Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Rheinau · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Rheinau
Soll Ihr Haus in Rheinau stehen bleiben, wachsen oder einem Neubau weichen? Yaacoubi Immobilien AG prüft den Ersatzneubau in Rheinau, kauft im Direktankauf oder verkauft im Exklusivmandat an Entwickler. Auch Land gegen Wohnung ist möglich. Gerechnet wird mit amtlichen Belegen.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
140Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
58 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
630 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
25Baugesuche in 12 Monaten
1'334Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Bewilligung im Blick
- Aufstockung als Alternative
- Diskret, ohne Inserat
- Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Rheinau wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Rheinau
Ersatzneubau und Verdichtung in Rheinau.
Am häufigsten sind in Rheinau Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Rheinau die Wohnzone 2/30, die Kernzone 2 und die Wohnzone 1/25 die grössten Bauzonen.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Rheinau misst bereits nach den neuen Baubegriffen des Planungs- und Baugesetzes, etwa mit Fassaden- und Gesamthöhe.
Ohne Gebäude ist in Rheinau etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Rheinau stehen rund 140 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Sie sind der Kreis, in dem sich die Frage nach Erhalt oder Ersatz stellt. Insgesamt zählt die Gemeinde rund 660 Wohnungen im Bestand. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,29 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an.
Rheinau · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196058 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte630 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 30. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen35hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand660hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate25hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,29 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt FeuerthalenamtlichSitz in Feuerthalen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Rheinau liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,29 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Rheinau im Profil
Was Rheinau ausmacht.
Beim Bauen in Rheinau lohnt zuerst der Blick auf die Bauzonen. Sie umfassen 74 Hektar mit rund 440 Grundstücken (Stand Zonenangaben 30. September 2026). Das Zonenbild in Rheinau besteht aus Wohnzonen und Kernzonen. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest, für die Kernzonen die Vollgeschosse. Die Ortschaft Rheinau liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich. Der Anteil ebener Bauzonen-Grundstücke beträgt 76 Prozent, in Hanglage liegen 18 Prozent und in steiler Hanglage 6 Prozent.
Zur Bautätigkeit in Rheinau: Publiziert wurden 25 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Beim Gebäudebestand (Stand 4. September 2026) haben 58 Prozent der Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1960. In Wohn- und Mischzonen tragen rund 140 Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1980. Auf 35 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke in Rheinau beträgt 630 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 420, ein Viertel grösser als 860 Quadratmeter. Das ist die Grundlage, auf der sich die Frage nach Erhalt oder Ersatz für Ihr Haus stellt.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Rheinau.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- eine Ansprechperson
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Rheinau
Was Sie in Rheinau wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in einer Wohnzone von Rheinau stehen zwei Wege offen. Sie können erhalten und erweitern, etwa mit einer Aufstockung oder einem Anbau. Oder Sie ersetzen das Haus durch einen Neubau. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Deshalb rechnen wir zuerst, was auf dem Grundstück steht und was zulässig wäre. Mehr dazu finden Sie unter Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen.
Mieter, Zeit und Kündigungen gehören früh in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wer erhält und erweitert, darf wertvermehrende Investitionen auf die Mieten überwälzen (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG).
Anlass für diese Überlegung kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder ein Haus, das zu gross geworden ist. Wer das Grundstück nicht selbst bebauen will, kann es an einen Entwickler verkaufen oder es im Weg Land gegen Wohnung einbringen. Dann erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, die vor Baubeginn beim Notar vereinbart wird.
Im Kanton Zürich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde massgebend. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung den baurechtlichen Entscheid (§ 315 Abs. 1 PBG); sonst geht das Rekursrecht verloren (§ 316 Abs. 1 PBG). Zum Bauen finden Sie mehr unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht die Adresse in der Grundstückprüfung: Ihr Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Im persönlichen Gespräch legen wir dann eine erste Einschätzung vor, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Danach wählen Sie den Weg. Im Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand, auch von Erbengemeinschaften: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, ohne Inserat; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Ein Kauf gilt nur mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Nachlesen können Sie das unter Ersatzneubau: abbrechen und neu bauen.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Rheinau: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Rheinau kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
Rund 140 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen tragen Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand Gebäudedaten 4. September 2026). Ob ein Ersatz möglich ist, sagt das einzelne Grundstück: Die Bau- und Zonenordnung legt fest, was erlaubt ist. Wir rechnen das für Ihre Parzelle und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Wie sieht die Bautätigkeit in Rheinau aus?
Publiziert wurden 25 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Hinzu kommen rund 65 Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Zahlen sagen nichts über ein einzelnes Grundstück. Für Ihres rechnen wir die Möglichkeiten im Gespräch.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Rheinau wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 30. September 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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