Bruttorendite
Jährlicher Soll-Mietertrag geteilt durch Kaufpreis: Mit dieser Zahl beginnt jede Prüfung.
Rheinau · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Rheinau
Rheinau im Bezirk Andelfingen: Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer, diskret und ohne Inserat. Zwei Wege stehen offen: der Direktankauf durch uns oder das Exklusivmandat mit Honorar erst bei Erfolg. Die Mieter bleiben, die Mietverhältnisse gehen über.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
35Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
660Wohnungen im Bestand
0,29 %Leerwohnungsziffer
112 %Steuerfuss · 2026
1'334Einwohner · 2025
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mietertrag heute und morgen
- Geprüfte Investoren
- Mieter bleiben
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Rheinau wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Ausgangslage in Rheinau
Mehrfamilienhaus verkaufen in Rheinau.
Nach Einwohnern ist Rheinau eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Andelfingen, der 20 Gemeinden zählt.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Auf den meisten Grundstücken in Rheinau steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Rheinau liegt im oberen Bereich.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Rheinau liegen in der Wohnzone 2/30, der Kernzone 2 und der Wohnzone 1/25.
In Rheinau tragen rund 35 Grundstücke ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude, mit rund 280 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,29 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands am Stichtag leer stand. Die kantonale Netto-Miete liegt im Mittel bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Diese Werte zeigen den Rahmen, ersetzen aber die Rechnung für Ihr Haus nicht.
Rheinau · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen35hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand660hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,29 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196058 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt FeuerthalenamtlichSitz in Feuerthalen
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rheinau im Profil
Was Rheinau ausmacht.
Rheinau liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich aus, rund 29 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Rheinau. Im Jahr 2025 zählte die amtliche Statistik 1'334 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich im Zeitraum von 2020 bis 2025 um +3,7 Prozent.
Für dieses Thema zählt der Mehrfamilienhausbestand. Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) verzeichnen rund 35 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen rund 280 Wohnungen, von insgesamt rund 660 Wohnungen im Bestand der Gemeinde. Bei 58 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammt das Haus aus der Zeit vor 1960. Zustand und Erneuerungsbedarf fliessen deshalb in die Rechnung eines Käufers ein.
Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 74 Hektar und 440 Grundstücke. Davon sind 65 Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 630 Quadratmetern (Median). Zudem verzeichnet die Gemeinde rund 25 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Nettorendite
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein Gespräch. Wir kommen mit Fakten: Was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach entscheiden Sie zwischen zwei Wegen. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar ist erst bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Beurkundet wird öffentlich beim Notar (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis Sie es wollen.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeitoft Monatewenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot in der Regel innert Tagen
Die KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Die Sicherheitplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Rheinau
Was Sie in Rheinau wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. In Rheinau sind Wohnzonen und Kernzonen ausgeschieden. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest, für die Kernzonen die Vollgeschosse. Die einzelnen Masse zeigt die Seite in der Zonenliste. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, lässt sich mit der Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen prüfen.
Ein Verkauf bedeutet für die Mieter keinen Auszug: Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das gehört in die Ertragsrechnung, die ein Käufer anstellt.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, eine Pensionierung oder eine Hypothek, die ausläuft oder neu geordnet wird. Wie ein Verkauf ablaufen kann, zeigt die Seite zur Renditeliegenschaft verkaufen. Als Käufer kommen Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren in Frage.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Feuerthalen. Mehr dazu auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Rheinau: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Rheinau?
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) verzeichnen rund 35 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen rund 280 Wohnungen. Der gesamte Wohnungsbestand der Gemeinde umfasst rund 660 Wohnungen. Käufer vergleichen Objekte mit diesem Bestand und rechnen Ertrag, Zustand und Reserven je Haus einzeln.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Rheinau aus?
Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer stand. In Rheinau beträgt sie 0,29 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer ist sie eine Zahl, die Käufer in der Ertragsrechnung mitlesen. Für Ihr Haus zählen aber die tatsächlichen Mietverhältnisse, die wir im Gespräch mit Belegen prüfen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Rheinau an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 30. September 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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