Vergleich
Was vergleichbare Liegenschaften in der Region erzielt haben: stark bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, schwach bei Bauland.
Rheinau · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Rheinau
Wer in Rheinau eine Immobilie bewerten will, erhält bei uns eine nachvollziehbare Bandbreite. Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Rheinau mit Rechenweg und Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
440Bauzonen-Grundstücke
630 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,29 %Leerwohnungsziffer
112 %Steuerfuss · 2026
58 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
1'334Einwohner · 2025
- Diskret, unverbindlich
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Kostenlose Bewertung
- Boden und Gebäude
- Persönlich erklärt
- Vier Wege zum Wert
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Rheinau wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Vier Wege zum Wert
Wie ein Wert entsteht.
Wir verwenden den Weg, der zu Ihrer Liegenschaft passt, oft mehrere zur Kontrolle, und zeigen, wie die Zahl entsteht. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Ertrag
Der nachhaltige Mietertrag, kapitalisiert mit einem marktüblichen Satz: die Sprache der Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Landwert plus Zeitwert der Gebäude: eine Kontrollrechnung, besonders bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Unsere Bewertung ist eine Entscheidungsgrundlage. Wo ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung verlangt, ersetzt sie diese nicht.
Ausgangslage in Rheinau
Immobilie bewerten in Rheinau.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Rheinau eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Andelfingen mit seinen 20 Gemeinden.
Am häufigsten sind in Rheinau Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Rheinau ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Rheinau im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Rheinau etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Rheinau liegen 440 Grundstücke in den Bauzonen (Stand 30. September 2026). Davon sind rund 65 Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 630 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 420 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 860 Quadratmeter. Diese Zahlen geben den Rahmen, in dem sich eine Bewertung bewegt.
Rheinau · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner1'334amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,29 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte630 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 30. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196058 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand660hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Ob halten, entwickeln oder verkaufen: offen gesagt und ohne Verpflichtung.
Rheinau im Profil
Was Rheinau ausmacht.
Rheinau liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich aus, in einer Distanz von 29 Kilometern zur Stadt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Rheinau. Wer hier eine Immobilie bewerten lassen will, braucht zuerst ein klares Bild vom Bestand in Rheinau und von dem, was die Bau- und Zonenordnung dort festlegt.
Die amtliche Statistik weist für Rheinau 1'334 Einwohnerinnen und Einwohner aus (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,7 Prozent. Im Bestand zählt Rheinau rund 660 Wohnungen und 35 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus.
Die Bauzonen von Rheinau umfassen 74 Hektar mit 440 Grundstücken (Stand 30. September 2026). Die Bau- und Zonenordnung kennt Wohnzonen sowie Zentrums- oder Kernzonen. Für die Bewertung ist diese Mischung der Ausgangspunkt, denn jede Zone legt andere Masse fest.
Die Leerwohnungsziffer von 0,29 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Wohnungsbestand an. Wir lesen sie als einen Baustein unter mehreren und rechnen Ihr Grundstück einzeln durch.
Die Seite zeigt weiter unten die Zonen, die Bauperioden und die Hanglage der Grundstücke. Zur Übersicht führt die Gemeindeseite zu Immobilien in Rheinau.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Kostenlos und unverbindlich, in drei Schritten.
- 01 · Die AdresseSie nennen die Adresse. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns damit vor.
- 02 · Die RechnungInnert zwei Arbeitstagen rechnen wir Boden, Gebäude und Reserve auf den passenden Wegen.
- 03 · Das GesprächWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Wert
Was den Wert in Rheinau bestimmt.
Der Bestand in Rheinau nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Den Wert einer Liegenschaft in Rheinau bestimmen unter anderem die Bauperiode, die Grösse und die Hanglage. Bei 58 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 76 Prozent eben, 18 Prozent liegen am Hang und 6 Prozent in steiler Hanglage. Die Verteilungen unten zeigen, wie sich der Bestand zusammensetzt. Wir lesen sie zusammen mit den Angaben zu Ihrem Grundstück und halten fest, was das für die Bandbreite bedeuten kann.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
24 %
1919 bis 1945
15 %
1946 bis 1960
19 %
1961 bis 1980
12 %
1981 bis 2000
20 %
2001 bis 2010
6 %
ab 2011
vereinzelt
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
420 m²Mitte 630 m²860 m²
In diesem Band liegt die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke, je ein Viertel ist kleiner oder grösser. Gerundet, aus den amtlichen Plänen hergeleitet.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
76 %
Hanglage, 10 bis 25 %
18 %
steiler Hang, über 25 %
6 %
Verteilung der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung; am Hang kostet das Bauen mehr, dafür gibt es Terrassen.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder Ihre Zone noch Baulinien, Abstände oder Sonderregeln. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Rechtlich gut zu wissen
Wofür ein belegter Wert zählt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Rheinau, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Vorab können Sie mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück Ihre Adresse eingeben; das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach rechnen wir, bevor über einen Preis gesprochen wird: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was beides wert sein kann. Sie erhalten die Bandbreite mit Rechenweg. Wünschen Sie einen Verkauf, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf durch uns ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Gebäude mit Baujahr, Geschossen und Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Einträge im Grundbuch: Rechte und Lasten
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Rheinau
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Rheinau
Was Sie in Rheinau wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie in Rheinau hängt von mehreren Grössen ab, die sich einzeln belegen lassen. Dazu zählen die Zone und die Masse, die die Bau- und Zonenordnung festlegt, die Grösse des Grundstücks, die Bauperiode des Gebäudes, eine mögliche Hanglage und die Lage. Wir rechnen diese Punkte nacheinander durch und halten fest, woher jede Zahl stammt.
Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg. Es ist keine Schätzung und kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin. Sie sehen, welche Annahmen eingeflossen sind, und können jede Zahl im amtlichen Original nachprüfen. Wer erbt, in Pension geht, sich trennt oder eine auslaufende Hypothek neu ordnen muss, kann mit dieser Grundlage in Ruhe entscheiden.
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Feuerthalen. Wir ziehen diese Einträge bei, weil sie die Bandbreite verändern können. Wie viel in einer Zone gebaut werden darf, erklärt unsere Seite zum Bauen in Rheinau.
Im Kanton Zürich gelten für Bau und Verkauf das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Was ein Verkauf steuerlich bedeutet, erklärt das Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Einen Überblick über das Vorgehen beim Verkauf bietet die Kantonsseite zum Grundstück- und Liegenschaftsverkauf. So lässt sich die Bewertung in den grösseren Zusammenhang stellen.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Rheinau: Ihre Fragen.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Rheinau?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke (Median) beträgt 630 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 420 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 860 Quadratmeter. Die Grösse ist ein Baustein der Bewertung, neben Zone, Bauperiode und Hanglage. Wir rechnen Ihr Grundstück einzeln durch, halten fest, woher jede Zahl stammt, und zeigen Ihnen den Rechenweg im persönlichen Gespräch.
Wie viele Grundstücke in den Bauzonen von Rheinau sind noch ohne Gebäude?
Von den 440 Grundstücken in den Bauzonen von Rheinau sind rund 65 ohne Gebäude (Stand 30. September 2026). Diese Zahl zählt auch Grundstücke mit, auf denen gerade ein Ersatzneubau entsteht. Die Bauzonen umfassen insgesamt 74 Hektar. Für eine Bewertung von Bauland prüfen wir, welche Zone gilt und welche Masse die Bau- und Zonenordnung festlegt. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Wir rechnen Ihr Grundstück oder Ihre Liegenschaft und besprechen das Ergebnis persönlich, ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen. Verkaufen müssen Sie danach nicht; viele Eigentümer wollen zuerst nur wissen, wo sie stehen, und entscheiden später in Ruhe.
Kaufen Sie Grundstücke in Rheinau auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Wer darf eine Bewertung anfragen?
Eigentümerinnen und Eigentümer und Personen mit ihrer Vollmacht. Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft, deshalb bewerten wir keine fremden Grundstücke. Wer ein Grundstück sucht, hinterlegt ein Suchmandat; passende Objekte melden wir dann einzeln nach unterzeichneter Vertraulichkeit, mit allen amtlichen Unterlagen.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus kaufen, das nie inseriert wird: mit einem Suchmandat, vertraulich und persönlich geprüft.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 30. September 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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