Bauernhof und Landwirtschaftsland
Yaacoubi Immobilien begleitet den Verkauf von Höfen, Bauernhäusern und Landwirtschaftsland in der Deutschschweiz. Ausserhalb der Bauzone gilt das bäuerliche Bodenrecht: wer kaufen darf, zu welchem Preis und wer zuerst gefragt werden muss. Wir klären das, bevor ein Preis fällt.
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Hof und Land
Zuerst die Adresse, dann Ihre Angaben. Wir klären Zone und Bodenrecht und melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Zuerst die Zone
Ob Sie frei verkaufen können, entscheidet zuerst die Zone. Das bäuerliche Bodenrecht gilt für landwirtschaftliche Grundstücke ausserhalb der Bauzone (Art. 2 BGBB).
Auch Gebäude in der Bauzone können unterstellt bleiben, wenn sie zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören (Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB). Wird Ihr Land vielleicht eingezont, lesen Sie mehr unter Bauerwartungsland und Einzonung.
Was Sie verkaufen
Grundstücke, Bauten und Anlagen, die zusammen eine Grundlage der Produktion bilden und mindestens eine Standardarbeitskraft brauchen. Einzelne Grundstücke dürfen grundsätzlich nicht abgetrennt werden.
Art. 7 und 58 BGBB
Wiese, Acker oder Weide ohne Hof. Untersteht es dem Bodenrecht, braucht auch hier der Käufer eine Bewilligung, und Teilstücke unter 25 Aren sind grundsätzlich nicht zulässig.
Art. 2, 58 Abs. 2 und 61 BGBB
Wohnhaus und Ökonomiegebäude ausserhalb der Bauzone: Was mit ihnen nach dem Verkauf erlaubt ist, regelt das Raumplanungsrecht. Wir klären es vorab.
Art. 24 ff. RPG
Wer kaufen darf
Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht eine Bewilligung der kantonalen Behörde. Sie wird erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt.
Art. 61 BGBB
Die Bewilligung wird verweigert, wenn der Käufer den Boden nicht selbst bewirtschaftet oder das Grundstück ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs seines Betriebs liegt.
Art. 9 und 63 BGBB
Ein Preis gilt als übersetzt, wenn er die Preise vergleichbarer Grundstücke der Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt. Die Kantone können bis 15 Prozent zulassen.
Art. 63 Abs. 1 lit. b und 66 BGBB
Keine Bewilligung braucht es unter anderem beim Erwerb durch Nachkommen, Ehegatten, Eltern, Geschwister oder Geschwisterkinder des Verkäufers und durch Miteigentümer.
Art. 62 BGBB
Liegt trotz öffentlicher Ausschreibung zu einem zulässigen Preis kein Angebot eines Selbstbewirtschafters vor, kann auch ein anderer Käufer die Bewilligung erhalten.
Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB
Von einem Gewerbe dürfen grundsätzlich keine einzelnen Grundstücke abgetrennt werden, und landwirtschaftliche Grundstücke dürfen nicht in Teile unter 25 Aren, bei Rebland unter 15 Aren, zerlegt werden. Ausnahmen bewilligt die kantonale Behörde.
Art. 58 bis 60 BGBB
Wer zuerst gefragt wird
Wird ein Gewerbe verkauft, haben selbstbewirtschaftende Nachkommen ein Vorkaufsrecht, unter Umständen auch Geschwister und deren Kinder.
Art. 42 BGBB
Nach Ablauf der gesetzlichen Mindestpachtdauer kann auch der Pächter ein Vorkaufsrecht haben. Das Recht der Verwandten geht vor.
Art. 47 BGBB
Wer verpachtetes Land kauft, tritt in den Pachtvertrag ein. Ausnahmen gelten etwa für den Erwerb zur Selbstbewirtschaftung.
Art. 14 und 15 LPG
Wurde der Hof in der Erbteilung unter dem Verkehrswert übernommen und wird er innert 25 Jahren verkauft, haben die Miterben Anspruch auf einen Anteil am Gewinn.
Art. 28 BGBB
Wohnen im Bauernhaus
Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonenkonform sind, sind in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Wurden sie rechtmässig erstellt oder geändert, können sie mit Bewilligung erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden (Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG). In landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, kann auch ein Wohnen ohne Landwirtschaft zugelassen werden (Art. 24d RPG).
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Scheunen und Ställe
Eine leere Scheune wirkt wie Reserve. Ausserhalb der Bauzone ist sie es nur selten: Eine Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen ist zulässig, wenn keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (Art. 24a RPG). Für mehr braucht es eine Grundlage im Raumplanungsrecht.
Das sagen wir offen, bevor ein Käufer mit Plänen kommt, die keine Behörde bewilligen kann.
Mit oder ohne Abklärung
Beim Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke entscheidet die Vorbereitung, ob der Vertrag am Ende bewilligt wird.
Film · gut 90 Sekunden
Ein Hof wechselt oft erst nach Generationen den Besitzer, und nicht das ganze Dorf soll es aus einem Inserat erfahren. Der Film zeigt, wie ein Exklusivmandat ohne Inserat funktioniert. Beim Hof gilt dazu das Bodenrecht: Vorkaufsrechte von Familie und Pächter klären wir vorab. Braucht ein Käufer, der den Boden nicht selbst bewirtschaftet, eine Bewilligung, erhält er sie nur mit einem wichtigen Grund, etwa nach einer erfolglosen öffentlichen Ausschreibung (Art. 63 und 64 BGBB).
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
So läuft der Verkauf
Steuern
Auch Gewinne aus dem Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke unterliegen der Grundstückgewinnsteuer, soweit der Erlös die Anlagekosten übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Wird der Erlös innert angemessener Frist in ein selbst bewirtschaftetes Ersatzgrundstück gesteckt, wird die Steuer aufgeschoben (Art. 12 Abs. 3 lit. d StHG).
Gehört der Hof zum Geschäftsvermögen, wird der Gewinn geteilt: Der Teil bis zu den Anlagekosten zählt zum Einkommen, der Teil darüber zur Grundstückgewinnsteuer (Art. 8 Abs. 1 StHG, Art. 18 Abs. 4 DBG). Lassen Sie die Folgen früh von Ihrer Steuerberatung prüfen; mehr dazu unter Grundstückgewinnsteuer und Verkaufskosten.
Zwei Wege
In der Bauzone
Bauernhäuser, Scheunen und Höfe in der Bauzone kaufen wir selbst, auch sanierungsbedürftig und aus Erbengemeinschaften, mit eigenen Mitteln.
Direktankauf →Ausserhalb der Bauzone
Für Land und Höfe ausserhalb der Bauzone suchen wir den Käufer, der erwerben darf, und bereiten Vertrag und Bewilligung so vor, dass der Verkauf hält.
Exklusivmandat →Häufige Fragen
Grundsätzlich braucht der Käufer eine Bewilligung, und diese erhält in der Regel nur, wer den Boden selbst bewirtschaftet (Art. 61 und 63 BGBB). Ausnahmen gibt es, etwa wenn trotz öffentlicher Ausschreibung zu einem zulässigen Preis kein Landwirt kauft (Art. 64 BGBB).
Der Preis ist nach oben begrenzt: Er darf die Preise vergleichbarer Grundstücke der Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um höchstens 5 Prozent übersteigen, in einzelnen Kantonen um bis zu 15 Prozent (Art. 66 BGBB). Wir zeigen Ihnen, wo die Grenze für Ihr Land liegt.
Beim Verkauf eines landwirtschaftlichen Gewerbes haben Nachkommen, die es selbst bewirtschaften wollen und dafür geeignet sind, ein Vorkaufsrecht. Geschwister und deren Kinder haben es nur, wenn Sie das Gewerbe vor weniger als 25 Jahren ganz oder grösstenteils von den Eltern oder aus deren Nachlass erworben haben (Art. 42 Abs. 1 BGBB). Wir klären die Rangfolge, bevor Käufer angesprochen werden.
Der Käufer tritt in den Pachtvertrag ein (Art. 14 LPG). Kauft er zur Selbstbewirtschaftung oder zu Bauzwecken, kann er die Pacht unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen auflösen (Art. 15 LPG). Dem Pächter kann zudem ein Vorkaufsrecht zustehen (Art. 47 BGBB).
Das hängt von Zone, Gebäude und Kanton ab. Wohnen ohne Landwirtschaft kann in erhaltenen landwirtschaftlichen Wohnbauten zugelassen werden (Art. 24d RPG), braucht aber eine Bewilligung. Beim Verkauf können Sie sich zudem ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung vorbehalten, die im Grundbuch eingetragen wird (Art. 776 und 745 ZGB). Wir klären das vor dem Verkauf mit den zuständigen Stellen.
Nur mit einer Einzonung durch Gemeinde und Kanton, und nur unter den Voraussetzungen des Raumplanungsgesetzes (Art. 15 RPG). Dazu gehört, dass mit der Einzonung die Vorgaben des kantonalen Richtplans umgesetzt werden (Art. 15 Abs. 4 lit. e RPG). Einen Anspruch darauf gibt es nicht. Wir prüfen, wo Ihr Land im Richtplan liegt, und sagen offen, was realistisch ist.
Vertraulich, mit Rücksicht auf Familie, Pacht und Nachbarschaft.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026
