Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Stammheim · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Stammheim
Yaacoubi Immobilien AG prüft Ersatzneubau und Verdichtung in Stammheim, kauft das Grundstück im Direktankauf oder vermittelt es still an Entwickler. Auch Land gegen Wohnung ist möglich. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
100Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
52 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
620 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
35Wohnungen bewilligt oder im Bau
35Baugesuche in 12 Monaten
2'970Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Mieter fair begleiten
- Aufstockung als Alternative
- Bewilligung im Blick
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Stammheim wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Stammheim
Ersatzneubau und Verdichtung in Stammheim.
Am häufigsten sind in Stammheim Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Stammheim liegen in der Kernzone I, der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG2 und der Wohnzone 1/25.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
In Stammheim gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude ist in Stammheim höher als im ganzen Kanton Zürich.
In Wohn- und Mischzonen von Stammheim stehen 100 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Bei 52 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,36 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Bewilligt oder im Bau sind rund 35 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Zahlen zeigen den Ausgangspunkt, sie sagen nichts über ein einzelnes Grundstück.
Stammheim · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196052 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte620 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen80hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau35hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate35hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,36 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt StammheimamtlichSitz in Oberstammheim
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Stammheim liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,36 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Stammheim im Profil
Was Stammheim ausmacht.
In Stammheim leben 2'970 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,9 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst rund 1'400 Wohnungen. Dahinter stehen Lebenslagen, die einen Entscheid über das Haus auslösen können: Wer erbt, steht vor der Frage, was mit der Liegenschaft geschehen soll. Steht die Pensionierung an, kann ein Haus zu gross werden. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, den Bestand neu zu betrachten.
Die Gemeinde im Bezirk Andelfingen liegt nordöstlich von Zürich aus, rund 33 Kilometer von der Stadt entfernt. Zu Stammheim gehören Guntalingen, Oberstammheim, Unterstammheim, Waltalingen und Wilen b. Neunforn. Die Bauzonen umfassen 103 Hektar mit rund 1'200 Grundstücken. Für einen Ersatzneubau kommen vor allem Wohn- und Mischzonen in Frage, in denen Gebäude aus der Zeit vor 1980 stehen. Die 100 Grundstücke dieser Art sind der Ausgangspunkt unserer Rechnung. Mehr zum Ort finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Stammheim.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Stammheim im Schnitt.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Stammheim vor allem mit der Überbauungsziffer: zwischen 25 % und 28 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 Vollgeschosse.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Fassade in den Wohnzonen zwischen 4,8 und 7,8 m fest.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W1/25Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2a/25Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2b/25Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Stammheim.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein belegter Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Stammheim
Was Sie in Stammheim wissen sollten.
Bei einem älteren Gebäude stellt sich zuerst die Frage: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen. Eine Aufstockung oder ein Anbau kann den Bestand ergänzen. Ein Ersatzneubau kommt in Betracht, wenn die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, was das bestehende Haus nicht ausschöpft. Wie die Zonen in Stammheim geregelt sind, zeigt die Liste auf dieser Seite: Die Wohnzonen legen teils Überbauungsziffer, Vollgeschosse und Höhen amtlich fest, teils lassen sie ein Mass ausdrücklich offen. Die Grösse zählt ebenfalls: Die mittlere Grundstücksgrösse in den Bauzonen beträgt 620 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 340, ein Viertel grösser als 970 Quadratmeter. Auch die Hanglage spielt mit: 33 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang.
Mieter und Zeit gehören von Beginn an in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer verkauft, kann an einen Entwickler verkaufen oder sein Land in Land gegen Wohnung in Stammheim einbringen und erhält eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Was kantonal gilt, erklärt das Thema Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Zum Verkauf selbst finden Sie Angaben auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf in Zürich.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist: gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Mit dem Check zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach entscheiden Sie über den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Stammheim: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Stammheim kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In den Wohn- und Mischzonen stehen 100 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist nur der Ausgangspunkt. Ob sich ein Ersatzneubau lohnt, hängt von der Zone, der Grösse und der Lage des einzelnen Grundstücks ab. Das rechnen wir im Gespräch mit Ihnen, mit Belegen aus dem amtlichen Original.
Wie viel wird in Stammheim aktuell gebaut?
Publiziert wurden 35 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Bewilligt oder im Bau sind rund 35 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Von den Bauzonen-Grundstücken sind rund 250 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie beschreibt den Ort, nicht Ihr Grundstück.
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Stammheim wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Diskreter Ankauf oder diskrete Vermittlung: Sie bestimmen, wer davon erfährt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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