Fläche und Zuschnitt
Ein schmales, schräges oder sehr tiefes Grundstück trägt weniger als ein rechteckiges gleicher Grösse, weil Abstände und Baulinien mehr wegnehmen.
Rheinau · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Rheinau
Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Grundstücken und Bauland in Rheinau, entweder als Direktankauf oder als Exklusivmandat. Vor jedem Preis rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, mit Belegen aus dem amtlichen Original. Das geschieht diskret und ohne Inserat.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
440Bauzonen-Grundstücke
65davon ohne Gebäude
74 haBauzonen
630 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
112 %Steuerfuss · 2026
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Zone, Ziffer, Abstände
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Diskret, ohne Inserat
- Bauland und Grundstücke
- Baufeld vor dem Preis
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Rheinau wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Rheinau trägt.
Zone und Ziffer
In Rheinau regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 20 % und 30 %.
Bau- und Zonenordnung Rheinau
Baufeld
Abstände zu Grenzen, Gebäuden, Wald und Gewässer und die Baulinien schneiden aus dem Grundstück das Baufeld heraus.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Eine Baubewilligung gibt es nur für erschlossenes Land, also mit Zufahrt, Wasser, Abwasser und Energie. Je weiter die Erschliessung ist, desto früher kann ein Käufer bauen.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Läuft eine Revision der Bau- und Zonenordnung oder kommt ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung in Frage, kann mehr zulässig sein, manchmal mit Auflagen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: offen ausgewiesen, bevor ein Käufer sie findet.
Ausgangslage in Rheinau
Grundstück verkaufen in Rheinau.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Rheinau die Wohnzone 2/30, die Kernzone 2 und die Wohnzone 1/25 die grössten Bauzonen.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Rheinau etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Rund 29 km nördlich von Zürich gelegen, hat Rheinau Dachsen, Marthalen und Laufen-Uhwiesen in der Nähe.
In Rheinau gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
In den Bauzonen von Rheinau liegen rund 440 Grundstücke auf 74 Hektar. Rund 65 davon sind ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das mittlere Bauzonen-Grundstück misst 630 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 420 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 860 Quadratmeter. Die Zonenangaben haben den Stand 30. September 2026.
Rheinau · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke440hergeleitetgerundet, Stand 30. September 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude65hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen74 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 30. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte630 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 30. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate25hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer0,29 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt FeuerthalenamtlichSitz in Feuerthalen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
Grenzen und Fläche aus dem amtlichen Plan, dann Baulinie und Grenzabstände, daraus das Baufeld und darin der mögliche Neubau: So rechnen wir Bauland. Für Ihr Grundstück in Rheinau setzen wir die Werte der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde ein.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Rheinau im Profil
Was Rheinau ausmacht.
Die Menschen in Rheinau stehen am Anfang jeder Grundstücksfrage. Laut amtlicher Statistik lebten dort 1'334 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,7 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst rund 660 Wohnungen. Rund 35 Grundstücke in Rheinau tragen ein Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer lag bei 0,29 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, welcher Anteil aller Wohnungen an diesem Tag leer stand. Wer in Rheinau Land besitzt, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor der Frage, ob ein grosses Grundstück noch zum eigenen Leben passt. Auch eine auslaufende Hypothek oder eine Trennung kann Anlass sein, über einen Verkauf nachzudenken.
Die Bauzonen von Rheinau umfassen 74 Hektar mit rund 440 Grundstücken. Davon tragen rund 65 kein Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Auf 58 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Bei älteren Häusern mit viel Umschwung lohnt sich deshalb die Rechnung, was die Bau- und Zonenordnung heute zulässt. Im Jahr bis 30. Oktober 2026 waren in Rheinau rund 25 Baugesuche publiziert. Das sagt nichts über ein einzelnes Grundstück, zeigt aber, was in der Gemeinde amtlich bekannt gemacht wurde. Wer sein Grundstück in Rheinau verkaufen will, findet im Überblick zu Immobilien in Rheinau weitere Zahlen zur Gemeinde.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Ein Käufer bezahlt für das, was er bauen und vermieten kann. Genau das rechnen wir, bevor ein Preis fällt.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Nur mit Notar
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate.
Art. 216 Abs. 1 OR
Mehrwertabgabe
Wurde Ihr Land eingezont, wird die kantonale Mehrwertabgabe spätestens mit dem Verkauf fällig, mit dem Übergang des Eigentums. Eine kommunale Abgabe aus einer Auf- oder Umzonung geht dagegen auf den Käufer über und wird erst mit der Baufreigabe fällig. Beides gehört in den Kaufvertrag.
§§ 6, 10 und 20 MAG
Mehrwertausgleich im Kanton →Grundstückgewinnsteuer
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde. Lange Besitzdauer senkt die Steuer, Investitionen und Verkaufskosten mindern den Gewinn.
§§ 205, 221 und 225 StG ZH · Art. 12 StHG
Grundstückgewinnsteuer →Inserat, Mandat, Ankauf
Öffentlich, still oder direkt?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtnur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtals begründetes Angebot von uns
Daueroft Monate mit vielen Besichtigungenwenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot meist innert weniger Tage
KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Risikoscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseSie geben uns die Adresse, wir öffnen Grundstück, Zone und Gebäude.
- 02 · FaktenIn zwei Arbeitstagen zeigen wir, was steht, was erlaubt wäre und was daraus für den Preis folgt.
- 03 · GesprächBei Ihnen zu Hause, in unserem Büro oder am Telefon. Zahlen besprechen wir persönlich, nie per E-Mail.
- 04 · Ihr WegSie wählen: Direktankauf oder Exklusivmandat mit fester Laufzeit von 3, 6 oder 12 Monaten.
- 05 · Stille AnspracheNur geprüfte Käufer erhalten Unterlagen, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · NotarBeurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe, von uns begleitet.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Rheinau
Was Sie in Rheinau wissen sollten.
Bei unbebautem Land und bei Häusern mit grossem Grundstück bestimmt die Bau- und Zonenordnung, was ein Käufer bezahlen kann. In Rheinau kommen Wohnzonen sowie Kernzonen vor. In den Wohnzonen legt die Gemeinde amtlich Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest, in den Kernzonen die Vollgeschosse. Deshalb rechnen wir zuerst: Baufeld, zulässige Fläche, Hauptnutzfläche. Erst danach sprechen wir über einen Preis. Das ist gerechnet, nicht geschätzt, und jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original.
Auch die Lage des Grundstücks gehört zur Rechnung. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 76 Prozent eben, 18 Prozent liegen in Hanglage und 6 Prozent in steiler Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D. Wie sich die Ausnützung berechnet, erklärt die Seite zur Ausnützungsziffer mit Formel und Beispiel.
Als dritten Weg bieten wir Land gegen Wohnung an: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, die vor Baubeginn beim Notar vereinbart wird. Der Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist hier das Grundbuchamt Feuerthalen. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich und im Thema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Diese erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle vorab im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Es gibt einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot selbst frei. Die Beurkundung erfolgt beim Notar, Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Rheinau: Ihre Fragen.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Rheinau sind ohne Gebäude?
Nach den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) sind es rund 65 von rund 440 Grundstücken in den Bauzonen. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt nichts über ein einzelnes Grundstück aus. Ob Ihre Parzelle bebaubar ist, rechnen wir im Gespräch anhand der Bau- und Zonenordnung.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Rheinau?
Das mittlere Bauzonen-Grundstück misst 630 Quadratmeter (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 420 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 860 Quadratmeter. Für Eigentümer heisst das: Die Grösse Ihrer Parzelle lässt sich einordnen. Was darauf gebaut werden darf, bestimmt aber die Bau- und Zonenordnung.
Wie lange dauert der Verkauf von Bauland?
Beim Direktankauf erhalten Sie ein Angebot in der Regel innert Tagen, der Notartermin richtet sich nach Ihnen. Im Exklusivmandat sprechen wir wenige geprüfte Käufer an; je nach Grundstück dauert es einige Wochen bis wenige Monate. Unter Zeitdruck setzen wir Sie nie.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
Kaufen Sie auch kleine oder schwierige Grundstücke?
Ja. Gerade schmale, steile oder belastete Grundstücke brauchen eine genaue Rechnung, und oft passt ein Nachbar oder ein Entwickler, der mehrere Parzellen zusammenführt. Wir sagen Ihnen offen, was Ihr Grundstück trägt, auch wenn es weniger ist als erhofft, und welcher Weg dann am meisten bringt.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 30. September 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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