Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Aesch · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Aesch
Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus in Aesch, ohne dass es öffentlich wird? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften in Aesch an geprüfte Käufer, still und ohne Inserat. Jede Zahl ist im amtlichen Original belegt, die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
45Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
780Wohnungen im Bestand
1,29 %Leerwohnungsziffer
65Wohnungen bewilligt oder im Bau
91 %Steuerfuss · 2026
1'644Einwohner · 2025
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Geprüfte Investoren
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter bleiben
- Mietertrag heute und morgen
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Aesch wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Aesch
Mehrfamilienhaus verkaufen in Aesch.
Von den 11 Gemeinden im Bezirk Dietikon ist Aesch nach der Einwohnerzahl die kleinste Gemeinde.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung zurückgegangen.
Am häufigsten sind in Aesch Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Mit seinem Steuerfuss liegt Aesch im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Aesch die Wohnzone 1A, die Wohnzone 2 1/2A und die Wohnzone 2 1/2B die grössten Bauzonen.
In Aesch leben 1'644 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um -3,8 Prozent. Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist, gibt es 45, mit zusammen 450 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,29 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil der leer stehenden Wohnungen am Gesamtbestand an.
Aesch · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen50hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand780hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,29 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau65hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren-3,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde91 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196021 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt SchlierenamtlichSitz in Schlieren
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Aesch im Profil
Was Aesch ausmacht.
Wer ein Mehrfamilienhaus in Aesch verkaufen will, schaut zuerst auf das Bauen. Die Bauzonen umfassen 42 Hektar mit 390 Grundstücken (Stand 22. Oktober 2026). Davon sind 60 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild besteht aus mehreren Wohnzonen, einer Kernzone und einer Gewerbezone. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Überbauungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest. In der Kernzone sind es die Vollgeschosse, bei der Ausnützungsziffer, der Baumassenziffer und der Überbauungsziffer gibt es dort ausdrücklich keine Vorgabe.
Der Gebäudebestand zählt 780 Wohnungen. Auf 50 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Bei 21 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960, was für den Zustand und die Frage nach einem Ersatzneubau eine Rolle spielen kann. 65 Wohnungen sind bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Aesch liegt südwestlich von Zürich, rund 9 Kilometer entfernt, im Bezirk Dietikon. Wer ein Renditeobjekt in Aesch verkaufen möchte, sollte diese Ausgangslage kennen. Mehr zum Vorgehen zeigt die Seite Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Bruttorendite
Der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis: die erste Zahl, die jeder Käufer ansieht.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen haben Lebensdauern von Jahrzehnten. Was bald fällig ist, zieht ein Käufer vom Preis ab; wir rechnen es offen mit.
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Es ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Dann rechnen wir: Gebäude, Mieterträge, Zustand und die Möglichkeiten der Bau- und Zonenordnung. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer; das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Ein Ansprechpartner begleitet Sie bis zur Beurkundung, die für einen gültigen Kauf nötig ist (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Über Ihren geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Inserat, Mandat, Ankauf
Öffentlich, still oder direkt?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Wie lange es dauerthäufig mehrere Monate mit vielen Terminengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot meist innert weniger Tage
Was es kostetInserate, Fotos, HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar
Wie sicher es istscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Aesch
Was Sie in Aesch wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, zeigt die Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses. Die mittlere Netto-Miete im Kanton liegt bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Sie ist ein kantonaler Richtwert und ersetzt nicht die Mieten Ihres Hauses.
Die Mieter bleiben. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über, die Mieter müssen nicht ausziehen (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG).
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, eine Pensionierung oder eine Hypothek, die ausläuft. Bei einer Erbengemeinschaft hilft die Seite zur geerbten Liegenschaft in Aesch. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht und was erlaubt ist, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Einen Überblick gibt die Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Schlieren.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Aesch: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Aesch?
Auf 45 Grundstücken ist das Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus, mit zusammen 450 Wohnungen. Der gesamte Wohnungsbestand umfasst 780 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Zahlen sind gerundet und stammen aus amtlichen Gebäudedaten. Gezählt werden nur Grundstücke, deren Hauptgebäude als Mehrfamilienhaus erfasst ist. Wohn- und Geschäftshäuser mit anderer Hauptnutzung erscheinen darin nicht. Für Ihr eigenes Haus rechnen wir im Gespräch mit den Unterlagen im amtlichen Original.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Aesch?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 720 Quadratmetern (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 320 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'100 Quadratmeter. Für ein Mehrfamilienhaus zählt zusätzlich, was die Bau- und Zonenordnung auf dem eigenen Grundstück erlaubt. Das rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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