Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Aesch · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Aesch
Aesch ist eine Gemeinde im Bezirk Dietikon, in der Yaacoubi Immobilien AG Ersatzneubau und Verdichtung prüft, Grundstücke an Entwickler verkauft oder Land gegen Wohnung begleitet. Zuerst rechnen wir, was gebaut ist und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
150Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
21 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
720 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
65Wohnungen bewilligt oder im Bau
1'644Einwohner · 2025
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Bewilligung im Blick
- Aufstockung als Alternative
- Mieter fair begleiten
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Aesch wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Aesch liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,29 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Ausgangslage in Aesch
Ersatzneubau und Verdichtung in Aesch.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Aesch aus der Zeit von 1961 bis 1980, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 1A, die Wohnzone 2 1/2A und die Wohnzone 2 1/2B.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl abgenommen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
In Aesch gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
Ohne Gebäude ist in Aesch etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Aesch stehen auf rund 150 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Diese Zahl zeigt, bei wie vielen Grundstücken sich die Frage nach Erhalt, Erweiterung oder Neubau überhaupt stellen kann. Dazu kommen 65 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,29 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an.
Aesch · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196021 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte720 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen50hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand780hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau65hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,29 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt SchlierenamtlichSitz in Schlieren
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Aesch im Profil
Was Aesch ausmacht.
Aesch liegt im Bezirk Dietikon, südwestlich von Zürich aus, in einer Entfernung von 9 Kilometern. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Aesch ZH. Für einen Ersatzneubau in Aesch ist zunächst der Bestand wichtig: Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zählen 780 Wohnungen im Bestand und 50 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus. Bei 21 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960.
Die Bauzonen umfassen 42 Hektar mit rund 390 Grundstücken. Die mittlere Grösse beträgt 720 Quadratmeter; ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 320, ein Viertel grösser als 1'100 Quadratmeter. Das ist für Verdichtung wichtig, denn die Grundstücksgrösse bestimmt, was sich darauf planen lässt. Der Anteil in Hanglage liegt bei 74 Prozent, jener ebener Grundstücke bei 22 Prozent. Wer ein Haus in Aesch besitzt, kann das bei der Planung nicht übergehen. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C; die Skala reicht von A, sehr gute, bis D, geringe Erschliessung. Immobilien in Aesch bündelt die weiteren Themen der Gemeinde.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Aesch im Schnitt.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Aesch vor allem mit der Überbauungsziffer: zwischen 22 % und 24 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 2 Vollgeschosse.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · KMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · GMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Aesch.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Aesch
Was Sie in Aesch wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in einer Wohnzone stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. In den Wohnzonen von Aesch legt sie amtlich die Überbauungsziffer und die Vollgeschosse fest. Die Kernzone regelt die Vollgeschosse, bei der Gewerbezone ist es die Baumassenziffer. Aus diesen Vorgaben ergibt sich, wie viel zusätzlich möglich ist. Die Seite zur Aufstockung und Reserve eines Mehrfamilienhauses zeigt, wie eine solche Rechnung aussieht.
Mieter gehören von Beginn an in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Bei Erweiterung statt Abbruch ist das ein wichtiger Punkt.
Anlässe gibt es verschiedene. Wer erbt, wer pensioniert wird oder wem das Haus zu gross geworden ist, steht vor derselben Frage. Auch bei einer Trennung oder einer auslaufenden Hypothek kann es sich lohnen, beide Wege zu rechnen. Der Verkauf an einen Entwickler ist ein Weg, Land gegen Wohnung in Aesch ein anderer.
Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Mehr dazu auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Das Grundbuchamt in Schlieren ist für Aesch zuständig. Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihre Lage kennenlernen. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt; jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit dem Check zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie es sofort im Luftbild und im Katasterplan.
Dann wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt; Sie erhalten einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Aesch: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Aesch kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Gebäude aus der Zeit vor 1980 stehen in Wohn- und Mischzonen auf rund 150 Grundstücken (Stand 4. September 2026). Insgesamt gibt es in den Bauzonen rund 390 Grundstücke. Ob sich ein einzelnes Grundstück eignet, hängt von der Bau- und Zonenordnung ab. Das rechnen wir im Gespräch, mit Belegen aus dem amtlichen Original.
Wie gross sind die Grundstücke in Aesch und was heisst das für die Verdichtung?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 720 Quadratmeter (Median). Ein Viertel ist kleiner als 320, ein Viertel grösser als 1'100 Quadratmeter. Die Grösse bestimmt zusammen mit der Bau- und Zonenordnung, was sich darauf bauen lässt. Wir rechnen das für Ihr Grundstück im ersten Gespräch durch.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Bleiben, wo Sie verwurzelt sind: Land einbringen, Wohnung erhalten.
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Was darf ich in Aesch bauen?
Zonen, Ausnützung, Geschosse, Höhen und Abstände nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, verständlich erklärt.
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in AeschGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.