Lage im Haus
Stockwerk, Ausrichtung, Licht, Aussicht, Lift: Zwei gleich grosse Wohnungen im selben Haus können deutlich verschieden viel wert sein.
Stammheim · Kanton Zürich
Wohnung verkaufen in Stammheim
Stammheim im Bezirk Andelfingen: Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Eigentumswohnungen, diskret und ohne Inserat. Wir kaufen selbst im Direktankauf oder vermitteln still an geprüfte Käufer. Zuerst rechnen wir, dann sprechen wir über den Preis. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
80Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
1'400Wohnungen im Bestand
0,36 %Leerwohnungsziffer
35Wohnungen bewilligt oder im Bau
112 %Steuerfuss · 2026
2'970Einwohner · 2025
- Wohnung im Stockwerkeigentum
- Diskret, ohne Inserat
- Reglement und Fonds geprüft
- Erneuern oder so verkaufen
- Geprüfte Käufer
- Lage im Haus zählt
Wohnung verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Stammheim wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Küche, Bad, Wohnzimmer
Im heutigen Zustand oder erneuert?
Kernsaniert erzielt eine Wohnung oft einen anderen Preis. Ob sich das vor dem Verkauf lohnt, sagen wir Ihnen offen.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Stammheim
Wohnung verkaufen in Stammheim.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Stammheim die drittgrösste Gemeinde des Bezirks Andelfingen mit seinen 20 Gemeinden.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Stammheim liegt im oberen Bereich.
Von Zürich aus gerechnet liegt Stammheim rund 33 km nordöstlich, nahe bei Truttikon, Ossingen und Thalheim an der Thur.
Auf den meisten Grundstücken in Stammheim steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
In Stammheim stehen 80 Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen. Der Wohnungsbestand umfasst rund 1'400 Wohnungen (Stand der Gebäudedaten 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an und beträgt 0,36 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Zudem sind rund 35 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Diese Zahlen beschreiben den Rahmen, in dem eine einzelne Wohnung verkauft wird.
Stammheim · Kanton ZürichWohnung verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner2'970amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,9 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,36 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand1'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau35hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen80hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt StammheimamtlichSitz in Oberstammheim
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Was den Preis bestimmt
Was eine Wohnung in Stammheim wert macht.
Zustand
Küche, Bad, Böden, Fenster: Was erneuert ist, zählt; was bald fällig wird, rechnen Käufer ab.
Erneuerungsfonds
Käufer achten auf den Erneuerungsfonds. Er gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf im Haus; ist er gut gefüllt, spricht das für den Preis.
Art. 712l ZGB
Die ganze Liegenschaft
Käufer lesen die Versammlungsprotokolle der letzten Jahre: Was ist an Dach, Fassade und Heizung geplant, was wurde beschlossen?
Reglement und Nutzungsrechte
Sondernutzungsrechte an Garten, Parkplatz oder Estrich und Regeln zur Vermietung stehen im Reglement und gehören ins Dossier.
Markt in Stammheim
Leerstand und Neubauten bestimmen, wie rasch eine Wohnung verkauft ist. Die Leerwohnungsziffer liegt bei 0,36 %, bewilligt oder im Bau sind rund 35 Wohnungen.
Stammheim im Profil
Was Stammheim ausmacht.
Stammheim liegt im Bezirk Andelfingen, nordöstlich von Zürich, rund 33 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Guntalingen, Oberstammheim, Unterstammheim, Waltalingen und Wilen b. Neunforn. Wer in Stammheim eine Wohnung verkaufen möchte, verkauft also in einer Gemeinde aus mehreren Dörfern. Laut amtlicher Statistik zählte Stammheim 2'970 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +3,9 Prozent. Überwiegend gilt in Stammheim die ÖV-Güteklasse D; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung.
Für Eigentumswohnungen ist der Bestand der Ausgangspunkt. In Stammheim gibt es rund 1'400 Wohnungen. Auf rund 80 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Bei 52 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960; für eine Wohnung in einem älteren Haus gehören Zustand und Erneuerungsplanung deshalb in die Rechnung. Insgesamt umfassen die Bauzonen in Stammheim 103 Hektar mit rund 1'200 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Rund 250 Grundstücke in den Bauzonen sind ohne Gebäude; mitgezählt sind auch laufende Ersatzneubauten. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 35 Baugesuche publiziert. Weitere Zahlen zur Gemeinde zeigt die Seite Immobilien in Stammheim.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Wohnung gilt.
Fonds und Beiträge
Der Erneuerungsfonds gehört der Gemeinschaft; Ihr Anteil wird beim Verkauf nicht ausbezahlt. Offene Beiträge regelt der Kaufvertrag.
Art. 712l ZGB
Vermietete Wohnung
Ist die Wohnung vermietet, geht der Mietvertrag auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet ihn nicht; nur bei dringendem Eigenbedarf kann der Käufer mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Art. 261 OR
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Wer die dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Wohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Das Dossier
Die Unterlagen, die Käufer sehen wollen.
Mit vollständigen Unterlagen geht der Verkauf schneller, und Nachverhandlungen bleiben aus. Wir stellen das Dossier zusammen und holen, was fehlt.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten und rechnen, bevor über einen Preis gesprochen wird: was im Haus steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Wohnung wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit einem Ansprechpartner und Honorar erst bei Erfolg. Besichtigungen und Angebote geben Sie in Ihrem geschützten Zugang frei, bis zur Beurkundung.
- Grundbuchauszug, Begründungsakt und Reglement
- Aufteilungsplan und Grundrisse
- Versammlungsprotokolle der letzten Jahre
- Erneuerungsfonds mit Stand und geplanten Sanierungen
- Nebenkostenabrechnung und, falls vermietet, der Mietvertrag
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtnur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtals begründetes Angebot von uns
Dauerhäufig mehrere Monate mit vielen Terminengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar
Risikoeine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Grundstück, Zone und Gebäude auf einen Blick.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: der Bestand, das Zulässige und was beides für den Preis bedeutet.
- 03 · GesprächBei Ihnen zu Hause, in unserem Büro oder am Telefon. Zahlen besprechen wir persönlich, nie per E-Mail.
- 04 · Ihr WegSie wählen: Direktankauf oder Exklusivmandat mit fester Laufzeit von 3, 6 oder 12 Monaten.
- 05 · Stille AnspracheGeprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · NotarNotariat, Grundbuch, Übergabe. Wir bleiben bis zum Schluss an Ihrer Seite.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Stammheim
Was Sie in Stammheim wissen sollten.
Bei einer Eigentumswohnung zählt zuerst die Lage im Haus: Stockwerk, Ausrichtung, Aussenraum und Zugang. Dazu kommt der Zustand der Wohnung und des Gebäudes. Der Erneuerungsfonds zeigt, welche Arbeiten geplant und wie sie finanziert sind. Auch die Gemeinschaft gehört zum Wert: Reglement, Protokolle und Abrechnungen geben Auskunft darüber, wie das Haus verwaltet wird. Ob es sich um eine Attikawohnung, eine Maisonette oder eine Wohnung im Erdgeschoss handelt, verändert die Rechnung.
Stockwerkeigentum wird im Grundbuch eingetragen; begründet werden kann es schon vor dem Bau, auf Grundlage des Aufteilungsplans (Art. 712a ff. ZGB). Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Stammheim in Oberstammheim.
Ist die Wohnung vermietet, gehen Mietverhältnisse beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR); die Mieter müssen nicht ausziehen. Wer erbt, in Pension geht oder eine Hypothek neu ordnet, kann so in Ruhe entscheiden. Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024); sie ist ein kantonaler Anhaltspunkt, kein Wert für Ihre Wohnung.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Wer selbst bewohntes Eigentum verkauft und innert angemessener Frist in der Schweiz wieder selbst bewohntes Eigentum erwirbt, kann die Steuer aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Wohnung verkaufen in Stammheim: Ihre Fragen.
Wie viele Wohnungen und Mehrfamilienhäuser gibt es in Stammheim?
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zeigen rund 1'400 Wohnungen im Bestand. Auf 80 Grundstücken stehen drei und mehr Wohnungen. Die Zahlen sind gerundet und beschreiben den Gemeindebestand, nicht Ihre einzelne Wohnung. Deren Wert rechnen wir im Gespräch aus Lage im Haus, Zustand und Erneuerungsfonds, mit Belegen im amtlichen Original.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Stammheim aus?
Die Leerwohnungsziffer gibt an, wie viel Prozent des Wohnungsbestands am Stichtag leer standen. In Stammheim beträgt sie 0,36 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Ihren Verkauf ist sie ein Teil des Gesamtbilds, kein Preisversprechen. Zusätzlich sind rund 35 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Wir ordnen diese Zahlen im Gespräch für Ihre Wohnung ein.
Brauche ich die Zustimmung der anderen Eigentümer?
In der Regel nicht. Sie dürfen Ihre Wohnung frei verkaufen. Ein Vorkaufsrecht der anderen Stockwerkeigentümer oder ein Einspracherecht gegen den Verkauf gibt es nur, wenn es im Begründungsakt oder später vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt wurde (Art. 712c ZGB). Wir prüfen das im Grundbuchauszug, bevor wir Käufer ansprechen.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Grundbuchauszug, Begründungsakt und Reglement, Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Versammlungen, den Stand des Erneuerungsfonds und die Nebenkostenabrechnung, bei Vermietung den Mietvertrag. Was Ihnen fehlt, beschaffen wir bei der Verwaltung oder beim Grundbuchamt. So erhält ein Käufer von Anfang an ein vollständiges Bild und muss nicht nachverhandeln.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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