Family Offices
Renditeliegenschaften und Areale, geprüft wie für ein Anlagegremium.
Buch am Irchel · Kanton Zürich
Immobilie Off Market verkaufen in Buch am Irchel
Wie kann ich meine Immobilie verkaufen, ohne sie zu inserieren? Yaacoubi Immobilien AG kauft in Buch am Irchel selbst im Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder vermittelt im Exklusivmandat still an geprüfte Käufer. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
350Bauzonen-Grundstücke
39 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
550 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,22 %Leerwohnungsziffer
106 %Steuerfuss · 2026
1'068Einwohner · 2025
- Geprüfte Käufer
- Immobilie verkaufen ohne Inserat
- Diskreter Ankauf
- Diskrete Vermittlung
- Off Market in Buch am Irchel
- Gerechnet, nicht geschätzt
Off Market verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Verkaufen, ohne dass es die Nachbarschaft erfährt: ein Partner, ausgewählte und geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zur Beurkundung, Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wer kauft
Ein kleiner Kreis, persönlich geprüft.
Pensionskassen und Anlagestiftungen
Mehrfamilienhäuser mit nachhaltigem Ertrag.
Projektentwickler
Grundstücke und ältere Liegenschaften, auf denen die Zone mehr erlaubt.
Private Investoren
Wohnungen und kleinere Mehrfamilienhäuser, gerechnet mit dem Ertrag.
Bauunternehmen
Bauland und Abbruchobjekte für eigene Projekte.
Wir selbst
Beim Direktankauf: eigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt.
Direktankauf →Mehr dazu, wie diese Käufer entscheiden: Immobilie an Investoren verkaufen.
Ausgangslage in Buch am Irchel
Off Market verkaufen in Buch am Irchel.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Buch am Irchel eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Andelfingen mit seinen 20 Gemeinden.
Von Zürich aus gerechnet liegt Buch am Irchel rund 20 km nördlich, nahe bei Berg am Irchel, Volken und Dättlikon.
Auf den meisten Grundstücken in Buch am Irchel steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Buch am Irchel liegen in der Kernzone I, der Kernzone II und der Wohnzone 2.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Buch am Irchel liegt im mittleren Bereich.
In Buch am Irchel leben 1'068 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4,5 Prozent. Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an; sie beträgt 0,22 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Der Steuerfuss der Gemeinde liegt bei 106 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Die Zahlen dienen als Einordnung, nicht als Preisaussage.
Buch am Irchel · Kanton ZürichOff Market verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner1'068amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,22 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde106 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Bauzonen-Grundstücke350hergeleitetgerundet, Stand 1. Oktober 2026
Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus270hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen35hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand470hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196039 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte550 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 1. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AndelfingenamtlichSitz in Andelfingen
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Was Sie verkaufen
Vom Grundstück bis zur Renditeliegenschaft.
Grundstück, Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus oder Gewerbe: Wir rechnen zuerst, was die Bau- und Zonenordnung von Buch am Irchel erlaubt, dann sprechen wir über den Preis. Jede Objektart hat ihre eigene Seite.
Grundstück
Bauland und Grundstücke mit Haus: zuerst das Baufeld, dann der Preis.
Grundstück verkaufen →Haus
Ein Einfamilienhaus mit Garten: Boden und Haus zusammen bewertet.
Haus verkaufen →Wohnung
Eigentumswohnungen, mit allen Unterlagen der Gemeinschaft.
Wohnung verkaufen →Mehrfamilienhaus
Mehrfamilienhäuser mit Mieterspiegel, an Investoren aus unserem Kreis.
Mehrfamilienhaus verkaufen →Gewerbeliegenschaft
Hallen, Werkhöfe und Areale, an Unternehmen und Projektentwickler.
Gewerbeliegenschaft verkaufen →Geerbte Liegenschaft
Für Erbengemeinschaften: dieselbe Rechnung für alle Erben.
Geerbte Liegenschaft verkaufen →Buch am Irchel im Profil
Was Buch am Irchel ausmacht.
Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 29 Hektar mit rund 350 Grundstücken (Stand 1. Oktober 2026). Davon tragen rund 65 kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild besteht aus einer Wohnzone und zwei Kernzonen. Bei der Wohnzone legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest, bei den Kernzonen je nach Zone Vollgeschosse oder beides. Eine Vorgabe lässt die Ordnung dabei nirgends ausdrücklich offen.
Beim Gebäudebestand haben 39 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden Bauten aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Die Gemeinde zählt rund 470 Wohnungen, auf rund 35 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 550 m². Der Anteil in Hanglage beträgt 60 Prozent, der Anteil ebener Grundstücke 40 Prozent. Für eine Immobilie sind das Angaben, die in die Rechnung einfliessen, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Buch am Irchel liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich, in einer Entfernung von 20 Kilometern. Die Gemeinde hat 1'068 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Wer diskret verkaufen will, findet im Überblick über Immobilien in Buch am Irchel weitere Angaben. Je nach Objekt sind Haus verkaufen in Buch am Irchel oder die Seite zum Grundstück der passende nächste Schritt.
Off Market
Was Off Market heisst.
Off Market heisst: Ihre Immobilie erscheint auf keinem Portal, ohne Schild und ohne Inserat. Wir stellen sie im Exklusivmandat einem kleinen Kreis geprüfter Käufer vor, erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Oder wir kaufen selbst. Mieter, Nachbarn und Bekannte erfahren davon erst, wenn Sie es wollen.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und von Erbengemeinschaften: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer. Sie haben einen Ansprechpartner und einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben. Das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR).
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf gilt.
Die Familienwohnung
Dient die Liegenschaft der Familie als Wohnung, verkaufen Verheiratete sie nur mit ausdrücklicher Zustimmung beider.
Art. 169 Abs. 1 ZGB
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Art. 216 Abs. 1 OR · Art. 656 Abs. 1 ZGB
Mängel und Gewährleistung
Die Gewährleistung wird bei gebrauchten Liegenschaften meist ausgeschlossen. Was Sie über Mängel wissen, sagen Sie offen; arglistig Verschwiegenes deckt der Ausschluss nicht.
Art. 199 OR
Vorkaufsrechte
Besteht ein Vorkaufsrecht, müssen Sie die Berechtigten über den Kaufvertrag informieren; sie können es innert drei Monaten ab Kenntnis ausüben. Wir prüfen das vor der Vermarktung.
Art. 216d Abs. 1 und 216e OR
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Wer sein dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Haus oder seine Wohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht; für Ihren Fall ziehen wir Notariat, Steuerberatung oder Anwalt bei.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Buch am Irchel.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Ansprechpartner
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AnfrageSie nennen die Adresse. Wir sehen Grundstück, Zone und Gebäude sofort.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: was steht, was erlaubt wäre und was das für den Preis heisst.
- 03 · BesprechungPersönlich bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Zahlen nie per E-Mail.
- 04 · WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit Laufzeit 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Vermarktung im StillenNur geprüfte Käufer erhalten Unterlagen, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · AbschlussBeurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe, von uns begleitet.
Inserat, Mandat, Ankauf
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bankein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Die Zeitoft Monategezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot meist innert weniger Tage
Die KostenInserate, Fotos und HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar
Die Sicherheitplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Buch am Irchel
Was Sie in Buch am Irchel wissen sollten.
Off Market heisst: Ihre Immobilie wird nie öffentlich angeboten. Es gibt kein Inserat, kein Schild und keinen Eintrag auf einem Portal. Vom Verkauf erfahren nur Sie, wir und der kleine Kreis, den Sie freigeben. Mieter, Nachbarn und Mitbewerber bleiben aussen vor, bis Sie es wollen.
Den Wert bestimmt in Buch am Irchel vor allem, was gebaut werden darf und was schon steht. Dazu zählen die Zone, die Bauperiode des Gebäudes und die Grösse des Grundstücks. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 550 m², ein Viertel kleiner als 260 m² und ein Viertel grösser als 910 m². Auch die Hanglage spielt in die Rechnung hinein. Wir rechnen diese Punkte, bevor wir über einen Preis reden.
Der Anlass kann verschieden sein: eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Für geerbte Objekte finden Sie Geerbte Liegenschaft verkaufen, für Wohnungen Wohnung verkaufen in Buch am Irchel. Der Verkauf eines Grundstücks gilt nur mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Im Kanton Zürich erhebt die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zuständig ist das Grundbuchamt Andelfingen.
Häufige Fragen
Off Market verkaufen in Buch am Irchel: Ihre Fragen.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Buch am Irchel?
Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 550 m². Ein Viertel ist kleiner als 260 m², ein Viertel grösser als 910 m². Insgesamt gibt es rund 350 solche Grundstücke auf 29 Hektar. Für Ihren Verkauf ist die Grösse ein Teil der Rechnung, neben Zone und Bauperiode.
Wie viele Gebäude in Buch am Irchel stammen aus der Zeit vor 1960?
Bei 39 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammen die Bauten aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Die Bauperiode beeinflusst, was ein Gebäude noch leistet und ob ein Ersatzneubau in Frage kommt. Wir rechnen das für Ihr Objekt im Gespräch, mit Belegen aus amtlichen Originalen.
Was heisst Off Market verkaufen?
Ihre Immobilie wird verkauft, ohne dass sie auf einem Portal, mit einem Schild oder in einer Zeitung erscheint. Wir stellen sie im Exklusivmandat wenigen geprüften Käufern vor, erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit, oder wir kaufen selbst. So bleibt der Verkauf unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Wer kauft in Buch am Irchel Off Market?
Ein kleiner Kreis geprüfter Käufer: Family Offices, Pensionskassen und Anlagestiftungen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, beim Direktankauf wir selbst. Welche davon für eine Immobilie in Buch am Irchel passen, hängt von Objektart, Zone und Grösse ab. Wir sprechen nur diejenigen an, für die sie passt, und prüfen vorher den Finanzierungsnachweis.
Kann ich verkaufen und noch eine Weile im Haus wohnen?
Ja. Der Übergabetermin wird im Kaufvertrag frei vereinbart, auch Monate nach der Beurkundung. Wer länger bleiben möchte, kann sich ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung im Grundbuch eintragen lassen (Art. 745 und 776 ZGB). Das senkt den Preis, sichert aber Ihr Zuhause. Wir rechnen beide Varianten und vergleichen sie mit Ihnen.
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