Family Offices
Renditeliegenschaften und Areale, geprüft wie für ein Anlagegremium.
Stammheim · Kanton Zürich
Immobilie Off Market verkaufen in Stammheim
Der Verkauf von Immobilien ohne Inserat läuft über zwei Wege: Direktankauf oder Exklusivmandat an geprüfte Käufer. Yaacoubi Immobilien AG kauft und vermittelt Immobilien in Stammheim diskret, ohne Portal und ohne Schild. Zuerst rechnen wir, dann sprechen wir über den Preis. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'200Bauzonen-Grundstücke
52 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
620 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,36 %Leerwohnungsziffer
112 %Steuerfuss · 2026
2'970Einwohner · 2025
- Diskrete Vermittlung
- Diskreter Ankauf
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Geprüfte Käufer
- Immobilie verkaufen ohne Inserat
- Off Market in Stammheim
Off Market verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Diskret verkaufen ohne Inserat: ein Partner, geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zum Notartermin und ein Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wer kauft
Ein kleiner Kreis, persönlich geprüft.
Pensionskassen und Anlagestiftungen
Wohnliegenschaften mit stabilem Mietertrag.
Projektentwickler
Grundstücke, auf denen mehr gebaut werden darf, als heute steht.
Private Investoren
Wohnungen, Häuser und kleinere Mehrfamilienhäuser als Anlage.
Bauunternehmen
Grundstücke für eigene Projekte, vom Baufeld her gerechnet.
Wir selbst
Direktankauf mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt.
Direktankauf →Mehr dazu, wie diese Käufer entscheiden: Immobilie an Investoren verkaufen.
Ausgangslage in Stammheim
Off Market verkaufen in Stammheim.
Nach Einwohnern ist Stammheim die drittgrösste Gemeinde im Bezirk Andelfingen, der 20 Gemeinden zählt.
Rund 33 km nordöstlich von Zürich gelegen, hat Stammheim Truttikon, Ossingen und Thalheim an der Thur in der Nähe.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Stammheim aus der Zeit vor 1919, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Stammheim liegen in der Kernzone I, der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG2 und der Wohnzone 1/25.
Mit seinem Steuerfuss liegt Stammheim im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Stammheim umfasst fünf Ortschaften: Guntalingen, Oberstammheim, Unterstammheim, Waltalingen und Wilen b. Neunforn.
In Stammheim liegen 1'200 Grundstücke in Bauzonen, die zusammen 103 Hektar umfassen (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind 250 Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 35 Baugesuche publiziert. Die Leerwohnungsziffer betrug 0,36 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands leer steht.
Stammheim · Kanton ZürichOff Market verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner2'970amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,9 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,36 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Bauzonen-Grundstücke1'200hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen80hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196052 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte620 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt StammheimamtlichSitz in Oberstammheim
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Was Sie verkaufen
Jede Immobilie, in Stammheim gerechnet.
Ob Grundstück, Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus: Bevor wir über einen Preis sprechen, rechnen wir, was die Liegenschaft nach der Bau- und Zonenordnung von Stammheim trägt. Zu jeder Objektart finden Sie eine eigene Seite.
Grundstück
Bauland und Grundstücke mit älterem Haus, vom Baufeld her gerechnet.
Grundstück verkaufen →Haus
Ein Einfamilienhaus mit Garten: Boden und Haus zusammen bewertet.
Haus verkaufen →Wohnung
Stockwerkeigentum mit Reglement, Fonds und Protokollen sauber im Dossier.
Wohnung verkaufen →Mehrfamilienhaus
Renditeliegenschaften, gerechnet mit Mietertrag und dem, was die Zone zusätzlich erlaubt.
Mehrfamilienhaus verkaufen →Gewerbeliegenschaft
Hallen, Werkhöfe und Areale, an Unternehmen und Projektentwickler.
Gewerbeliegenschaft verkaufen →Geerbte Liegenschaft
Für Erbengemeinschaften: dieselbe Rechnung für alle Erben.
Geerbte Liegenschaft verkaufen →Stammheim im Profil
Was Stammheim ausmacht.
In Stammheim leben 2'970 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,9 Prozent. Sie verteilen sich auf die Ortschaften Guntalingen, Oberstammheim, Unterstammheim, Waltalingen und Wilen b. Neunforn. Der Wohnungsbestand umfasst rund 1'400 Wohnungen. Dahinter stehen Eigentümerinnen und Eigentümer in ganz verschiedenen Lebenslagen. Steht die Pensionierung an, kann ein Haus zu gross geworden sein. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, über einen Verkauf nachzudenken.
Wer in Stammheim eine Immobilie verkaufen möchte, findet im Bezirk Andelfingen eine Gemeinde, die nordöstlich von Zürich liegt, rund 33 Kilometer entfernt. Das Zonenbild reicht von Wohnzonen über eine Wohn- und Gewerbezone bis zu Kernzonen. Bei 52 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Wie sich das auf einen Verkauf auswirkt, rechnen wir für jede Liegenschaft einzeln. Für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer ist wichtig: Über die Immobilien in Stammheim hinaus muss niemand von Ihrem Vorhaben erfahren, solange Sie das nicht wollen.
Off Market
Was Off Market heisst.
Off Market heisst: Ihre Immobilie erscheint auf keinem Portal, ohne Schild und ohne Inserat. Wir stellen sie im Exklusivmandat einem kleinen Kreis geprüfter Käufer vor, erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Oder wir kaufen selbst. Mieter, Nachbarn und Bekannte erfahren davon erst, wenn Sie es wollen.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nicht mit einer Schätzung: Wir rechnen, was auf Ihrem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns erhalten Sie einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin; wir übernehmen im Ist-Zustand, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Beim Exklusivmandat ohne Inserat haben Sie einen Ansprechpartner und einen belegten Preis. Das Honorar fällt erst bei Erfolg an (Art. 412 ff. OR). Über einen geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot selbst frei, bis zur Beurkundung.
Rechtlich gut zu wissen
Gut zu wissen vor dem Verkauf.
Beurkundung und Grundbuch
Gültig ist der Verkauf mit der öffentlichen Beurkundung; das Eigentum geht mit dem Eintrag im Grundbuch über.
Art. 216 Abs. 1 OR · Art. 656 Abs. 1 ZGB
Mängel und Gewährleistung
Beim Verkauf einer gebrauchten Liegenschaft wird die Gewährleistung meist wegbedungen; arglistig verschwiegene Mängel deckt der Ausschluss nicht.
Art. 199 OR
Vorkaufsrechte
Haben Dritte ein Vorkaufsrecht, sind sie über den Kaufvertrag zu informieren und können es innert drei Monaten ab Kenntnis ausüben. Das klären wir, bevor wir Käufer ansprechen.
Art. 216d Abs. 1 und 216e OR
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Wer sein dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Haus oder seine Wohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Steuer an die Gemeinde
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person. Eine Handänderungssteuer gibt es nicht.
§§ 205 und 217 StG ZH
Grundstückgewinnsteuer →Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht; für Ihren Fall ziehen wir Notariat, Steuerberatung oder Anwalt bei.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Stammheim.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Partner für die Laufzeit
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur bei Erfolg
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseSie nennen die Adresse. Wir sehen Grundstück, Zone und Gebäude sofort.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: der Bestand, das Zulässige und was beides für den Preis bedeutet.
- 03 · GesprächBei Ihnen zu Hause, in unserem Büro oder am Telefon. Zahlen besprechen wir persönlich, nie per E-Mail.
- 04 · Ihr WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat für 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Stille AnspracheNur geprüfte Käufer erhalten Unterlagen, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · NotarBeurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe, von uns begleitet.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Wie lange es dauertoft Monate mit vielen Besichtigungenwenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetInserate, Fotos, HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Wie sicher es istscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Stammheim
Was Sie in Stammheim wissen sollten.
Off Market heisst: Ihre Immobilie wird nicht inseriert. Es gibt kein Schild, keinen Eintrag auf einem Portal und keine Besichtigungstermine für Unbekannte. Vom Verkauf erfahren nur Sie und der Kreis, den Sie freigeben. Beim Direktankauf sind das wir selbst, beim Exklusivmandat ein kleiner Kreis geprüfter Käufer wie Family Offices, Pensionskassen, Banken, Projektentwickler und private Investoren.
Was eine Immobilie in Stammheim wert ist, bestimmen mehrere Faktoren. Entscheidend ist zuerst die Zone, denn sie legt fest, was gebaut werden darf. Dazu kommt die Bauperiode des Gebäudes, die von vor 1919 bis ab 2011 reicht. Auch die Grösse des Grundstücks zählt: Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 620 Quadratmeter, ein Viertel kleiner als 340 und ein Viertel grösser als 970 Quadratmeter. Hinzu kommt die Hanglage: 62 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 33 Prozent liegen am Hang.
Je nach Objekt lohnt der Blick auf die passende Themenseite, etwa Haus verkaufen in Stammheim oder geerbte Liegenschaft verkaufen. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Für den Verkauf in Stammheim gelten die Regeln des Kantons Zürich. Die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, erhebt die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton Zürich erhebt keine Handänderungssteuer. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich und auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Off Market verkaufen in Stammheim: Ihre Fragen.
Wie viele Wohnungen und Grundstücke gibt es in Stammheim?
Stammheim zählt rund 1'400 Wohnungen im Bestand. In den Bauzonen liegen 1'200 Grundstücke, davon 80 mit Mehrfamilienhaus. Für einen Verkauf ohne Inserat ist das der Rahmen, in dem wir Ihre Immobilie einordnen. Welche Zone und Bauperiode für Ihr Objekt gelten, klären wir im Gespräch anhand amtlicher Unterlagen.
Wie viel wird in Stammheim gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 35 Baugesuche publiziert. Zudem sind rund 35 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Für Eigentümer heisst das: Wir prüfen vor jedem Verkauf, was auf Ihrem Grundstück erlaubt ist, und besprechen die Zahlen mit Ihnen persönlich.
Wer kauft in Stammheim Off Market?
Ein kleiner Kreis geprüfter Käufer: Family Offices, Pensionskassen und Anlagestiftungen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, beim Direktankauf wir selbst. Welche davon für eine Immobilie in Stammheim passen, hängt von Objektart, Zone und Grösse ab. Wir sprechen nur diejenigen an, für die sie passt, und prüfen vorher den Finanzierungsnachweis.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Was kostet mich der Verkauf?
Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos. Im Exklusivmandat ist ein Honorar nur geschuldet, wenn der Verkauf dank unserer Vermittlung zustande kommt (Art. 413 Abs. 1 OR); Höhe, Laufzeit und wer es trägt, stehen vor der Unterschrift schriftlich im Mandat. Unser Honorar zahlt immer nur eine Seite, nie beide. Beim Direktankauf fällt kein Honorar an, weil wir selbst kaufen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Weiter in Stammheim
Weitere Themen in Stammheim.
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Stammheim
Einfamilienhaus verkaufen, ohne Inserat und mit einem Preis, den wir Ihnen nachvollziehbar herleiten.
Mehr erfahren →
Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen in Stammheim
Stockwerkeigentum verkaufen: Lage im Haus, Fonds und Reglement sauber im Dossier.
Mehr erfahren →
Mehrfamilienhaus verkaufen
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Stammheim
Renditeliegenschaft verkaufen, ohne dass Mieter und Nachbarn es vorher erfahren.
Mehr erfahren →
Immobilie bewerten
Immobilie bewerten in Stammheim
Kostenlose Bewertung: was steht, was zulässig wäre und was Ihr Grundstück wert ist, persönlich besprochen.
Mehr erfahren →
Land gegen Wohnung
Land gegen Wohnung in Stammheim
Ihr Grundstück gegen eine neue Wohnung im Neubau, am selben Ort.
Mehr erfahren →
Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau und Verdichtung in Stammheim
Wenn das Grundstück mehr erlaubt, als heute steht: Ersatzneubau geprüft.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in StammheimGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Stammheim?
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.