Ziffer ist nicht gleich Ziffer
Ausnützungs-, Baumassen-, Überbauungs- oder Geschossflächenziffer: Jeder Kanton und viele Gemeinden messen anders.
§§ 255, 256 und 258 PBG ZH
Nutzungsreserve
Nutzungsreserve berechnen: wie viel Ihr Grundstück noch hergibt.
Die Nutzungsreserve ist die zulässige anrechenbare Geschossfläche minus die anrechenbare Geschossfläche des Bestands, beide in derselben Grösse gerechnet. Rechnen Sie den Richtwert hier selbst. Den belegten Wert für Ihre Parzelle rechnen wir mit den Werten Ihrer Gemeinde.
Nutzungsreserve
Belegten Wert anfragen.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Sie erhalten die Reserve Ihrer Parzelle, persönlich erklärt.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Begriff
Was ist die Nutzungsreserve?
Die Nutzungsreserve zeigt, wie viel Fläche auf einem Grundstück noch gebaut werden dürfte. Sie ist die Differenz zwischen dem, was die Bauordnung erlaubt, und dem, was heute steht. Wer von Ausnützungsreserve spricht, meint dasselbe, gerechnet mit der Ausnützungsziffer. In Zonen mit Baumassenziffer rechnet man mit dem Volumen statt mit der Fläche.
Bund, Kantone und Gemeinden unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung die Bestrebungen, die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken (Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG). Neues Land darf nur eingezont werden, wenn es auch bei einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird (Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG). Reserven auf bereits eingezontem Land sind deshalb ein erklärtes Ziel der Raumplanung.
Für Eigentümer heisst das: Die Reserve ist ein Teil des Werts. Käufer, Projektentwickler und Banken rechnen mit ihr. Wer mehr aus dem Grundstück holen möchte, beginnt mit dieser Zahl. Ob und wie viel Sie bauen dürfen, prüft die Grundstückprüfung unter Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen.
Richtwert selbst rechnen
Reserve in drei Zahlen.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder Ihre genaue Zone noch Baulinien, Abstände, Dienstbarkeiten oder Sonderregeln. Er genügt, um zu entscheiden, ob sich der belegte Wert lohnt.
Rechenweg
Musterbeispiel: Schritt für Schritt.
Dasselbe Grundstück in drei Schritten: zuerst das Zulässige, dann der Bestand, dann die Reserve. Alle drei Zahlen stehen in derselben Grösse, der anrechenbaren Geschossfläche. Erst danach folgt die Hauptnutzfläche.
Die Ziffer rechnet die Reserve, das Baufeld kann sie verkleinern. Im Beispiel passen als Neubau nur rund 938 m² ins Baufeld, nicht die vollen 1'020 m².
Warum steht neben 938 m² anrechenbarer Fläche eine Hauptnutzfläche von rund 801 m²? Beide Grössen messen verschieden. Die anrechenbare Geschossfläche zählt die Räume zum Wohnen, Arbeiten oder für den dauernden Aufenthalt samt Erschliessungsflächen, Sanitärräumen und inneren Trennwänden (§ 255 Abs. 2 PBG). Die Hauptnutzfläche zählt nur die Räume, in denen gewohnt oder gearbeitet wird. Treppenhäuser, Technik- und Nebenräume fallen heraus. Dafür gehören die Wohnräume der Attika dazu, die wegen § 255 Abs. 3 PBG nicht anrechenbar ist. Wer beide Zahlen ohne diesen Schritt nebeneinanderstellt, vergleicht zwei verschiedene Grössen.
Rechenweg · ReserveMusterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche850 m²amtlichanrechenbar nur in der Bauzone (§ 259 Abs. 1 PBG)
Ausnützungsziffer120 %amtlichBau- und Zonenordnung der Gemeinde
Zulässig, anrechenbar1'020 m²hergeleitet850 m² × 120 % (§ 255 Abs. 1 PBG)
Bestand, anrechenbarrund 122 m²hergeleitetEinfamilienhaus mit Erd- und Obergeschoss, nur Räume und innere Wände
Heute genutzt12 %hergeleitet122 m² von 1'020 m²
Reserve, rechnerischrund 898 m²hergeleitet1'020 m² minus 122 m²
Im Baufeld möglich4 Vollgeschosse als Neubau, rund 938 m²hergeleitetBaulinie 6,00 m, Grenzabstand 5,00 m
Attikageschossnicht anrechenbarhergeleitetunter 255 m² je Geschoss (§ 255 Abs. 3 PBG)
Hauptnutzfläche heuterund 97 m²hergeleitetWohn- und Arbeitsräume, ohne Treppenhaus und Technik
Hauptnutzfläche neu möglichrund 801 m²hergeleitetvorgerechnet, mit Bandbreite
Reserve sichtbar gemacht
Dieselbe Parzelle, heute und neu möglich.
HeuteSituation 1:500Musterbeispiel
Neu möglichSituation 1:500Musterbeispiel
Musterbeispiel · fiktive Parzelle · Grundstück 850 m², Ausnützungsziffer 120 %.
Warum der Richtwert nicht reicht
Sechs Gründe, warum wir genauer rechnen.
Das Baufeld begrenzt
Baulinien, Grenz- und Gebäudeabstände, Gewässerraum und Wald können weniger erlauben als die Ziffer.
§ 96 Abs. 1, § 262 Abs. 1 und § 270 Abs. 1 PBG
Geschosse und Höhen
Wo die Höhe knapp ist, passt die Ziffer nicht ins Gebäude. Oder es braucht eine andere Form.
§ 49 Abs. 2 lit. b und c PBG
Bestand richtig messen
Dachraum, Untergeschoss, Aussenwände: Was zählt, regeln Kanton und Gemeinde. Wir messen Bestand und Zulässiges in derselben Grösse.
§ 255 Abs. 2 und 3 PBG
Boni und Abzüge
Arealüberbauung oder Gestaltungsplan können mehr erlauben, Lasten im Grundbuch weniger. Beides weisen wir getrennt aus.
§ 69, § 72 Abs. 1 und § 83 Abs. 1 PBG; Art. 730 Abs. 1 ZGB
Schutz, Lärm, Gefahren
Ortsbild, Denkmal, Lärmgrenzwerte und Naturgefahren bestimmen mit, was tatsächlich gebaut werden kann.
Art. 22 Abs. 1 USG; Art. 6 Abs. 2 lit. c RPG
Messen
Was zählt im Kanton Zürich zur anrechenbaren Fläche?
Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche (§ 255 Abs. 1 PBG). Zur Grundstücksfläche gehört nur der Teil in der entsprechenden Bauzone. Hauszufahrten werden angerechnet, die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung nicht (§ 259 Abs. 1 und 2 PBG).
Bei der Geschossfläche zählen alle Räume in Vollgeschossen, die dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienen, samt Erschliessungsflächen, Sanitärräumen und inneren Trennwänden (§ 255 Abs. 2 PBG). Dach-, Attika- und Untergeschosse zählen nur, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (§ 255 Abs. 3 PBG).
Die Baumassenziffer misst das Volumen des Baukörpers in seinen Aussenmassen über dem massgebenden Terrain im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Offene Gebäudeteile, die zu weniger als 50 Prozent durch Abschlüsse umgrenzt sind, zählen nicht (§ 258 Abs. 1 bis 3 PBG). Beide Ziffern erklären Ausnützungsziffer richtig berechnen und Baumassenziffer und Bauvolumen Schritt für Schritt.
Diese Regeln stehen im Planungs- und Baugesetz in der Fassung, die seit 1. März 2017 in Kraft ist. Gemeinden, die ihre Bau- und Zonenordnung noch nicht angepasst haben, wenden §§ 255 bis 259 PBG bis zur Anpassung, spätestens bis 29. Februar 2028, in der früheren Fassung an (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 1 und 2 PBG). Dort zählen Dach- und Untergeschosse nach derselben Schwelle, die massgebliche Grundfläche ist aber anders umschrieben. Welche Fassung gilt, zeigt die Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde.
Bestand
Wenn der Bestand mehr nutzt, als heute erlaubt ist.
Manche Gebäude sind nach früherem Recht gebaut und nutzen mehr, als die heutige Bauordnung zulässt. Dann ist die Reserve null oder negativ. Das Gebäude bleibt trotzdem nicht unveränderbar: Bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut und erweitert werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; einer anderen Nutzung zugeführt werden dürfen sie, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen (§ 357 Abs. 1 PBG). Für neue oder weitergehende Abweichungen bleiben Ausnahmebewilligungen vorbehalten.
Ob ein Abbruch mit Ersatzneubau mehr bringt als ein Umbau, hängt von der Reserve ab. Wo viel Reserve besteht, lohnt der Ersatz eher, wo keine besteht, der Erhalt. Wie das zu rechnen ist, zeigt die Seite Ersatzneubau und Verdichtung.
Fehler vermeiden
Fünf Fehler beim Berechnen der Reserve.
- Fläche und Hauptnutzfläche vergleichen. Die Hauptnutzfläche ist kleiner als die anrechenbare Geschossfläche. Wer sie neben die zulässige Fläche stellt, sieht eine Reserve, die es nicht gibt.
- Die ganze Parzelle anrechnen. Angerechnet wird nur der Teil in der Bauzone, die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung zählen nicht (§ 259 Abs. 1 und 2 PBG).
- Das Baufeld vergessen. Baulinien und Abstände können weniger Fläche zulassen, als die Ziffer erlaubt.
- Dach-, Attika- und Untergeschoss falsch zählen. Sie zählen nur, soweit sie die Schwelle von § 255 Abs. 3 PBG überschreiten.
- Die falsche Ziffer rechnen. In Zonen mit Baumassenziffer zählt das Volumen, nicht die Fläche (§ 258 Abs. 1 PBG).
Aus Reserve wird Wohnraum
Aufstocken, anbauen oder neu bauen.
Eine Reserve lässt sich auf verschiedene Arten nutzen. Welche zu Ihrer Liegenschaft passt, zeigen wir mit drei Szenarien nebeneinander.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Wert
Was ist eine Reserve wert?
Eine Reserve ist kein Preis, sondern eine Grundlage für den Preis. Käufer rechnen mit der zulässigen Fläche, dem Bestand, den Baukosten und der Zeit bis zur Bewilligung. Welche Zahl daraus für Ihr Grundstück folgt, besprechen wir persönlich, mit Bandbreite und nie per E-Mail. Mehr dazu steht unter Immobilie kostenlos bewerten.
Zwei Punkte gehören dazu. Ändert die Gemeinde die Zone und erlaubt mehr, regeln die Gemeinden den Ausgleich in ihrer Bau- und Zonenordnung (§ 19 Abs. 1 MAG ZH). Bei einer Einzonung erhebt der Kanton 20 Prozent des Mehrwerts, sofern dieser mindestens CHF 30'000 beträgt (§ 2 Abs. 1 lit. a, § 4 Abs. 1 und 2 MAG ZH). Und wer verkauft, versteuert den Gewinn mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 216 Abs. 1 StG ZH), wie Grundstückgewinnsteuer berechnen erklärt.
Reserve gefunden
Reserve gefunden, was jetzt?
Eine Reserve lässt sich selbst nutzen, mit Architekt und Bank. Sie lässt sich aber auch verwerten, ohne zu bauen. Wer sein Grundstück besser nutzen möchte, hat diese drei Wege, die wir begleiten.
Diskret verkaufen
Im Exklusivmandat
Die Reserve gehört zum Wert. Wir stellen Ihr Grundstück geprüften Käufern vor, ohne Inserat und mit belegtem Preis. Das Honorar entsteht erst mit dem Verkauf.
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Was nach dem Rechner kommt.
- AdresseIhre Parzelle im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos.
- Belegter WertDie Nutzungsreserve Ihrer Parzelle mit den Werten Ihrer Gemeinde, als Analyse für CHF 490 oder im Gespräch.
- EinordnungWas die Reserve für Sie heisst und was sie wert ist. Persönlich, nie per E-Mail.
- Ihr WegBehalten, entwickeln oder verkaufen: Direktankauf durch uns oder Verkauf im Exklusivmandat.
Häufige Fragen
Was uns Eigentümer zuerst fragen.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Baumassenziffer?
Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche (§ 255 Abs. 1 PBG), die Baumassenziffer das Bauvolumen über dem massgebenden Terrain im Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 258 Abs. 1 PBG). Welche gilt, bestimmt die Bauordnung Ihrer Gemeinde. Manchmal gelten beide.
Zählt das Dachgeschoss mit?
Nur zum Teil. Im Kanton Zürich zählt bei einem Dach-, Attika- oder Untergeschoss nur die Fläche, die über den Anteil eines Vollgeschosses an der zulässigen Ausnützung hinausgeht (§ 255 Abs. 3 PBG). Im Musterbeispiel oben bleibt die Attika deshalb ausser Ansatz. In anderen Kantonen gelten andere Regeln; wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Darf ich die Reserve einfach bauen?
Nein. Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden (Art. 22 Abs. 1 RPG). Die Reserve zeigt, was die Bauordnung grundsätzlich zulässt, als Grundlage für jeden nächsten Schritt.
Was ist eine Reserve wert?
Das hängt von Lage, Nachfrage, Kosten und Zustand ab. Wir besprechen es persönlich, mit Zahlen, aber nie per E-Mail. Der Wert einer Reserve ist eine Bandbreite, kein fester Preis.
Ist die Nutzungsreserve dasselbe wie die Ausnützungsreserve?
Im Alltag meist ja. Die Ausnützungsreserve meint die Reserve in Zonen mit Ausnützungsziffer. Die Nutzungsreserve schliesst auch Zonen mit Baumassen- oder Überbauungsziffer ein. In Zonen mit Baumassenziffer rechnen wir mit dem Volumen statt mit der Fläche.
Gilt die Rechnung in jedem Kanton gleich?
Nein. Die Raumplanung obliegt den Kantonen (Art. 75 Abs. 1 BV), und jeder Kanton misst Ziffern anders. Eine Zahl im Zonennamen kann eine Geschosszahl, eine Höhe oder eine Ziffer bedeuten. Einen Überblick gibt Was gilt in meinem Kanton.
Was kostet die Berechnung?
Der Richtwert im Rechner kostet nichts und bleibt in Ihrem Browser. Den belegten Wert Ihrer Parzelle erhalten Sie im Gespräch oder als Analyse für CHF 490, zu bestellen unter Analysen im Shop. Ihre Parzelle sehen Sie vorher kostenlos im Luftbild und Katasterplan.
Was, wenn mein Haus mehr nutzt, als heute erlaubt ist?
Dann ist die Reserve null oder negativ. Bestehende Bauten, die Bauvorschriften widersprechen, dürfen unter den Voraussetzungen von § 357 Abs. 1 PBG trotzdem umgebaut und erweitert werden. Ob ein Ersatz mehr bringt, hängt von der heute zulässigen Fläche ab.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026