Wohnzone 1A
rund 90 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 22 %
- Vollgeschosse
- 1
Aesch · Bezirk Dietikon · Kanton Zürich
Aesch im Bezirk Dietikon: Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf und Bewertung ihrer Immobilien in Aesch. Wir kaufen direkt, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder vermitteln still im Exklusivmandat ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
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Verkaufen in Aesch
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Aesch wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Aesch in Zahlen
Was den Markt in Aesch prägt: Bevölkerung, Leerstand, Steuerfuss, Bautätigkeit und der Bestand an Grundstücken und Wohnungen. Amtliche Werte unverändert mit Stichtag, von uns gezählte Werte gerundet.
Nach Einwohnern ist Aesch die kleinste Gemeinde im Bezirk Dietikon, der 11 Gemeinden zählt.
Die Bevölkerung von Aesch ist in den letzten fünf Jahren zurückgegangen.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Aesch im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Ohne Gebäude ist in Aesch etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Aesch gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.

Aesch im Profil
Aesch liegt im Bezirk Dietikon, von Zürich aus gesehen südwestlich, rund 9 Kilometer entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Aesch ZH. Wer Immobilien in Aesch verkaufen oder bewerten lassen will, kann mit diesem Rahmen beginnen: einer überschaubaren Gemeinde mit eigener Bau- und Zonenordnung. Massgebend für jedes Grundstück sind das kantonale Recht und diese Ordnung der Gemeinde.
In Aesch lebten im Jahr 2025 1'644 Einwohnerinnen und Einwohner (amtliche Statistik). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um -3,8 Prozent. Diese Zahl beschreibt den Fünfjahresvergleich der Einwohnerzahl und sagt nichts über ein einzelnes Grundstück. Sie ordnet die Gemeinde ein, mehr nicht.
Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 42 Hektar. Darauf stehen 390 Grundstücke, davon sind 60 ohne Gebäude. Dazu zählen auch Grundstücke, auf denen gerade ein Ersatzneubau läuft. Bei 65 Wohnungen liegt eine Baubewilligung vor oder der Bau ist im Gang (Stand 4. September 2026). Auf 21 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden steht ein Haus aus der Zeit vor 1960. Das Alter der Gebäude ist ein Merkmal, das wir bei jeder Rechnung mitlesen. Die Gebäudedaten stammen vom Stand 4. September 2026. Wie sich Verkauf und Bebaubarkeit im Kanton verhalten, zeigt die Seite zum Verkauf von Grundstücken im Kanton Zürich.
In Aesch gibt es 780 Wohnungen im Bestand. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,29 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an. Der Steuerfuss liegt bei 91 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Für Eigentümer sind das Eckwerte, die den Wohnalltag und die Einordnung der Gemeinde beschreiben. Wer plant, eine Wohnung in Aesch zu verkaufen, sollte sie neben den Unterlagen zur eigenen Liegenschaft lesen.
Bau- und Zonenordnung
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Aesch vor allem mit der Überbauungsziffer: zwischen 22 % und 24 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 2 Vollgeschosse.
Aesch kennt Wohnzonen, eine Kernzone und eine Gewerbezone. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich die Überbauungsziffer und die Vollgeschosse fest. Die Kernzone bestimmt amtlich nur die Zahl der Vollgeschosse; Ausnützungsziffer, Baumassenziffer und Überbauungsziffer sind dort ausdrücklich ohne Vorgabe. Für die Gewerbezone gilt amtlich die Baumassenziffer.
Für ein Grundstück heisst das: Welche Masse zählen, hängt von der Zone ab. Wie viel darauf möglich ist, klären wir mit dem Check zur Bebaubarkeit, bevor wir über einen Preis sprechen.
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Höhen und Abstände im Schnitt
Drei Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab: wie hoch gebaut werden darf und wie viel Abstand bleibt.
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Lage und Umgebung
Aesch liegt rund 9 km südwestlich von Zürich, im Bezirk Dietikon.
In der Nähe liegen Birmensdorf, Wettswil am Albis, Bonstetten, Stallikon und Uitikon.
Aesch gehört zum Bezirk Dietikon. Zu den Nachbarorten zählen Birmensdorf, Wettswil am Albis, Bonstetten, Stallikon und Uitikon. Die ÖV-Güteklasse C gibt an, wie gut die Gemeinde überwiegend an den öffentlichen Verkehr angebunden ist. Zuständig für den Eintrag im Grundbuch ist das Amt in Schlieren. Dort wird der Eigentümerwechsel nach der öffentlichen Beurkundung vollzogen.
Ortschaften
Die Gemeinde Aesch bildet eine Ortschaft mit der Postleitzahl 8904. Jede Parzelle rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Wert
Den Wert einer Liegenschaft in Aesch bestimmen mehrere Merkmale zusammen: die Zone, die Grösse, die Hanglage und das Alter der Gebäude. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 720 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 320, ein Viertel grösser als 1'100 Quadratmeter.
Auf 74 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegt eine Hanglage vor, 22 Prozent sind eben. Wir rechnen, statt zu schätzen, und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Mehr dazu finden Sie unter Immobilie bewerten in Aesch.
Die Werte unten sind von uns aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet und nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
In diesem Band liegt die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke, je ein Viertel ist kleiner oder grösser. Gerundet, aus den amtlichen Plänen hergeleitet.
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Ihr Anliegen in Aesch
Jedes Thema mit den Zahlen und Regeln der Gemeinde, dem Rechtlichen und dem Weg zum Ziel.

Grundstück verkaufen
Bauland verkaufen mit einem Preis aus Zone, Baufeld und Reserve, still und ohne Inserat.
Bauzonen-Grundstücke: rund 390
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Haus verkaufen
Ihr Einfamilienhaus diskret verkaufen: direkt an uns oder an geprüfte Käufer.
Grundstücke mit Einfamilienhaus: rund 250
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Wohnung verkaufen
Eigentumswohnung verkaufen: vertraulich an geprüfte Käufer, mit einer Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen: rund 50
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Mehrfamilienhaus verkaufen
Renditeliegenschaft verkaufen, ohne dass Mieter und Nachbarn es vorher erfahren.
Grundstücke mit Mehrfamilienhaus: rund 45
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Gewerbeliegenschaft verkaufen
Hallen, Werkhöfe und Areale: Zone, Baumasse und Altlasten vor dem Preis geklärt.
Grundstücke in Arbeitszonen oder mit Gewerbebau: rund 25
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Bauernhof verkaufen
Hof, Bauernhaus oder Landwirtschaftsland verkaufen, mit Blick auf das bäuerliche Bodenrecht und die Regeln ausserhalb der Bauzone.
Grundstücke in der Landwirtschaftszone: rund 120
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Geerbte Liegenschaft
Für Erbengemeinschaften: dieselbe Zahl und derselbe Rechenweg für alle.
Grundstücke mit Gebäuden vor 1980: rund 220
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Immobilie bewerten
Kostenlose Bewertung: was steht, was zulässig wäre und was Ihr Grundstück wert ist, persönlich besprochen.
Bauzonen-Grundstücke: rund 390
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Land gegen Wohnung
Ihr Grundstück gegen eine neue Wohnung im Neubau, am selben Ort.
Grundstücke ohne Gebäude oder mit Bau vor 1980: rund 240
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Was darf ich bauen?
Was die Bau- und Zonenordnung erlaubt: Ziffern, Geschosse, Höhen und Abstände.
Grundstücke in Zonen mit amtlichen oder belegten Massen: rund 380
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Ersatzneubau und Verdichtung
Abbrechen und neu bauen oder aufstocken: beide Wege nebeneinander gerechnet.
Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980: rund 150
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Off Market kaufen
Kaufen, was nie auf einem Portal steht: Suchprofil hinterlegen, persönlich geprüft.
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Off Market verkaufen
Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Für alle Zürcher Gemeinden
Was in Aesch gebaut werden darf, folgt aus dem Planungs- und Baugesetz des Kantons (§§ 45, 46, 48 und 49 PBG) und der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde mit ihren Ziffern für die Dichte (§§ 255, 256 und 258 PBG). Beim Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn (§ 205 StG ZH), eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht. Mehr dazu auf Grundstück verkaufen im Kanton Zürich und Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.

Verkaufen in der Gemeinde
Wir begleiten Sie auf zwei Wegen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Wir übernehmen die Liegenschaft im Ist-Zustand, auch von Erbengemeinschaften. Es gibt einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Im Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat.
Anlass kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, ein Haus, das zu gross geworden ist, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek. Kein Schild, kein Portal: Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis Sie es wollen. Wie das Exklusivmandat ohne Inserat abläuft, lesen Sie dort.
Makler oder Exklusivmandat?
Ein Makler mit Inserat macht eine Liegenschaft öffentlich bekannt, etwa über Portale. Das ist ein bewährter Weg. Im Exklusivmandat vermitteln wir dagegen still an geprüfte Käufer, ohne Inserat. Es ist ein Mäklervertrag: Ein Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Wer einen Grundstücksmakler oder Baulandmakler in Aesch sucht, sollte Sichtbarkeit und Diskretion gegeneinander abwägen.
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
Heute und neu möglich
Viele Grundstücke tragen heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Ob das für Ihres in Aesch gilt, rechnen wir, bevor wir einen Preis nennen.


Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Häufige Fragen
Der Steuerfuss von Aesch beträgt 91 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Er gibt an, mit welchem Anteil der einfachen Staatssteuer die Gemeinde ihre eigene Steuer berechnet. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist er eine Eckzahl zur Gemeinde, die neben anderen Werten steht. Steuerliche Fragen eines Verkaufs besprechen wir mit Ihnen im persönlichen Gespräch, kostenlos und unverbindlich.
In den Bauzonen von Aesch gibt es 390 Grundstücke, davon 60 ohne Gebäude (gerundet). Die Zahl zählt auch Grundstücke mit laufendem Ersatzneubau. Zudem sind 65 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Ob ein bestimmtes Grundstück bebaubar ist, klärt eine Prüfung der Bau- und Zonenordnung.
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
Ja. Der Übergabetermin wird im Kaufvertrag frei vereinbart, auch Monate nach der Beurkundung. Wer länger bleiben möchte, kann sich ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung im Grundbuch eintragen lassen (Art. 745 und 776 ZGB). Das senkt den Preis, sichert aber Ihr Zuhause. Wir rechnen beide Varianten und vergleichen sie mit Ihnen.
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
Ja. Sie wird dann zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet (Art. 617 ZGB), und die anderen Erben werden ausbezahlt. Damit das fair ist, braucht es eine nachvollziehbare Zahl. Wo ein Gericht oder eine Behörde eine anerkannte Schätzung verlangt, ziehen wir eine zugelassene Fachperson bei.
Exklusivmandat
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Weiter im Kanton ZürichGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im ExklusivmandatSo rechnen wir
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.