Family Offices
Ertragsliegenschaften und Areale mit langem Anlagehorizont.
Oberembrach · Kanton Zürich
Immobilie Off Market verkaufen in Oberembrach
Soll Ihre Immobilie in Oberembrach unbemerkt den Besitzer wechseln? Yaacoubi Immobilien AG verkauft und vermittelt Immobilien in Oberembrach ohne Inserat: als Direktankauf mit eigenen Mitteln oder als Exklusivmandat an geprüfte Käufer. Kein Schild, kein Portal, Honorar erst bei Erfolg.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
240Bauzonen-Grundstücke
42 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
690 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,56 %Leerwohnungsziffer
117 %Steuerfuss · 2026
1'132Einwohner · 2025
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Diskrete Vermittlung
- Diskreter Ankauf
- Immobilie verkaufen ohne Inserat
- Off Market in Oberembrach
- Geprüfte Käufer
Off Market verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wer kauft
Ein kleiner Kreis, persönlich geprüft.
Pensionskassen und Anlagestiftungen
Mehrfamilienhäuser mit nachhaltigem Ertrag.
Projektentwickler
Grundstücke und ältere Liegenschaften, auf denen die Zone mehr erlaubt.
Private Investoren
Wohnungen, Häuser und kleinere Mehrfamilienhäuser als Anlage.
Bauunternehmen
Bauland und Abbruchobjekte für eigene Projekte.
Wir selbst
Direktankauf mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt.
Direktankauf →Mehr dazu, wie diese Käufer entscheiden: Immobilie an Investoren verkaufen.
Ausgangslage in Oberembrach
Off Market verkaufen in Oberembrach.
Von den 22 Gemeinden im Bezirk Bülach ist Oberembrach nach der Einwohnerzahl eine der kleineren Gemeinden.
Rund 14 km nordöstlich von Zürich gelegen, hat Oberembrach Lufingen, Embrach und Pfungen in der Nähe.
Auf den meisten Grundstücken in Oberembrach steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 1.7, die Kernzone A und die Wohnzone 2.4.
Mit seinem Steuerfuss liegt Oberembrach im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Oberembrach liegt im Bezirk Bülach, nordöstlich von Zürich aus und rund 14 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 690 Quadratmeter. Ein Viertel misst weniger als 400 und ein Viertel mehr als 950 Quadratmeter. Dazu kommen 50 Prozent der Grundstücke in Hanglage und 43 Prozent ebene Grundstücke. Die Zahlen stammen aus den amtlichen Zonenangaben (Stand 14. Oktober 2026) und bewerten nichts.
Oberembrach · Kanton ZürichOff Market verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner1'132amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+2,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,56 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde117 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Bauzonen-Grundstücke240hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus200hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen50hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand540hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196042 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte690 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was Sie verkaufen
Vom Grundstück bis zur Renditeliegenschaft.
Ob Grundstück, Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus: Bevor wir über einen Preis sprechen, rechnen wir, was die Liegenschaft nach der Bau- und Zonenordnung von Oberembrach trägt. Zu jeder Objektart finden Sie eine eigene Seite.
Grundstück
Bauland und Grundstücke mit Haus: zuerst das Baufeld, dann der Preis.
Grundstück verkaufen →Haus
Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser, Boden und Gebäude zusammen gerechnet.
Haus verkaufen →Wohnung
Stockwerkeigentum mit Reglement, Fonds und Protokollen sauber im Dossier.
Wohnung verkaufen →Mehrfamilienhaus
Renditeliegenschaften, gerechnet mit Mietertrag und dem, was die Zone zusätzlich erlaubt.
Mehrfamilienhaus verkaufen →Gewerbeliegenschaft
Hallen, Werkhöfe und Areale, an Unternehmen und Projektentwickler.
Gewerbeliegenschaft verkaufen →Geerbte Liegenschaft
Ein geerbtes Haus verkaufen, ohne Zeitdruck und mit einer Zahl für alle.
Geerbte Liegenschaft verkaufen →Oberembrach im Profil
Was Oberembrach ausmacht.
Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 21 Hektar mit rund 240 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind rund 20 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild besteht aus Wohnzonen und einer Kernzone. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer fest, eine Ausnützungsziffer und Vollgeschosse gibt sie dort ausdrücklich nicht vor. In der Kernzone gelten Baumassenziffer und Vollgeschosse. Wer die Möglichkeiten seines Grundstücks kennen will, beginnt deshalb mit dieser Ordnung.
Der Gebäudebestand reicht über alle Bauperioden, von vor 1919 bis ab 2011. Bei 42 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammt das Haus aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Rund 50 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus. Der Bestand zählt rund 540 Wohnungen. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D; sie beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr, von A als sehr gut bis D als gering. In Oberembrach leben 1'132 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +2,4 Prozent. Wer hier diskret verkaufen will, findet Angaben zu allen Objektarten auf der Übersicht der Immobilien in Oberembrach.
Off Market
Verkaufen, ohne dass es jemand sieht.
Kein Portal, kein Schild, keine Zeitung: Im Exklusivmandat stellen wir Ihre Immobilie wenigen geprüften Käufern vor, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Beim Direktankauf kaufen wir selbst. Wer davon erfährt, bestimmen Sie.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Danach wählen Sie den Weg.
Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und auch von Erbengemeinschaften. Es gibt einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, mit einem Ansprechpartner und einem belegten Preis. Das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Über einen geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Rechtlich gut zu wissen
Gut zu wissen vor dem Verkauf.
Die Familienwohnung
Ist die Liegenschaft die Wohnung der Familie, braucht der Verkauf die ausdrückliche Zustimmung beider Ehegatten, auch wenn nur einer Eigentümer ist.
Art. 169 Abs. 1 ZGB
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Art. 216 Abs. 1 OR · Art. 656 Abs. 1 ZGB
Vorkaufsrechte
Besteht ein Vorkaufsrecht, müssen Sie die Berechtigten über den Kaufvertrag informieren; sie können es innert drei Monaten ab Kenntnis ausüben. Wir prüfen das vor der Vermarktung.
Art. 216d Abs. 1 und 216e OR
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Fliesst der Erlös aus dauernd und ausschliesslich selbst bewohntem Eigentum innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz, lässt sich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Steuer an die Gemeinde
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person. Eine Handänderungssteuer gibt es nicht.
§§ 205 und 217 StG ZH
Grundstückgewinnsteuer →Steuer- und Rechtsfragen klären Notariat, Steueramt oder Anwalt; wir ziehen sie für Ihren Fall bei.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Oberembrach.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseSie geben uns die Adresse, wir öffnen Grundstück, Zone und Gebäude.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: was steht, was erlaubt wäre und was das für den Preis heisst.
- 03 · GesprächPersönlich bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Zahlen nie per E-Mail.
- 04 · Ihr WegSie wählen: Direktankauf oder Exklusivmandat mit fester Laufzeit von 3, 6 oder 12 Monaten.
- 05 · Stille AnspracheGeprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · NotarNotariat, Grundbuch, Übergabe. Wir bleiben bis zum Schluss an Ihrer Seite.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bankein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeitoft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach GrundstückAngebot in der Regel innert Tagen
Die KostenWerbung, Fotos und ein Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar
Die Sicherheitscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Oberembrach
Was Sie in Oberembrach wissen sollten.
Off Market heisst: Die Immobilie wird nicht öffentlich angeboten. Es gibt kein Inserat, kein Schild und keinen Eintrag auf einem Portal. Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis die Eigentümerschaft es will. Vom Verkauf erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, etwa Family Offices, Pensionskassen, Banken, Projektentwickler oder private Investoren.
Den Wert bestimmen in Oberembrach vor allem drei Dinge: die Zone, die Bauperiode und die Grundstücksgrösse. Die Zone sagt, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. An der Bauperiode lässt sich ablesen, in welchem Zustand ein Gebäude sein kann und ob ein Ersatzneubau in Frage kommt. Grösse und Hanglage beeinflussen, wie sich ein Grundstück nutzen lässt. Wir rechnen diese Punkte und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Anlässe für einen stillen Verkauf gibt es verschiedene. Wer erbt, möchte eine Erbengemeinschaft klären. Steht die Pensionierung an, wird ein Haus mitunter zu gross. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann der Anlass sein. Für einzelne Objektarten gibt es eigene Seiten, etwa zum Haus verkaufen in Oberembrach oder zur geerbten Liegenschaft in Oberembrach. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Embrach. Mehr dazu finden Sie auf der Kantonsseite zum Verkauf im Kanton Zürich und beim Thema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Off Market verkaufen in Oberembrach: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Oberembrach liegen in der Bauzone?
Die Bauzonen von Oberembrach umfassen 21 Hektar mit rund 240 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind rund 20 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Eigentümer heisst das: Ein Verkauf beginnt mit der Frage, was auf dem eigenen Grundstück steht und erlaubt ist.
Wie gross sind die Grundstücke in Oberembrach?
Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 690 Quadratmeter (Median). Ein Viertel misst weniger als 400 Quadratmeter, ein Viertel mehr als 950 Quadratmeter. Die Grösse ist einer der Punkte, die wir beim Rechnen des Werts berücksichtigen, zusammen mit Zone und Bauperiode.
Kann ich an ein Family Office oder einen Investor verkaufen?
Ja. Family Offices, Pensionskassen und private Investoren gehören zu unserem Käuferkreis. Sie rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt; darum gehört eine belegte Rechnung ins Dossier. Wir stellen Ihre Immobilie zuerst nur mit Eckdaten vor, ohne Adresse, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit mit allen Unterlagen.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
Wie schnell geht ein Direktankauf?
Ein Angebot erhalten Sie in der Regel innert Tagen, nachdem wir die Unterlagen gesehen haben. Wir kaufen mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand; den Termin beim Notariat bestimmen Sie mit. Ob der Direktankauf oder das Exklusivmandat für Ihre Immobilie mehr bringt, rechnen wir offen nebeneinander.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Oberembrach wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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