Der Boden
Bei vielen Einfamilienhäusern ist das Grundstück mehr wert als das Gebäude. Entscheidend ist, was die Zone darauf erlaubt.
Oberembrach · Kanton Zürich
Haus verkaufen in Oberembrach
Oberembrach: Wer hier ein Haus verkaufen möchte, hat zwei Wege. Yaacoubi Immobilien AG kauft Häuser in Oberembrach direkt, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, oder vermittelt sie still im Exklusivmandat ohne Inserat. Vorher rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
200Grundstücke mit Einfamilienhaus
42 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
690 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,56 %Leerwohnungsziffer
117 %Steuerfuss · 2026
1'132Einwohner · 2025
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Boden und Haus gerechnet
- Zeit für Ihren nächsten Schritt
- Diskret, ohne Inserat
- Besichtigung nur mit Ihrem Ja
- Einfamilienhaus verkaufen
Haus verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrem Haus.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Oberembrach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Ausgangslage in Oberembrach
Haus verkaufen in Oberembrach.
Auf den meisten Grundstücken in Oberembrach steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Nach Einwohnern ist Oberembrach eine der kleineren Gemeinden im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
Rund 14 km nordöstlich von Zürich gelegen, hat Oberembrach Lufingen, Embrach und Pfungen in der Nähe.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Oberembrach liegt im oberen Bereich.
In den Bauzonen von Oberembrach liegen rund 240 Grundstücke auf einer Fläche von 21 Hektar. Auf rund 20 davon steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei den Grundstücken mit Einfamilienhaus liegt der Median der Fläche bei 750 Quadratmetern. Die Bauzonen-Grundstücke insgesamt haben einen Median von 690 Quadratmetern, ein Viertel ist kleiner als 400, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter.
Oberembrach · Kanton ZürichHaus verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner1'132amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+2,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,56 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde117 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196042 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte690 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Was den Preis bestimmt
Was Ihr Haus in Oberembrach wert ist, steht nicht nur im Haus.
Die Zone
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Oberembrach vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,7 und 2,4 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Bau- und Zonenordnung Oberembrach
Baujahr und Zustand
Steht bald eine neue Heizung, ein neues Dach oder neue Fenster an, zieht ein Käufer das vom Preis ab. Wir rechnen diese Kosten offen ein.
Grösse des Grundstücks
Rund 690 m² sind in Oberembrach die Mitte: Die eine Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner, die andere grösser. Für Familien wie für Entwickler zählt ein grosser Garten.
Reserve
Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, wird Ihr Haus auch für Bauträger interessant. Dann rechnen wir den Ersatzneubau mit.
Markt
Leerstand und Nachfrage bestimmen, wie rasch ein Haus einen Käufer findet. Die Leerwohnungsziffer von Oberembrach liegt bei 0,56 %.
Oberembrach im Profil
Was Oberembrach ausmacht.
Oberembrach liegt im Bezirk Bülach, nordöstlich von Zürich aus und rund 14 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Oberembrach. Wer ein Haus in Oberembrach verkaufen möchte, schaut deshalb vor allem auf das einzelne Grundstück mit seiner Zone, seiner Grösse und seiner Lage am Hang oder in der Ebene. Die amtliche Statistik zählt in Oberembrach 1'132 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +2,4 Prozent. Im Bestand stehen rund 540 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil dieser Wohnungen an einem Stichtag leer steht und angeboten wird; in Oberembrach beträgt sie 0,56 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026).
In Oberembrach gibt es rund 200 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus ist. Ihre mittlere Fläche liegt bei 750 Quadratmetern (Median). Daneben zählt die Gemeinde rund 50 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Bei 50 Prozent der Bauzonen-Grundstücke ist das Gelände geneigt, 43 Prozent sind eben. Auf 42 Prozent der Grundstücke steht ein Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse D; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Das sind Angaben zum Bestand, die Sie beim Verkauf kennen sollten. Einen Preis sagen sie noch nicht. Weitere Zahlen zur Gemeinde zeigt die Seite Immobilien in Oberembrach im Überblick.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf eines Hauses gilt.
Die Familienwohnung
Ist das Haus die Wohnung der Familie, dürfen Verheiratete es nur mit ausdrücklicher Zustimmung beider verkaufen, auch wenn es nur einer Person gehört.
Art. 169 ZGB
Beurkundung und Grundbuch
Ein Hausverkauf braucht die öffentliche Beurkundung; Eigentümer wird der Käufer erst mit dem Eintrag im Grundbuch.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Keine Handänderungssteuer
Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht; auf dem Gewinn erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer.
Grundstückgewinnsteuer →
Ein Lebensabschnitt
Ein Haus verkauft man nicht jeden Tag.
Pensionierung, ein Garten, der zu gross geworden ist, eine Erbschaft oder der Wunsch, näher bei den Kindern zu wohnen: Meist beginnt ein Hausverkauf mit einem neuen Lebensabschnitt. Wir rechnen alle Wege nebeneinander, vom Verkauf über Land gegen Wohnung bis zur blossen Standortbestimmung.
Am Anfang steht ein Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir im Ist-Zustand, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch von Erbengemeinschaften: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Sie erhalten einen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot selbst frei.
Der Ablauf
Vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseMit der Adresse liegen uns Grundstück, Zone und Gebäude sofort vor.
- 02 · RechnungWas das Haus heute ist, was das Grundstück erlaubt und was beides wert ist, innert zwei Arbeitstagen.
- 03 · GesprächBei Ihnen am Küchentisch oder bei uns. Für die Bewertung müssen wir nicht ins Haus.
- 04 · Ihr WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat. Sie entscheiden in Ruhe.
- 05 · BesichtigungenNur mit geprüften Käufern und nur, wenn Sie sie freigeben.
- 06 · Notar und ÜbergabeBeurkundung, Eintrag im Grundbuch und Übergabe der Schlüssel, an einem Termin, der Ihnen passt.
Inserat, Mandat, Ankauf
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Der Preisentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Die Zeitoft Monatewenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot in der Regel innert Tagen
Die KostenWerbung, Fotos und ein Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Die Sicherheitscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Oberembrach
Was Sie in Oberembrach wissen sollten.
Bei einem Haus kann der Wert nicht nur im Gebäude, sondern im Boden liegen. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung heute auf dem Grundstück erlaubt. In Oberembrach gibt es Wohnzonen und eine Kernzone. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich die Baumassenziffer fest, bei Ausnützungsziffer und Vollgeschossen gibt es dort keine Vorgabe. In der Kernzone gelten Baumassenziffer und Vollgeschosse, die Ausnützungsziffer ist offen. Wie das für Ihr Haus aussieht, zeigt die Seite Was Sie in Oberembrach bauen dürfen.
Steht die Pensionierung an, kann das Haus zu gross werden. Auch eine Erbschaft oder eine Trennung kann Anlass für einen Verkauf sein. Für die Pensionierung finden Sie Hinweise unter Haus verkaufen im Alter. Es gibt Alternativen zum klassischen Verkauf. Wer verkauft, kann ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder die Nutzniessung behalten, auf Lebenszeit oder befristet (Art. 745 und 776 ZGB). So lässt sich verkaufen und wohnen bleiben. Ebenso möglich ist Land gegen Wohnung: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar.
Wer sein selbst bewohntes Haus verkauft und innert angemessener Frist in der Schweiz wieder selbst bewohntes Eigentum erwirbt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG).
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Embrach. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich, Einzelheiten zur Steuer unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Haus verkaufen in Oberembrach: Ihre Fragen.
Wie gross sind die Grundstücke mit Einfamilienhaus in Oberembrach?
Die Gemeinde hat rund 200 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus ist. Ihre mittlere Fläche (Median) liegt bei 750 Quadratmetern. Der Median teilt die Grundstücke in zwei Gruppen: Je eine Gruppe liegt darunter und darüber. Was Ihr Grundstück erlaubt, hängt von Zone und Bau- und Zonenordnung ab, nicht vom Median.
Wie viele Grundstücke in Oberembrach liegen in Bauzonen und sind unbebaut?
In den Bauzonen liegen rund 240 Grundstücke auf 21 Hektar. Auf rund 20 davon steht kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt also nichts über Reserven einzelner Grundstücke. Für Ihr Haus rechnen wir die Zone und das Mass der Nutzung einzeln nach (Stand 14. Oktober 2026).
Müssen Sie für die Bewertung in mein Haus?
Nein. Grundstück, Zone, Gebäudedaten und Pläne liegen uns vor, bevor wir anrufen. Für einen genauen Preis schauen wir uns das Haus später gerne an, wenn Sie das möchten. Besichtigungen durch Käufer gibt es erst im Mandat und nur, wenn Sie sie freigeben.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Wie entsteht der Preis für mein Haus?
Aus dem Boden und dem Gebäude: was die Zone erlaubt, was heute steht, in welchem Zustand und an welcher Lage. Wir rechnen mehrere Wege zur Kontrolle, etwa Vergleich, Ertrag und Entwicklung, und erklären Ihnen das Ergebnis Zeile für Zeile. Daraus entsteht eine nachvollziehbare Bandbreite.
Was geschieht mit den Mietern?
Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR). Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; nur bei dringendem Eigenbedarf kann der Käufer mit der gesetzlichen Frist kündigen, auch wenn der Vertrag länger liefe. Wir informieren die Mieter erst, wenn Sie es möchten, und stimmen Besichtigungen mit ihnen ab. Für Käufer ist ein sauberer Mieterspiegel ein Wert.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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