unentkräftet herausgibt (Art. 853 ZGB). Der Schuldbrief bleibt also bestehen, und der Schuldner darf ihn weiterverwenden (Art. 854 Abs. 2 ZGB). Beim Verkauf geht er darum oft an die Bank der Käuferschaft, die damit deren Hypothek sichert. Das erspart die Errichtung eines neuen Schuldbriefs.
Bei einer Grundpfandverschreibung kann der Eigentümer nach dem Untergang der Forderung verlangen, dass der Gläubiger die Löschung des Eintrags bewilligt (Art. 826 ZGB).
Nettoerlös
Bevor Sie zusagen, rechnen wir mit Ihnen den Nettoerlös, Zeile für Zeile. Die Hypothek wird aus dem Kaufpreis bezahlt. Sie verkleinert also den Betrag, der an Sie geht, nicht aber den Gewinn, auf dem die Steuer berechnet wird: Besteuert wird der Gewinn, soweit der Erlös die Anlagekosten übersteigt, also Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen (Art. 12 Abs. 1 StHG).
Die Reihenfolge:
Wenn es knapp wird
Selten, aber möglich: Ist die Hypothek höher als der Preis, den ein Käufer bezahlt, reicht der Kaufpreis nicht, um sie ganz abzulösen. Die Schuld bleibt dann bestehen, denn der Schuldbrief begründet eine persönliche Forderung (Art. 842 Abs. 1 ZGB). Einen Anspruch darauf, dass die Bank den Schuldbrief überträgt oder herausgibt, haben Sie erst, wenn die Forderung getilgt ist (Art. 853 ZGB). Ein Käufer will das Haus aber frei von Ihrer Schuld.
Darum braucht es vor der Beurkundung eine Lösung mit Ihrer Bank, etwa eigene Mittel für die Differenz oder eine Vereinbarung über den Rest. Wir rechnen früh, ob der Preis die Hypothek deckt, damit diese Frage nicht erst beim Notar auftaucht. Einen ersten Rahmen gibt die kostenlose Bewertung.
Stockwerkeigentum
Für eine Eigentumswohnung gilt dasselbe wie für ein Haus. Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Als Miteigentumsanteil ist es selbst ein Grundstück im Sinn des Gesetzes (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 ZGB). Ihre Hypothek lastet darum auf Ihrer Wohnung, nicht auf dem ganzen Haus.
Abgelöst wird sie wie beim Haus aus dem Kaufpreis, übernommen nur mit Zustimmung Ihrer Bank. Der Erneuerungsfonds gehört der Gemeinschaft, nicht der einzelnen Wohnung; er bleibt im Haus und wird beim Verkauf nicht ausbezahlt. Mehr zu Wertquote, Reglement und Fonds unter Wohnung verkaufen.
Steuern
Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne aus der Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens, soweit der Erlös die Anlagekosten übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Im Kanton Zürich erheben die politischen Gemeinden diese Steuer (§ 205 StG ZH); steuerpflichtig ist der Veräusserer (§ 217 StG ZH). Wie viel Hypothek auf dem Haus lastet, ändert den Gewinn nicht.
Wer eine dauernd und ausschliesslich selbst genutzte Wohnliegenschaft verkauft und den Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet, kann die Steuer aufschieben (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG).
Ob eine Entschädigung für die vorzeitige Auflösung der Hypothek steuerlich abziehbar ist, beurteilt Ihre Steuerberatung für Ihren Fall. Steuerberatung leisten wir nicht.
Im Kanton Zürich
Was im Kanton Zürich gilt, mit Tarif, Besitzdauer und Aufschub, steht auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Wer zustimmt
Die Hypothek ist selten das Hindernis. Häufiger fehlt eine Unterschrift oder eine Mitteilung. Das klären wir vor dem Vertrag:
Wohnen bleiben
Wer verkauft und im Haus bleiben möchte, kann sich eine Nutzniessung (Art. 745 Abs. 1 ZGB) oder ein Wohnrecht (Art. 776 Abs. 1 ZGB) einräumen lassen. Auch dann wird die Hypothek in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst; das Recht wirkt sich auf den Preis aus.
Ein anderer Weg ist Land gegen Wohnung: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, der darauf entsteht.
Lebenslage
Steht nicht der Verkauf im Vordergrund, sondern die Verlängerung, prüft die Bank die Tragbarkeit neu. Wie sie rechnet und welche Optionen Sie haben, zeigt die Seite Hypothek läuft aus, mit einem Rechner für Ihre eigenen Zahlen.
Zwei Wege
Beide Wege lösen die Hypothek beim Notar aus dem Kaufpreis ab. Sie unterscheiden sich im Tempo und darin, wer den Termin bestimmt.
Film · knapp 2 Minuten
Ein Ehepaar verkauft nach vielen Jahren sein Haus. Der Film zeigt, wie wir das Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Preis vorschlagen und den Verkauf diskret bis zum Notar begleiten.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Häufige Fragen
Meist wird sie beim Notartermin aus dem Kaufpreis abgelöst: Ihre Bank erhält die Restschuld samt Zins, der Rest geht an Sie. Seltener übernimmt der Käufer den Hypothekarvertrag mit Zustimmung Ihrer Bank (Art. 176 Abs. 1 OR), oder Sie übertragen sie auf ein neues Haus, wenn Ihr Vertrag das erlaubt.
Ja. Das Grundpfand hindert den Verkauf nicht; ohne andere Abrede bleiben die Haftung des Grundpfandes und des Schuldners unverändert (Art. 832 Abs. 1 ZGB). Damit der Käufer das Haus frei übernimmt, wird die Hypothek in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst.
Eine Bewilligung der Bank für den Verkauf verlangt das Gesetz nicht. Einverstanden sein muss die Bank aber, wenn der Käufer Ihren Hypothekarvertrag mit Zins und Laufzeit übernehmen soll (Art. 176 Abs. 1 OR), und wie eine vorzeitige Rückzahlung abläuft, regelt Ihr Vertrag. Sprechen Sie darum früh mit Ihrer Bank.
Den Hypothekarvertrag mit Zins und Laufzeit übernimmt er nur, wenn Ihre Bank einverstanden ist (Art. 176 Abs. 1 OR). Für die Pfandschuld selbst gilt eine Sonderregel, die das Obligationenrecht ausdrücklich vorbehält (Art. 183 OR): Übernimmt der Käufer sie, werden Sie frei, wenn die Bank nicht binnen Jahresfrist schriftlich erklärt, Sie beibehalten zu wollen (Art. 832 Abs. 2 ZGB); die Frist läuft ab der Mitteilung des Grundbuchverwalters (Art. 834 ZGB).
Das rechnet Ihre Bank nach Ihrem Vertrag. Die Entschädigung hängt vor allem von der Restlaufzeit und vom Zinsunterschied ab und ist meist kleiner, je näher der Ablauf liegt. Wir holen die Ablöseofferte früh ein und legen den Termin, wenn möglich, auf den Ablauf.
Wenn Ihr Vertrag das vorsieht und die Bank das neue Objekt und Ihre Tragbarkeit annimmt. Das ist eine Frage Ihres Vertrags, nicht des Gesetzes. Klären Sie sie, bevor Sie den Verkaufstermin festlegen.
Nach der Tilgung stimmt die Bank der Übertragung des Register-Schuldbriefs zu oder gibt den Papier-Schuldbrief heraus (Art. 853 ZGB). Er kann weiterverwendet werden (Art. 854 Abs. 2 ZGB); oft sichert er danach die Hypothek der Käuferschaft.
Dann bleibt eine Restschuld, denn der Schuldbrief begründet eine persönliche Forderung (Art. 842 Abs. 1 ZGB). Vor der Beurkundung braucht es eine Lösung mit Ihrer Bank, etwa eigene Mittel für die Differenz.
Dasselbe wie beim Haus. Die Wohnung im Stockwerkeigentum ist als Miteigentumsanteil selbst ein Grundstück (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 ZGB); die Hypothek darauf wird aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Erneuerungsfonds bleibt bei der Gemeinschaft.
Oft der Ablauf der Festhypothek, weil dann keine Entschädigung anfällt. Entscheidend sind aber auch Ihre Lebenslage und die Besitzdauer: Im Kanton Zürich ermässigt sich die Grundstückgewinnsteuer ab fünf vollen Besitzjahren (§ 225 Abs. 3 StG ZH). Eine Marktprognose geben wir nicht ab.
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen: mit Hypothek, Steuer und Nettoerlös.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026
