Vor dem Kauf
Wer ein Grundstück oder ein älteres Haus kaufen will, weiss danach, was es trägt, bevor er ein Angebot macht.
Machbarkeitsstudie
Machbarkeitsstudie für Ihr Grundstück: was möglich ist, gerechnet.
Eine Machbarkeitsstudie zeigt, bevor jemand plant, was die Bauordnung auf Ihrem Grundstück zulässt und welche Fläche daraus entstehen kann: Bestand, Erweiterung und Neubau nebeneinander, mit Bandbreite. Bei uns umfasst sie vier Blätter und kostet CHF 1'900. Sie ist eine Vorstudie: Sie ersetzt kein Projekt und stellt keine Bewilligung in Aussicht.
Machbarkeitsstudie
Machbarkeitsstudie anfragen.
Die Online-Bestellung wird in Kürze freigeschaltet. Bis dahin nehmen wir Ihre Anfrage entgegen und melden uns mit dem Angebot.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
- Vier Blätter
- Bestand, Erweiterung, Neubau
- Hauptnutzfläche mit Bandbreite
- Grobkosten ohne Land
- Jede Zahl mit Zustand
- Fester Preis
Begriff
Was ist eine Machbarkeitsstudie? Eine Vorstudie, kein Projekt.
Eine Machbarkeitsstudie beantwortet eine Frage, bevor Geld in die Planung fliesst: Was ist auf diesem Grundstück möglich? Sie liest die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, legt das Baufeld aus Abständen und Baulinien fest und rechnet daraus die zulässige Fläche und die Hauptnutzfläche, also die Fläche, die man bewohnen, nutzen oder vermieten kann. Für eine erste Einschätzung genügt oft die kostenlose Kostenlose Grundstückprüfung; wie viel Fläche noch frei ist, zeigt die Nutzungsreserve.
Sie ist kein Vorprojekt und kein Baugesuch: Es gibt keine Grundrisse zum Bauen, keine Fassaden und keine Bewilligung. Sie ist auch keine Wertermittlung. Sie ist die Grundlage, auf der Eigentümer, Käufer, Architektinnen und Banken entscheiden, ob sich der nächste Schritt lohnt.
Jede Zahl trägt ihren Zustand: amtlich, hergeleitet, keine Vorgabe oder noch nicht erfasst. Wo die Bauordnung schweigt, steht das so da, statt einer erfundenen Zahl.
Anlass
Wann lohnt sich eine Machbarkeitsstudie? Vor jedem grossen Entscheid.
Vor dem Verkauf
Wer verkauft, kennt die Reserve, die ein Käufer im Boden sieht, und verhandelt mit Zahlen statt mit Vermutungen.
Bei einer Erbschaft
Erben entscheiden mit derselben Rechnung, ob sie behalten, entwickeln oder verkaufen.
Geerbte Liegenschaft →Erneuern oder neu bauen
Bei einem älteren Haus zeigt der Vergleich, ob sich Erhalt und Erweiterung, ein Ersatzneubau oder eine Umnutzung mehr lohnt.
Ersatzneubau und Verdichtung →Vor dem Auftrag an Architekten
Wer die zulässige Fläche kennt, beauftragt gezielter und vermeidet Varianten, die das Recht nicht zulässt.
Ein Angebot prüfen
Liegt das Angebot eines Bauträgers vor, zeigt die Studie, mit welcher Fläche er rechnet.
Bauträger-Angebot prüfen →Prüfpunkte
Was die Studie prüft: Zone, Baufeld, Bestand, Rechte.
Zone und Ziffern
Welche Zone gilt und welche Ziffer die Fläche begrenzt: Ausnützungs-, Baumassen- oder Überbauungsziffer. Im Kanton Zürich erlässt jede Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung, die diese Ziffern regeln kann. Wo statt der Fläche das Volumen zählt, erklärt Baumassenziffer berechnen den Rechenweg.
§ 45 Abs. 1 und § 49 Abs. 2 lit. a PBG ZH
Abstände, Höhen, Geschosse
Abstände, Gebäudelänge, Gesamt- und Fassadenhöhe und die Geschosszahl bestimmen, wo und wie hoch gebaut werden darf. Daraus entsteht das Baufeld.
§ 49 Abs. 2 lit. b und c PBG ZH
Bestand
Was heute steht, gemessen in derselben Grösse wie das Zulässige und aus den amtlichen Gebäudedaten nachgerechnet. Nur so ist die Reserve echt.
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen wie ein Vorkaufsrecht und Anmerkungen aus dem Grundbuchauszug: alles, was das Bauen oder den Verkauf einschränken kann.
Art. 959 Abs. 1 ZGB
Ablauf
Ablauf der Machbarkeitsstudie: in fünf Schritten.
Sie geben die Adresse an und fragen die Studie an; den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseSie geben die Adresse ein, sehen Ihre Parzelle und fragen die Machbarkeitsstudie an.
- 02 · UnterlagenWir holen die amtlichen Originale: Zonenplan, Bau- und Zonenordnung, Auszug der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen und die Gebäudedaten; wenn vorhanden, Pläne und Grundbuchauszug.
- 03 · RechnenBaufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche für jedes Szenario, nach der Fassung der Bauordnung, die in Ihrer Gemeinde gilt.
- 04 · PrüfenJede wichtige Grösse auf zwei Wegen gerechnet und mit einer Summenprobe geprüft; was am Original nicht belegt ist, steht als offen da.
- 05 · LieferungDie vier Blätter als PDF per E-Mail. Jeder amtliche Wert verweist auf die Seite im amtlichen Original; jede Herleitung zeigt ihren Rechenweg.
Inhalt
Was in der Studie steht: vier Blätter.
Ergebnis
Die Kennzahlen auf einen Blick und der Vergleich der Szenarien Bestand, Erweiterung und Neubau, je mit Hauptnutzfläche.
So entsteht die Fläche
Der Rechenweg vom Grundstück über die zulässige Fläche bis zur Hauptnutzfläche, mit Flächenbaum und Bandbreite.
Bestand und Neubau
Was heute steht, Haus für Haus, und wie ein Neubau im Baufeld Platz findet, mit Geschossen und Höhen.
Kosten und offene Punkte
Grobkosten mit Bandbreite ohne Land, die Grundlagen und was vor einem Projekt zu klären ist.
Szenarien
Die drei Szenarien: Bestand, Erweiterung, Neubau.
Jede Studie vergleicht dieselben drei Szenarien, damit die Zahlen vergleichbar bleiben: immer in Hauptnutzfläche, immer einschliesslich Bestand.
A
Bestand
Was heute steht, in Hauptnutzfläche und anrechenbarer Geschossfläche, aus den amtlichen Gebäudedaten nachgerechnet. Daran misst sich jedes andere Szenario.
A+
Erhalt und Erweiterung
Das bestehende Gebäude bleibt und wird erweitert, etwa aufgestockt, angebaut oder um ein Attikageschoss ergänzt, soweit Ausnützung, Höhen und Abstände es zulassen.
B
Abbruch und Neubau
Ein Neubau im Baufeld, so gross, wie die Bauordnung es zulässt, mit Attika, wo das Recht sie erlaubt; dazu eine Bandbreite von vorsichtig bis günstig.
Was Sie bereitstellen
Was wir von Ihnen brauchen: die Adresse genügt.
Für die Studie genügt die Adresse; die amtlichen Unterlagen holen wir selbst. Was Sie zusätzlich haben, macht sie genauer: Pläne des Gebäudes, ein aktueller Grundbuchauszug, bei vermieteten Häusern die Mietverträge und Angaben zu den Erneuerungen der letzten Jahre.
Was fehlt, steht in der Studie als offen da, nicht als Annahme. So sehen Sie und jeder, dem Sie die Studie zeigen, was belegt ist und was noch zu klären bleibt.
Beispiel
Machbarkeitsstudie Beispiel: drei Szenarien, eine Parzelle.
SchnittMusterbeispiel · fiktive Parzelle
Auf der Musterparzelle mit 850 m² und einer Ausnützungsziffer von 120 Prozent steht heute ein Einfamilienhaus. Zulässig wären 1'020 m² anrechenbare Geschossfläche. Die Studie vergleicht drei Szenarien in derselben Grösse, der Hauptnutzfläche:
A · Bestand heuterund 97 m²
B · Neubau mit 4 Vollgeschossenrund 696 m²
C · Neubau mit Attikarund 801 m²
Die Attika kommt im Musterbeispiel dazu, ohne die Ausnützung zu überschreiten, weil sie unter der Schwelle für Dach- und Attikageschosse bleibt und die Bauordnung der fiktiven Zone ein Attikageschoss zusätzlich zu den Vollgeschossen zulässt. Wie diese Schwelle rechnet, erklärt Ausnützungsziffer berechnen.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle · gerundet, ohne Bonus und Abzüge.
Mehrfamilienhaus
Machbarkeitsstudie für ein Mehrfamilienhaus: erweitern oder ersetzen?
Bei einem bestehenden Mehrfamilienhaus vergleicht die Studie zwei Wege: Erhalt mit Erweiterung, etwa einer Aufstockung oder einem Attikageschoss, und Abbruch mit Ersatzneubau. Gerechnet wird beide Male die Hauptnutzfläche einschliesslich Bestand, damit die Zahlen vergleichbar sind. Für ein neues Wohnbauprojekt auf freiem Land rechnet sie dieselben Grössen, nur ohne Bestand.
Für bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, gelten im Kanton Zürich eigene Regeln für Umbau und Erweiterung; überwiegende öffentliche oder nachbarliche Interessen dürfen nicht entgegenstehen, und für neue oder weiter gehende Abweichungen braucht es eine Ausnahmebewilligung (§ 357 Abs. 1 PBG). Ein Ersatzneubau muss dagegen den heutigen Vorschriften entsprechen (§ 320 PBG).
Sind Wohnungen vermietet, gehen die Mietverhältnisse bei einem Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 Abs. 1 OR). Für einen Ersatzneubau braucht es Kündigungen, und die Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 Abs. 1 OR). Die Studie weist darum auch darauf hin, welcher Weg mehr Zeit braucht. Mehr unter Aufstockung prüfen und Mehrfamilienhaus verkaufen.
Kosten
Was kostet eine Machbarkeitsstudie? CHF 1'900, fest.
Bei uns kostet die Machbarkeitsstudie CHF 1'900 je Grundstück, ein fester Preis, den Sie vor dem Auftrag kennen. Angefragt wird heute über das Formular unten oder im Shop für Analysen; die Online-Bestellung folgt. Firmen bezahlen auf Rechnung, Privatpersonen im Voraus mit QR-Rechnung.
Wer weniger braucht, wählt die Nutzungsreserve für CHF 490. Wer alles in einer Datei braucht, wählt das Gesamtdossier für CHF 5'000 mit Exposé, Machbarkeitsstudie, Projektentwicklung und allen amtlichen Originalen.
- Enthalten: vier Blätter mit Szenarien, Rechenweg, Bestand und Neubau, Grobkosten mit Bandbreite
- Nicht enthalten: Vorprojekt, Pläne für ein Baugesuch, Wertermittlung des Grundstücks
- Nach dem Auftrag: Lieferung als PDF per E-Mail, Fragen beantworten wir persönlich
Abgrenzung
Machbarkeitsstudie oder Vorprojekt? Zwei Schritte, zwei Zwecke.
Die beiden werden oft verwechselt. Die Studie kommt vorher und fragt, ob sich ein Vorhaben lohnt; das Vorprojekt zeigt, wie das gewählte Gebäude aussieht.
VorprojektMachbarkeitsstudie
FrageWie sieht das Gebäude aus, das gebaut werden soll?Was ist auf dem Grundstück möglich, und lohnt es sich?
Wer erstelltein Architekturbüro im Auftrag der Bauherrschaftwir, aus der Bauordnung und den amtlichen Unterlagen
ErgebnisGrundrisse, Schnitte, Ansichten und eine genauere KostenberechnungSzenarien mit Hauptnutzfläche, Rechenweg und Grobkosten
Genauigkeitauf ein bestimmtes Projekt bezogenBandbreite, Kosten rund ±25 %
Zeitpunktnach dem Entscheid, zu bauenvor dem Entscheid, zu kaufen, zu verkaufen oder zu bauen
Preisje nach Auftragfest, CHF 1'900
Phasen
In welcher Planungsphase steht die Studie? Ganz am Anfang.
Ein Bauvorhaben durchläuft in der Schweiz üblicherweise feste Phasen: strategische Planung, Vorstudien, Projektierung mit Vorprojekt, Bauprojekt und Bewilligungsverfahren, danach Ausschreibung, Realisierung und Bewirtschaftung. Die Machbarkeitsstudie gehört zu den Vorstudien. Sie klärt, ob und in welchem Umfang sich ein Vorhaben auf dem Grundstück verwirklichen lässt, bevor die Projektierung beginnt. Architekturbüros nennen diesen Schritt teils Volumenstudie oder Variantenstudie: Auch sie fragen, welches Volumen in welcher Variante auf dem Grundstück Platz hat.
Darum ist ihre Genauigkeit eine andere als die eines Bauprojekts: Sie zeigt Bandbreiten, damit in der richtigen Richtung weitergeplant wird. Was nach der Studie kommt, beschreibt die Seite Projektentwicklung fürs Grundstück.
Genauigkeit
Wie genau ist eine Machbarkeitsstudie? So genau, wie die Phase es verlangt.
Die Flächen zeigen wir als Bandbreite in drei Stufen: vorsichtig, Mitte und günstig. Die Kosten zeigen wir grob, rund ±25 %, ohne Land. Was am Original belegt ist, ist amtlich; was wir herleiten, steht als Herleitung da, mit dem Rechenweg. Wie wir dabei vorgehen, beschreibt die Methode.
Genauer wird es erst mit dem Projekt einer Architektin oder eines Architekten. Die Studie sagt Ihnen, ob sich dieser Aufwand lohnt und mit welcher Fläche er rechnen darf.
Bewilligung
Brauche ich eine Machbarkeitsstudie für die Baubewilligung? Nein.
Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden (Art. 22 Abs. 1 RPG); im Kanton Zürich braucht es die baurechtliche Bewilligung unter anderem für die Erstellung neuer oder die bauliche Veränderung bestehender Gebäude (§ 309 Abs. 1 lit. a PBG). Voraussetzung ist, dass die Baute dem Zweck der Nutzungszone entspricht und das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 RPG); erteilt wird die Bewilligung, wenn das Vorhaben den Vorschriften entspricht (§ 320 PBG).
Eine Machbarkeitsstudie verlangt das Gesetz dafür nicht. Wer grundlegende Fragen vorab verbindlich klären will, kann einen Vorentscheid einholen (§ 323 Abs. 1 PBG). Er ist hinsichtlich der behandelten Fragen gleich verbindlich wie eine Bewilligung, sofern sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§ 324 PBG). Die Behörden entscheiden innert zwei Monaten seit der Vorprüfung, bei der erstmaligen Beurteilung von Neubauten und grösseren Umbauten innert vier Monaten (§ 319 Abs. 1 PBG).
Die Studie bereitet diesen Weg vor. Eine Bewilligung stellt sie nicht in Aussicht: Ob gebaut werden darf, entscheidet allein die Baubehörde.
Wenn es nicht geht
Was, wenn die Studie zeigt, dass es nicht geht? Dann wissen Sie es früh.
Auch das ist ein Ergebnis. Lässt die Bauordnung kaum mehr zu, als heute steht, sparen Sie das Geld für ein Projekt, das nicht bewilligt würde. Oft zeigt die Studie dann einen kleineren Weg, etwa eine Aufstockung, einen Anbau oder eine andere Nutzung.
Für einen Verkauf ist eine solche Studie genauso nützlich: Käufer sehen sofort, was sie erwarten dürfen, und verhandeln nicht über Vermutungen. Ob ein Verkauf, Land gegen Wohnung oder ein Baurecht besser passt, besprechen wir mit Ihnen.
Offen gesagt
Was die Studie nicht leistet: vier Grenzen.
Keine Bewilligung
Ob gebaut werden darf, entscheidet die Baubehörde im Bewilligungsverfahren. Die Studie stellt keine Bewilligung in Aussicht.
Kein Projekt
Sie liefert keine Grundrisse zum Bauen und keine Pläne für ein Baugesuch. Das ist die Arbeit eines Architekturbüros.
Keine Wertermittlung
Sie nennt keinen Preis für Ihr Grundstück. Was es wert ist, besprechen wir in der kostenlosen Bewertung.
Keine Offerte
Die Grobkosten zeigen eine Bandbreite. Verbindliche Preise geben Unternehmer erst auf ein ausgearbeitetes Projekt.
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Der Film zeigt, wie aus Zone und Baufeld eine Hauptnutzfläche wird: Szenarien mit Bandbreite, ein maskiertes Analysebeispiel aus Zürich und ein Dossier mit amtlichen Originalen.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Häufige Fragen
Was uns zur Machbarkeitsstudie gefragt wird.
Was kostet eine Machbarkeitsstudie?
Bei uns CHF 1'900 je Grundstück, fest und im Voraus bekannt. Angefragt wird über das Formular auf dieser Seite oder im Shop; die Online-Bestellung folgt. Firmen bezahlen auf Rechnung, Privatpersonen im Voraus.
Wie läuft eine Machbarkeitsstudie ab?
Sie geben die Adresse ein und fragen die Studie an. Wir holen die amtlichen Unterlagen, rechnen die Szenarien und prüfen jede wichtige Grösse auf zwei Wegen. Sie erhalten die vier Blätter als PDF.
Was steht in einer Machbarkeitsstudie?
Das Ergebnis mit den Szenarien Bestand, Erweiterung und Neubau, der Rechenweg zur Hauptnutzfläche, Bestand und Neubau im Detail sowie Grobkosten mit Bandbreite, dazu die offenen Punkte.
Was ist der Unterschied zwischen Machbarkeitsstudie und Vorprojekt?
Die Machbarkeitsstudie fragt, was möglich ist und ob es sich lohnt. Das Vorprojekt zeigt, wie das gewählte Gebäude aussieht, und wird von einem Architekturbüro für ein bestimmtes Vorhaben erstellt. Die Studie kommt vorher und ist gröber.
In welcher Phase eines Bauvorhabens steht die Studie?
Bei den Vorstudien: nach der strategischen Planung und vor der Projektierung mit Vorprojekt, Bauprojekt und Bewilligungsverfahren.
Brauche ich eine Machbarkeitsstudie für die Baubewilligung?
Nein. Die Bewilligung setzt voraus, dass das Vorhaben den Vorschriften entspricht (§ 320 PBG) und das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 RPG). Für grundlegende Fragen gibt es den Vorentscheid (§ 323 Abs. 1 PBG). Die Studie bereitet vor, ersetzt aber keines von beiden.
Lohnt sich eine Machbarkeitsstudie für ein Mehrfamilienhaus?
Gerade dort: Ob Aufstockung, Erweiterung oder Ersatzneubau mehr Fläche bringt, zeigt erst der Vergleich in derselben Grösse, einschliesslich Bestand. Bei vermieteten Häusern weisen wir auf die Fristen des Mietrechts hin, etwa die Erstreckung (Art. 272 Abs. 1 OR).
Woher stammen die Zahlen?
Aus den amtlichen Originalen: Zonenplan, Bau- und Zonenordnung, Gebäudedaten und Auszug der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen. Amtliche Werte verweisen auf die Seite im Original; hergeleitete Flächen und die Grobkosten zeigen ihren Rechenweg und ihre Bandbreite.
Hilft mir die Studie beim Verkauf?
Ja: Käufer sehen, was das Grundstück trägt. Den Verkauf begleiten wir auf Wunsch, diskret im Exklusivmandat oder als Direktankauf durch uns.
Was, wenn auf meinem Grundstück nichts möglich ist?
Dann wissen Sie es, bevor Sie Geld in ein Projekt stecken. Oft bleibt ein kleinerer Weg wie eine Aufstockung oder ein Anbau; sonst besprechen wir Verkauf oder Baurecht.
Erst rechnen, dann planen.
Sehen Sie Ihre Parzelle im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026