Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Russikon · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Russikon
Ersatzneubau Russikon: Yaacoubi Immobilien AG prüft für Eigentümerinnen und Eigentümer in Russikon, ob Erweitern oder Abbruch und Neubau möglich ist. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, und begleiten den Verkauf an Entwickler oder Land gegen Wohnung.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
390Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
26 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
590 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
60Wohnungen bewilligt oder im Bau
40Baugesuche in 12 Monaten
4'687Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Diskret, ohne Inserat
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
- Bewilligung im Blick
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Russikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Russikon
Ersatzneubau und Verdichtung in Russikon.
Am häufigsten sind in Russikon Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Russikon die Wohnzone 2, die Wohnzone 1 und die Wohnzone G2 die grössten Bauzonen.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Russikon misst bereits nach den neuen Baubegriffen des Planungs- und Baugesetzes, etwa mit Fassaden- und Gesamthöhe.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Russikon etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Russikon stehen 390 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026. Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählt die Statistik mit 210; darunter fallen auch laufende Ersatzneubauten. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren es 60 (Stand 4. September 2026). Publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 waren es 40.
Russikon · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196026 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte590 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen130hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau60hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate40hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer1,06 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt PfäffikonamtlichSitz in Pfäffikon
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Russikon liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,06 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Russikon im Profil
Was Russikon ausmacht.
Russikon liegt im Bezirk Pfäffikon, östlich von Zürich und rund 19 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Russikon, Gündisau, Madetswil und Rumlikon. Ende 2025 zählt die amtliche Statistik 4'687 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,3 Prozent. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil aller Wohnungen an einem Stichtag leer steht; in Russikon beträgt sie 1,06 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Einen Überblick über die Gemeinde gibt die Seite Immobilien in Russikon.
Für einen Ersatzneubau in Russikon ist der Gebäudebestand der Ausgangspunkt. In Wohn- und Mischzonen stehen 390 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Bei 26 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Bauzonen umfassen 118 Hektar mit 1'400 Grundstücken. Grundstücke mit Mehrfamilienhaus zählt die Statistik 130. Im Bestand stehen 2'100 Wohnungen. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 590 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 310 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter. Zu den Bauzonen-Grundstücken ohne Gebäude, aktuell 210, zählen auch Grundstücke, auf denen ein Ersatzneubau gerade entsteht. Die Zonenangaben haben den Stand 13. Oktober 2026. Für jedes Grundstück ist einzeln zu rechnen, was möglich ist, und das beginnt mit dem amtlichen Original.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Russikon.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- eine Ansprechperson
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Russikon
Was Sie in Russikon wissen sollten.
Bei einem älteren Haus gibt es zwei Wege: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet über beide. In Russikon kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie eine Kernzone vor. Für alle legt die Gemeinde Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, zeigt erst die Rechnung.
Auch die Lage des Grundstücks zählt. 51 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 11 Prozent in steiler Hanglage und 38 Prozent sind eben. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D. Wer erbt, in den Ruhestand tritt oder ein Haus hat, das zu gross geworden ist, kann so abwägen, ob Erweitern oder Verkaufen besser passt. Die Bauregeln in Russikon zeigen den Rahmen.
Sind Wohnungen vermietet, gehen die Mietverhältnisse auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG).
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Allgemeine Regeln finden Sie unter Bauen im Kanton Zürich. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Vorab zeigt die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück Ihr Grundstück im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Dann rechnen wir: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Die Beurkundung ist nach Art. 216 OR und Art. 657 ZGB nötig.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Russikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Russikon kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In Wohn- und Mischzonen stehen 390 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das sagt nur etwas über den Bestand. Ob ein Ersatzneubau möglich ist, hängt von der Bau- und Zonenordnung und dem einzelnen Grundstück ab. Das rechnen wir mit Ihnen.
Wie gross sind die Grundstücke in Russikon?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 590 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 310, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter. Für einen Ersatzneubau zählt, was die Bau- und Zonenordnung auf Ihrer Fläche erlaubt. Wir rechnen das im Gespräch nach.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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