Zone und Mass
Ausnützungs-, Baumassen- oder Überbauungsziffer, Geschosse und Höhen bestimmen, wie viel Fläche zulässig ist. Wir lesen sie mit Artikel aus der Bauordnung Ihrer Gemeinde.
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Liegenschaft verkaufen
Ihre Immobilie verkaufen. Vorgerechnet.
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, ob Haus, Wohnung, Grundstück oder vermietete Liegenschaft, sollte zuerst wissen, was darauf steht und was darauf möglich ist. Genau das rechnen wir. Daraus entsteht ein Preis, den wir Ihnen Zeile für Zeile erklären, und ein Verkauf ohne Inserat und ohne Besichtigungstourismus: als diskreter Ankauf durch uns oder als diskrete Vermittlung im Exklusivmandat.
Verkaufsanfrage
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Der Weg
Immobilie verkaufen: Welcher Weg passt zu Ihrer Liegenschaft?
Eine Immobilie lässt sich auf drei Wegen verkaufen: privat mit Inserat, über einen Makler im Mandat oder direkt an einen Käufer, der selbst kauft. Yaacoubi Immobilien in Wallisellen bietet zwei davon an, beide ohne Inserat: den Direktankauf durch uns und das Exklusivmandat für geprüfte Käufer. Warum Schweigen dabei zählt, erklärt Off-Market verkaufen und kaufen.
Die Objektart bestimmt die Rechnung. Für unbebautes Land und Bauland führt Grundstück verkaufen durch Wert, Unterlagen und Steuern, für ein Einfamilienhaus Haus diskret verkaufen, für Mehrfamilienhäuser Renditeliegenschaft verkaufen.
Was möchten Sie verkaufen?
Jede Liegenschaft hat ihre eigene Rechnung.
Bauland und Grundstücke
Ob unbebaut, mit schwierigem Zuschnitt oder mit Einträgen im Grundbuch: Wir rechnen, was die Bauordnung erlaubt (Baufeld, Baulinien, Grenzabstände, Geschosse) und was ein Käufer dafür tragen kann.
Landwirtschaftsland prüfen wir, wenn es im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans liegt. Alles zum Verkauf von Land steht unter Grundstück und Bauland verkaufen.
- Baufeld und zulässige Fläche nach Bauordnung
- mögliche Hauptnutzfläche, vorgerechnet
- Käufer, die genau so ein Grundstück suchen
Einfamilienhaus mit Landreserve
Viele Häuser stehen auf Grundstücken, die heute viel mehr erlauben. Wir zeigen Ihnen, was auf Ihrer Parzelle neu möglich wäre und was das für den Preis bedeutet.
Ob Sie verkaufen, Land gegen eine neue Wohnung tauschen oder zuerst nur wissen möchten, wo Sie stehen: Sie entscheiden. Mehr dazu unter Haus verkaufen.
- Bestand und Ausnützung heute
- Ersatzneubau oder Erweiterung
- Land gegen Wohnung als Option
Wohnung im Stockwerkeigentum
Auch bei einer Wohnung zählt mehr als die Quadratmeter: Zustand, Lage im Haus, Erneuerungsfonds, Reserve der ganzen Liegenschaft. Eine kernsanierte Wohnung erzielt oft einen ganz anderen Preis.
Wir sagen Ihnen offen, ob sich eine Erneuerung vor dem Verkauf lohnt oder ob Sie im heutigen Zustand verkaufen. Was im Stockwerkeigentum zählt, erklärt die Seite Wohnung verkaufen.
- Wert im heutigen Zustand
- Wirkung einer Kernsanierung
- diskreter Verkauf an geprüfte Käufer
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft
Für Renditeliegenschaften rechnen wir den Mietertrag heute (pro Monat und pro Jahr) und was auf derselben Parzelle neu machbar wäre: Aufstockung, Attika oder Ersatzneubau, mit dem Ertrag danach.
Vermietet oder sanierungsbedürftig: Übernahme im Ist-Zustand ist möglich, auch aus Erbengemeinschaften. Mehr unter Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen.
- Mietertrag heute, monatlich und jährlich
- Erweiterung und Ersatzneubau mit Ertrag
- Käufer: Pensionskassen, Family Offices, Investoren
Gewerbe, Areale, Abbruchobjekte
Gewerbebauten, Werkhöfe, ganze Areale: Wir prüfen Zone, Wohnanteil, Gestaltungsplanpflicht und was ein Entwickler daraus machen kann, bevor Sie einen Preis nennen.
- Zone und Wohnanteil nach Bauordnung
- Arealüberbauung und Gestaltungsplan
- Entwickler und Investoren aus unserem Kreis
Bauernhäuser, Scheunen und Höfe
Ein Bauernhaus im Dorfkern, eine Scheune am Dorfrand, ein ganzer Hof: Wir prüfen, ob das Gebäude in der Bauzone liegt und was eine Umnutzung erlaubt. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln (Art. 24 ff. Raumplanungsgesetz). Das sagen wir offen, bevor ein Preis fällt.
Für landwirtschaftliche Grundstücke gilt das bäuerliche Bodenrecht; wir zeigen, wer sie erwerben darf. Mehr dazu unter Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen.
- Zone und Umnutzung nach Bauordnung
- Bestand und Substanz
- Käufer, die genau so ein Objekt suchen
Was den Preis bestimmt
Sechs Grössen entscheiden über den Preis.
Eine Liegenschaft ist so viel wert, wie ein Käufer darauf bauen und vermieten kann, abzüglich dessen, was ihn daran hindert. Diese sechs Grössen rechnen wir, bevor wir einen Preis nennen.
Baufeld
Grenz- und Gebäudeabstände, Baulinien, Wald- und Gewässerabstand begrenzen, wo gebaut werden darf. Ein schmales Grundstück schöpft seine Ausnützung oft gar nicht aus.
kantonales Baugesetz · Art. 36a GSchG
Bestand
Was heute steht, zählt doppelt: als Ertrag bis zum Neubau und als Kosten für Erneuerung oder Abbruch. Wir rechnen ihn aus den amtlichen Gebäudedaten nach, in derselben Grösse wie das Zulässige.
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen im Grundbuch, dazu öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen wie Lärm, Naturgefahren oder Schutz.
Art. 958 ff. und 962 ZGB
Markt
Leerstand, Mietniveau und Nachfrage in Ihrer Gemeinde: Daraus folgt, welchen Ertrag ein Käufer erwarten darf und welchen Preis er tragen kann.
Zeit und Weg
Wer ohne Zeitdruck verkauft und den passenden Käufer kennt, verkauft besser. Darum gibt es bei uns zwei Wege: Direktankauf oder Exklusivmandat.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Direktankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Was wir zusagen, beurkunden wir.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Entscheid innert Tagen
Exklusivmandat
Wir vermitteln leise.
An einen kleinen Kreis geprüfter Käufer: Family Offices, Pensionskassen, Banken, Projektentwickler und private Investoren, ohne Inserat.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Kosten und Steuern
Was anfällt, wenn Sie eine Liegenschaft verkaufen.
Grundstückgewinnsteuer. Besteuert wird der Gewinn: Verkaufspreis minus Anlagekosten, also Erwerbspreis und Aufwendungen (Art. 12 Abs. 1 StHG). Kurzfristig erzielte Gewinne besteuern die Kantone stärker (Art. 12 Abs. 5 StHG). Mehr unter Grundstückgewinnsteuer und Verkaufskosten.
Ersatzbeschaffung. Wer sein dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Haus oder seine Wohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist für ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz einsetzt, erhält einen Aufschub der Steuer, soweit der Erlös dafür verwendet wird (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG).
Handänderung, Notariat, Grundbuch. Je nach Kanton fallen eine Handänderungssteuer sowie Notariats- und Grundbuchgebühren an; wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag.
Hypothek. Wird eine Festhypothek vor Ablauf aufgelöst, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wir legen den Notartermin wenn möglich so, dass sie klein bleibt.
Diese Posten rechnen wir in Ihren Nettoerlös ein. Die verbindliche Steuerberechnung macht Ihre Steuerberatung. Wir ziehen sie auf Wunsch bei.
Kanton Zürich
Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich: was dort gilt.
Im Kanton Zürich erheben die politischen Gemeinden die Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH). Der Tarif steigt in Stufen von 10 bis 40 Prozent des Gewinns (§ 225 Abs. 1 StG ZH). Wer weniger als zwei Jahre Eigentümer war, zahlt einen Zuschlag; ab dem fünften vollen Jahr sinkt die Steuer, nach 20 Jahren um die Hälfte (§ 225 Abs. 2 und 3 StG ZH). Gewinne unter CHF 5'000 bleiben steuerfrei (§ 225 Abs. 5 StG ZH).
Die Steuererklärung geht innert 30 Tagen nach der Handänderung an das Gemeindesteueramt (§ 226 StG ZH). Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich seit dem 1. Januar 2005 nicht mehr (§§ 227 bis 233 StG ZH, aufgehoben). Übliche Mäklerprovisionen und ein bezahlter Mehrwertausgleich sind als Aufwendungen anrechenbar (§ 221 Abs. 1 lit. c und f StG ZH).
Was auf einer Parzelle gebaut werden darf, legt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde fest (§ 45 Abs. 1 PBG); darauf baut unser Preis auf. Liegt ein Grundstück in einer Freihalte- oder Erholungszone, haben Gemeinde oder Kanton ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das im Grundbuch angemerkt ist (§ 64 Abs. 1 PBG). Wie Erbinnen und Erben beim Verkauf vorgehen, beschreibt Geerbte Liegenschaft verkaufen. Was beim Verkauf in der Stadt Zürich dazukommt, vom Notariat bis zur Mieterschaft, steht unter Liegenschaft verkaufen in Zürich.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Mandat, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseSie nennen die Adresse. Wir sehen Ihre Parzelle sofort.
- 02 · Kostenlose BewertungWas steht, was wäre erlaubt, was steckt darin, besprochen innert zwei Arbeitstagen.
- 03 · EntscheidDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit Laufzeit 3, 6 oder 12 Monate.
- 04 · DossierPläne, Bestand, alle amtlichen Unterlagen: Wir beschaffen, was fehlt.
- 05 · Stille AnspracheGeprüfte Käufer erhalten das Dossier nur gegen unterzeichnete Vertraulichkeit.
- 06 · BeurkundungEin Notartermin, saubere Abwicklung, für beide Seiten stimmig.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir arbeiten gerne mit Ihnen. Wir haben unsere Kontakte, wir kaufen auch selbst, wir vermitteln, betreuen und begleiten den Verkauf mit grosser Sorgfalt, im Exklusivmandat. Wer seriös und sauber verkaufen will, braucht einen Partner, der für beide Seiten stimmt.»
In Ihrem Kanton
Ihre Gemeinde, Ihr Kanton.
Was in Ihrer Gemeinde gebaut werden darf, wie viele Grundstücke es dort gibt und wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: zusammengestellt je Kanton und Gemeinde.
Kanton Zürich
Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich
Alle Gemeinden des Kantons mit ihren Ortschaften, Zonen und Zahlen, dazu das Vorgehen für einen diskreten Verkauf vor Ort.
Grundstück verkaufen im Kanton Zürich →Häufige Fragen
Was uns Eigentümer zuerst fragen.
Woher wissen Sie, was meine Liegenschaft wert ist?
Aus den amtlichen Registern und der Bauordnung Ihrer Gemeinde: Fläche, Zone, Bestand, Reserve, vorgerechnet, bevor wir einen Preis nennen. Den Rechenweg legen wir offen.
Muss ich jemanden in mein Haus lassen?
Für die Bewertung nicht. Besichtigungen gibt es erst im Mandat und nur, wenn Sie sie freigeben.
Was kostet mich das?
Die Bewertung ist kostenlos. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf (Art. 413 Abs. 1 OR); die Konditionen legen wir vor der Unterschrift offen.
Wir sind eine Erbengemeinschaft, geht das?
Ja. Alle Erbinnen und Erben verkaufen gemeinsam (Art. 602 Abs. 2 ZGB). Wir rechnen für alle Beteiligten nachvollziehbar und begleiten die Gemeinschaft bis zur Beurkundung.
Ich ziehe ins Ausland: Kann ich meine Immobilie trotzdem verkaufen?
Ja. Der Verkauf läuft über die öffentliche Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR); ob Sie persönlich anwesend sein müssen oder sich vertreten lassen können, klären wir mit dem Notariat. Den Gewinn besteuert weiterhin der Kanton, in dem die Liegenschaft liegt (Art. 4 Abs. 1 StHG).
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 Abs. 1 OR, Art. 657 Abs. 1 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor.
Was geschieht mit den Mietern?
Der Mietvertrag geht mit dem Eigentum auf den Käufer über (Art. 261 Abs. 1 OR); eine Kündigung ist nur nach Mietrecht möglich (Art. 261 Abs. 2, Art. 271 OR). Wir informieren Ihre Mieter erst, wenn Sie es möchten.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich: etwa unter Miteigentümern (Art. 682 Abs. 1 ZGB) oder als Vormerkung im Grundbuch (Art. 959 Abs. 1 ZGB). Wir klären das vor der Vermarktung, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026