Geeignet
Das Land eignet sich für die Überbauung: Lage, Gelände, Gefahren und Erschliessbarkeit.
Bauerwartungsland und Einzonung
Wird Ihr Land Bauland? Was die Planung sagt.
Yaacoubi Immobilien prüft für Eigentümer in der Deutschschweiz, wo ihr Land in der Planung steht: im Siedlungsgebiet des Richtplans, in einer Reservezone oder in der Landwirtschaftszone. Eine Einzonung beschliessen Gemeinde und Kanton; einen Anspruch darauf gibt es nicht. Wir sagen Ihnen offen, was realistisch ist.
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Land prüfen lassen
Wo steht Ihr Land?
Zuerst die Adresse oder die Lage, dann Ihre Angaben. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und melden uns innert zwei Arbeitstagen.
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- Richtplan gelesen
- Zonenplan geprüft
- Revisionen verfolgt
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Bodenrecht beachtet
- Ehrlich, ohne Versprechen
Drei Grundstücke, drei Lagen
Bauland, Bauerwartungsland, Landwirtschaftsland.
PlanMusterbeispiel · fiktive Lage
Bauerwartungsland ist kein Rechtsbegriff, sondern eine Erwartung: Land, das heute nicht in der Bauzone liegt, aber eingezont werden könnte. Wie berechtigt diese Erwartung ist, zeigen zwei Pläne mit verschiedener Wirkung.
- Richtplan des Kantons: legt fest, wie gross das Siedlungsgebiet sein soll und wo es liegt (Art. 8a RPG); verbindlich für Behörden, nicht für Eigentümer (Art. 9 RPG)
- Nutzungsplan der Gemeinde: scheidet Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen aus (Art. 14 RPG) und ist für alle verbindlich (Art. 21 RPG)
- Grundstück B hat eine Chance, wenn die Gemeinde ihre Bauzonen erweitert. Grundstück C braucht zuerst eine Änderung des Richtplans
Solange Land ausserhalb der Bauzone liegt, gilt für den Verkauf das bäuerliche Bodenrecht, mehr dazu unter Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen.
Vom Richtplan zur Bauzone
Wie Land eingezont wird.
Eine Einzonung ist ein Verfahren mit mehreren Stufen. Eigentümer können mitwirken, entscheiden aber nicht.
- 01 · RichtplanDer Kanton legt das Siedlungsgebiet fest; der Bundesrat genehmigt den Richtplan (Art. 8a und 11 RPG).
- 02 · Revision der NutzungsplanungDie Gemeinde überarbeitet ihre Bau- und Zonenordnung; die Bevölkerung kann mitwirken (Art. 4 RPG).
- 03 · Öffentliche AuflageDie Pläne werden öffentlich aufgelegt; Betroffene können ein Rechtsmittel ergreifen (Art. 33 RPG).
- 04 · BeschlussDas zuständige Organ, meist der Gemeinde, beschliesst die neue Zonenordnung.
- 05 · GenehmigungEine kantonale Behörde genehmigt; erst dann wird der Plan verbindlich (Art. 26 RPG).
- 06 · MehrwertausgleichDer Ausgleich für den Planungsvorteil wird bei Überbauung oder Verkauf fällig (Art. 5 Abs. 1bis RPG).
Wann eingezont werden kann
Fünf Voraussetzungen, alle zusammen.
Land kann neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn alle fünf Bedingungen erfüllt sind (Art. 15 Abs. 4 RPG). Bauzonen sollen zudem dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen (Art. 15 Abs. 1 RPG).
Benötigt
Es wird auch bei konsequenter Nutzung der Reserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut.
Kulturland nicht zerstückelt
Die Einzonung zerschneidet kein zusammenhängendes Kulturland. Fruchtfolgeflächen werden nur unter strengen Bedingungen eingezont (Art. 30 Abs. 1bis RPV).
Verfügbar
Die Verfügbarkeit des Landes ist rechtlich sichergestellt, das Land soll also tatsächlich bebaut werden können.
Im Richtplan
Mit der Einzonung werden die Vorgaben des Richtplans umgesetzt.
Rechtlich gut zu wissen
Was nach einer Einzonung gilt.
Mindestens 20 Prozent Ausgleich
Wer durch eine Einzonung einen Planungsvorteil erhält, bezahlt einen Ausgleich von mindestens 20 Prozent. Fällig wird er bei der Überbauung oder beim Verkauf. Den Satz und die Berechnung regelt der Kanton, ebenso, ob und wie Auf- und Umzonungen ausgeglichen werden; dafür kann eine eigene Fälligkeit gelten.
Art. 5 Abs. 1 und 1bis RPG
Abzug bei der Grundstückgewinnsteuer
Die bezahlte Abgabe wird bei einer späteren Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn abgezogen.
Art. 5 Abs. 1sexies RPG
Pflicht zu bauen möglich
Wenn das öffentliche Interesse es rechtfertigt, kann die Behörde eine Frist für die Überbauung setzen und danach Massnahmen anordnen. Die Einzelheiten regelt der Kanton.
Art. 15a Abs. 2 RPG
Bodenrecht bis zur Einzonung
Solange das Land ausserhalb der Bauzone liegt, braucht ein Käufer in der Regel eine Bewilligung nach dem bäuerlichen Bodenrecht. Mit der Einzonung fällt diese Pflicht in der Regel weg.
Art. 2 und 61 BGBB
Auch Auszonungen gibt es
Überdimensionierte Bauzonen müssen reduziert werden. Eine volle Entschädigung gibt es nur, wenn eine Planung einer Enteignung gleichkommt.
Art. 15 Abs. 2 und Art. 5 Abs. 2 RPG
Reservezonen
Das kantonale Recht kann Gebiete bezeichnen, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist oder in denen eine Nutzung erst später zugelassen wird. Wie solche Zonen heissen, ist je Kanton verschieden.
Art. 18 Abs. 2 RPG
Am Siedlungsrand
Was Sie selbst tun können.
Die Planung ist Sache von Gemeinde und Kanton. Eigentümer können sie aber verfolgen und sich zur richtigen Zeit äussern: bei der Mitwirkung zur Revision der Bau- und Zonenordnung und während der öffentlichen Auflage. Ob Ihr Grundstück heute schon in der Bauzone liegt, zeigt die Grundstückprüfung mit Ihrer Adresse.
Weil nur eingezont wird, was rechtlich verfügbar ist, kann eine Einzonung an eine Verpflichtung zum Bauen geknüpft sein (Art. 15 Abs. 4 lit. d und 15a RPG). Wer mit den Nachbarn gemeinsam auftritt, hat oft die besseren Karten, etwa für eine Landumlegung.
- Revisionen der Bau- und Zonenordnung verfolgen
- an der Mitwirkung teilnehmen
- Verfügbarkeit und Erschliessung früh klären
- Mehrwertausgleich und Steuern vorab rechnen
Vorher und nachher
Was eine Einzonung verändert.
Dasselbe Grundstück, zwei rechtliche Welten. Die rechte Spalte gilt erst, wenn die Einzonung rechtskräftig ist.
LandwirtschaftslandBauland nach der Einzonung
ZoneLandwirtschaftszoneBauzone nach der Bau- und Zonenordnung
Käuferin der Regel nur Selbstbewirtschafterjeder Käufer, Personen im Ausland nach eigenen Regeln
Preisbegrenzt nach dem Bodenrechtnach Markt und Bebaubarkeit
AbgabekeineMehrwertausgleich von mindestens 20 Prozent
Pflichtenlandwirtschaftliche NutzungErschliessung, unter Umständen eine Frist zur Überbauung
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Land diskret verkaufen.
Ob heute oder nach einer Einzonung: Wer Land verkauft, entscheidet auch, wer davon erfährt. Der Film zeigt, wie ein Exklusivmandat ohne Inserat funktioniert, mit geprüften Käufern und fünf Etappen bis zum Notartermin.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Verträge vor der Einzonung
Heute verkaufen oder warten?
Manche Käufer möchten Bauerwartungsland heute sichern und erst nach der Einzonung bezahlen. Solche Verträge brauchen sorgfältige Gestaltung: Vorverträge, Kaufsrechte und, wenn der Preis zum Voraus bestimmt ist, auch Vorkaufsrechte müssen öffentlich beurkundet werden (Art. 216 Abs. 2 und 3 OR), und ein Kaufsrecht kann höchstens für zehn Jahre vereinbart und vorgemerkt werden (Art. 216a OR). Worauf Sie bei einem solchen Angebot achten, zeigt die Seite Angebot eines Bauträgers prüfen.
Solange das Land ausserhalb der Bauzone liegt, gilt das bäuerliche Bodenrecht, auch für Geschäfte, die wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommen (Art. 61 Abs. 3 BGBB). Lassen Sie einen solchen Vertrag vom Notariat oder Anwalt prüfen; wir rechnen mit Ihnen, was er wert ist, samt Mehrwertausgleich und der Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf.
Unser Weg
Erst die ehrliche Einschätzung, dann der Verkauf.
Einschätzung
Wo steht Ihr Land?
Richtplan, Zonenplan, laufende Revisionen und Bodenrecht: Wir sagen Ihnen, was heute gilt und was sich ändern könnte, ohne Versprechen.
Kostenlose Grundstückprüfung →Verkauf
Zum richtigen Zeitpunkt.
Ob heute als Landwirtschaftsland oder nach einer Einzonung als Bauland: Wir finden den Käufer, der zur Lage passt, und begleiten bis zum Notar.
Exklusivmandat →Im Kanton Zürich
Wie der Mehrwertausgleich im Kanton Zürich berechnet wird und wann die Abgabe fällig wird, erklärt die Seite Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Was man uns zur Einzonung fragt.
Was ist Bauerwartungsland?
Land, das heute nicht in der Bauzone liegt, bei dem aber eine Einzonung erwartet wird, meist weil es im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans liegt. Der Begriff ist kein Rechtsbegriff: Bis zur rechtskräftigen Einzonung bleibt das Land in seiner heutigen Zone.
Kann ich eine Einzonung beantragen?
Sie können Ihr Anliegen der Gemeinde vortragen und sich an der Mitwirkung zur Revision der Nutzungsplanung beteiligen (Art. 4 RPG). Einen Anspruch auf Einzonung gibt es nicht: Die Gemeinde plant, der Kanton genehmigt, und das Bundesrecht setzt enge Grenzen (Art. 15 RPG).
Wie hoch ist der Mehrwertausgleich?
Mindestens 20 Prozent des Planungsvorteils, also der Wertsteigerung durch die Einzonung (Art. 5 Abs. 1bis RPG). Den genauen Satz und die Berechnung regelt der Kanton. Fällig wird der Ausgleich bei der Überbauung oder beim Verkauf. Wer ihn trägt und wie er im Preis berücksichtigt wird, gehört in den Kaufvertrag; wir rechnen ihn in jede Preisdiskussion mit ein.
Was ist eine Reservezone?
Ein Gebiet, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist oder in dem eine Nutzung erst später zugelassen wird. Das kantonale Recht kann solche Gebiete vorsehen (Art. 18 Abs. 2 RPG). Bauland ist eine Reservezone deshalb noch nicht. Wer ein solches Grundstück verkauft, sollte wissen, wie der Kanton mit Reservezonen umgeht und ob die Gemeinde eine Überprüfung ihrer Planung vorbereitet.
Bekomme ich eine Entschädigung, wenn mein Land ausgezont wird?
Nur wenn die Planung einer Enteignung gleichkommt; dann wird voll entschädigt (Art. 5 Abs. 2 RPG). Ob das zutrifft, hängt vom Einzelfall ab und wird im Streitfall vom Gericht beurteilt. Halten Sie Pläne, Bewilligungen und Unterlagen zum Grundstück bereit; sie zeigen, welche Nutzung vor der Planung möglich war. Lassen Sie sich früh rechtlich beraten.
Lohnt es sich, mit dem Verkauf zu warten?
Das hängt davon ab, wo Ihr Land im Richtplan liegt, wann die Gemeinde ihre Planung überarbeitet und wie lange Sie warten können. Wer verkauft, solange das Land ausserhalb der Bauzone liegt, verkauft nach den Regeln des bäuerlichen Bodenrechts; nach der Einzonung gelten sie in der Regel nicht mehr. Wir zeigen Ihnen beide Wege mit Zahlen und sagen offen, wenn eine Einzonung nicht absehbar ist.
Planung braucht Geduld. Und eine klare Rechnung.
Wir sagen Ihnen, was heute gilt und was morgen gelten könnte.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026