W2
Wohnzone 2
rund 490 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 35 %
- Vollgeschosse
- 2
Russikon · Kanton Zürich
Was darf ich in Russikon bauen?
Was darf ich in Russikon bauen? Das bestimmen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung. Yaacoubi Immobilien AG prüft in Russikon die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
5Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
118 haBauzonen
1'400Bauzonen-Grundstücke
40Baugesuche in 12 Monaten
60Wohnungen bewilligt oder im Bau
4'687Einwohner · 2025
- Bau- und Zonenordnung
- Jede Zahl mit Beleg
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Baufeld vor dem Projekt
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Planungs- und Baugesetz
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Russikon und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Vom amtlichen Plan zum Baufeld, vom Baufeld zur Hauptnutzfläche: Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen, in Russikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Russikon.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Russikon vor allem mit der Ausnützungsziffer: zwischen 20 % und 50 %.
In den Wohnzonen sind 1 bis 3 Vollgeschosse erlaubt.
In Russikon kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie eine Kernzone vor. In allen diesen Zonen legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest.
Andere Masse wie Baumasse, Höhen oder Grenzabstände stehen in dieser Liste nicht als amtliche Vorgabe der Zonen. Wie die Ausnützung gerechnet wird, erklärt die Seite zur Ausnützungsziffer mit Formel und Beispiel. Die Zonenliste darunter zeigt die Zonen mit ihren Massen.
Wohnzonen
W1
Wohnzone 1
rund 300 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 20 %
- Vollgeschosse
- 1
Wohnzonen mit Gewerbe
WG2
Wohnzone G2
rund 100 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 35 %
- Vollgeschosse
- 2
WG3
Wohnzone G3
rund 75 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 50 %
- Vollgeschosse
- 3
Kern- und Zentrumszonen
K2
Kernzone 2
rund 100 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 45 %
- Vollgeschosse
- 2
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Russikon
Was darf ich bauen in Russikon.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Die Gemeinde zählt vier Ortschaften: Russikon, Gündisau, Madetswil und Rumlikon.
Rund 19 km östlich von Zürich gelegen, hat Russikon Weisslingen, Fehraltorf und Wildberg in der Nähe.
Nach Einwohnern ist Russikon eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Pfäffikon, der 10 Gemeinden zählt.
Ohne Gebäude ist in Russikon etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Russikon leben 4'687 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +6,3 Prozent. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,06 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an. Ebene Bauzonen-Grundstücke machen 38 Prozent aus, solche in Hanglage 51 Prozent und in steiler Hanglage 11 Prozent. Die Zahlen erklären den Rahmen, nicht das einzelne Grundstück.
Russikon · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke1'400hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen118 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude210hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte590 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate40hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau60hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt PfäffikonamtlichSitz in Pfäffikon
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Russikon hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 255 und 259 PBG
Überbauungsziffer
Anrechenbare Gebäudefläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
§ 256 PBG
Vollgeschosse
Alle Geschosse ausser Unter-, Dach- und Attikageschossen; sie können durch solche ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Russikon im Profil
Was Russikon ausmacht.
Was darf ich in Russikon bauen? Die Antwort beginnt bei den Bauzonen. In Russikon umfassen sie 118 Hektar (Stand 13. Oktober 2026) und verteilen sich auf 1'400 Grundstücke. Davon sind 210 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Russikon liegt im Bezirk Pfäffikon, 19 Kilometer östlich von Zürich. Zur Gemeinde Russikon gehören neben dem Dorf Russikon die Ortschaften Gündisau, Madetswil und Rumlikon.
Das Zonenbild von Russikon besteht aus Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen und einer Kernzone. In 5 Zonen legt die Bau- und Zonenordnung Masse amtlich fest; sie betreffen 1'100 Grundstücke. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Russikon 40 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind 60 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Der Bestand umfasst 2'100 Wohnungen. Bei 26 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Für solche Grundstücke stellt sich die Frage, wie das Bestehende zu den heutigen Zonenmassen steht. Die Gemeinde zählt 4'687 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Weitere Kennzahlen zeigt die Seite Immobilien in Russikon.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Wie hoch und wie dicht ein Neubau in Russikon werden darf, folgt aus Zone, Baufeld und Höhen. Die Bilder sind Illustrationen; für Ihr Grundstück rechnen wir den belegten Wert.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Aus Ziffer, Höhen und Abständen entsteht das Baufeld: die Fläche, die bebaut werden darf, und das Volumen, das hineinpasst. Unsere Rechnung, gezeigt an einer Musterparzelle.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder die Zone Ihres Grundstücks noch Baulinien und Abstände. Den belegten Wert rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Russikon.
Russikon
Was Sie in Russikon wissen sollten.
Was Sie bauen dürfen, bestimmt zuerst die Zone, in der Ihr Grundstück liegt. Die Bau- und Zonenordnung legt für die Zonen in Russikon Ausnützung und Vollgeschosse fest. Aus Grundstücksgrösse und Ausnützung lässt sich ableiten, wie viel Fläche entstehen kann. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 590 Quadratmetern; ein Viertel ist kleiner als 310, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter. Die Zahl sagt nichts über Ihr Grundstück, hilft aber beim Einordnen.
Dazu kommen Einschränkungen, die nicht in der Zonenliste stehen. Die Hanglage kann die Bebauung prägen. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB).
Anlässe, sich damit zu befassen, gibt es mehrere. Wer erbt, will wissen, was auf dem Grundstück möglich ist. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage, ob ein Ersatzneubau denkbar wäre. Auch bei einer Trennung oder einer auslaufenden Hypothek hilft eine geprüfte Grundlage. Die Seite Ersatzneubau und Verdichtung in Russikon führt das Thema weiter.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Mehr dazu auf Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Adresse sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Erst mit dieser Grundlage sprechen wir über einen Preis. Sie wählen dann den Direktankauf oder das Exklusivmandat. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Der Weg endet bei der Beurkundung durch den Notar. Die Grundstückprüfung ersetzt keine Baubewilligung.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Russikon: Ihre Fragen.
Wie viele Baugesuche gibt es in Russikon?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 40 Baugesuche publiziert, gerundet. Bewilligt oder im Bau sind 60 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Zahlen beschreiben die Gemeinde, nicht Ihr Grundstück. Ob bei Ihnen gebaut werden darf, hängt von Zone und Bau- und Zonenordnung ab.
Wie viel Bauland gibt es in Russikon?
Die Bauzonen umfassen 118 Hektar mit 1'400 Grundstücken (Stand 13. Oktober 2026). Davon sind 210 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Diese Werte beschreiben die ganze Gemeinde und keine einzelne Parzelle. Ob ein einzelnes Grundstück bebaubar ist, rechnen wir im persönlichen Gespräch nach, kostenlos, unverbindlich und mit Beleg im amtlichen Original.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Baumassenziffer?
Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 255 PBG), die Baumassenziffer das Bauvolumen über Terrain je Quadratmeter Grundstück (§ 258 PBG). Die erste zählt die Flächen für Wohnen und Arbeiten, die zweite das ganze Volumen, also auch hohe Räume. Welche gilt, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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