W2/30
Wohnzone 2/30
rund 180 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 2
Rheinau · Bezirk Andelfingen · Kanton Zürich
Immobilien in Rheinau
Rheinau: Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Rheinau beim Verkauf und bei der Bewertung von Grundstücken und Liegenschaften. Wir kaufen direkt oder vermitteln still im Exklusivmandat, ohne Inserat. Vorher rechnen wir, was gebaut werden darf und was die Liegenschaft wert ist, mit Belegen aus amtlichen Originalen.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'334Einwohner · 2025
112 %Steuerfuss · 2026
0,29 %Leerwohnungsziffer
74 haBauzonen
DÖV-Güteklasse, überwiegend
- Amtliche Statistik
- Bau- und Zonenordnung gelesen
- Rheinau im Blick
- Jede Parzelle gerechnet
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Diskret, ohne Inserat
Verkaufen in Rheinau
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Rheinau wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Lage und Umgebung
Wo Rheinau liegt.
Rheinau liegt rund 29 km nördlich von Zürich, im Bezirk Andelfingen.
In der Nähe liegen Dachsen, Marthalen, Laufen-Uhwiesen, Benken und Flurlingen.
Rheinau liegt im Bezirk Andelfingen. Die Nachbarorte sind Dachsen, Marthalen, Laufen-Uhwiesen, Benken (ZH) und Flurlingen. Für einen Verkauf zählt, wie ein Grundstück erreichbar ist und wie es im Umfeld eingebettet ist. Wer die Bebaubarkeit seines Grundstücks prüfen lässt, kennt die Ausgangslage vor dem ersten Gespräch. Zu den steuerlichen Folgen informiert Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Lage und Umgebung
KantonKanton Zürich amtlich
BezirkAndelfingen amtlich
Distanz zu Zürichrund 29 km nördlich hergeleitet
ÖV-Güteklasse, überwiegendD hergeleitet
Gemeinden in der NäheDachsen, Marthalen, Laufen-Uhwiesen, Benken, Flurlingen hergeleitet
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Feuerthalen amtlich
Distanz, Richtung und Gemeinden in der Nähe ab dem Zentrum der Gemeinde, gerundet
Ortschaften
Rheinau und seine Postleitzahl.
Die Gemeinde Rheinau bildet eine Ortschaft mit der Postleitzahl 8462. Jede Parzelle rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
- 8462Rheinau
Rheinau im Profil
Wohnen, bauen und verkaufen in Rheinau.
Rheinau gehört zum Bezirk Andelfingen und liegt von Zürich aus gesehen nördlich, in einer Distanz von 29 Kilometern. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Rheinau. Wer hier Immobilien in Rheinau verkaufen möchte, findet auf dieser Seite die Grundlagen: Lage, Zonen, Gebäudebestand und unser Vorgehen.
In der Gemeinde lebten gemäss amtlicher Statistik 1'334 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,7 Prozent. Für Eigentümer ist diese Zahl ein Anhaltspunkt, wie sich die Gemeinde als Wohnort verändert hat. Sie sagt nichts über ein einzelnes Grundstück.
Die Bauzonen umfassen 74 Hektar mit rund 440 Grundstücken. Davon sind rund 65 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei 58 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Dazu kommen Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, rund 35. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 waren rund 25 Baugesuche publiziert. Wer wissen möchte, was in Rheinau gebaut werden darf, startet bei der Zone des eigenen Grundstücks.
Der Wohnungsbestand in Rheinau liegt bei rund 660 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt an, wie viel Prozent des Bestands am Stichtag leer standen; sie betrug 0,29 Prozent (Stand 1. Juni 2026). Der Steuerfuss der Gemeinde liegt bei 112 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Er bestimmt, wie hoch die Gemeindesteuer auf der einfachen Staatssteuer ausfällt. Für Eigentümer sind diese Werte Teil des Bilds der Gemeinde und gehören in ein Gespräch über den Verkauf.
Wert
Was den Wert in Rheinau bestimmt.
Den Wert einer Liegenschaft in Rheinau bestimmen mehrere Merkmale. Die Bauperiode zeigt, wie alt ein Gebäude ist; bei 58 Prozent der Grundstücke stammen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Grösse zählt ebenfalls: Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 630 Quadratmetern, ein Viertel ist kleiner als 420, ein Viertel grösser als 860 Quadratmeter.
Auch die Hanglage spielt mit: 76 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 18 Prozent in Hanglage und 6 Prozent in steiler Hanglage. Dazu kommt die Zone. Wir rechnen diese Punkte einzeln durch, wie bei Immobilie bewerten in Rheinau beschrieben.
Die Werte unten sind von uns aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet und nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
24 %
1919 bis 1945
15 %
1946 bis 1960
19 %
1961 bis 1980
12 %
1981 bis 2000
20 %
2001 bis 2010
6 %
ab 2011
vereinzelt
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
420 m²Mitte 630 m²860 m²
Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als das Band, ein Viertel grösser, die mittlere Hälfte liegt darin. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
76 %
Hanglage, 10 bis 25 %
18 %
steiler Hang, über 25 %
6 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Rheinau in Zahlen
Die Gemeinde in Zahlen.
Was den Markt in Rheinau prägt: Bevölkerung, Leerstand, Steuerfuss, Bautätigkeit und der Bestand an Grundstücken und Wohnungen. Amtliche Werte unverändert mit Stichtag, von uns gezählte Werte gerundet.
Von den 20 Gemeinden im Bezirk Andelfingen ist Rheinau nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Rheinau liegt im oberen Bereich.
Ohne Gebäude ist in Rheinau etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Die Bau- und Zonenordnung von Rheinau ist an die neuen Baubegriffe des Kantons angepasst.
Rheinau · Kanton ZürichGemeinde in Zahlen
Einwohnerinnen und Einwohner1'334amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,29 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate25hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen74 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 30. September 2026
Bauzonen-Grundstücke440hergeleitetgerundet, Stand 30. September 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude65hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196058 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen35hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand660hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte630 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 30. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt FeuerthalenamtlichSitz in Feuerthalen
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Bau- und Zonenordnung
Was darf in Rheinau gebaut werden?
In Rheinau regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 20 % und 30 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 2 Vollgeschosse.
Rheinau kennt Wohnzonen und Kernzonen. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse fest. Bei den Kernzonen sind es die Vollgeschosse. Ausdrücklich offene Masse gibt es für die Zonen der Gemeinde nicht. Was das für Ihr Grundstück heisst, hängt von Zone, Grösse und vorhandenem Gebäude ab.
Die genauen Masse zeigt die Seite in der Zonenliste. Wer ein Grundstück verkaufen oder ersetzen möchte, rechnet zuerst, was die Zone erlaubt. Dazu dient Ersatzneubau und Verdichtung in Rheinau. Allgemeine Hinweise bietet Was darf ich im Kanton Zürich bauen? Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Wohnzonen
W1/25
Wohnzone 1/25
rund 50 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 25 %
- Vollgeschosse
- 1
W1/20
Wohnzone 1/20
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 20 %
- Vollgeschosse
- 1
Kern- und Zentrumszonen
K2
Kernzone 2
rund 100 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
K3
Kernzone 3
rund 50 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ihr Anliegen in Rheinau
Verkaufen, bewerten, bauen in Rheinau.
Jedes Thema mit den Zahlen und Regeln der Gemeinde, dem Rechtlichen und dem Weg zum Ziel.
Grundstück verkaufen
Grundstück und Bauland verkaufen in Rheinau
Für Grundstücke mit und ohne Haus: zuerst das Baufeld rechnen, dann den Weg wählen.
Bauzonen-Grundstücke: rund 440
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Haus verkaufen
Haus verkaufen in Rheinau
Einfamilienhaus verkaufen, ohne Inserat und mit einem Preis, den wir Ihnen nachvollziehbar herleiten.
Grundstücke mit Einfamilienhaus: rund 310
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Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen in Rheinau
Eigentumswohnung verkaufen: vertraulich an geprüfte Käufer, mit einer Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen: rund 35
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Mehrfamilienhaus verkaufen
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Rheinau
Mietertrag heute, Reserve morgen: so rechnen Investoren, und so rechnen wir.
Grundstücke mit Mehrfamilienhaus: rund 35
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Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Rheinau
Hof und Bauernhaus: Bauzone oder Landwirtschaftszone bestimmt den Weg.
Grundstücke in der Landwirtschaftszone: rund 140
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Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Rheinau verkaufen
Ein geerbtes Haus verkaufen, ohne Streit am Familientisch und ohne Zeitdruck.
Grundstücke mit Gebäuden vor 1980: rund 290
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Immobilie bewerten
Immobilie bewerten in Rheinau
Kostenlose Bewertung: was steht, was zulässig wäre und was Ihr Grundstück wert ist, persönlich besprochen.
Bauzonen-Grundstücke: rund 440
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Land gegen Wohnung
Land gegen Wohnung in Rheinau
Grundstück abgeben und dafür eine neue Wohnung im Neubau erhalten: wie der Tausch funktioniert und was dabei zählt.
Grundstücke ohne Gebäude oder mit Bau vor 1980: rund 310
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Was darf ich bauen?
Was darf ich in Rheinau bauen?
Zonen, Ausnützung, Geschosse, Höhen und Abstände nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, verständlich erklärt.
Grundstücke in Zonen mit amtlichen oder belegten Massen: rund 410
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Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau und Verdichtung in Rheinau
Abbrechen und neu bauen oder aufstocken: beide Wege nebeneinander gerechnet.
Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980: rund 140
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Off Market kaufen
Off Market Immobilien kaufen in Rheinau
Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
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Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Rheinau
Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Für alle Zürcher Gemeinden
Was der Kanton vorgibt.
Was in Rheinau gebaut werden darf, folgt aus dem Planungs- und Baugesetz des Kantons (§§ 45, 46, 48 und 49 PBG) und der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde mit ihren Ziffern für die Dichte (§§ 255, 256 und 258 PBG). Beim Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn (§ 205 StG ZH), eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht. Mehr dazu auf Grundstück verkaufen im Kanton Zürich und Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Verkaufen in der Gemeinde
So verkaufen Sie in Rheinau.
Wir begleiten Eigentümerinnen und Eigentümer in Rheinau auf zwei Wegen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und auch von Erbengemeinschaften. Sie erhalten einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Mehr dazu unter Direktankauf durch uns.
Im Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis Sie es wollen. Wer erbt, in Pension geht, sich trennt oder eine auslaufende Hypothek ordnen muss, bestimmt das Tempo selbst. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Makler oder Exklusivmandat?
Makler mit Inserat oder Exklusivmandat?
Ein Makler mit Inserat macht eine Liegenschaft öffentlich bekannt und sucht darüber Interessenten. Dieser Weg ist üblich und passt für manche Eigentümer. Das Exklusivmandat arbeitet anders: stille Vermittlung ohne Inserat, ein Ansprechpartner, ein belegter Preis. Ein Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Wer ein Exklusivmandat ohne Inserat prüft, entscheidet, wie sichtbar der Verkauf sein soll.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtnur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Daueroft Monategezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot meist innert weniger Tage
KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar
Risikoeine geplatzte Finanzierung wirft zurückFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AnfrageMit der Adresse sehen wir Grundstück, Zone und Gebäude auf einen Blick.
- 02 · FaktenIn zwei Arbeitstagen zeigen wir, was steht, was erlaubt wäre und was daraus für den Preis folgt.
- 03 · BesprechungBei Ihnen zu Hause, in unserem Büro oder am Telefon. Zahlen besprechen wir persönlich, nie per E-Mail.
- 04 · WegSie wählen: Direktankauf oder Exklusivmandat mit fester Laufzeit von 3, 6 oder 12 Monaten.
- 05 · Vermarktung im StillenGeprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · AbschlussBeurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe, von uns begleitet.
Heute und neu möglich
Ein Grundstück, zwei Zustände.
Zwischen dem, was heute auf einem Grundstück steht, und dem, was die Bau- und Zonenordnung erlauben würde, liegt oft viel. Für Ihr Grundstück in Rheinau rechnen wir beides, bevor wir über den Preis sprechen.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Häufige Fragen
Was man uns in Rheinau zuerst fragt.
Wie hoch ist der Steuerfuss in Rheinau?
Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 112 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Er legt fest, welcher Prozentsatz der einfachen Staatssteuer als Gemeindesteuer erhoben wird. Für die Einkommens- und Vermögenssteuer ist er ein Teil der laufenden Belastung. Er ersetzt keine Berechnung für Ihren Einzelfall; dafür sprechen wir persönlich mit Ihnen.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Rheinau haben kein Gebäude?
Rund 65 von rund 440 Grundstücken in den Bauzonen sind ohne Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie ist daher kein Mass für freies Bauland. Ob ein bestimmtes Grundstück bebaubar ist, hängt von Zone und Bau- und Zonenordnung ab. Das rechnen wir für Sie nach, mit Belegen aus amtlichen Originalen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Lohnt sich eine Renovation vor dem Verkauf?
Selten im grossen Stil. Viele Käufer, vor allem Familien und Entwickler, möchten selbst entscheiden, was erneuert wird. Kleine Arbeiten wie Reparaturen und ein gepflegter Garten lohnen sich oft. Wir sagen Ihnen ehrlich, was sich am Preis rechnet und was Sie besser dem Käufer überlassen.
Was geschieht mit den Mietern?
Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR). Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; nur bei dringendem Eigenbedarf kann der Käufer mit der gesetzlichen Frist kündigen, auch wenn der Vertrag länger liefe. Wir informieren die Mieter erst, wenn Sie es möchten, und stimmen Besichtigungen mit ihnen ab. Für Käufer ist ein sauberer Mieterspiegel ein Wert.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Weiter im Kanton ZürichGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im ExklusivmandatSo rechnen wir
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 30. September 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Rheinau?
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.