Teilverkauf und Abparzellierung
Wer ein Grundstück teilt, macht aus einer Parzelle zwei. Der Geometer vermisst die neue Grenze, das Grundbuchamt trägt beide Teile ein. Danach können Sie einen Teil verkaufen und den anderen behalten. Yaacoubi Immobilien klärt vorher ab, ob die Teile den Bauvorschriften entsprechen und jeder eine Zufahrt hat.
Teilverkauf besprechen
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir prüfen die Teilung vorab und sagen Ihnen offen, ob sie sich lohnt. Ein erstes Gespräch ist unverbindlich und bleibt unter uns.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Der Begriff
Ein Grundstück teilen heisst in der Schweiz, aus einer Parzelle zwei oder mehr zu machen. Gebräuchlich sind auch die Wörter Abparzellierung, Parzellierung, Unterteilung und Mutation, der abgetrennte Teil heisst Teilgrundstück oder Teilstück. Ob Sie die Hälfte oder nur einen Streifen am Rand abtrennen, das Verfahren ist dasselbe. Jeder Teil erhält eine eigene Grundstücknummer und ein eigenes Blatt im Grundbuch: Das bisherige Blatt wird in der Regel für einen Teil weitergeführt, für die anderen Teile werden neue eröffnet, soweit sie nicht mit einem Nachbargrundstück vereinigt werden (Art. 153 GBV).
Die neue Grenze vermisst und dokumentiert ein Ingenieur-Geometer. Ohne seine unterzeichnete Mutationsurkunde kann die Grenzlinie im Grundbuch nicht verändert werden (Art. 21 Abs. 2 GBV). Anlässe für eine Teilung gibt es viele: ein Garten, den das Haus allein nicht braucht, eine Erbschaft mit Grundstück oder eine Baulücke, die ein anderer bebauen könnte.
Zuerst der Plan
Der Geometer misst die Grenzen und erstellt die Mutationsurkunde, ob sich die Teilung lohnt, rechnet er nicht. Das klären wir vorher: Wo kann die Grenze verlaufen? Wie gross werden die Teile? Hat das Haus noch genug Abstand? Wie kommt der abgetrennte Teil zur Strasse? Erst wenn der Plan aufgeht, lohnt sich der Auftrag.
Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und verpflichtet zu nichts, mehr dazu unter kostenlose Bewertung für Eigentümer. Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde. Wie viel auf dem abgetrennten Teil gebaut werden darf, erklären wir unter was auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf, die Rechnung selbst unter Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen.
Musterbeispiel
Damit die Teilung aufgeht, muss die neue Grenze vier Dinge erfüllen:
Musterbeispiel · fiktive Parzelle · ohne Massstab.
Der Ablauf
Die Reihenfolge der Schritte 2 bis 4 kann je nach Gemeinde abweichen. Wir klären sie am Anfang.
Bereinigung
Bei der Teilung wird jeder Eintrag auf dem Grundstück geprüft. Ohne Antrag zur Bereinigung weist das Grundbuchamt die Anmeldung ab (Art. 974a Abs. 2 ZGB).
Wegrechte oder Leitungsrechte bestehen nach der Teilung auf allen Teilen weiter. Beschränkt sich ihre Ausübung nach den Belegen oder den Umständen auf einzelne Teile, werden sie auf den nicht betroffenen Teilen gelöscht.
Art. 743 und 974a ZGB · Art. 154 GBV
Das Grundpfand wird auf Ihren Antrag und gegebenenfalls mit Zustimmung der Gläubiger verteilt. Ohne andere Abrede wird jeder Teil nach seinem Wert verhältnismässig belastet. Nimmt ein Gläubiger die Verteilung nicht an, kann er binnen Monatsfrist verlangen, dass seine Forderung innert eines Jahres getilgt wird.
Art. 833 ZGB · Art. 155 GBV
Gehört das Grundstück mehreren Personen im Miteigentum, braucht die Veräusserung oder Belastung der Sache die Übereinstimmung aller, wenn nichts anderes vereinbart ist. Eine Erbengemeinschaft verfügt gemeinsam.
Art. 648 Abs. 2 und Art. 602 Abs. 2 ZGB
Erbengemeinschaft und Grundstück →Sonderfälle
Das bäuerliche Bodenrecht gilt auch für Grundstücke, die nur teilweise in einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind. Für eine Teilung in einen Teil innerhalb und einen Teil ausserhalb dieses Geltungsbereichs, etwa entlang der Bauzonengrenze, bewilligt die kantonale Behörde eine Ausnahme vom Zerstückelungsverbot.
Art. 2 Abs. 2 lit. c und Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB
Landwirtschaftliche Grundstücke dürfen nicht in Teilstücke unter 25 Aren aufgeteilt werden, Rebgrundstücke nicht unter 15 Aren. Die Kantone können grössere Mindestflächen festlegen. Von einem landwirtschaftlichen Gewerbe dürfen keine einzelnen Grundstücke oder Grundstücksteile abgetrennt werden. Ausnahmen bewilligt die kantonale Behörde nur in den Fällen, die das Gesetz nennt.
Art. 58 Abs. 1 und 2, Art. 60 BGBB
Landwirtschaftsland verkaufen →Steht auf dem Grundstück ein im Kataster der belasteten Standorte eingetragener Standort, braucht die Veräusserung oder die Teilung die Bewilligung der Behörde. Im Kanton Zürich beantragt sie die Person, die verkaufen oder teilen möchte, oder das zuständige Notariat beim AWEL, dem Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft. Für Standorte, die weder überwachungs- noch sanierungsbedürftig sind, hat der Kanton die Bewilligung generell erteilt.
Art. 32dbis Abs. 3 USG
Kanton Zürich
Im Kanton Zürich dürfen durch die Unterteilung von Grundstücken keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Bauvorschriften widersprechen (§ 228 Abs. 2 PBG). Die Unterteilung selbst braucht eine baurechtliche Bewilligung, wenn sie nach Erteilung einer Baubewilligung oder nach erfolgter Überbauung erfolgt (§ 309 Abs. 1 lit. e PBG). Über Baugesuche entscheidet die örtliche Baubehörde, soweit keine Verordnung etwas anderes bestimmt (§ 318 PBG). Für ein unbebautes Grundstück ohne Baubewilligung nennt diese Bestimmung keine Bewilligungspflicht, die Bauvorschriften gelten trotzdem.
Welche Masse für die Teile gelten, steht in der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde. Die Gemeinden passen sie bis spätestens 29. Februar 2028 an die Änderung des Planungs- und Baugesetzes vom 14. September 2015 an; bis dahin bleiben zahlreiche Bestimmungen in der früheren Fassung anwendbar (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 1 und 2). Wir rechnen mit dem Recht, das für Ihre Gemeinde heute gilt.
Eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht mehr (§§ 227 bis 233 StG, aufgehoben seit 1. Januar 2005). Für den Verkauf des Teils fällt die Grundstückgewinnsteuer an, wie im nächsten Abschnitt beschrieben.
Film · gut 90 Sekunden
Der Film zeigt, wie ein diskreter Verkauf abläuft: ein Partner, geprüfte Käufer, Etappen bis zum Notartermin. Auch beim Teilverkauf beginnt alles mit der Abklärung, was sich auf Ihrem Grundstück abtrennen lässt.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Steuern beim Teilverkauf
Verkaufen Sie einen Teil, wird der Gewinn aus diesem Teil besteuert; im Kanton Zürich erheben die politischen Gemeinden die Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG). Steuerpflichtig ist der Veräusserer (§ 217 StG). Den Erwerbspreis des ganzen Grundstücks rechnet das Steueramt nach dem Wertverhältnis im Zeitpunkt des Erwerbs anteilmässig an. Aufwendungen zählen, soweit sie den verkauften Teil betreffen, unausscheidbare anteilmässig (§ 224 Abs. 1 und 2 StG). Anrechenbar sind unter anderem übliche Mäklerprovisionen und die mit der Handänderung verbundenen Abgaben (§ 221 Abs. 1 lit. c und d StG). Ein Musterbeispiel:
Auf den Gewinn gilt der Tarif nach § 225 StG. Bei einer anrechenbaren Besitzesdauer von weniger als einem Jahr erhöht sich die Steuer um 50 Prozent, bei weniger als zwei Jahren um 25 Prozent. Ab fünf vollen Jahren ermässigt sie sich schrittweise, bei 20 Jahren und mehr um 50 Prozent. Gewinne unter CHF 5'000 werden nicht besteuert (§ 225 Abs. 2, 3 und 5 StG). Verluste aus Teilveräusserungen können nach vollständiger Veräusserung des Grundstücks den Anlagekosten der mit Gewinn verkauften Teile anteilmässig zugerechnet werden (§ 224 Abs. 3 StG). Mehr unter Grundstückgewinnsteuer und Verkaufskosten.
Musterbeispiel, fiktive Parzelle, fiktive Zahlen zur Veranschaulichung. Die verbindliche Berechnung macht das Steueramt; wir leisten keine Steuerberatung und ziehen auf Wunsch Ihre Steuerberatung bei.
Kosten und Dauer
Eine allgemeingültige Summe gibt es nicht. Sie hängt vom Aufwand des Geometers, vom Kanton und von der Zahl der Einträge ab, die zu bereinigen sind. Die Dauer hängt von Geometer, Baubehörde und Grundbuchamt ab. Sie verkürzt sich, wenn die Unterlagen aus dem nächsten Abschnitt zu Beginn vollständig vorliegen.
Mutationsplan, Mutationstabelle und Vermarkung der neuen Grenze. Lassen Sie sich den Preis vor dem Auftrag als Offerte nennen.
Für Eintragungen im Grundbuch und die damit verbundenen Vermessungsarbeiten dürfen die Kantone Gebühren erheben.
Art. 954 Abs. 1 ZGB
Für die Beurkundung des Kaufvertrags und allfälliger Wegrechte fallen Notariatsgebühren an. Fragen Sie vor dem Termin danach.
Art. 216 Abs. 1 OR · Art. 732 Abs. 1 ZGB
Die Grundstückgewinnsteuer gehört zu den Kosten des Verkaufs. Steuerpflichtig ist der Verkäufer.
§ 217 StG
Vorbereitung
Die Alternativen
Eine Teilung ist ein Weg unter mehreren. Welcher passt, hängt davon ab, was Sie mit dem Land vorhaben. Wer auf dem abgetrennten Teil lieber bauen lässt, findet unter Land gegen Wohnung tauschen einen weiteren Weg.
Weg 1
Sie behalten Haus und Garten und erhalten Kapital für den abgetrennten Teil. Dafür entstehen Kosten für die Teilung und die Steuer auf dem Gewinn. Wir kaufen den Teil selbst oder vermitteln ihn diskret im Exklusivmandat.
Direktankauf durch uns →Weg 2
Das Land bleibt Ihres, ein anderer baut darauf und zahlt Ihnen einen Baurechtszins. Ein Baurecht kann sich auf einen Teil des Grundstücks beschränken, ohne dass es geteilt wird: Lage und Ausdehnung der Bauten und die mitbenutzten Flächen legt der Vertrag fest (Art. 779b Abs. 1 ZGB).
Baurecht oder Verkauf im Vergleich →Weg 3
Sie verkaufen alles und sparen Geometer und Bereinigung. Käufer rechnen mit dem, was sich auf dem ganzen Grundstück bauen lässt.
Bauland verkaufen zum belegten Wert →Häufige Fragen
Eine feste Summe gibt es nicht. Es fallen das Honorar des Geometers, Gebühren für Grundbuch und Vermessungsarbeiten (die Kantone dürfen sie erheben, Art. 954 Abs. 1 ZGB), Notariatskosten und die Steuer auf dem Gewinn an. Lassen Sie sich vom Geometer eine Offerte geben, bevor Sie beginnen. Wir rechnen vorab, ob sich die Teilung lohnt.
Das hängt von Geometer, Baubehörde und Grundbuchamt ab; eine allgemeingültige Dauer gibt es nicht. Am meisten Zeit sparen Sie, wenn Hypothekar- und Dienstbarkeitsverträge sowie Pläne zu Beginn vollständig vorliegen und die Gläubiger früh zugestimmt haben. Wir klären am Anfang, welche Stellen beteiligt sind.
Im Kanton Zürich braucht die Unterteilung eine baurechtliche Bewilligung, wenn das Grundstück bereits überbaut ist oder eine Baubewilligung erteilt wurde (§ 309 Abs. 1 lit. e PBG). In jedem Fall darf die Teilung keine Verhältnisse schaffen, die den Bauvorschriften widersprechen (§ 228 Abs. 2 PBG). Andere Kantone regeln das anders.
Ja, wenn beide Teile die Bauvorschriften einhalten: Das Haus braucht auch zur neuen Grenze den nötigen Abstand, und jeder Teil muss erschlossen sein (§ 228 Abs. 2 PBG, Art. 19 Abs. 1 RPG). Ein bestehendes Grundpfand wird auf die Teile verteilt (Art. 833 Abs. 1 ZGB, Art. 155 GBV). Ob es aufgeht, zeigt eine Rechnung am Plan.
Gehört das Grundstück mehreren Personen im Miteigentum, braucht die Veräusserung die Übereinstimmung aller (Art. 648 Abs. 2 ZGB). Eine Erbengemeinschaft verfügt gemeinsam (Art. 602 Abs. 2 ZGB). Die Hypothekargläubiger werden einbezogen, weil die Pfandhaft verteilt wird (Art. 155 GBV). Dienstbarkeiten werden bereinigt (Art. 743 und 974a ZGB).
Ja, der Gewinn aus dem verkauften Teil unterliegt der Grundstückgewinnsteuer (Art. 12 Abs. 1 StHG, § 216 Abs. 1 StG); im Kanton Zürich erheben sie die politischen Gemeinden (§ 205 StG). Den Erwerbspreis rechnet das Steueramt anteilmässig nach dem Wertverhältnis an (§ 224 Abs. 1 StG). Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht mehr (§§ 227 bis 233 StG aufgehoben).
Der Kaufvertrag braucht die öffentliche Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR). Eigentümer wird der Käufer aber erst mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Dafür muss die Mutationsurkunde des Geometers vorliegen, die die Grenzlinie verändert (Art. 21 Abs. 2 GBV).
Nur eingeschränkt. Landwirtschaftliche Grundstücke dürfen nicht in Teilstücke unter 25 Aren aufgeteilt werden, Rebgrundstücke nicht unter 15 Aren, und von einem landwirtschaftlichen Gewerbe dürfen keine einzelnen Grundstücke oder Grundstücksteile abgetrennt werden (Art. 58 BGBB). Ausnahmen bewilligt die kantonale Behörde nur in den Fällen, die das Gesetz nennt (Art. 60 BGBB).
Die Veräusserung oder Teilung eines Grundstücks, auf dem ein im Kataster der belasteten Standorte eingetragener Standort liegt, braucht die Bewilligung der Behörde (Art. 32dbis Abs. 3 USG). Sie wird erteilt, wenn keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind, die Kostendeckung sichergestellt ist oder ein überwiegendes öffentliches Interesse besteht.
Ja. Ein Baurecht kann sich auf einen Teil des Grundstücks beschränken. Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten sowie die Benutzung der nicht überbauten Flächen legt der Vertrag fest, und diese Bestimmungen binden jeden späteren Erwerber (Art. 779b Abs. 1 ZGB). Das Grundstück muss dafür nicht geteilt werden. Beide Wege vergleichen wir unter Baurecht statt Verkauf des Landes.
Eine Teilung verändert das Grundbuch und lässt sich nur aufwendig rückgängig machen. Darum zeigen wir Ihnen zuerst, was sie bringt.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026
