Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen haben Lebensdauern von Jahrzehnten. Was bald fällig ist, zieht ein Käufer vom Preis ab; wir rechnen es offen mit.
Stammheim · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Stammheim
Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Stammheim den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer. Wir rechnen zuerst, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Danach wählen Sie: Direktankauf durch uns oder stille Vermittlung im Exklusivmandat, ohne Inserat.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
55Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
1'400Wohnungen im Bestand
0,36 %Leerwohnungsziffer
35Wohnungen bewilligt oder im Bau
112 %Steuerfuss · 2026
2'970Einwohner · 2025
- Mietertrag heute und morgen
- Diskret, ohne Inserat
- Geprüfte Investoren
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mieter bleiben
- Mehrfamilienhaus und Rendite
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Diskret verkaufen ohne Inserat: ein Partner, geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zum Notartermin und ein Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Reserve
Erlaubt die Bau- und Zonenordnung mehr, als heute steht, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Diese Reserve gehört belegt ins Dossier.
Ausgangslage in Stammheim
Mehrfamilienhaus verkaufen in Stammheim.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Stammheim die drittgrösste Gemeinde des Bezirks Andelfingen mit seinen 20 Gemeinden.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Auf den meisten Grundstücken in Stammheim steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Mit seinem Steuerfuss liegt Stammheim im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Kernzone I, die Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG2 und die Wohnzone 1/25.
In Stammheim zählt die amtliche Statistik 55 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Sie enthalten zusammen 300 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer lag zum Stichtag 1. Juni 2026 bei 0,36 Prozent. Sie gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands leer steht, und ist für Käufer eine Kennzahl zur Vermietbarkeit. Für den Kanton nennt die Mietstatistik eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Stammheim · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen80hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,36 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau35hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,9 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196052 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt StammheimamtlichSitz in Oberstammheim
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Stammheim im Profil
Was Stammheim ausmacht.
Wer ein Mehrfamilienhaus in Stammheim verkaufen möchte, verkauft in eine Gemeinde, in der laut amtlicher Statistik 2'970 Einwohnerinnen und Einwohner leben (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +3,9 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst 1'400 Wohnungen. Auf 55 Grundstücken ist das Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus, darin liegen 300 Wohnungen. Wer ein solches Haus besitzt, steht vielleicht vor einer Erbschaft, der Pensionierung, einer Trennung oder einer auslaufenden Hypothek. Das sind mögliche Anlässe, über einen Verkauf nachzudenken.
Im Bezirk Andelfingen liegt die Gemeinde nordöstlich von Zürich, rund 33 Kilometer entfernt. Zu Stammheim gehören Guntalingen, Oberstammheim, Unterstammheim, Waltalingen und Wilen b. Neunforn. Rund 1'200 Grundstücke liegen in Bauzonen mit einer Fläche von 103 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Eben sind 62 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, in Hanglage liegen 33 Prozent. Vorhanden sind Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und mehrere Kernzonen. Welche Zonenart für ein Mehrfamilienhaus gilt, bestimmt mit, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Bei der Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt die Fläche unter 620 Quadratmetern. Weitere Themen der Gemeinde finden Sie unter Immobilien in Stammheim.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, von Pensionskassen über Family Offices bis zu privaten Investoren. Das Honorar fällt erst bei Erfolg an (Art. 412 ff. OR). Beurkundet wird öffentlich beim Notar (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag. Das zuständige Grundbuchamt ist Stammheim in Oberstammheim.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Die Zeitoft Monateeinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos und HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar
Die Sicherheitplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Stammheim
Was Sie in Stammheim wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit dem Ertrag, dem baulichen Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Das kann eine Aufstockung oder ein Ersatzneubau sein. Wie viel davon in Stammheim möglich ist, hängt von der Zone und vom Grundstück ab. Mehr dazu finden Sie unter Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen. Bei 52 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das sagt über ein einzelnes Haus nichts aus, macht aber den Zustand zu einem Punkt, den wir mit Ihnen anschauen.
Mieter bleiben. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über, die Mieter müssen nicht ausziehen (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG).
Die Bautätigkeit gibt zusätzlichen Kontext: 35 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Zudem sind 35 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Wir ordnen solche Zahlen ein, ohne sie zu deuten.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Einen Überblick finden Sie auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf im Kanton Zürich. Zur Steuer lesen Sie Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Stammheim: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Stammheim?
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zählen 55 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen 300 Wohnungen, bei einem Gesamtbestand von 1'400 Wohnungen. Die Zahlen sind gerundet und sagen nichts über ein einzelnes Haus. Dessen Ertrag und Zustand rechnen wir im Gespräch mit Ihnen.
Was sagen Bautätigkeit und Leerwohnungsziffer in Stammheim?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 35 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau: 35 (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,36 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie misst den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand. Wir ordnen diese Werte mit Ihnen für Ihre Liegenschaft ein.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Wie vertraulich bleibt der Verkauf?
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Stammheim an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Wenn das Grundstück mehr erlaubt, als heute steht: Ersatzneubau geprüft.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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