Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Kostenlose Bewertung · Kanton Zürich
Immobilie kostenlos bewerten. Wir rechnen den Boden mit.
Yaacoubi Immobilien in Wallisellen bewertet Ihre Immobilie im Kanton Zürich kostenlos: Haus, Wohnung, Grundstück oder Mehrfamilienhaus. Wir zeigen, was die Bauordnung erlaubt, was heute darauf steht und welche Reserve darin steckt. Persönlich besprochen, innert zwei Arbeitstagen, unverbindlich.
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie. Sie suchen ein Grundstück? Dann ist das Suchmandat für Käufer der richtige Weg.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Begriff
Was heisst Immobilie bewerten?
Eine Immobilienbewertung ordnet einer Immobilie eine nachvollziehbare Bandbreite zu, samt den Annahmen dahinter. Sie beantwortet drei Fragen: Was ist das Objekt als Haus oder Wohnung wert? Was trägt der Boden, auf dem es steht? Und was wäre nach der Bauordnung noch möglich?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zählt zuerst der Vergleich mit ähnlichen Objekten. Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern und älteren Häusern auf grossen Parzellen entscheidet die zulässige Nutzung. Welche Bauzonen im Kanton Zürich bestimmt werden können, zählt das Planungs- und Baugesetz auf (§ 48 Abs. 2 PBG); wie viel darin gebaut werden darf, ordnet die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde (§ 49 Abs. 1 PBG).
Unsere Bewertung ist eine Entscheidungsgrundlage für Sie. Sie ersetzt keine Schätzung durch eine zugelassene Schätzerin, wenn eine Bank, ein Gericht oder das Steueramt eine solche verlangt.
Vier Wege zum Wert
Wie ein Wert entsteht.
Wir verwenden den Weg, der zu Ihrer Liegenschaft passt (oft mehrere zur Kontrolle) und zeigen, wie die Zahl entsteht. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Vergleich
Was vergleichbare Liegenschaften in der Region erzielt haben: stark bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, schwach bei Bauland.
Ertrag
Der nachhaltige Mietertrag, kapitalisiert mit einem marktüblichen Satz: die Sprache der Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Wert des Bodens plus Zeitwert der Gebäude: eine Kontrollrechnung, besonders bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Unsere Bewertung ist eine Entscheidungsgrundlage. Wo ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung verlangt, ersetzt sie diese nicht.
Kanton Zürich
Bewertung im Kanton Zürich: was den Wert bestimmt.
Zwei ähnliche Liegenschaften können im Kanton Zürich sehr verschieden bewertet werden. Diese sechs Faktoren erklären den Unterschied.
Lage und Erreichbarkeit
Fahrzeit nach Zürich, Anschluss an Bahn und Strasse, Aussicht, Seelage und Nachbarschaft. Die Lage gehört bei Wohnungen und Häusern zu den wichtigsten Faktoren und unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde, oft von Quartier zu Quartier.
Zone und zulässige Fläche
Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde legt fest, wie viel gebaut werden darf, etwa über Ausnützungs-, Baumassen- oder Überbauungsziffern. Je mehr zulässig und ungenutzt ist, desto mehr trägt der Boden.
§ 49 Abs. 2 lit. a PBG ZH
Nutzungsreserve berechnen →Bestand und Zustand
Baujahr, Geschosse, Wohnungen, Zustand und Erneuerungsbedarf. Ein altes Haus auf grosser Parzelle bewerten Käufer oft nach dem Boden, ein neueres nach dem Gebäude.
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten wie Wegrechte belasten ein Grundstück zugunsten eines anderen. Sie stehen im Grundbuch und können den Wert mindern.
Art. 730 Abs. 1 ZGB
Mieten und Leerstand
Bei Mehrfamilienhäusern zählt der nachhaltige Mietertrag, bei Wohnungen die Nachfrage. Wie viele Wohnungen in der Gemeinde leer stehen, beeinflusst beides.
Planung und Einschränkungen
Baulinien, Wald- und Gewässerabstände, Lärm und Naturgefahren können die nutzbare Fläche kleiner machen, als die Ziffer vermuten lässt. Erlaubt eine Auf- oder Umzonung mehr, regelt die Gemeinde den Ausgleich des Mehrwerts in ihrer Bau- und Zonenordnung.
§ 19 Abs. 1 MAG ZH
Grundstückprüfung für Ihre Adresse →Wir beschreiben die Faktoren hier ohne Preise. Zahlen zu einer Parzelle erhalten nur die Eigentümerin und der Eigentümer.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld: Abstände, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und Altlasten
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in der Gemeinde
Objektarten
Haus, Wohnung, Grundstück oder Mehrfamilienhaus: was zählt wo?
Bei einem selbst bewohnten Haus oder einer Eigentumswohnung zählt zuerst der Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Gemeinde, danach Zustand und Lage. Wie der Verkauf abläuft, steht bei Haus verkaufen und Wohnung verkaufen.
Bei einem Mehrfamilienhaus rechnen Käufer mit dem Mietertrag und dem Zustand, bei einem älteren Haus auf grosser Parzelle zunehmend mit dem Boden. Wie Käufer rechnen, zeigt die Seite zur Renditeliegenschaft verkaufen.
Bei Bauland und unbebauten Grundstücken entscheidet fast nur, was gebaut werden darf. Der Landwert, also der Wert des Bodens ohne Gebäude, folgt aus der zulässigen Fläche und den Kosten, sie zu nutzen, und nicht aus einem Preis je Quadratmeter. Mehr dazu unter Bauland verkaufen.
Was kostenlos ist
Was kostenlos ist, was nicht.
Das Gespräch und die Bewertung als Bandbreite kosten nichts und verpflichten zu nichts. Zwei Dinge sind nicht dasselbe: unsere Bewertung und ein Bericht, den eine Bank oder ein Amt verlangt.
Wenn Bank oder Amt es verlangenKostenlose Bewertung bei uns
ZweckBeleg für Bank, Gericht, Steueramt oder ErbteilungEntscheidungsgrundlage: behalten, entwickeln oder verkaufen
Ergebnisein unterzeichneter Bericht mit einem Werteine Bandbreite, persönlich erklärt
Preisje nach Aufwand, vorher vereinbartkostenlos und unverbindlich
Verpflichtungder Auftrag ist erteiltkeine Verpflichtung, kein Auftrag, kein Inserat
Bauordnungje nach Auftragzulässige Fläche, Reserve und Einschränkungen gerechnet
Wenn Sie mehr möchten
Was Sie zahlen, wenn Sie mehr möchten.
Kostenpflichtig ist nur, was Sie zusätzlich bestellen. Im Shop für Analysen erhalten Sie die Grundstücks-Akte mit allen amtlichen Unterlagen für CHF 99 und die Nutzungsreserve für CHF 490, dazu die Machbarkeitsstudie und das Gesamtdossier.
Unser Honorar im Exklusivmandat bei uns entsteht erst mit dem erfolgreichen Verkauf, so wie es das Gesetz für den Mäklerlohn vorsieht: Er ist verdient, sobald der Vertrag infolge der Vermittlung zustande gekommen ist (Art. 413 Abs. 1 OR; zum Mäklervertrag Art. 412 Abs. 1 OR).
Ablauf
So läuft die kostenlose Bewertung ab.
- Adresse eingebenIhre Parzelle erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde.
- Bewertung anfragenName, Telefon oder E-Mail und ein kurzer Anlass genügen. Sie erhalten eine Referenznummer.
- Wir rechnenBauordnung, Baufeld, Bestand, Rechte und Lasten, Mietniveau und Nachfrage in Ihrer Gemeinde.
- Gespräch innert zwei ArbeitstagenWir erklären die Bandbreite, die Annahmen und die Reserve, persönlich und nie per E-Mail.
- Ihr EntscheidBehalten, entwickeln oder verkaufen. Ein Verkauf ist nie Bedingung.
Wann es mehr braucht
Wann reicht eine Bewertung nicht aus?
Manche Verfahren schreiben einen Wert nach Gesetz vor. Bei der Erbteilung regelt Art. 617 ZGB, zu welchem Wert Grundstücke den Erben angerechnet werden. Können sich die Erben darüber nicht verständigen, bestimmen amtlich bestellte Sachverständige den Wert (Art. 618 Abs. 1 ZGB). Bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung nach einer Scheidung regelt Art. 211 ZGB, wie die Vermögensgegenstände einzusetzen sind. Die Seiten Erbengemeinschaft: Haus verkaufen und Liegenschaft bei Trennung erklären den Ablauf.
Auch für die Steuer gilt ein eigener Wert. Wie das Vermögen zu bewerten ist, legen Art. 14 Abs. 1 StHG und § 39 Abs. 1 StG ZH fest. Der Kanton Zürich bewertet Grundstücke nach Dienstanweisungen des Regierungsrates, teils schematisch nach einer Formel; sie ist so zu wählen, dass auch die Werte am oberen Rand der Bandbreite nicht über dem effektiven Marktwert liegen (§ 39 Abs. 3 StG ZH). Führt die Formel im Einzelfall dennoch zu einem höheren Vermögenssteuerwert, ist individuell zu bewerten und ein Wert von 90 Prozent des effektiven Marktwertes anzustreben (§ 39 Abs. 4 StG ZH). Der Vermögenssteuerwert ist also nicht dasselbe wie ein Marktpreis.
In allen diesen Fällen ersetzt unsere Bewertung keinen amtlichen Wert und keinen Bericht einer anerkannten Schätzerin. Sie hilft Ihnen aber, vorher zu wissen, womit Sie rechnen können. Beim Verkauf fällt im Kanton Zürich die Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn an (§ 216 Abs. 1 StG ZH); wie sie sich berechnet, erklärt Grundstückgewinnsteuer berechnen.
Fehler vermeiden
Fünf Fehler, die eine Bewertung verzerren.
Diese fünf Punkte entscheiden oft darüber, ob eine Zahl trägt oder nur gut klingt.
- Nur das Gebäude ansehen. Bei älteren Häusern auf grossen Parzellen kann der Boden mehr tragen als das Gebäude.
- Die Reserve übersehen. Was die Bauordnung zusätzlich erlaubt, steht in keinem Inserat.
- Steuerwert und Marktpreis gleichsetzen. Der Vermögenssteuerwert folgt amtlichen Anweisungen (§ 39 Abs. 3 StG ZH) und ist nicht dasselbe wie ein Marktpreis.
- Rechte und Lasten nicht prüfen. Dienstbarkeiten wie Wegrechte belasten das Grundstück (Art. 730 Abs. 1 ZGB) und gehören in die Rechnung.
- Einen einzelnen Preis erwarten. Eine Bewertung ist eine Bandbreite. Den Preis bestimmt am Ende der Markt.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bauordnung Ihrer Gemeinde, dem Leerstand und dem Mietniveau Ihrer Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet.
Im Kanton Zürich regelt jede Gemeinde Ziffern, Abstände und Höhen in ihrer eigenen Bau- und Zonenordnung (§ 49 Abs. 2 PBG). Zwei Nachbargemeinden können bei gleicher Parzelle deshalb Verschiedenes erlauben. Wie wir jede Zahl belegen, zeigt die Methode hinter jeder Parzelle.
In Ihrem Kanton
Ihre Gemeinde, Ihr Kanton.
Was in Ihrer Gemeinde gebaut werden darf, wie viele Grundstücke es dort gibt und wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: zusammengestellt je Kanton und Gemeinde.
Kanton Zürich
Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich
Alle Gemeinden des Kantons mit ihren Ortschaften, Zonen und Zahlen, dazu das Vorgehen für einen diskreten Verkauf vor Ort.
Grundstück verkaufen im Kanton Zürich →Häufige Fragen
Was uns Eigentümer zuerst fragen.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Das Gespräch und die Bewertung als Bandbreite kosten nichts und verpflichten zu nichts. Kostenpflichtig sind nur Analysen, die Sie im Shop bestellen, und bei einem Verkauf im Exklusivmandat das Honorar mit dem Verkauf.
Was ist mein Grundstück wert?
Das hängt vor allem davon ab, was darauf gebaut werden darf und was heute darauf steht. Wir rechnen die zulässige Fläche nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde, vergleichen sie in derselben Grösse mit dem Bestand und leiten daraus eine Bandbreite her, die wir Ihnen persönlich erklären. Einen Durchschnittspreis je Quadratmeter nennen wir nicht: Bei Grundstücken mit Reserve sagt er wenig.
Warum bewerten Sie kostenlos?
Weil wir mit Eigentümern arbeiten wollen, die über Behalten, Entwickeln oder Verkaufen entscheiden. Wer verkaufen möchte, findet bei uns den Weg über das Exklusivmandat oder den Direktankauf. Wer nicht verkaufen möchte, verliert nichts: Die Bewertung bleibt kostenlos und ohne Folgen.
Wie genau ist die Bewertung?
Sie ist eine Bandbreite, kein einzelner Preis. Wie breit sie ist, hängt davon ab, wie viele Angaben amtlich belegt sind. Jede Zahl trägt ihren Zustand: amtlich, hergeleitet, keine Vorgabe oder noch nicht erfasst. Den genauen Preis zeigt am Ende der Markt.
Wie lange dauert es?
Sie erhalten innert zwei Arbeitstagen einen persönlichen Rückruf, auf Wunsch von einer neutralen Nummer. Die Bewertung selbst erklären wir Ihnen im Gespräch, nie per E-Mail.
Ist die Bewertung ein Verkehrswert?
Nein, unsere Bewertung ist kein Verkehrswert im Sinn des Gesetzes. Das Gesetz verwendet den Begriff etwa für die Erbteilung (Art. 617 ZGB), die güterrechtliche Auseinandersetzung (Art. 211 ZGB) und die Vermögenssteuer (Art. 14 Abs. 1 StHG, § 39 Abs. 1 StG ZH). Unsere Bewertung ersetzt keinen solchen Wert und keine Schätzung durch eine zugelassene Schätzerin.
Was brauche ich für die Bewertung?
Die Adresse genügt. Hilfreich sind Baujahr, Wohnfläche und Zustand, bei Mehrfamilienhäusern der Mietzinsspiegel. Was fehlt, ergänzen wir aus den amtlichen Unterlagen.
Muss ich verkaufen, wenn ich eine Bewertung anfrage?
Nein. Sie erteilen keinen Auftrag, und niemand erfährt davon: kein Inserat, kein Anruf bei Nachbarn oder Mietern.
Wo sehe ich zuerst, was mein Grundstück hergibt?
Bei der kostenlosen Grundstückprüfung sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild. Wie die Reserve gerechnet wird, erklärt die Seite Reserve in Quadratmetern berechnen.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir arbeiten gerne mit Ihnen. Wir haben unsere Kontakte, wir kaufen auch selbst, wir vermitteln, betreuen und begleiten den Verkauf mit grosser Sorgfalt, im Exklusivmandat. Wer seriös und sauber verkaufen will, braucht einen Partner, der für beide Seiten stimmt.»
Geprüft von Hafid Yaacoubi, Gründer und Inhaber · Stand Oktober 2026