W2/40
Wohnzone 2
rund 85 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
- Vollgeschosse
- 2
Buch am Irchel · Bezirk Andelfingen · Kanton Zürich
Immobilien in Buch am Irchel
Buch am Irchel liegt im Bezirk Andelfingen. Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Buch am Irchel beim Verkauf und bei der Bewertung von Grundstücken und Liegenschaften, entweder mit Direktankauf oder im Exklusivmandat, diskret und ohne Inserat.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'068Einwohner · 2025
106 %Steuerfuss · 2026
0,22 %Leerwohnungsziffer
29 haBauzonen
- Jede Parzelle gerechnet
- Amtliche Statistik
- Bau- und Zonenordnung gelesen
- Diskret, ohne Inserat
- Buch am Irchel im Blick
- Gerechnet, nicht geschätzt
Verkaufen in Buch am Irchel
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Buch am Irchel wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Buch am Irchel im Profil
Wohnen, bauen und verkaufen in Buch am Irchel.
Buch am Irchel liegt im Bezirk Andelfingen, von Zürich aus gesehen nördlich, rund 20 Kilometer entfernt. Zur Gemeinde gehört die eine Ortschaft Buch am Irchel. Wer hier Immobilien besitzt, findet die Eckdaten der Lage auf dieser Seite, jeweils mit Beleg im amtlichen Original. Wir rechnen zuerst und sprechen erst danach über einen Preis.
In der Gemeinde leben 1'068 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4,5 Prozent. Diese Zahl beschreibt den Fünfjahresvergleich der Einwohnerschaft und gibt einen ersten Rahmen für die Gemeinde. Sie sagt nichts über ein einzelnes Grundstück aus.
Bauzonen umfassen 29 Hektar mit rund 350 Grundstücken. Davon sind rund 65 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei 39 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Dazu kommen rund 35 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus. Für Eigentümer heisst das: Bauzeit, Zustand und Zone gehören zur Rechnung, bevor ein Preis genannt wird. Mehr zu den Möglichkeiten finden Sie unter Grundstück und Bauland verkaufen in Buch am Irchel.
In Buch am Irchel gibt es rund 470 Wohnungen im Bestand. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,22 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, wie gross der Anteil der leer stehenden Wohnungen am Bestand ist. Der Steuerfuss liegt bei 106 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Er bestimmt die laufende Steuerbelastung am Wohnort. Wer verkauft, sollte diese Angaben kennen, weil sie die Situation einer Wohnung oder eines Hauses im Ort beschreiben. Wir ordnen sie im Gespräch für Ihre Liegenschaft ein.
Lage und Umgebung
Wo Buch am Irchel liegt.
Buch am Irchel liegt rund 20 km nördlich von Zürich, im Bezirk Andelfingen.
In der Nähe liegen Berg am Irchel, Volken, Dättlikon, Flaach und Dorf.
Buch am Irchel gehört zum Bezirk Andelfingen. Die Nachbarorte sind Berg am Irchel, Volken, Dättlikon, Flaach und Dorf. Die Lagezeilen daneben zeigen Distanz, Anbindung und Grundbuchamt. Für einen Verkauf ist vor allem wichtig, dass das zuständige Grundbuchamt in Andelfingen die Eigentumsübertragung nach der öffentlichen Beurkundung einträgt (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Wir kennen die Abläufe und begleiten Sie bis zum Notartermin. Mehr zum Vorgehen im Kanton finden Sie auf der Kantonsseite zum Verkauf im Kanton Zürich.
Lage und Umgebung
KantonKanton Zürich amtlich
BezirkAndelfingen amtlich
Distanz zu Zürichrund 20 km nördlich hergeleitet
Gemeinden in der NäheBerg am Irchel, Volken, Dättlikon, Flaach, Dorf hergeleitet
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Andelfingen amtlich
Distanz, Richtung und Gemeinden in der Nähe ab dem Zentrum der Gemeinde, gerundet
Ortschaften
Buch am Irchel und seine Postleitzahl.
Die Gemeinde Buch am Irchel bildet eine Ortschaft mit der Postleitzahl 8414. Jede Parzelle rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
- 8414Buch am Irchel
Buch am Irchel in Zahlen
Die Gemeinde in Zahlen.
Was den Markt in Buch am Irchel prägt: Bevölkerung, Leerstand, Steuerfuss, Bautätigkeit und der Bestand an Grundstücken und Wohnungen. Amtliche Werte unverändert mit Stichtag, von uns gezählte Werte gerundet.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Buch am Irchel eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Andelfingen mit seinen 20 Gemeinden.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Mit seinem Steuerfuss liegt Buch am Irchel im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Buch am Irchel etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Buch am Irchel gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
Buch am Irchel · Kanton ZürichGemeinde in Zahlen
Einwohnerinnen und Einwohner1'068amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,22 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde106 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Fläche der Bauzonen29 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 1. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke350hergeleitetgerundet, Stand 1. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude65hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196039 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen35hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand470hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte550 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 1. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AndelfingenamtlichSitz in Andelfingen
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Bau- und Zonenordnung
Was darf in Buch am Irchel gebaut werden?
In Buch am Irchel regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: 40 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 Vollgeschosse.
In Buch am Irchel kommen Wohnzonen und Kernzonen vor. In der Wohnzone legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest. Bei einer der beiden Kernzonen sind es nur die Vollgeschosse, bei der anderen zusätzlich die Ausnützungsziffer. Für Masse, die dort nicht genannt sind, gibt es keine Vorgabe, sie bleiben offen.
Was das für Ihr Grundstück heisst, hängt von der Zone, der Lage und dem Bestand ab. Die Zonen mit ihren amtlichen Massen zeigt die Seite darunter. Wie wir das prüfen, steht im Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen.
Wohnzonen
Kern- und Zentrumszonen
K I
Kernzone I
rund 160 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
K II/40
Kernzone II
rund 100 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
- Vollgeschosse
- 2
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Wert
Was den Wert in Buch am Irchel bestimmt.
Den Wert eines Grundstücks in Buch am Irchel bestimmen mehrere Faktoren: die Zone, die Bauperiode der Gebäude, die Grösse und die Hanglage. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 550 Quadratmetern; ein Viertel ist kleiner als 260, ein Viertel grösser als 910 Quadratmeter. In Hanglage liegen 60 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, eben sind 40 Prozent.
Das ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung mit amtlichen Angaben. Wie wir vorgehen, lesen Sie unter Immobilie bewerten in Buch am Irchel.
Die Werte unten sind von uns aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet und nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
26 %
1919 bis 1945
6 %
1946 bis 1960
7 %
1961 bis 1980
9 %
1981 bis 2000
25 %
2001 bis 2010
16 %
ab 2011
11 %
Gezählt ist je Grundstück das älteste Gebäude, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
260 m²Mitte 550 m²910 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
40 %
Hanglage, 10 bis 25 %
60 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Ihr Anliegen in Buch am Irchel
Verkaufen, bewerten, bauen in Buch am Irchel.
Jedes Thema mit den Zahlen und Regeln der Gemeinde, dem Rechtlichen und dem Weg zum Ziel.
Grundstück verkaufen
Grundstück und Bauland verkaufen in Buch am Irchel
Für Grundstücke mit und ohne Haus: zuerst das Baufeld rechnen, dann den Weg wählen.
Bauzonen-Grundstücke: rund 350
Mehr erfahren →
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Buch am Irchel
Boden und Gebäude zusammen gerechnet, Besichtigungen nur mit Ihrer Freigabe.
Grundstücke mit Einfamilienhaus: rund 270
Mehr erfahren →
Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen in Buch am Irchel
Ihre Wohnung an geprüfte Käufer, mit Unterlagen, die keine Fragen offen lassen.
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen: rund 35
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Mehrfamilienhaus verkaufen
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Buch am Irchel
Mietertrag heute, Reserve morgen: so rechnen Investoren, und so rechnen wir.
Grundstücke mit Mehrfamilienhaus: rund 25
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Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Buch am Irchel
Bäuerliches Bodenrecht, Pacht und Umnutzung geklärt, bevor ein Käufer anfragt.
Grundstücke in der Landwirtschaftszone: rund 340
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Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Buch am Irchel verkaufen
Ein geerbtes Haus verkaufen, ohne Streit am Familientisch und ohne Zeitdruck.
Grundstücke mit Gebäuden vor 1980: rund 170
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Immobilie bewerten
Immobilie bewerten in Buch am Irchel
Was Grundstück und Gebäude tragen, hergeleitet aus Zone, Bestand und Lage.
Bauzonen-Grundstücke: rund 350
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Land gegen Wohnung
Land gegen Wohnung in Buch am Irchel
Ihr Grundstück gegen eine neue Wohnung im Neubau, am selben Ort.
Grundstücke ohne Gebäude oder mit Bau vor 1980: rund 170
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Was darf ich bauen?
Was darf ich in Buch am Irchel bauen?
Zonen, Ausnützung, Geschosse, Höhen und Abstände nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, verständlich erklärt.
Grundstücke in Zonen mit amtlichen oder belegten Massen: rund 350
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Off Market kaufen
Off Market Immobilien kaufen in Buch am Irchel
Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Buch am Irchel
Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Für alle Zürcher Gemeinden
Was der Kanton vorgibt.
Den Rahmen setzt in Buch am Irchel das kantonale Planungs- und Baugesetz (§§ 45, 46, 48 und 49 PBG), die Einzelheiten regelt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, etwa Ausnützung, Überbauung und Baumasse (§§ 255, 256 und 258 PBG). Wer verkauft, bezahlt auf dem Gewinn die Grundstückgewinnsteuer an die Gemeinde (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton Zürich nicht. Mehr dazu unter Grundstück verkaufen im Kanton Zürich und Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Verkaufen in der Gemeinde
So verkaufen Sie in Buch am Irchel.
Wir begleiten Sie auf zwei Wegen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und auch von Erbengemeinschaften. Sie erhalten einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Im Exklusivmandat vermitteln wir still und ohne Inserat an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist erst bei Erfolg fällig (Art. 412 ff. OR).
Wer erbt, in Pension geht, sich trennt oder eine auslaufende Hypothek neu ordnen muss, braucht Ruhe und Diskretion. Kein Schild, kein Portal: Mieter und Nachbarn erfahren nichts, bis Sie es wollen. Mehr dazu unter Exklusivmandat ohne Inserat.
Makler oder Exklusivmandat?
Makler mit Inserat oder Exklusivmandat?
Ein Makler mit Inserat macht eine Liegenschaft öffentlich bekannt und spricht damit viele Interessenten an. Das ist ein bewährter Weg und passt, wenn Sichtbarkeit gewünscht ist. Im Exklusivmandat bleibt der Verkauf dagegen still: Es gibt kein Inserat, und die Liegenschaft geht an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Sie haben einen Ansprechpartner und einen belegten Preis. Über den geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot selbst frei.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtnur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Daueroft Monateeinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Risikoplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AnfrageSie nennen die Adresse. Wir sehen Grundstück, Zone und Gebäude sofort.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: was steht, was erlaubt wäre und was das für den Preis heisst.
- 03 · BesprechungBei Ihnen zu Hause, in unserem Büro oder am Telefon. Zahlen besprechen wir persönlich, nie per E-Mail.
- 04 · WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat für 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Vermarktung im StillenDas Dossier geht erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit an geprüfte Käufer.
- 06 · AbschlussNotariat, Grundbuch, Übergabe. Wir bleiben bis zum Schluss an Ihrer Seite.
Heute und neu möglich
Ein Grundstück, zwei Zustände.
Zwischen dem, was heute auf einem Grundstück steht, und dem, was die Bau- und Zonenordnung erlauben würde, liegt oft viel. Für Ihr Grundstück in Buch am Irchel rechnen wir beides, bevor wir über den Preis sprechen.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Häufige Fragen
Was man uns in Buch am Irchel zuerst fragt.
Wie hoch ist der Steuerfuss in Buch am Irchel?
Der Steuerfuss beträgt 106 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Er legt fest, mit welchem Prozentsatz die Gemeinde die einfache Staatssteuer erhebt, und bestimmt damit die laufende Steuerbelastung am Wohnort. Wer eine Liegenschaft verkaufen möchte, kann im Gespräch mit uns klären, was für die eigene Situation zu beachten ist.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Buch am Irchel sind noch ohne Gebäude?
Von rund 350 Grundstücken in den Bauzonen sind rund 65 ohne Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie zeigt also nicht nur unbebautes Land. Die Bauzonen umfassen 29 Hektar. Was auf Ihrem Grundstück möglich ist, prüfen wir im Einzelfall anhand der Bau- und Zonenordnung.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Buch am Irchel an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Weiter im Kanton ZürichGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im ExklusivmandatSo rechnen wir
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 1. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Buch am Irchel?
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