Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Russikon · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Russikon
Russikon im Kanton Zürich: Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen als Bandbreite mit Rechenweg. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Sie ersetzt kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'400Bauzonen-Grundstücke
590 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1,06 %Leerwohnungsziffer
113 %Steuerfuss · 2026
26 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
4'687Einwohner · 2025
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Boden und Gebäude
- Vier Wege zum Wert
- Persönlich erklärt
- Kostenlose Bewertung
- Diskret, unverbindlich
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Russikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Ob halten, entwickeln oder verkaufen: offen gesagt und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Russikon
Immobilie bewerten in Russikon.
Von den 10 Gemeinden im Bezirk Pfäffikon ist Russikon nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
Auf den meisten Grundstücken in Russikon steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Russikon liegt im oberen Bereich.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Russikon etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In den Bauzonen von Russikon stehen 1'400 Grundstücke. Davon sind 210 ohne Gebäude, wobei diese Zahl auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke (Median) beträgt 590 Quadratmeter. Die Hälfte der Grundstücke ist kleiner als 590 Quadratmeter, die andere Hälfte grösser. Diese Verteilung ist ein Ausgangspunkt jeder Bewertung, weil sie zeigt, wo Ihre Parzelle im Vergleich steht.
Russikon · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner4'687amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+6,3 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,06 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde113 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte590 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196026 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau60hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wert
Was den Wert in Russikon bestimmt.
Alter der Gebäude, Grösse der Grundstücke und Gelände: So setzt sich der Bestand in Russikon zusammen. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Liegenschaft in Russikon wert ist, bestimmen mehrere Merkmale zugleich. Bei 26 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das beeinflusst, ob ein Gebäude weiter genutzt oder ersetzt wird. Die Grösse zeigt sich in den Quartilen: Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 310 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter. Dazu kommt die Hanglage: 38 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 51 Prozent liegen am Hang und 11 Prozent steil. Die folgenden Verteilungen helfen, Ihre Parzelle einzuordnen.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
19 %
1919 bis 1945
2 %
1946 bis 1960
5 %
1961 bis 1980
30 %
1981 bis 2000
22 %
2001 bis 2010
10 %
ab 2011
12 %
Gezählt ist je Grundstück das älteste Gebäude, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
310 m²Mitte 590 m²950 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
38 %
Hanglage, 10 bis 25 %
51 %
steiler Hang, über 25 %
11 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Russikon im Profil
Was Russikon ausmacht.
Russikon liegt im Bezirk Pfäffikon, von Zürich aus gesehen östlich und rund 19 Kilometer entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Russikon, Gündisau, Madetswil und Rumlikon. Wer hier eine Immobilie bewerten lassen möchte, bewertet damit Liegenschaften in mehreren Ortsteilen, die alle nach derselben Bau- und Zonenordnung der Gemeinde beurteilt werden. Die amtliche Statistik weist 4'687 Einwohnerinnen und Einwohner aus (Stand 2025).
Die Bauzonen umfassen 118 Hektar und 1'400 Grundstücke. Dazu kommen 2'100 Wohnungen im Bestand und 130 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie eine Kernzone. Die Einwohnerzahl veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,3 Prozent. Für Eigentümerinnen und Eigentümer heisst das: Die Bewertung beginnt bei den Fakten der eigenen Parzelle in dieser Gemeinde. Wir rechnen sie, bevor wir über einen Preis sprechen.
Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,06 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D, das beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr. Jede dieser Zahlen belegen wir im amtlichen Original, bevor sie in eine Bewertung einfliesst.
Vier Wege zum Wert
Wie ein Wert entsteht.
Ein Wert ist so gut wie sein Rechenweg. Wir wählen die Wege, die zu Ihrer Liegenschaft passen, und zeigen jede Zeile.
Vergleich
Was vergleichbare Liegenschaften in der Region erzielt haben: stark bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, schwach bei Bauland.
Ertrag
Nachhaltiger Mietertrag, mit einem marktüblichen Satz kapitalisiert: So rechnen Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Wert des Landes und Zeitwert der Gebäude: eine Kontrolle, vor allem bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was gebaut werden dürfte, abzüglich Bau- und Nebenkosten: die Rechnung der Projektentwickler, bei Reserve oft entscheidend.
Wir liefern eine Entscheidungsgrundlage. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, etwa von einem Gericht, einer Behörde oder einer Bank, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück: Sie geben die Adresse ein, und das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Dann rechnen wir: Bestand, Zone, Masse und Wert, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Sie erhalten eine Bandbreite mit Rechenweg. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat mit stiller Vermittlung ohne Inserat. Beim Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Das Honorar fällt erst bei Erfolg an.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld: Abstände, Baulinien, Gewässer und Wald
- Gebäude mit Baujahr, Geschossen und Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Russikon
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Drei Schritte, ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
- 01 · AnfrageSie nennen die Adresse. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns damit vor.
- 02 · BandbreiteInnert zwei Arbeitstagen steht die Rechnung mit Boden, Gebäude und Reserve.
- 03 · BesprechungWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Ein Richtwert, mehr nicht: Ihre Zone, Baulinien, Abstände und Sonderregeln fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Russikon, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wo der Wert eine Rolle spielt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Russikon
Was Sie in Russikon wissen sollten.
Der Wert einer Liegenschaft in Russikon hängt zuerst von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt für die Wohnzonen, die Wohn- und Gewerbezonen und die Kernzone Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest. Daraus ergibt sich, was auf dem Grundstück möglich ist. Dazu kommen die Grösse der Parzelle, die Bauperiode eines bestehenden Gebäudes und die Lage, auch die Hanglage.
Wir rechnen diese Punkte nacheinander durch: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Ordnung, was ist beides wert. Das Resultat ist eine Bandbreite mit offengelegtem Rechenweg. Es ist keine Schätzung im Sinn eines Gutachtens, sondern eine nachvollziehbare Einschätzung. Wer ein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin braucht, etwa für amtliche Zwecke, holt dieses separat ein.
Anlass für eine Bewertung kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung, ein Haus, das zu gross geworden ist, oder eine Hypothek, die ausläuft. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Sie gehören deshalb zur Prüfung, bevor eine Bandbreite genannt wird.
Im Kanton Zürich bilden das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde den Rahmen für jede Bewertung. Zuständig für das Grundbuch ist hier Pfäffikon in Pfäffikon. Einen Überblick über den Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften finden Sie auf der Kantonsseite zum Verkauf im Kanton Zürich. Zu den Bauvorgaben lesen Sie mehr unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Russikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke gibt es in den Bauzonen von Russikon?
In den Bauzonen von Russikon liegen 1'400 Grundstücke auf 118 Hektar. Davon sind 210 ohne Gebäude, wobei die Zahl auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Für eine Bewertung heisst das: Ihre Parzelle wird innerhalb dieses Bestands eingeordnet, nach Zone, Grösse und Lage. Die Zahlen sind gerundet und stammen aus amtlichen Daten (Stand 13. Oktober 2026).
Wie gross sind die Grundstücke in Russikon?
Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 590 Quadratmeter (Median). Ein Viertel ist kleiner als 310 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter. Die Grösse ist ein Faktor der Bewertung, neben Zone, Bauperiode und Hanglage. Wir ordnen Ihr Grundstück in diese Verteilung ein und zeigen den Rechenweg im Gespräch.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Lohnt sich eine Renovation vor dem Verkauf?
Selten im grossen Stil. Viele Käufer, vor allem Familien und Entwickler, möchten selbst entscheiden, was erneuert wird. Kleine Arbeiten wie Reparaturen und ein gepflegter Garten lohnen sich oft. Wir sagen Ihnen ehrlich, was sich am Preis rechnet und was Sie besser dem Käufer überlassen.
Bekomme ich die Bewertung per E-Mail?
Nein, bewusst nicht. Zahlen zu einer Liegenschaft gehören der Eigentümerschaft und sollen nicht unkontrolliert weitergeleitet werden. Wir besprechen sie persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon, und beantworten Ihre Fragen dabei direkt. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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