W2/30
Wohnzone 2/30
rund 180 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 2
Rheinau · Kanton Zürich
Was darf ich in Rheinau bauen?
Die Prüfung der Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung gehört zu dem, was Yaacoubi Immobilien AG für Eigentümerinnen und Eigentümer in Rheinau übernimmt. Wir rechnen, was die Zone erlaubt, und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
5Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
74 haBauzonen
440Bauzonen-Grundstücke
25Baugesuche in 12 Monaten
1'334Einwohner · 2025
- Planungs- und Baugesetz
- Baufeld vor dem Projekt
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Bau- und Zonenordnung
- Jede Zahl mit Beleg
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Rheinau und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Vom amtlichen Plan zum Baufeld, vom Baufeld zur Hauptnutzfläche: Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen, in Rheinau wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Ausgangslage in Rheinau
Was darf ich bauen in Rheinau.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Rheinau liegt rund 29 km nördlich von Zürich, in der Nähe von Dachsen, Marthalen und Laufen-Uhwiesen.
Von den 20 Gemeinden im Bezirk Andelfingen ist Rheinau nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
Ohne Gebäude ist in Rheinau etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Rheinau legt die Bau- und Zonenordnung für 5 Zonen Masse amtlich fest. Sie betreffen rund 410 Grundstücke. Insgesamt liegen rund 440 Grundstücke in der Bauzone, Stand der Zonenangaben ist 30. September 2026. Die Zahlen zeigen den Rahmen, ersetzen aber keine Prüfung der einzelnen Parzelle.
Rheinau · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke440hergeleitetgerundet, Stand 30. September 2026
Fläche der Bauzonen74 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 30. September 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude65hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte630 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 30. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate25hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt FeuerthalenamtlichSitz in Feuerthalen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Rheinau.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Rheinau vor allem mit der Ausnützungsziffer: zwischen 20 % und 30 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 2 Vollgeschosse.
In Rheinau kommen Wohnzonen und Zentrums- oder Kernzonen vor. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest. In den Kernzonen sind es die Vollgeschosse.
Bei den übrigen Massen macht die Ordnung in der Zonenliste keine ausdrückliche Aussage zu einer Vorgabe. Die Liste darunter zeigt die Zonen mit ihren Massen. Ob ein Mass fehlt, klären wir für Ihre Parzelle im Gespräch.
Wohnzonen
W1/25
Wohnzone 1/25
rund 50 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 25 %
- Vollgeschosse
- 1
W1/20
Wohnzone 1/20
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 20 %
- Vollgeschosse
- 1
Kern- und Zentrumszonen
K2
Kernzone 2
rund 100 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
K3
Kernzone 3
rund 50 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
Gezeigt sind Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz sind amtlich; ein Artikel unter dem Wert ist die Fundstelle in der Bau- und Zonenordnung, an der wir ihn im Original geprüft haben. «Keine Vorgabe» bedeutet: Für diese Zone regelt die Ordnung das Mass nicht. Massgebend bleiben die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Rheinau im Profil
Was Rheinau ausmacht.
In Rheinau leben 1'334 Menschen (Stand 2025). Die Einwohnerzahl veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,7 Prozent. Im Bestand stehen rund 660 Wohnungen, dazu kommen Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, deren Zahl die Seite mit 35 angibt. Wer in Rheinau ein Grundstück besitzt, fragt sich vielleicht nach einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder bei einem zu gross gewordenen Haus, was darauf künftig gebaut werden darf. Auch bei einer Trennung oder einer auslaufenden Hypothek hilft es, die Möglichkeiten der Parzelle zu kennen.
Rheinau liegt nördlich von Zürich, rund 29 Kilometer entfernt, im Bezirk Andelfingen. Die Bauzonen in Rheinau umfassen 74 Hektaren mit rund 440 Grundstücken. Bei rund 65 davon steht kein Gebäude; mitgezählt sind auch laufende Ersatzneubauten. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke in Rheinau liegt bei 630 Quadratmetern. Wie viel auf einer solchen Fläche möglich ist, bestimmt die Zone, und das rechnen wir nach, bevor über einen Preis gesprochen wird. Dabei lesen wir die Bau- und Zonenordnung von Rheinau gemeinsam mit dem kantonalen Recht und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Das Ergebnis besprechen wir mit Ihnen im persönlichen Gespräch.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Bevor ein Projekt gezeichnet wird, steht das Baufeld fest: Abstände und Baulinien begrenzen die Fläche, Ziffer und Höhen das Volumen. So rechnen wir, hier an einer Musterparzelle gezeigt.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Rheinau hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 255 und 259 PBG
Überbauungsziffer
Anrechenbare Gebäudefläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
§ 256 PBG
Vollgeschosse
Alle Geschosse ausser Unter-, Dach- und Attikageschossen; sie können durch solche ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG
Grenzabstand
Entfernung zwischen projizierter Fassadenlinie und Grundstücksgrenze; mindestens 3,5 m, wo nicht an die Grenze gebaut werden darf.
§§ 260 und 270 PBG
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück in Rheinau zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Der Richtwert kennt weder die Zone Ihres Grundstücks noch Baulinien und Abstände. Den belegten Wert rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Rheinau.
Rheinau
Was Sie in Rheinau wissen sollten.
Ob Ihr Grundstück bebaubar ist und wie viel darauf möglich ist, hängt zuerst von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt fest, welche Masse gelten, etwa Ausnützung, Geschosse oder Abstände, und sie lässt manches ausdrücklich offen. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Wir lesen beides zusammen und rechnen, was auf Ihrer Parzelle Platz hat.
Die Lage beeinflusst das Ergebnis. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 76 Prozent eben, 18 Prozent liegen am Hang und 6 Prozent in steiler Hanglage. Auch die Grösse zählt: ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 420 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 860 Quadratmeter. Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG).
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Feuerthalen. Wer erbt oder verkaufen will, sollte diese Einträge kennen, bevor er plant. Mehr dazu finden Sie unter Was Sie auf Ihrem Grundstück bauen dürfen.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG); wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu steht im Kantonsthema zum Bauen im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem Sie uns Ihre Lage schildern. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Adresse sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich und ohne Kosten.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, was beides bedeutet. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Erst dann sprechen wir über einen Weg: den Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat ohne Inserat mit Honorar erst bei Erfolg. Beide enden beim Notar.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Rheinau: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Rheinau liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen?
Für 5 Zonen der Gemeinde legt die Bau- und Zonenordnung Masse amtlich fest. Diese Zonen betreffen rund 410 Grundstücke, Stand der Zonenangaben ist 30. September 2026. Ob Ihre Parzelle dazugehört, hängt von ihrer Zone ab. Das prüfen wir mit Ihrer Adresse und belegen es im amtlichen Original.
Wie viele Baugesuche gibt es in Rheinau?
Publiziert wurden in den zwölf Monaten bis zum 30. Oktober 2026 rund 25 Baugesuche. Die Zahl zeigt nur, was bekannt gemacht wurde, nicht, was auf Ihrem Grundstück möglich ist. Dafür zählt Ihre Zone. Im Baubewilligungsverfahren gibt es im Kanton Zürich kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG).
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Baumassenziffer?
Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 255 PBG), die Baumassenziffer das Bauvolumen über Terrain je Quadratmeter Grundstück (§ 258 PBG). Die erste zählt die Flächen für Wohnen und Arbeiten, die zweite das ganze Volumen, also auch hohe Räume. Welche gilt, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Kaufen Sie Grundstücke in Rheinau auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 30. September 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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