Auf welcher Fläche beruht der Preis?
Ein fairer Preis kennt die zulässige Fläche nach Bauordnung. Fehlt sie im Angebot, fragen Sie nach.
Zweite Meinung
Bauträger-Angebot prüfen: erst rechnen, dann unterschreiben.
Ein Bauträger-Angebot zu prüfen heisst: den Preis zurückrechnen, die Bedingungen lesen und die Sicherheiten klären. Yaacoubi Immobilien tut das für Eigentümer in der Deutschschweiz. Wir rechnen zurück, was auf Ihrem Grundstück zulässig ist, und sagen Ihnen offen, ob das Angebot dazu passt.
Zweite Meinung
Lassen Sie das Angebot prüfen.
Zuerst die Adresse, dann Ihre Angaben. Das Angebot selbst legen Sie uns im Gespräch vor. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
- Preis zurückgerechnet
- Bedingungen gelesen
- Sicherheiten geprüft
- Fristen im Blick
- Vergleich mit anderen Käufern
- Vertraulich
Die Rückrechnung
Wie viel zahlt ein Bauträger für Bauland? Vom fertigen Haus zurück zum Land.
SchemaAnteile je Projekt verschieden
Ein Bauträger rechnet vom fertigen Projekt zurück: Verkaufserlös der Wohnungen, abzüglich Baukosten, Nebenkosten, Finanzierung und seinem Gewinn mit Risiko, der Marge. Was übrig bleibt, kann er höchstens für das Land bezahlen; so berechnet er den Landpreis. Fachleute nennen diesen Rest den Residualwert. Jede Annahme in dieser Rechnung verschiebt den Preis für Ihr Land.
- Fläche: Wie viele Wohnungen setzt er an, und stimmt das mit der Bauordnung Ihrer Gemeinde überein?
- Verkaufspreise: Mit welchen Preisen je Quadratmeter rechnet er für die neuen Wohnungen?
- Kosten: Baukosten, Abbruch, Erschliessung, Gebühren, Zinsen
- Zeit: Wie lange dauern Planung und Bewilligung, und wer trägt das Risiko einer Verzögerung?
- Gewinn und Risiko: Was behält er für sich, und wofür?
Unterschätzt ein Angebot die zulässige Fläche, ist es zu tief. Wir rechnen dieselbe Rechnung für Ihre Seite, mit den Werten Ihrer Gemeinde. Wie ein Entwickler entscheidet, beschreiben wir auch unter Käufergruppen erklärt.
Ein Rechenbeispiel
Ist das Angebot zu tief? Die Fläche entscheidet mit.
Ein Beispiel ohne Franken zeigt, wie stark die Fläche den Rest für das Land bestimmt. Auf der fiktiven Musterparzelle lässt die Bauordnung 1'020 m² anrechenbare Geschossfläche zu; ein Neubau mit 4 Vollgeschossen nutzt davon 938 m². Rechnet ein Angebot nur mit drei Vollgeschossen, sind es 704 m², also 234 m² weniger.
Grundstück850 m²
zulässige anrechenbare Geschossfläche1'020 m²
mit 4 Vollgeschossen anrechenbar938 m²
mit drei Vollgeschossen anrechenbar704 m²
Unterschied234 m²
Ein Teil der Kosten bleibt gleich, etwa für Abbruch, Erschliessung und Planung. Darum sinkt der Rest für das Land prozentual stärker als die Fläche. Fragen Sie deshalb immer, mit welcher Fläche gerechnet wurde. Wie ein Neubau auf Ihrem Grundstück gerechnet wird, steht unter Ersatzneubau und Verdichtung.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle · gerundet, ohne Bonus und Abzüge.
Sechs Fragen an jedes Angebot
Was im Angebot steht, und was fehlt.
Ist der Preis fest oder bedingt?
Viele Angebote gelten nur, wenn eine Baubewilligung, eine Finanzierung oder eine Einzonung zustande kommt. Jede Bedingung braucht eine Frist.
Wann wird bezahlt?
Anzahlung, Restzahlung, Sicherheit: Ohne andere Vereinbarung sind Preis und Eigentum Zug um Zug zu leisten.
Art. 184 Abs. 2 OR
Wie lange sind Sie gebunden?
Ein Kaufsrecht darf höchstens zehn Jahre dauern und kann im Grundbuch vorgemerkt werden. In dieser Zeit sind Sie in Ihrer Verfügung über das Grundstück eingeschränkt.
Art. 216a OR · Art. 959 ZGB
Was gilt, wenn das Projekt scheitert?
Rücktritt, Entschädigung, Löschung der Vormerkung: Das muss vor der Unterschrift geregelt sein, nicht danach.
Wer trägt welche Kosten?
Notariat, Grundbuch, Grundstückgewinnsteuer und der Ausgleich für Planungsvorteile. Mehr dazu unter Steuern und Kosten beim Grundstückverkauf.
Rechte am Grundstück
Kaufsrecht, Vorkaufsrecht, Rückkaufsrecht: was Sie damit binden.
Viele Angebote enthalten neben dem Preis ein Recht, das Sie über Jahre bindet. Die wichtigsten Regeln im Überblick.
Kaufsrecht
Der Berechtigte darf das Grundstück später zu einem festgelegten Preis kaufen. Das Recht braucht die öffentliche Beurkundung, darf höchstens zehn Jahre dauern und kann im Grundbuch vorgemerkt werden.
Art. 216 Abs. 2 und Art. 216a OR
Vorkaufsrecht
Der Berechtigte kann in einen Verkauf an einen Dritten eintreten, und zwar, wenn nichts anderes vereinbart ist, zu den Bedingungen, die Sie mit dem Dritten vereinbart haben. Sie müssen ihn über den Vertrag informieren, er hat drei Monate Zeit. Das Recht darf höchstens 25 Jahre dauern.
Art. 216a, 216d Abs. 1 und 3, Art. 216e OR
Rückkaufsrecht
Sie als Verkäufer können das Grundstück später zurückkaufen. Auch dieses Recht braucht die öffentliche Beurkundung und darf höchstens 25 Jahre dauern.
Art. 216 Abs. 2 und Art. 216a OR
Vormerkung im Grundbuch
Ein vorgemerktes Recht wirkt gegenüber jedem später erworbenen Recht. Ohne Vormerkung bindet es nur die Vertragsparteien. Vertragliche Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsrechte sind vererblich, aber nicht abtretbar, wenn nichts anderes vereinbart ist.
Art. 959 ZGB · Art. 216b OR
Rechtsberatung leisten wir nicht. Den Vertrag prüfen Notariat oder Anwalt; wir rechnen, ob er wirtschaftlich stimmt.
Beteiligung am Mehrerlös
Mehrerlös und Gewinnbeteiligung.
Steigt der Wert nach dem Kauf, etwa durch eine Aufzonung oder ein grösseres Projekt, möchten viele Verkäufer daran beteiligt bleiben. Das lässt sich im Kaufvertrag regeln, mit einer Mehrerlös- oder Gewinnbeteiligungsklausel. Manche nennen sie Nachbesserungsklausel; mit der Nachbesserung bei Baumängeln hat sie nichts zu tun. Sie muss Grundlage, Berechnung, Frist und Sicherheit nennen, etwa eine Garantie oder ein Pfandrecht. Damit sie später durchsetzbar ist, gehört sie in den beurkundeten Kaufvertrag (Art. 216 Abs. 1 OR). Fehlt sie, gehört ein späterer Gewinn dem Käufer.
Was der Bauträger sieht
Aus einem Haus werden Wohnungen.
So sieht ein Entwickler Ihr Grundstück. Bevor Sie verkaufen, sollten Sie es genauso sehen, mit Fläche, Wohnungen und Ertrag.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Vorher und nachher
Das erste Angebot und unsere Prüfung.
Ein erstes Angebot ist ein Anfang. Mit einer zweiten Rechnung verhandeln Sie gleichwertig.
Erstes AngebotNach unserer Prüfung
PreisPauschalbetragzurückgerechnet aus der zulässigen Fläche Ihrer Gemeinde
Bedingungenallgemein formulierteinzeln benannt, je mit Frist
SicherheitVertrauenZahlung Zug um Zug, Garantie, Rücktrittsrecht
Käuferein einzigerVergleich mit weiteren geprüften Käufern
ZeitdruckAntwort bis Ende WocheIhre Frist, Ihr Entscheid
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Vergleichen, ohne zu inserieren.
Ein erstes Angebot ist selten das einzige mögliche. Der Film zeigt, wie wir im Exklusivmandat ohne Inserat weitere geprüfte Käufer ansprechen, damit Sie vergleichen können, bevor Sie unterschreiben.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Verhandlung
Grundstück an einen Bauträger verkaufen: Gegenangebot und Verhandlung.
Ein erstes Angebot ist ein Anfang, kein Ende. Bevor Sie antworten, stellen Sie vier Fragen: Auf welcher Fläche beruht der Preis? Welche Bedingungen gelten, und bis wann? Wie wird bezahlt, und was sichert die Zahlung? Was geschieht, wenn das Projekt scheitert? Setzen Sie eine eigene Frist für die Antwort und lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen.
Ein zweites Angebot verändert die Verhandlung. Im Exklusivmandat sprechen wir weitere geprüfte Käufer aus unserem Kreis an, ohne Inserat, damit Sie vergleichen können (So funktioniert das Exklusivmandat). Oder wir kaufen selbst, im Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt. Welche Wege es gibt, ein Grundstück zu verkaufen, zeigt die Seite Bauland verkaufen: alle Wege. Wie ein Bauträger vom Potenzial zum bewilligten Projekt kommt, beschreibt Projektentwicklung fürs Grundstück.
Vorsicht bei Reservation und Vorvertrag: Ein Vorvertrag über ein Grundstück ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 Abs. 2 OR). Lassen Sie jede Reservation prüfen, bevor Sie unterschreiben.
Häufige Fehler
Fünf Fehler, die Verkäufer viel kosten können.
Unter Zeitdruck unterschreiben
Eine Antwortfrist bis Ende Woche setzt der Käufer, nicht das Gesetz. Wer sich Zeit für eine zweite Rechnung nimmt, verliert selten ein gutes Angebot.
Nur ein Angebot kennen
Ohne Vergleich wissen Sie nicht, ob ein Preis am oberen oder am unteren Rand liegt. Ein zweites Angebot oder eine eigene Rückrechnung schafft den Massstab.
Exklusivität zu früh zusagen
Wer einem einzigen Bauträger früh das alleinige Verhandlungsrecht gibt, verzichtet auf den Vergleich. Eine solche Zusage gehört befristet und an klare Bedingungen geknüpft.
Die Hypothek vergessen
Eine bestehende Hypothek wird beim Verkauf in der Regel abgelöst. Bei einer festen Laufzeit kann die Bank dafür eine Entschädigung verlangen. Klären Sie das, bevor Sie einen Termin zusagen.
Mieter nicht geregelt
Ist Ihr Haus vermietet, gehen die Mietverträge mit dem Eigentum auf den Käufer über. Kündigt er früher, als es Ihr Vertrag mit dem Mieter erlaubt hätte, haften Sie dem Mieter für den Schaden. Wer bis wann für leere Räume sorgt, gehört deshalb in den Kaufvertrag.
Art. 261 Abs. 1 und 3 OR
Am Ort bleiben
Nicht jeder will Geld. Manche wollen eine Wohnung.
Viele Eigentümer möchten nach dem Verkauf in ihrem Quartier bleiben. Manche Angebote zahlen deshalb nicht nur in Franken, sondern ganz oder teilweise in einer Wohnung im Neubau auf Ihrem eigenen Grundstück.
Für diesen Weg gelten zusätzliche Regeln: Beurkundung, Stockwerkeigentum vor dem Bau, Sicherheiten und Steuern. Wir erklären sie unter Tausch Land gegen Wohnung.
Kanton Zürich
Angebot prüfen im Kanton Zürich.
Erzielen Sie beim Verkauf eines Grundstücks im Kanton Zürich einen Gewinn, schulden Sie die Grundstückgewinnsteuer: Steuerpflichtig ist der Veräusserer (§ 217 StG). Gewinn ist der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Massgebend für Gewinn und Besitzesdauer ist die letzte Handänderung (§ 219 Abs. 2 StG), und die Steuer ermässigt sich mit der anrechenbaren Besitzesdauer (§ 225 Abs. 3 StG). Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht (§§ 227 bis 233 StG, aufgehoben).
Das Projekt des Bauträgers braucht eine baurechtliche Bewilligung (§ 309 Abs. 1 lit. a PBG); wie viel er bauen darf, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Braucht das Projekt eine Aufzonung, regelt die Gemeinde den Ausgleich des Planungsvorteils selbst (§ 19 Abs. 1 MAG). Abgabepflichtig ist, wem das Grundstück gehört, wenn die Planungsmassnahme in Kraft tritt (§ 5 Abs. 1 und 3 MAG, für den kommunalen Ausgleich sinngemäss nach § 20 Abs. 3 MAG). Wer die Abgabe wirtschaftlich trägt, gehört deshalb in den Kaufvertrag.
So prüfen wir
Ihre zweite Meinung in fünf Schritten.
- 01 · UnterlagenSie zeigen uns das Angebot und, falls vorhanden, den Vertragsentwurf, vertraulich.
- 02 · RückrechnungZulässige Fläche, mögliche Wohnungen und was ein Bauträger dafür bezahlen kann.
- 03 · VertragspunkteBedingungen, Fristen, Sicherheiten und Kosten, Punkt für Punkt.
- 04 · GesprächUnsere Einschätzung, persönlich und offen.
- 05 · Ihr WegAnnehmen, nachverhandeln, einen anderen Käufer suchen oder an uns verkaufen.
Zwei Wege
Zweite Meinung oder zweiter Käufer.
Zweite Meinung
Wir prüfen das Angebot.
Rückrechnung, Vertragspunkte und eine ehrliche Einschätzung. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos.
Angebot prüfen lassen →Zweiter Käufer
Wir finden einen Vergleich.
Im Exklusivmandat sprechen wir weitere geprüfte Entwickler und Investoren an. Oder wir kaufen selbst, mit eigenen Mitteln.
Exklusivmandat →Häufige Fragen
Was man uns zu Angeboten fragt.
Wie viel zahlt ein Bauträger für Bauland?
So viel, wie nach Verkaufserlös, Kosten und Gewinn für das Land übrig bleibt. Das hängt von Fläche, Lage, Kosten und Zeit ab. Eine allgemeine Zahl je Quadratmeter wäre unseriös; wir rechnen es für Ihr Grundstück mit den Werten Ihrer Gemeinde.
Muss ich das erste Angebot annehmen?
Nein. Sie sind zu nichts verpflichtet, ein erstes Angebot ist meist der Beginn einer Verhandlung. Mit einer eigenen Rechnung und einem zweiten Käufer zum Vergleich verhandeln Sie mit eigenen Zahlen. Fragen Sie nach der Rechnung hinter dem Preis, nach Bedingungen und Fristen. Ein seriöser Käufer erklärt, wie er auf seine Zahl kommt, und lässt Ihnen Zeit für eine zweite Meinung.
Darf ich mit mehreren Bauträgern gleichzeitig verhandeln?
Ja, solange Sie noch nichts unterschrieben haben, das Sie bindet. Prüfen Sie vorher, ob ein Vorvertrag, eine Reservation oder ein Kaufsrecht Sie schon bindet (Art. 216 Abs. 2 OR). Geben Sie allen dieselben Unterlagen und setzen Sie allen dieselbe Frist, dann sind die Angebote vergleichbar.
Ist eine Reservation verbindlich?
Das kommt auf den Inhalt an. Ein Vorvertrag über ein Grundstück ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 Abs. 2 OR). Eine Reservation, die Sie zu Zahlung oder Verkauf verpflichtet, kann darunter fallen. Lassen Sie sie vor der Unterschrift von Notariat oder Anwalt prüfen.
Was ist ein Kaufsrecht?
Das Recht des Käufers, Ihr Grundstück später zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Es muss öffentlich beurkundet werden (Art. 216 Abs. 2 OR) und kann höchstens für zehn Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden (Art. 216a OR). In dieser Zeit sind Sie gebunden.
Was ist eine Mehrerlösklausel?
Eine Abrede im Kaufvertrag, nach der Sie zusätzlich beteiligt werden, wenn der Käufer später mehr bauen oder verkaufen kann als angenommen, etwa nach einer Aufzonung. Durchsetzbar ist sie, wenn sie im beurkundeten Kaufvertrag steht (Art. 216 Abs. 1 OR) und mit einer Sicherheit verbunden ist. Was sie enthalten muss, steht oben im Abschnitt zu Mehrerlös und Gewinnbeteiligung.
Wie lange bin ich an ein Angebot gebunden?
Ein erstes Angebot des Bauträgers ist meist ein Verhandlungsstart und bindet Sie nicht. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist erst mit der öffentlichen Beurkundung gültig (Art. 216 Abs. 1 OR). Haben Sie schon einen Vorvertrag, eine Reservation oder ein Kaufsrecht unterschrieben, prüfen Sie dessen Form und Dauer.
Was passiert, wenn der Bauträger in Schwierigkeiten gerät?
Darum zählen Sicherheiten: Zahlung Zug um Zug beim Notar, eine Garantie einer Bank, klare Rücktrittsrechte und, bei Land gegen Wohnung, Schutz vor Pfandrechten unbezahlter Handwerker (Art. 839 ZGB). Je grösser der Teil des Preises, der erst später fliesst oder in einer Wohnung besteht, desto wichtiger werden diese Sicherheiten. Wir zeigen, wo ein Vertrag Lücken hat.
Was zahlt ein Investor oder Entwickler für ein Grundstück?
Das hängt vom Projekt ab, das er darauf bauen kann. Ein Investor rechnet wie ein Bauträger vom Ertrag oder Verkaufserlös zurück. Eine Zahl für Ihr Grundstück erfahren Sie aus der Rückrechnung mit den Werten Ihrer Gemeinde, nicht aus einer Faustregel.
Was kostet die Prüfung?
Die erste Beurteilung im Gespräch ist kostenlos. Möchten Sie die Rechnung schriftlich, bieten wir sie als Analyse an. Den Vertrag selbst prüfen Notariat oder Anwalt; wir sagen Ihnen, ob er wirtschaftlich zu Ihrem Grundstück passt. So wissen Sie vor der Unterschrift, ob der Preis stimmt und welche Punkte Sie nachverhandeln sollten.
Ein gutes Angebot hält jeder Prüfung stand.
Wir rechnen für Ihre Seite, bevor Sie unterschreiben.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026