W1A
Wohnzone 1A
rund 90 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 22 %
- Vollgeschosse
- 1
Aesch · Kanton Zürich
Was darf ich in Aesch bauen?
Yaacoubi Immobilien AG prüft in Aesch, ob und wie ein Grundstück bebaubar ist, nach Bau- und Zonenordnung: Zone, amtliche Masse und offene Punkte. Aesch liegt im Bezirk Dietikon. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
6Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
42 haBauzonen
390Bauzonen-Grundstücke
65Wohnungen bewilligt oder im Bau
1'644Einwohner · 2025
- Bau- und Zonenordnung
- Baufeld vor dem Projekt
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Planungs- und Baugesetz
- Jede Zahl mit Beleg
- Ziffern, Höhen, Abstände
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Aesch und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Vom amtlichen Plan zum Baufeld, vom Baufeld zur Hauptnutzfläche: Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen, in Aesch wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Aesch.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Aesch vor allem die Überbauungsziffer: zwischen 22 % und 24 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 2 Vollgeschosse.
Die Bau- und Zonenordnung von Aesch kennt Wohnzonen, eine Kernzone und eine Gewerbezone. Für die Wohnzonen legt sie amtlich die Überbauungsziffer und die Vollgeschosse fest. Die Überbauungsziffer begrenzt, welcher Teil des Grundstücks von Gebäuden überdeckt sein darf. Die Vollgeschosse bestimmen, wie viele volle Geschosse ein Bau haben darf.
Anders die Kernzone: Amtlich festgelegt sind dort nur die Vollgeschosse. Ausnützungsziffer, Baumassenziffer und Überbauungsziffer sind ausdrücklich ohne Vorgabe. Für die Gewerbezone gilt amtlich die Baumassenziffer, bei Ausnützungsziffer und Vollgeschossen macht die Ordnung keine Vorgabe. Keine Vorgabe heisst nicht, dass frei gebaut werden darf; das kantonale Recht und weitere Vorschriften bleiben massgebend. Die Liste darunter zeigt die Masse je Zone.
Wohnzonen
W2 1/2A
Wohnzone 2 1/2A
rund 75 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 22 %
- Vollgeschosse
- 2
W2 1/2B
Wohnzone 2 1/2B
rund 70 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 24 %
- Vollgeschosse
- 2
W2
Wohnzone 2
rund 65 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 22 %
- Vollgeschosse
- 2
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 60 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Überbauungsziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 8
Industrie- und Gewerbezonen
G
Gewerbezone
rund 20 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 3 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 8,5 mArt. 27
Gezeigt sind Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz sind amtlich; ein Artikel unter dem Wert ist die Fundstelle in der Bau- und Zonenordnung, an der wir ihn im Original geprüft haben. «Keine Vorgabe» bedeutet: Für diese Zone regelt die Ordnung das Mass nicht. Massgebend bleiben die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Aesch
Was darf ich bauen in Aesch.
In Aesch liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Von Zürich aus gerechnet liegt Aesch rund 9 km südwestlich, nahe bei Birmensdorf, Wettswil am Albis und Bonstetten.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Aesch die kleinste Gemeinde des Bezirks Dietikon mit seinen 11 Gemeinden.
Ohne Gebäude ist in Aesch etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Aesch gibt es 6 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Sie betreffen 380 Grundstücke. Der Stand der Zonenangaben ist 22. Oktober 2026. Gebäudedaten stammen vom 4. September 2026. Diese Zahlen zeigen, wie viele Grundstücke von einer amtlichen Regelung erfasst sind. Welche Masse für Ihr Grundstück gelten, hängt von seiner Zone ab.
Aesch · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke390hergeleitetgerundet, Stand 22. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen42 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude60hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte720 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau65hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt SchlierenamtlichSitz in Schlieren
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Aesch gebaut werden.
Drei typische Zonen der Gemeinde, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab: Höhen und Abstände aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · KMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · GMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Aesch im Profil
Was Aesch ausmacht.
Aesch liegt im Bezirk Dietikon, südwestlich von Zürich aus, in einer Distanz von 9 Kilometern. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Aesch ZH. Amtlich zählt Aesch 1'644 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Zahl veränderte sich im Zeitraum 2020 bis 2025 um -3,8 Prozent. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse C, auf einer Skala von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 91 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Er gibt an, mit welchem Vielfachen der einfachen Staatssteuer die Gemeinde ihre Steuern erhebt.
Für die Frage, was gebaut werden darf, ist der Bestand in Aesch der Ausgangspunkt. Die Bauzonen umfassen 42 Hektar mit 390 Grundstücken. Davon sind 60 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Grundstücke beträgt 720 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 320 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'100 Quadratmeter. Auf 21 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Bewilligt oder im Bau sind 65 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Im Bestand zählt Aesch 780 Wohnungen, auf 50 Grundstücken stehen Mehrfamilienhäuser. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer steht; sie beträgt 1,29 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Hanglage prägt 74 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, eben sind 22 Prozent. Weitere Zahlen zur Gemeinde finden Sie auf der Seite Immobilien in Aesch im Überblick.
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Aesch hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Überbauungsziffer
Anrechenbare Gebäudefläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
§ 256 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Grenzabstand
Entfernung zwischen projizierter Fassadenlinie und Grundstücksgrenze; mindestens 3,5 m, wo nicht an die Grenze gebaut werden darf.
§§ 260 und 270 PBG
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Wie hoch und wie dicht ein Neubau in Aesch werden darf, folgt aus Zone, Baufeld und Höhen. Die Bilder sind Illustrationen; für Ihr Grundstück rechnen wir den belegten Wert.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Aesch regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der Gewerbezone.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Gewerbezone3 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain2'550 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Aesch
Was Sie in Aesch wissen sollten.
Was Sie bauen dürfen, bestimmt zuerst die Zone. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse gelten, etwa Überbauungsziffer, Vollgeschosse oder Baumassenziffer. Die Baumassenziffer setzt das Volumen eines Baus ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. In Aesch gilt sie amtlich für die Gewerbezone.
Nicht jede Zone regelt alles. Steht in der Bau- und Zonenordnung «keine Vorgabe», hat die Gemeinde dieses Mass ausdrücklich nicht festgelegt. Das heisst nicht, dass frei gebaut werden darf. Andere Vorschriften und Grenzabstände bleiben massgebend, ebenso das kantonale Recht.
Weitere Punkte gehören zur Prüfung. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Wer erbt, sich von einem Haus trennt oder nach der Pensionierung neu plant, sollte diese Punkte kennen, bevor ein Preis zur Sprache kommt.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Mehr dazu lesen Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück. Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan. Das ist kostenlos und vertraulich.
Danach sprechen wir persönlich mit Ihnen. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original, nachzulesen auf der Seite zur Methode der Grundstücksprüfung. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Wenn Sie verkaufen möchten, haben Sie zwei Wege: den Direktankauf durch uns oder das Exklusivmandat ohne Inserat. Beides endet beim Notar.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Aesch: Ihre Fragen.
Was darf auf meinem Grundstück in Aesch gebaut werden?
Das hängt von der Zone ab. In Aesch gibt es 6 Zonen mit amtlich festgelegten Massen, sie betreffen 380 Grundstücke (Stand 22. Oktober 2026). Welche Masse gelten, legt die Bau- und Zonenordnung fest. Wir prüfen das für Ihr Grundstück mit Beleg im Original und stellen keine Bewilligung in Aussicht.
Wie viele Grundstücke in Aesch liegen in Bauzonen?
Die Bauzonen umfassen 42 Hektar und 390 Grundstücke (gerundet). Davon sind 60 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse beträgt 720 Quadratmeter. Ob auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf, hängt von der Zone ab. Ihr eigenes Grundstück prüfen wir im persönlichen Gespräch.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Baumassenziffer?
Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 255 PBG), die Baumassenziffer das Bauvolumen über Terrain je Quadratmeter Grundstück (§ 258 PBG). Die erste zählt die Flächen für Wohnen und Arbeiten, die zweite das ganze Volumen, also auch hohe Räume. Welche gilt, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Kaufen Sie Grundstücke in Aesch auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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