Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Buch am Irchel · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Buch am Irchel
Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Buch am Irchel und zeigt das Ergebnis als Bandbreite mit Rechenweg. Dafür prüfen wir Zone, Masse und Gebäude mit Belegen aus amtlichen Originalen. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
350Bauzonen-Grundstücke
550 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,22 %Leerwohnungsziffer
106 %Steuerfuss · 2026
39 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
1'068Einwohner · 2025
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Kostenlose Bewertung
- Persönlich erklärt
- Diskret, unverbindlich
- Vier Wege zum Wert
- Boden und Gebäude
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Buch am Irchel wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Buch am Irchel
Immobilie bewerten in Buch am Irchel.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Buch am Irchel eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Andelfingen mit seinen 20 Gemeinden.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Buch am Irchel aus der Zeit vor 1919, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Mit seinem Steuerfuss liegt Buch am Irchel im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Buch am Irchel etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Für Immobilien in Buch am Irchel liegen 350 Grundstücke in den Bauzonen vor. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026, die Zonenangaben den Stand 1. Oktober 2026. Bei 39 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 550 m². Diese Angaben sind der Rahmen, in dem wir Ihr Objekt einordnen. Ihr einzelnes Grundstück rechnen wir danach im Gespräch gesondert.
Buch am Irchel · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner1'068amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,22 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde106 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte550 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 1. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196039 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand470hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wert
Was den Wert in Buch am Irchel bestimmt.
Der Bestand in Buch am Irchel nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Immobilie in Buch am Irchel wert sein kann, hängt von mehreren Merkmalen ab. Dazu gehört die Bauperiode: Die Gebäude stammen aus Zeiten von vor 1919 bis ab 2011, und die Seite zeigt die Anteile je Periode. Wichtig ist auch die Grösse des Grundstücks. Hinzu kommt die Hanglage: 60 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 40 Prozent sind eben. Die folgenden Verteilungen helfen, Ihr Objekt einzuordnen.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
26 %
1919 bis 1945
6 %
1946 bis 1960
7 %
1961 bis 1980
9 %
1981 bis 2000
25 %
2001 bis 2010
16 %
ab 2011
11 %
Grundstücke nach dem Baujahr ihres ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
260 m²Mitte 550 m²910 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
40 %
Hanglage, 10 bis 25 %
60 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Buch am Irchel im Profil
Was Buch am Irchel ausmacht.
In Buch am Irchel lebten Ende 2025 1'068 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4,5 Prozent. Dazu gehören rund 470 Wohnungen im Bestand. Wer in Buch am Irchel Eigentum besitzt, kann aus ganz unterschiedlichen Anlässen nach dem Wert fragen: Wer erbt, steht vor einer Erbengemeinschaft, die Klarheit braucht. Steht die Pensionierung an, kann ein Haus zu gross werden. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, den Wert der Immobilie zu kennen.
Buch am Irchel liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich aus, in einer Distanz von 20 Kilometern zur Stadt. Die Bauzonen von Buch am Irchel umfassen 29 Hektar und 350 Grundstücke. Davon tragen 65 Grundstücke kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Auf 35 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Wer in Buch am Irchel seine Immobilie bewerten lässt, sollte diese Ausgangslage kennen, denn sie bestimmt, womit sich ein Objekt vergleichen lässt.
Vier Wege zum Wert
So entsteht ein belastbarer Wert.
Welche Methode trägt, hängt von der Liegenschaft ab. Wir rechnen meist mehrere und legen offen, wie die Zahl zustande kommt.
Vergleich
Preise ähnlicher Liegenschaften in der Region: aussagekräftig bei Wohnungen und Häusern, kaum bei Bauland.
Ertrag
Der dauerhaft erzielbare Mietertrag, kapitalisiert zu einem marktüblichen Satz; der Massstab bei Mehrfamilienhäusern.
Substanz
Wert des Landes und Zeitwert der Gebäude: eine Kontrolle, vor allem bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Unsere Bewertung dient Ihrem Entscheid. Verlangen ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Zuvor können Sie Ihre Adresse in der Grundstückprüfung eingeben: Das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach rechnen wir: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was kann es wert sein. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg. Entscheiden Sie sich zu einem Verkauf, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf durch uns oder das Exklusivmandat ohne Inserat. Verkaufen müssen Sie nach der Einschätzung nicht.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Gebäude mit Baujahr, Geschossen und Flächen
- Erneuerungsbedarf und Zustand
- Einträge im Grundbuch: Rechte und Lasten
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Buch am Irchel
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Kostenlos und unverbindlich, in drei Schritten.
- 01 · AnfrageSie geben uns die Adresse; die übrigen Grundlagen beschaffen wir.
- 02 · BandbreiteIn zwei Arbeitstagen: Boden, Gebäude und Reserve, gerechnet auf den Wegen, die zu Ihrer Liegenschaft passen.
- 03 · BesprechungWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder Ihre Zone noch Baulinien, Abstände oder Sonderregeln. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Buch am Irchel, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wofür ein belegter Wert zählt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Steuer- und Rechtsfragen klären Steueramt, Notariat oder Anwalt; eine anerkannte Schätzung ersetzt unsere Bewertung nicht.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Buch am Irchel
Was Sie in Buch am Irchel wissen sollten.
Eine belastbare Antwort beginnt mit der Zone. Die Bau- und Zonenordnung kennt Wohnzonen und Kernzonen, und sie legt je Zone fest, welche Masse amtlich gelten, etwa die Ausnützungsziffer oder die Vollgeschosse. Diese Vorgaben bestimmen, wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf.
Dazu kommen die Grösse des Grundstücks, das Alter des Gebäudes und die Hanglage. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt bei einer Grösse zwischen 260 m² und 910 m², das heisst: Das untere Viertel ist kleiner als 260 m², das obere Viertel grösser als 910 m². Wo Ihr Grundstück in dieser Spanne liegt, gehört zur Einordnung.
Unsere Einschätzung ist keine Schätzung einer zugelassenen Schätzerin und kein Gutachten. Wir rechnen eine Bandbreite und legen den Rechenweg offen. Belastungen wie Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Sie gehören zur Prüfung, bevor über Zahlen gesprochen wird. Mehr zur Bebaubarkeit finden Sie im Check zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks.
Im Kanton Zürich gelten für Verkauf, Bau und Besteuerung kantonale Regeln, die ergänzend zur Bau- und Zonenordnung der Gemeinde massgebend sind. Einen Überblick finden Sie auf der Seite zum Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften im Kanton Zürich. Wer einen Gewinn aus dem Verkauf erwartet, liest dazu das Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Zuständig für Eintragungen ist das Grundbuchamt Andelfingen.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Buch am Irchel: Ihre Fragen.
Was bestimmt den Wert eines Grundstücks in Buch am Irchel?
Massgebend sind zuerst die Zone und ihre Masse, danach die Grösse, die Bauperiode und die Lage. In Buch am Irchel liegen 60 Prozent der Bauzonen-Grundstücke am Hang, 40 Prozent sind eben. Die mittlere Grösse beträgt 550 m². Wir rechnen daraus eine Bandbreite und zeigen den Rechenweg, damit Sie jede Zahl nachprüfen können.
Ersetzt die Einschätzung eine Schätzung durch eine zugelassene Schätzerin?
Nein, es ist keine Schätzung und kein Gutachten, sondern eine nachvollziehbare Bandbreite mit Rechenweg. Sie stützt sich auf amtliche Angaben: Die Zonenangaben haben den Stand 1. Oktober 2026, die Gebäudedaten den Stand 4. September 2026. In der Gemeinde gibt es 350 Grundstücke in Bauzonen. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Wir rechnen Ihr Grundstück oder Ihre Liegenschaft und besprechen das Ergebnis persönlich, ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen. Verkaufen müssen Sie danach nicht; viele Eigentümer wollen zuerst nur wissen, wo sie stehen, und entscheiden später in Ruhe.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Kann ich eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus bewerten lassen?
Ja. Für Wohnungen zählen Lage im Haus, Zustand und die ganze Liegenschaft, für Mehrfamilienhäuser vor allem der Mietertrag und was auf dem Grundstück zusätzlich möglich wäre. Wir wählen den Weg, der zur Liegenschaft passt, und erklären das Ergebnis im Gespräch Zeile für Zeile.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
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Bleiben, wo Sie verwurzelt sind: Land einbringen, Wohnung erhalten.
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Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Buch am Irchel
Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in Buch am IrchelGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 1. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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