Reserve in der Ausnützung
Ohne freie Fläche kein zusätzliches Vollgeschoss. Wir rechnen Bestand und zulässiges Mass in derselben Grösse, damit keine Reserve entsteht, die es nicht gibt.
Aufstockung
Aufstockung Mehrfamilienhaus: ergänzen statt abbrechen. Die Reserve liegt oben.
Bei der Aufstockung eines Mehrfamilienhauses kommt auf das bestehende Haus ein weiteres Geschoss oder eine Attika, ohne dass das Haus verschwindet. Beim Einfamilienhaus geht das oft ebenso. Yaacoubi Immobilien prüft für Eigentümer in der Deutschschweiz, ob eine Aufstockung zulässig ist: Ausnützung, Geschosse, Höhen und Abstände nach der Bauordnung Ihrer Gemeinde. So sehen Sie, wie viel Wohnraum und Ertrag oben noch möglich ist.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Aufstockung
Passt ein Geschoss auf Ihr Haus?
Zuerst die Adresse, dann Ihre Angaben. Wir prüfen Bauordnung und Reserve und melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
- Ausnützung geprüft
- Höhen nach Bauordnung
- Tragwerk früh geklärt
- Brandschutz mitgerechnet
- Mieter berücksichtigt
- Ertrag danach gerechnet
Heute und neu möglich
Mehrfamilienhaus aufstocken: ein Geschoss mehr, eine Attika obenauf.
Dasselbe Haus, dieselben Mieter, mehr Wohnungen. Ob das auf Ihrem Haus zulässig ist, entscheiden Bauordnung, Tragwerk und Brandschutz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Bauordnung zulässt
Ausnützung, Geschosse, Höhen, Abstände: vier Prüfungen.
SchnittMusterbeispiel · Begriffe nach IVHB
Ein zusätzliches Vollgeschoss ist in der Regel nur möglich, wenn das Haus noch nicht alles nutzt, was die Bauordnung erlaubt, und wenn das neue Geschoss in die Höhen passt. Einen ersten Richtwert rechnen Sie selbst mit dem Rechner für die Nutzungsreserve.
- Ausnützung: Ist zwischen dem Bestand und dem zulässigen Mass noch Fläche frei? Gerechnet wird mit der Ziffer Ihrer Gemeinde
- Geschosse: Wie viele Vollgeschosse sind erlaubt, und ist ein Attikageschoss zulässig, das auf mindestens einer ganzen Fassade zurückversetzt ist?
- Höhen: Fassadenhöhe und Gesamthöhe dürfen die Werte der Bauordnung nicht überschreiten
- Abstände: In manchen Kantonen wächst der Grenzabstand mit der Höhe des Gebäudes
Die Begriffe sind in vielen Kantonen nach der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe festgelegt; Sie finden sie im Immobilienwissen unter Masse und Höhen. Wie die Ausnützung rechnet, steht unter Ausnützungsziffer und anrechenbare Geschossfläche, was auf einem Grundstück insgesamt zulässig ist, unter Was darf ich auf meinem Grundstück bauen.
Ein Rechenbeispiel
Wie viel Reserve passt nach oben?
Ein Beispiel ohne Franken, an einem fiktiven Mehrfamilienhaus: Auf dem Grundstück von 1'200 m² lässt die Bauordnung bei einer Ausnützungsziffer von 80 Prozent 960 m² anrechenbare Geschossfläche zu. Das Haus hat drei Vollgeschosse mit je 240 m² Grundfläche, anrechenbar sind davon rund 612 m². Dazwischen liegen 348 m² Reserve, in derselben Grösse gerechnet.
Grundstück1'200 m²
Ausnützungsziffer80 Prozent
zulässige anrechenbare Geschossfläche960 m²
heute anrechenbar, drei Vollgeschosserund 612 m²
Reserve heuterund 348 m²
ein zusätzliches Vollgeschoss, anrechenbarrund 204 m²
Reserve danachrund 144 m²
zusätzliche Hauptnutzflächerund 150 m², etwa zwei Wohnungen
Das zusätzliche Geschoss passt also in die Reserve. Erst danach prüfen wir, ob es auch in die Höhen passt, ob das Tragwerk es trägt und ob der Brandschutz es erlaubt. Ohne Reserve in der Ausnützung bliebe höchstens ein Dach- oder Attikageschoss, soweit die Bauordnung es nicht anrechnet.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle · gerundet, ohne Bonus und Abzüge.
Was eine Aufstockung verlangt
Sechs Fragen, bevor geplant wird.
Tragwerk und Fundamente
Hält das Haus ein weiteres Geschoss? Das beurteilt eine Ingenieurin oder ein Ingenieur. Leichte Bauweisen wie Holz helfen oft.
Brandschutz
Mit der Höhe steigen die Anforderungen. Nach der geltenden Brandschutznorm (Fassung 2015) gilt ein Gebäude bis 11 m Gesamthöhe als Gebäude geringer Höhe, bis 30 m als Gebäude mittlerer Höhe.
VKF-Brandschutznorm 1-15, Art. 13 Abs. 3
Hindernisfreiheit
Wohngebäude mit mehr als acht Wohneinheiten fallen bei der Bewilligung eines Baus oder einer Erneuerung unter das Behindertengleichstellungsgesetz. Bei grösseren Häusern wird der hindernisfreie Zugang deshalb ein Thema, oft mit der Frage nach einem Lift; wir klären das früh.
Art. 3 lit. c BehiG
Erschliessung im Haus
Treppenhaus, Leitungen und Haustechnik müssen bis ins neue Geschoss reichen. Oft ist das der grösste Eingriff im Bestand.
Ertrag nach dem Umbau
Neue Wohnungen bringen neue Mieten. Wir rechnen den Ertrag nach der Aufstockung neben dem heutigen Mietertrag.
Die Kostenblöcke
Was kostet eine Aufstockung? Acht Blöcke.
Was eine Aufstockung kostet, hängt von Tragwerk, Bauweise und Zeit ab. Eine Zahl je Quadratmeter wäre bei dieser Streuung unseriös. Wir zeigen Ihnen die Blöcke, aus denen sich die Kosten zusammensetzen, und rechnen sie für Ihr Haus als Bandbreite.
Tragwerk und Verstärkung
Fundament und Decken müssen das zusätzliche Geschoss tragen. Hier liegt oft die grösste Unsicherheit.
Dach abbrechen oder anheben
Das bestehende Dach wird entfernt oder angehoben, die Dachhaut neu erstellt.
Treppenhaus und Lift
Das Treppenhaus wird verlängert, wenn nötig kommt ein Lift dazu.
Haustechnik
Heizung, Lüftung, Wasser und Elektro müssen bis ins neue Geschoss reichen.
Brandschutz
Mit der Gesamthöhe steigen die Anforderungen an Bauteile und Fluchtwege.
Energie
Neue Bauteile erfüllen den heutigen Standard. Oft wird die Fassade des Bestands mit erneuert.
Gerüst und Bauzeit
Gerüst, Kran, Schutz der Bewohner und die Dauer der Arbeiten.
Mietzins während der Arbeiten
Beeinträchtigen die Arbeiten den Gebrauch, kann der Mieter eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen.
Art. 259d und 260 Abs. 2 OR
Im Bestand bauen
Das Treppenhaus entscheidet mit.
Eine Aufstockung beginnt oft unten: Reicht das Treppenhaus für ein weiteres Geschoss, wo führen die Leitungen hinauf, hat ein Lift Platz? Diese Fragen kosten am Anfang wenig und sparen später viel. Wo der Bestand ein weiteres Geschoss nicht trägt, ist oft Abbruch und Ersatzneubau die bessere Lösung.
Ist das Haus vermietet, dürfen Erneuerungen und Änderungen nur vorgenommen werden, wenn sie für die Mieter zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist (Art. 260 OR). Wie wir vermietete Häuser bewerten und verkaufen, steht unter vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen.
Einfamilienhaus
Einfamilienhaus aufstocken: Platz für die nächste Generation.
Auch ein Einfamilienhaus lässt sich aufstocken, zum Beispiel für eine zweite Wohnung. Geprüft werden dieselben vier Punkte wie beim Mehrfamilienhaus, dazu zwei Fragen: Grenzabstand und Höhe. Ein zusätzliches Geschoss kann das Haus beim Brandschutz in eine höhere Klasse rücken, und in manchen Kantonen wächst der Grenzabstand mit der Höhe des Gebäudes.
Oft ist ein Dachgeschoss statt eines Vollgeschosses der einfachere Weg. Im Kanton Zürich können Vollgeschosse durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden, nach neuem Recht auch durch Attikageschosse; zusammengerechnet dürfen sie die erlaubte Zahl der Vollgeschosse nicht überschreiten (§ 276 Abs. 2 PBG, in der früheren wie in der neuen Fassung). Wo oben kein Platz ist, bleibt der Anbau: eine Erweiterung zur Seite, die ebenfalls aus der Reserve in der Ausnützung kommt. Wer aus einem Einfamilienhaus mehr machen will, ohne selbst zu bauen, findet den anderen Weg unter Einfamilienhaus gegen eine Neubauwohnung tauschen.
Mieter und Stockwerkeigentümer
Wer mitreden kann, und wie.
Mieter im Haus
Bauarbeiten müssen für die Mieter zumutbar sein, und der Vermieter muss auf ihre Interessen Rücksicht nehmen. Ansprüche auf Mietzinsherabsetzung bleiben vorbehalten.
Art. 260 OR
Mietzins nach Mehrleistungen
Wertvermehrende Investitionen können auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gelten in der Regel 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 Abs. 1 VMWG
Stockwerkeigentum: Mehrheiten
Umbauten, die den Wert oder die Gebrauchsfähigkeit steigern, brauchen die Mehrheit aller Eigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt.
Art. 647d und 712g ZGB
Neue Wohnungen, neue Wertquoten
Entstehen neue Stockwerkeinheiten, ändern sich die Wertquoten. Das braucht die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und die Genehmigung der Versammlung.
Art. 712e Abs. 2 ZGB
Rechtsberatung leisten wir nicht. Bei Mietrecht und Stockwerkeigentum ziehen wir Anwalt und Notariat bei.
Aufstockung oder Ersatzneubau
Ergänzen oder ersetzen?
Eine Aufstockung nutzt, was steht. Ein Ersatzneubau nutzt, was zulässig ist. Die Rechnung zeigt, was zu Ihrem Haus passt.
ErsatzneubauAufstockung
Bestandwird abgebrochenbleibt stehen und wird ergänzt
MieterKündigung, unter Umständen Erstreckungkönnen oft bleiben, wenn die Arbeiten zumutbar sind
Flächebis zum zulässigen Massnur die Reserve, die nach oben passt
EingriffNeubau mit freien GrundrissenTragwerk, Treppenhaus und Leitungen im Bestand
Ertragneue Mieten für alle Wohnungenbestehende Mieten plus neue Wohnungen
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Mit Reserve verkaufen, ohne Inserat.
Wer nicht selbst aufstockt, kann sein Haus mit der belegten Reserve verkaufen. Der Film zeigt, wie das im Exklusivmandat ohne Inserat geht: ein Partner, geprüfte Käufer und fünf Etappen bis zum Notartermin. Am Anfang steht ein vertrauliches Gespräch.
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So gehen wir vor
Von der Idee zum neuen Geschoss.
- 01 · GrobprüfungAusnützung, Geschosse und Höhen nach der Bauordnung Ihrer Gemeinde.
- 02 · TragwerkErste Einschätzung durch eine Ingenieurin oder einen Ingenieur.
- 03 · VariantenEin Geschoss, eine Attika oder beides, mit oder ohne Lift.
- 04 · Kosten und ErtragGrob gerechnet, mit Bandbreite, neben dem heutigen Mietertrag.
- 05 · EntscheidSelbst aufstocken, mit Reserve verkaufen oder abwarten.
- 06 · Bewilligung und BauBaugesuch bei der Gemeinde (Art. 22 RPG), danach die Ausführung, mit den Mietern abgesprochen.
Unterlagen
Was Sie für die Prüfung bereithalten.
Für den ersten Blick genügt die Adresse: Lage, Fläche und Zone zeigt die kostenlose Grundstückprüfung für Ihre Adresse. Für die genaue Rechnung helfen diese Unterlagen, soweit Sie sie haben:
- Pläne des Hauses: Grundrisse, Schnitte und Ansichten, dazu frühere Baubewilligungen
- Angaben zum Tragwerk und zu früheren Umbauten, etwa eine statische Berechnung
- bei vermieteten Häusern den Mieterspiegel mit Mietzinsen und Vertragsdauer
- bei Stockwerkeigentum das Reglement und die Wertquoten
- einen aktuellen Grundbuchauszug mit den Dienstbarkeiten: Eine Dienstbarkeit zugunsten eines Nachbarn kann Sie verpflichten, Ihr Eigentum nach gewissen Richtungen nicht auszuüben, etwa nicht höher zu bauen (Art. 730 Abs. 1 ZGB). Dann hilft auch eine Reserve in der Ausnützung nicht
Die Dauer
Wie lange dauert eine Aufstockung?
Eine Aufstockung läuft in drei Phasen: Prüfung und Planung, Bewilligungsverfahren, Ausführung. Im Kanton Zürich macht die örtliche Baubehörde das Vorhaben öffentlich bekannt, und die Gesuchsunterlagen liegen 20 Tage auf (§ 314 Abs. 1 und 4 PBG). Wie lange die Behörde danach braucht, hängt von Projekt und Gemeinde ab. Die Ausführung richtet sich nach Umfang, Bauweise und Mietsituation. Eine verlässliche Dauer lässt sich erst nennen, wenn das Projekt bekannt ist. Wir nennen keine Zahl, die wir nicht belegen können.
Kanton Zürich
Aufstockung im Kanton Zürich.
Eine Aufstockung ist eine bauliche Veränderung eines bestehenden Gebäudes und braucht im Kanton Zürich eine baurechtliche Bewilligung (§ 309 Abs. 1 lit. a PBG). Nach neuem Recht muss ein Attikageschoss bei den fiktiven Traufseiten gegenüber dem darunter liegenden Geschoss um das halbe Mass seiner Höhe zurückversetzt sein (§ 275 Abs. 4 PBG).
Für die Ausnützungsziffer zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur so weit, als sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der zulässigen Ausnützung auf die zulässige Zahl der Vollgeschosse ergäbe (§ 255 Abs. 3 PBG, in der früheren Fassung Abs. 2). Ein Dach- oder Attikageschoss kann deshalb Wohnfläche schaffen, auch wenn die Reserve für ein ganzes Vollgeschoss nicht reicht.
Welches Recht gilt, hängt von Ihrer Gemeinde ab: Die Gemeinden passen ihre Bau- und Zonenordnung bis spätestens 29. Februar 2028 an die Änderung des Planungs- und Baugesetzes vom 14. September 2015 an; bis dahin bleiben unter anderem die Bestimmungen über Geschosse und Höhen in der früheren Fassung anwendbar (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, PBG). § 357 Abs. 1 PBG regelt, unter welchen Voraussetzungen Gebäude, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut und erweitert werden dürfen; für neue oder weitergehende Abweichungen bleiben Ausnahmebewilligungen vorbehalten.
Steuern
Aufstockung und Steuern beim späteren Verkauf.
Verkaufen Sie das Haus später, zählen im Kanton Zürich die Kosten der Aufstockung bei der Grundstückgewinnsteuer als Aufwendungen für Bauten und Umbauten, abzüglich allfälliger Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde (§ 221 Abs. 1 lit. a StG), soweit sie in der massgebenden Besitzesdauer angefallen sind (§ 221 Abs. 3 StG). Sie senken damit den steuerbaren Gewinn, denn Gewinn ist der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Bewahren Sie die Rechnungen deshalb auf. Wie die Steuer gerechnet wird, steht unter Grundstückgewinnsteuer berechnen.
Zwei Wege
Selbst aufstocken oder mit Reserve verkaufen.
Rechnen
Wir zeigen die Reserve.
Was auf Ihrem Haus zulässig wäre, was es kosten könnte und was es einbringt, im persönlichen Gespräch, kostenlos.
Bewertung anfragen →Verkaufen
Käufer, die Reserve suchen.
Investoren und Entwickler bezahlen für eine belegte Reserve. Wir verkaufen Ihr Haus diskret über ein Exklusivmandat ohne öffentliche Ausschreibung oder kaufen es selbst: Direktankauf von Häusern mit Reserve.
Renditeliegenschaft verkaufen →Häufige Fragen
Was man uns zur Aufstockung fragt.
Darf ich mein Haus aufstocken?
Wenn die Bauordnung Ihrer Gemeinde noch Reserve in der Ausnützung, ein weiteres Geschoss und die nötige Höhe zulässt und wenn das Tragwerk es erlaubt. Die Baubewilligung entscheidet am Ende (Art. 22 RPG). Wir prüfen die Bauordnung vorab für Ihr Grundstück.
Was ist ein Attikageschoss?
Ein zusätzliches Geschoss auf einem Flachdach, das auf mindestens einer ganzen Fassade um ein festgelegtes Mass zurückversetzt ist (IVHB Ziffer 6.4). Ob und wie es angerechnet wird, regelt das kantonale und kommunale Recht. Für eine Aufstockung ist das wichtig: Wird die Attika nicht oder nur teilweise angerechnet, schafft sie Wohnfläche, ohne die Reserve in der Ausnützung ganz zu verbrauchen.
Hält mein Haus ein weiteres Geschoss?
Das beurteilt eine Ingenieurin oder ein Ingenieur anhand der Pläne und des Zustands. Leichte Bauweisen, etwa in Holz, machen eine Aufstockung oft erst möglich. Zu prüfen sind auch Erdbebensicherheit, Brandschutz und Haustechnik, denn ein neues Geschoss kann Anpassungen im ganzen Haus auslösen. Wir ziehen die Fachleute früh bei, bevor Kosten entstehen.
Dürfen die Mieter während der Arbeiten bleiben?
Arbeiten sind nur zulässig, wenn sie für die Mieter zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist; der Vermieter muss auf ihre Interessen Rücksicht nehmen (Art. 260 OR). Eine gute Planung hält die Belastung klein: frühe Information, klare Bauzeiten und ein Ansprechpartner auf der Baustelle. Ansprüche auf eine Herabsetzung des Mietzinses während der Arbeiten bleiben vorbehalten.
Wer entscheidet im Stockwerkeigentum?
Wertsteigernde Umbauten brauchen die Mehrheit aller Eigentümer, die zugleich den grösseren Teil vertritt (Art. 647d ZGB). Für neue Wohnungen ändern sich zudem die Wertquoten, was die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und die Genehmigung der Versammlung verlangt (Art. 712e Abs. 2 ZGB). Wer eine Aufstockung plant, spricht deshalb früh mit der Gemeinschaft und legt Kosten, Ertrag und neue Quoten offen dar.
Lohnt sich eine Aufstockung, oder verkaufe ich besser?
Das zeigt die Rechnung: Kosten, Bauzeit und Ertrag der Aufstockung gegen den Preis, den ein Käufer für die Reserve bezahlt. Dabei zählen auch Finanzierung, Steuern und Ihr eigener Aufwand während der Bauzeit. Manche Eigentümer bauen selbst, andere verkaufen an jemanden, der die Aufstockung umsetzt. Wir rechnen beide Wege nebeneinander.
Was kostet eine Aufstockung?
Das hängt von Tragwerk, Bauweise, Brandschutz, Haustechnik und Bauzeit ab, deshalb nennen wir hier keine Zahl je Quadratmeter. Die Kostenblöcke stehen weiter oben. Für Ihr Haus rechnen wir Kosten und Ertrag als Bandbreite und stellen sie nebeneinander.
Wie lange dauert eine Aufstockung?
Eine verlässliche Dauer lässt sich erst nennen, wenn Projekt, Gemeinde und Mietsituation bekannt sind. Es folgen Prüfung und Planung, Bewilligungsverfahren und Ausführung. Im Kanton Zürich liegen die Gesuchsunterlagen 20 Tage auf (§ 314 Abs. 4 PBG).
Kann ich ein Einfamilienhaus aufstocken?
Ja, wenn Ausnützung, Geschosse, Höhen und Abstände es zulassen und das Tragwerk es trägt. Oft ist ein Dachgeschoss der einfachere Weg; im Kanton Zürich können Vollgeschosse durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden, nach neuem Recht auch durch Attikageschosse (§ 276 Abs. 2 PBG). Das prüfen wir vorab für Ihr Grundstück.
Was bringt eine Aufstockung für den Wert meines Hauses?
Neue Wohnungen bringen neue Mieten, und Käufer von Renditeliegenschaften rechnen auf den Ertrag. Wie viel eine Aufstockung bringt, zeigt erst die Rechnung für Ihr Haus: Kosten und Bauzeit gegen den Ertrag. Wer nicht selbst aufstockt, kann die belegte Reserve verkaufen.
Mehr Wohnungen, ohne Abbruch.
Wir rechnen, was auf Ihrem Haus noch Platz hat.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026