Bruttorendite
Der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis: die erste Zahl, die jeder Käufer ansieht.
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft
Mehrfamilienhaus verkaufen. Mit dem Ertrag von heute und morgen.
Sie möchten Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen? Für Mehrfamilienhäuser und Renditeliegenschaften in Zürich und der Deutschschweiz gibt es bei uns zwei Wege: Wir vermitteln diskret im Exklusivmandat, ohne Inserat, oder wir kaufen direkt. Vorher rechnen wir den Mietertrag heute und was auf derselben Parzelle neu möglich wäre: Aufstockung, Attika oder Ersatzneubau, jeweils mit dem Ertrag danach. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Renditeliegenschaft
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Wert und Preis
Mehrfamilienhaus verkaufen: so rechnen Käufer.
Ein Käufer rechnet ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage. Er fragt zuerst, was die Liegenschaft nachhaltig einbringt, und leitet daraus ab, was sie wert ist. Dieses Verfahren heisst Ertragswertmethode. Wer ein Mehrfamilienhaus bewerten oder seinen Wert berechnen will, beginnt deshalb mit dem Mieterspiegel.
Der Kapitalisierungssatz hängt von Lage, Zustand, Mieterstruktur und Zinsumfeld ab und davon, welche Rendite der einzelne Käufer erwartet. Eine Zahl dafür nennen wir hier nicht: Ohne Ihre Liegenschaft wäre sie nicht seriös. Unsere Rechnung ist eine Entscheidungsgrundlage und ersetzt keine Schätzung, wo Bank oder Behörde eine anerkannte verlangt.
Die Rechnung in fünf Schritten
Von der Miete zum Preis.
Fünf Schritte, die jeder Käufer nachvollzieht. Die Zahlen setzen wir erst ein, wenn Ihr Mieterspiegel vorliegt.
- 01 · Soll-MietertragAlle Mieten bei voller Vermietung, Wohnung für Wohnung aus dem Mieterspiegel.
- 02 · Leerstand und AusfälleAbzug für leere Wohnungen und Mietzinsausfälle, nach dem, was die Liegenschaft nachweislich erreicht.
- 03 · Betriebs- und UnterhaltskostenAbzug für Verwaltung, Unterhalt, Versicherungen und Rückstellungen. Nebenkosten, die Mieter bezahlen, zählen nicht zum Ertrag.
- 04 · NettoertragWas jährlich bleibt: die Grösse, die Pensionskassen und Anlagestiftungen vergleichen.
- 05 · KapitalisierungNettoertrag geteilt durch den Kapitalisierungssatz ergibt den Ertragswert. Je tiefer der Satz, desto höher der Wert.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
So sieht die Rechnung aus.
HeuteNeu möglich (Aufstockung)
Wohnungen1214
Wohnfläche960 m²1'130 m²
Mietertrag pro MonatCHF 20'160CHF 24'750
Mietertrag pro JahrCHF 241'920CHF 297'000
Zusätzlich möglichkeine+ CHF 55'080 pro Jahr
Fiktive Zahlen zur Veranschaulichung. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit den tatsächlichen Mieten aus Ihrem Mieterspiegel.
Was eine Aufstockung baulich und rechtlich verlangt, erklärt die Seite Aufstockung und Attika, den Weg über einen Neubau die Seite Ersatzneubau und Verdichtung.
Film · gut 100 Sekunden
Rendite mit Reserve. So lesen Käufer Ihre Liegenschaft.
Der Film zeigt an einem maskierten Analysebeispiel, wie Investoren den Mietertrag heute und nach Aufstockung oder Ersatzneubau lesen. So wissen Sie vor dem Verkauf, worauf Käufer achten.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Aufstockung und Attika.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Oder ganz neu
Ersatzneubau, mehr Wohnungen am selben Ort.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, Erneuerungen, Leitungen und Dach entscheiden mit, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Wie Investoren rechnen
Sechs Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Nettorendite
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Entscheidend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen haben begrenzte Lebensdauern. Was bald fällig ist, zieht ein Käufer vom Preis ab. Wir rechnen es offen mit.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen in den Mieten weitergegeben werden, solange die Erhöhung den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt nicht überschreitet; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 Abs. 1 und 4 VMWG
Referenzzinssatz
Mietzinsanpassungen wegen der Hypothekarzinsen richten sich nach dem Referenzzinssatz. Sinkt er, kann der Mieter unter den Voraussetzungen des Gesetzes eine Herabsetzung verlangen; steigt er, kann der Vermieter Kostensteigerungen in den Grenzen der Verordnung weitergeben.
Art. 269a lit. b und 270a Abs. 1 OR · Art. 12a Abs. 1 und 13 Abs. 1 VMWG
Leerstand
Wie viele Wohnungen leer stehen oder standen, und warum. Ein Käufer rechnet den Soll-Mietertrag mit einem Abschlag für Leerstand und Mietzinsausfälle und fragt, ob ein tiefer Leerstand dauerhaft ist.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Die Entscheidung
Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten?
Entscheidend sind Ihr Ziel, Ihr Zeithorizont und die Reserve Ihrer Liegenschaft. Wir rechnen beide Wege nebeneinander und geben keine Anlageberatung.
BehaltenVerkaufen
Ertraglaufender Mietertrag, abhängig von Leerstand und Mietzinseneinmaliger Erlös, danach kein Mietertrag
UnterhaltDach, Fassade und Haustechnik bleiben bei Ihnengeht mit dem Eigentum auf den Käufer über
MieterSie bleiben VermieterMietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 Abs. 1 OR)
ReserveAufstockung oder Ersatzneubau selbst planen und finanzierenein Käufer kann eine belegte Reserve mitbezahlen
Steuerkeine Grundstückgewinnsteuer, solange Sie haltenGrundstückgewinnsteuer auf den Gewinn (§ 216 Abs. 1 StG ZH)
Zeitlaufende VerwaltungVorbereitung, Verhandlung, Beurkundung
Checkliste
Unterlagen für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses.
Mit vollständigen Unterlagen kann ein Käufer rasch rechnen. Was fehlt, beschaffen wir mit Ihnen, ebenso die amtlichen Unterlagen zum Grundstück. Eine erste Einordnung erhalten Sie mit der kostenlosen Bewertung Ihrer Liegenschaft.
- Mieterspiegel: Wohnung, Mietzins, Mietbeginn, Vertragsdauer und Kündigungsfristen
- Mietverträge samt Nachträgen und Mietzinsanpassungen
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Erfolgsrechnung der Liegenschaft mit Unterhalt, Verwaltung und Versicherungen
- Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten und Grundpfandrechten
- Pläne, Grundrisse und Baubewilligungen
- Nachweis der Gebäudeversicherung
- Liste der Erneuerungen mit Jahr und Belegen
Mieter beim Verkauf
Was für Mieter und Käufer gilt.
Der Mietvertrag geht über
Verkaufen Sie eine vermietete Liegenschaft, geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum auf den Käufer über. Der Mieter bleibt, die Miete läuft weiter.
Art. 261 Abs. 1 OR
Vorzeitig nur bei dringendem Eigenbedarf
Früher, als es der Mietvertrag erlaubt, kann der neue Eigentümer Wohn- und Geschäftsräume nur kündigen, wenn er dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht, und nur mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin.
Art. 261 Abs. 2 lit. a OR
Der bisherige Vermieter haftet
Kündigt der Käufer früher, als es der Vertrag mit Ihnen gestattet hätte, haften Sie dem Mieter für den Schaden. Das gehört in die Absprache vor dem Notartermin.
Art. 261 Abs. 3 OR
Erstreckung, wenn doch gekündigt wird
Eine Kündigung ist auf Verlangen zu begründen und anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Wohnräume können um höchstens vier, Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden.
Art. 271 Abs. 1 und 2 · Art. 272b Abs. 1 OR
Rechtsberatung leisten wir nicht. Für Kündigungen und Mietrecht ziehen wir einen Anwalt bei.
Abbruchobjekt
Abbruchobjekt verkaufen: der Wert liegt im Boden.
Ein Mehrfamilienhaus am Ende seiner Lebensdauer ist für viele Käufer ein Grundstück mit Reserve. Dann zählt, was die Bauordnung auf dem Boden zulässt, nicht der Zustand der Wände. Ein Entwickler rechnet vom zulässigen Mass aus: Neubau, Kosten, Zeit und Mieter.
Für den Neubau braucht der Käufer eine Baubewilligung (Art. 22 Abs. 1 RPG; im Kanton Zürich § 309 Abs. 1 lit. a PBG). In Kernzonen braucht im Kanton Zürich schon der Abbruch eine Bewilligung (§ 309 Abs. 1 lit. c PBG). Wir stellen keine Bewilligung in Aussicht.
Ein Abbruchobjekt ist meist vermietet; für einen Ersatzneubau muss der Käufer in der Regel kündigen. Wie ein Käufer rechnet, zeigt die Seite Haus abreissen und neu bauen, was auf Ihrem Grundstück zulässig ist, unter Was darf ich bauen.
- Bestand, Alter und Zustand belegen
- zulässiges Mass nach Bauordnung rechnen
- Erhalt, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander
- Verkauf im Ist-Zustand, ohne vorherige Renovation
So gehen wir vor
Vom Mieterspiegel bis zur Beurkundung.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung und beim Angebot. Den Gesamtüberblick für Eigentümer finden Sie unter Immobilie verkaufen im Überblick.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Mietverträge, Pläne und Belege; was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Nettoertrag und Reserve mit dem Ertrag danach.
- 03 · WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit geprüften Käufern.
- 04 · KäuferDas Dossier erhalten nur Käufer mit unterschriebener Vertraulichkeit, Besichtigungen nur mit Ihrer Freigabe.
- 05 · AngebotVor einer Empfehlung prüfen wir den Finanzierungsnachweis des Käufers. Sie entscheiden.
- 06 · BeurkundungÖffentliche Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR), Eigentum mit dem Grundbucheintrag (Art. 656 Abs. 1 ZGB).
Zwei Wege zum Käufer
Bieterverfahren oder Exklusivmandat?
Beim Bieterverfahren wird die Liegenschaft öffentlich ausgeschrieben, mehrere Käufer bieten bis zu einer Frist. Im Exklusivmandat ohne Inserat bleibt der Verkauf leise. Beides kann sich rechnen.
BieterverfahrenExklusivmandat
Anspracheöffentliche Ausschreibung an einen offenen Marktstille Ansprache geprüfter Käufer
Preisentsteht im Wettbewerb der Bieterwird aus Ertrag und Reserve hergeleitet und verhandelt
DiskretionObjekt und Angaben sind für alle Teilnehmer sichtbarkein Inserat, Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit
Besichtigungenviele Interessenten in den Wohnungenwenige, nur mit Ihrer Freigabe
Honorarje nach Vereinbarungerst mit dem Verkauf (Art. 413 Abs. 1 OR)
Grundstückgewinnsteuer und Recht
Was im Kanton Zürich beim Verkauf gilt.
Grundstückgewinnsteuer. Besteuert wird der Gewinn, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt; steuerpflichtig ist, wer verkauft (§ 217 und § 219 Abs. 1 StG ZH). Der Tarif beginnt bei 10 Prozent und steigt bis auf 40 Prozent der Gewinnteile über CHF 100'000 (§ 225 Abs. 1). Bei kurzer Besitzdauer gibt es einen Zuschlag, ab fünf vollen Jahren eine Ermässigung bis 50 Prozent nach zwanzig vollen Jahren (§ 225 Abs. 2 und 3). Gewinne unter CHF 5'000 werden nicht besteuert (§ 225 Abs. 5).
Anrechenbar sind unter anderem Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten sowie der geleistete Mehrwertausgleich (§ 221 Abs. 1 lit. a, c und f StG ZH). Gehört die Liegenschaft einer Firma, klärt Ihre Steuerberatung die Behandlung des Gewinns.
Keine Handänderungssteuer seit dem 1. Januar 2005 (§§ 227 bis 233 StG ZH, aufgehoben). Die Steuererklärung ist innert 30 Tagen nach der Handänderung dem Gemeindesteueramt einzureichen (§ 226). Bei Erbfällen ist die Steuer aufgeschoben (§ 216 Abs. 3 lit. a); später zählt die frühere Handänderung, die nicht auf den Erbgang zurückgeht (§ 219 Abs. 3).
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Mehr zur Steuer unter Grundstückgewinnsteuer und Verkaufskosten.
Renditeliegenschaft verkaufen: die Käufer
Wer Mehrfamilienhäuser kauft.
Mehrfamilienhäuser kaufen Pensionskassen und Anlagestiftungen, Family Offices, Banken, Projektentwickler und private Investoren. Jede Gruppe rechnet anders: Die einen zählen auf den stabilen Nettoertrag, die anderen auf die Reserve. Mehr dazu unter Wer kauft Grundstücke und Liegenschaften; wie wir Käufer begleiten, steht unter Vermittlung für Investoren.
Käufer, die bei uns ein Suchprofil hinterlegt haben, gleichen wir mit unseren Mandaten ab (Suchmandat für Käufer). Mehrere Liegenschaften lassen sich einzeln oder als Paket verkaufen: Ein Paket verlangt mehr Kapital, ein Einzelverkauf öffnet den Kreis der Käufer. Gemischt genutzte Liegenschaften mit Büro, Laden oder Gastronomie rechnen wir in denselben Schritten. Was beim Verkauf eines Renditeobjekts im Raum Zürich hinzukommt, zeigt Renditeobjekt verkaufen in Zürich.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Direktankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Was wir zusagen, beurkunden wir.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Entscheid innert Tagen
Exklusivmandat
Wir vermitteln leise.
An einen kleinen Kreis geprüfter Käufer: Family Offices, Pensionskassen, Banken, Projektentwickler und private Investoren, ohne Inserat.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Häufige Fragen
Was Eigentümer zum Verkauf fragen.
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Käufer rechnen meist den Ertragswert: den nachhaltigen Nettoertrag, geteilt durch einen Kapitalisierungssatz. Dazu kommen Zustand, Lage und die Frage, ob die Liegenschaft Reserve trägt. Wir rechnen mehrere Wege nebeneinander, zeigen jede Zeile und besprechen die Zahl persönlich. Bewertung anfragen können Sie kostenlos und unverbindlich.
Bleiben die Mieter, wenn ich verkaufe?
Ja. Das Mietverhältnis geht mit dem Eigentum auf den Käufer über (Art. 261 Abs. 1 OR). Früher, als es der Vertrag erlaubt, kann der Käufer Wohn- und Geschäftsräume nur bei dringendem Eigenbedarf kündigen (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Kündigt er trotzdem früher, haften Sie dem Mieter für den Schaden (Art. 261 Abs. 3 OR).
Müssen die Mieter Besichtigungen dulden?
Ja, soweit die Besichtigung für den Verkauf notwendig ist (Art. 257h Abs. 2 OR). Der Vermieter muss sie rechtzeitig anzeigen und auf die Interessen der Mieter Rücksicht nehmen (Art. 257h Abs. 3 OR). Wir halten die Zahl der Besichtigungen klein und stimmen jede mit Ihnen ab.
Brauche ich für den Verkauf einen Notar?
Ja. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 Abs. 1 OR). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Wir bereiten den Termin mit dem Notariat vor.
Dürfen Käufer aus dem Ausland ein Mehrfamilienhaus kaufen?
Nur in engen Grenzen. Personen im Ausland brauchen für den Erwerb von Grundstücken eine Bewilligung der kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Dient die Liegenschaft einer Kapitalanlage, die das Gesetz nicht zulässt, wird die Bewilligung verweigert (Art. 12 lit. a BewG); zugelassen ist sie unter Bedingungen etwa für ausländische und ausländisch beherrschte Versicherungseinrichtungen mit Zulassung in der Schweiz (Art. 8 Abs. 1 lit. b BewG). Keine Bewilligung brauchen Schweizer Bürgerinnen und Bürger, Staatsangehörige der EU und EFTA mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz (Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG) und Firmen mit Sitz in der Schweiz, die nicht von Personen im Ausland beherrscht werden (Art. 5 Abs. 1 lit. c und Art. 6 BewG).
Welche Steuern fallen beim Verkauf im Kanton Zürich an?
Die Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn (§ 216 Abs. 1 StG ZH); steuerpflichtig ist der Verkäufer (§ 217). Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht mehr (§§ 227 bis 233, aufgehoben). Die Höhe hängt von Gewinn und Besitzdauer ab (§ 225); Einzelheiten stehen oben und unter Verkaufskosten und Steuern im Überblick.
Bieterverfahren oder Exklusivmandat: was ist besser?
Das hängt von Liegenschaft und Zielen ab. Ein Bieterverfahren schreibt öffentlich aus, der Preis entsteht im Wettbewerb, Objekt und Angaben sind für alle Teilnehmer sichtbar. Im Exklusivmandat vermitteln wir im Rahmen eines Mäklervertrags (Art. 412 Abs. 1 OR): Wir sprechen geprüfte Käufer leise an, und das Honorar entsteht erst mit dem Vertrag, der durch Nachweis oder Vermittlung zustande kommt (Art. 413 Abs. 1 OR).
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus oder ein Abbruchobjekt verkaufen?
Ja, auch im Ist-Zustand und ohne vorherige Renovation. Bei einem Abbruchobjekt bezahlt ein Käufer für den Boden und die zulässige Fläche. Für den Neubau braucht er eine Baubewilligung (Art. 22 Abs. 1 RPG), die wir nicht in Aussicht stellen.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026